Spis przykładów. przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 4.) 4

1 Spis przykładów Przykład 1. Zagadnienia uwzględniane w umowie o zarządzanie nieruchomością 2 Przykład 2. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 1.) 2 Przykład 3. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 2.) 2 Przykład 4. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 3.) 3 Przykład 5. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 4.) 3 Przykład 6. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 1.) 3 Przykład 7. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 2.) 3 Przykład 8. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 3.) 4 Przykład 9. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 4.) 4 Przykład 10. Negatywne zachowania zlecającego usługę zrządzania, z jakimi może spotkać się firma zarządzająca 4 Przykład 11. Opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi nieruchomości, w których są tylko lokale mieszkalne 5 Przykład 12. Opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi nieruchomości, w których są lokale mieszkalne i użytkowe 5

2 PRZYKŁAD 1. Zagadnienia uwzględniane w umowie o zarządzanie nieruchomością Standardowy zestaw zagadnień uwzględnianych w umowie o zarządzanie nieruchomością: określenie stron umowy, wskazanie nieruchomości i praw do niej, wyszczególnienie obowiązków zarządcy, wyszczególnienie uprawnień zarządcy, w tym w razie potrzeby wskazanie uprawnień do wykonywania lub wykonania konkretnych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, określenie obowiązków zlecającego zarząd nieruchomością, określenie uprawnień zlecającego zarząd nieruchomością, w tym w zakresie kontroli wykonywania obowiązków i uprawnień przez zarządcę, określenie wynagrodzenia zarządcy oraz sposobu i terminów jego zapłaty, określenie obowiązków sprawozdawczych zarządcy, określenie terminów i sposobu rozliczeń związanych z nieruchomością, określenie odpowiedzialności stron w przypadku niewywiązania się z postanowień umowy, określenie czasu trwania umowy oraz możliwości jej wypowiedzenia lub rozwiązania przed upływem okresu, na jaki została zawarta, a także skutków takiego rozwiązania. PRZYKŁAD 2. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej do 7 samodzielnych lokali mieszkalnych czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 1.) lokali nie powierzyli zarządu nieruchomością wspólną umową zawartą w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l. i nie zlecili czynności z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną zwykłą umową o zarządzanie nieruchomością zawartą w formie pisemnej czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wykonywane są zgodnie z art. 199 k.c. przez wszystkich właścicieli lokali (potrzebna jest zgoda wszystkich), albo gdy brak zgody wszystkich właścicieli można je wykonać na podstawie rozstrzygnięcia sądu podejmowanego z wniosku właścicieli mających co najmniej połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. PRZYKŁAD 3. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej do 7 samodzielnych lokali mieszkalnych czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 2.) lokali nie powierzyli zarządu nieruchomością wspólną umową zawartą w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l., ale zlecili czynności czynności z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną zwykłą umową o zarządzanie nieruchomością zawartą w formie pisemnej czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wykonywane są zgodnie z art. 199 k.c. przez wszystkich właścicieli lokali (potrzebna jest zgoda wszystkich), albo gdy brak zgody wszystkich właścicieli można je wykonać na podstawie rozstrzygnięcia sądu podejmowanego z wniosku właścicieli mających co najmniej połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Z tym jednak zastrzeżeniem, że jeśli w umowie o zarządzanie nieruchomością zawartej w formie pisemnej przez wszystkich właścicieli lokali, właściciele ci upoważnili zarządcę do wykonania konkretnych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, czynności te wykonuje ten zarządca (wtedy umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną powinna być zawarta w takiej formie, jakiej wymaga dana czynność).

3 PRZYKŁAD 4. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej do 7 samodzielnych lokali mieszkalnych czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 3.) lokali określili sposób zarządu nieruchomością wspólną umową zawartą w formie aktu notarialnego w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l., ale nie dokonali powierzenia zarządu tą nieruchomością żadnej osobie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wykonywane są zgodnie z art. 199 k.c. przez wszystkich właścicieli lokali (potrzebna jest zgoda wszystkich), albo gdy brak zgody wszystkich właścicieli można je wykonać na podstawie rozstrzygnięcia sądu podejmowanego z wniosku właścicieli mających co najmniej połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Z tym jednak zastrzeżeniem, że wskazane w umowie zawartej przez wszystkich właścicieli lokali czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wykonywane są zgodnie z tą umową. PRZYKŁAD 5. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej do 7 samodzielnych lokali mieszkalnych czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 4.) lokali powierzyli osobie fizycznej lub prawnej zarząd nieruchomością wspólną umową zawartą w formie aktu notarialnego w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l. czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wykonywane są albo przez wszystkich właścicieli lokali, albo przez zarządcę na podstawie zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale podejmowanej większością głosów. Z tym jednak zastrzeżeniem, że jeżeli w umowie właściciele lokali upoważnili zarządcę do wykonania konkretnych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, to czynności te samodzielnie wykonuje zarządca na podstawie tej umowy i bez konieczności uzyskiwania zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale podejmowanej większością głosów. PRZYKŁAD 6. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej więcej niż 7 samodzielnych lokali mieszkalnych czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 1.) właściciele lokali powierzyli osobie fizycznej lub prawnej zarząd nieruchomością wspólną umową zawartą w formie aktu notarialnego w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l. czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wykonywane są albo przez wszystkich właścicieli lokali, albo przez zarządcę na podstawie zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale podejmowanej większością głosów. Z tym jednak zastrzeżeniem, że jeżeli w umowie właściciele lokali upoważnili zarządcę do wykonania konkretnych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, to czynności te samodzielnie wykonuje zarządca na podstawie tej umowy i bez konieczności uzyskiwania zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale podejmowanej większością głosów. PRZYKŁAD 7. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej więcej niż 7 samodzielnych lokali mieszkalnych czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 2.) właściciele lokali zawarli w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l. umowę określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną, ale nie powierzyli zarządu nieruchomością wspólną żądnej osobie fizycznej ani prawnej czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wykonywane są przez zarząd wybrany przez właścicieli lokali na podstawie zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale podejmowanej większością głosów. Z tym jednak zastrzeżeniem, że jeżeli w umowie właściciele lokali przewidzieli szczególny sposób wykonywania konkretnych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, to czynności te samodzielnie wykonuje się zgodnie z tą umową.

4 PRZYKŁAD 8. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej więcej niż 7 samodzielnych lokali mieszkalnych czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 3.) właściciele lokali nie zawarli żadnej umowy w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l. czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wykonywane są przez zarząd wybrany przez właścicieli lokali na podstawie zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale podejmowanej większością głosów. PRZYKŁAD 9. Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości mieszczącej więcej niż 7 samodzielnych lokali mieszkalnych czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (wariant 4.) właściciele lokali nie zawarli żadnej umowy w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l., ale wybrany przez właścicieli lokali zarząd zawarł w formie pisemnej umowę o zarządzanie nieruchomością przewidującą wykonywanie przez jakiegoś zarządcę czynności z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wykonywane są przez zarząd wybrany przez właścicieli lokali na podstawie zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale podejmowanej większością głosów. Mimo zawarcia przez zarząd umowy o zarządzanie, czynności te nie mogą być wykonywane przez zarządcę na podstawie takiej umowy, gdyż zarząd nie był kompetentny do ich zlecenia (zatem tego typu postanowienia umowy są nieważne). PRZYKŁAD 10. Negatywne zachowania zlecającego usługę zrządzania, z jakimi może spotkać się firma zarządzająca Negatywne zachowania zlecającego, z jakimi może spotkać się oferent firma zarządzająca: 1) Zleceniodawcą usługi zarządzania nieruchomością nie jest właściciel nieruchomości ani osoba działająca z jego umocowania; 2) Występuje niezgodność stanowiska zlecających usługę w sprawie zawarcia umowy o zarządzanie, jedni zamierzają zlecić, inni kontestują zlecenie usługi; 3) Zleceniodawca jest związany umową powierniczą w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l., pomimo tego zleca usługę innemu podmiotowi; 4) Zleceniodawca nie zamierza wydać przedmiotu zarządzania (nieruchomości) ani dokumentów związanych z zarządzaną nieruchomością; 5) Zleceniodawca zleca zarządzanie nieruchomością pomimo ograniczenia w wykonywaniu prawa własności; 6) Warunki usługi w zakresie proponowanych czynności przez zleceniodawcę wykraczają poza usługę zarządzania; 7) Warunki zlecenia w zakresie proponowanych czynności naruszą przepisy prawa oraz prawa osób trzecich.

5 PRZYKŁAD 11. Opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi nieruchomości, w których są tylko lokale mieszkalne Zarząd wybrany przez właścicieli lokali lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, działający w imieniu całej wspólnoty mieszkaniowej odprowadza opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi na rzecz gminy według stawek uchwalonych przez radę (niższych w przypadku segregowania odpadów) gminy i zgodnie ze złożoną deklaracją, Właściciele lokali ponoszą koszty odbioru odpadów komunalnych w ramach uiszczanych wspólnocie mieszkaniowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną. (Właściciele lokali mogą ewentualnie skorzystać z art. 12 ust. 3 u.w.l.). Jednakże we wspólnotach funkcjonujących w budynkach mieszczących do 7 samodzielnych lokali, w których sami właściciele sprawują zarząd nieruchomością wspólną (nie ma więc zarządu ani zarządcy), to sami właściciele uiszczają gminie należne od wszystkich właścicieli opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi (z tego powodu opłaty te nie przestają to być składnikiem kosztów zarządu nieruchomością wspólną). PRZYKŁAD 12. Opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi nieruchomości, w których są lokale mieszkalne i użytkowe Jeśli gmina przejęła obowiązki w zakresie odpadów komunalnych z nieruchomości, w których nie mieszkają mieszkańcy, to właściciele wszystkich lokali opłacają koszt usuwania odpadów komunalnych wspólnocie mieszkaniowej w ramach pokrywania przypadającej na nich części kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zarząd wybrany przez właścicieli lokali lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, działający w imieniu całej wspólnoty mieszkaniowej, albo sami właściciele lokali (w tych wspólnotach, gdzie nie ma zarządu ani zarządcy) opłacają gminie należne opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, jednakże wysokość opłat uiszczanych gminie jest inna dla lokali mieszkalnych, a inna dla użytkowych. Mamy bowiem do czynienia z nieruchomością w części zamieszkałą, a w części niezamieszkałą, w której od wspólnoty mieszkaniowej należy pobrać opłatę stanowiącą sumę opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi składającą się z opłaty za zamieszkałą część nieruchomości (tu: przypadającą na lokale mieszkalne) i z opłaty za niezamieszkałą część nieruchomości (tu: przypadającą na lokale użytkowe). Jednakże w odniesieniu do nieruchomości w części zamieszkałych, a w części niezamieszkałych rada gminy może podjąć uchwałę stanowiącą akt prawa miejscowego, na mocy której ustali sposób obliczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi na terenie tych nieruchomości jak za nieruchomości zamieszkałe, stosując jedną stawkę od gospodarstwa domowego lub jak za nieruchomości niezamieszkałe (ale jeśli ustalenie sposobu obliczania opłaty jak za nieruchomości niezamieszkałe dotyczy części nieruchomości, w której jest prowadzona działalność, to uwzględnia się powierzchnię użytkową lokalu). Nie jest jasne, czy rada może np. wybrać tylko jeden sposób, który stosowany będzie do wszystkich lokali lub do wszystkich nieruchomości w części zamieszkałych, a w części nie. Jednak z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej nie ma to większego znaczenia, gdyż i tak stosować się ona musi do uchwały rady gminy. Jeśli gmina nie przejęła obowiązków w zakresie odpadów komunalnych z nieruchomości, w których nie mieszkają mieszkańcy, to sytuacja nie jest jasna, a z przepisów można byłoby ewentualnie wnosić, że należy osobno uiszczać opłatę gminie za gospodarowanie odpadami przypadającymi na lokale mieszkalne, a osobno zawrzeć z przedsiębiorcą lub jednostką organizacyjną gminy umowę dotyczącą odbioru odpadów przypadających na lokale użytkowe. Mogłoby to ewentualnie stanowić podstawę skorzystania z art. 12 ust. 3 u.w.l. Opracowanie: Beata Wawrzyńczak-Jędryka by Wolters Kluwer SA