Piotr Brogowski Warszawa, 29 listopada 2017 r.

Transkrypt

1 Piotr Brogowski Warszawa, 29 listopada 2017 r.

2 Art. 184 ugn vs. art. 18 ust. 1 uwl Zarząd - sens podmiotowy i funkcjonalny Zarząd i zarządca podstawy reprezentacji wspólnoty Kto jest kim, czyli zarządca, a administrator

3 Czy to się wyklucza? Nie? wyrok Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2004 r., sygn. akt I CK 108/03, postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 29 czerwca 2010 r., sygn. akt I ACz 369/10, wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 29 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 652/13, postanowienie Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2017 r., sygn. akt I CZ 4/17 Tak. postanowienie Sądu Najwyższego z 14 września 2005 r., sygn. akt III CZP 62/05, wyrok Sądu Najwyższego z 29 września 2010 r., sygn. akt V CSK 52/10, wyrok WSA w Gliwicach z 3 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gl 545/10, uchwała Sądu Najwyższego z 16 lutego 2012 r. sygn. akt III CZP 96/11, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 24 lipca 2014 r., sygn. akt I ACz 1207/14, wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 17 lutego 2015 r., sygn. akt III Cz 75/15, postanowienie WSA w Gliwicach z 15 lipca 2016 r., sygn. akt II SA/Gl 308/16, wyrok WSA w Gliwicach z 13 października 2016 r., sygn. akt I SA/Gl 1447/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 17 marca 2017 r., sygn. akt I ACa 1216/16, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 28 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 329/16

4 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 29 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 652/13: Praktyka zawierania umów o administrowanie nieruchomością wspólną z zarządcami już się wykształciła. Jest to sytuacja kiedy organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zarządca zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu, czego skutkiem jest brak obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 uwl. Umowa zlecenia administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter mieszany, do której w zakresie nieuregulowanym powinno się stosować przepisy o umowie zlecenia (art. 734 kc)

5 Uchwała Sądu Najwyższego z 9 lutego 2017 r., sygn. akt III CZP 106/16: Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może posługiwać się przy wykonywaniu czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną innymi osobami, zawierając z nimi odpowiednie umowy. Jednak przypadków posługiwania się innymi osobami przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej przy wykonywaniu czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną nie można utożsamiać z powierzeniem przez właścicieli lokali zarządzania nieruchomością wspólną zarządcy, czyli z zarządem powierzonym. We wspólnocie mieszkaniowej nie może jednocześnie funkcjonować zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę i przez zarząd wspólnoty

6 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 5 kwietnia 2013 r., sygn. akt I ACa 824/12: Nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 uwl do określenia kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 ustawy, co oznacza, że w braku stosownych postanowień umowy lub uchwały nie można przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 i art. 33 uwl określić zakresu umocowania zarządcy Czy na pewno?

7 Uchwała Sądu Najwyższego z 9 lutego 2017 r., sygn. akt III CZP 106/16: Stosownie do art. 33 uwl w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 tj. na podstawie umowy, stosownie do art. 18 ust. 1, lub na podstawie uchwały, stosownie do art. 18 ust. 2a w braku odmiennych postanowień umowy lub uchwały stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4 ustawy. Ze względu na istotne podobieństwo zarządcy i zarządu, we wspólnocie mieszkaniowej nie może jednocześnie funkcjonować zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę i przez zarząd. Wskazane podobieństwo przemawia za stosowaniem na podstawie odesłania przewidzianego w art. 33 do zarządcy w całej rozciągłości przepisów art. 21 i 22 regulujących prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej przez zarząd wspólnoty.

8 Sprzeczne interesy i co z tym począć? Duża wspólnota: art. 24 uwl Mała wspólnota: art. 203, art. 209 kc

9 Należy wyróżnić cztery sytuacje: wspólnoty, które powstały w drodze sukcesywnego wyodrębniania i sprzedaży lokali komunalnych art. 40 uwl zakłady budżetowe gminy - nie mogą zarządzać nieruchomościami wspólnotowymi; spółki prawa handlowego z udziałem gminy - mogą sprawować zarząd nieruchomościami wspólnotowymi, ale jedynie wówczas, gdy w danej gminie występują szczególne uwarunkowania określone w ugk; jeśli jednak spółka uzyska wpis do KRS z zakreśleniem odpowiedniego zakresu działalności, to wpis taki, do momentu obalenia, korzysta z domniemania prawdziwości (sąd rejestrowy powinien zbadać występowanie przesłanek z art. 10 ugk); TBSy, będące spółkami gminnymi - na podstawie przepisów unfpbm mogą zarządzać nieruchomościami wspólnotowymi, choć teza ta, jako niepodparta dotąd orzecznictwem, może być kwestionowana, występuje tu bowiem sprzeczność pomiędzy zapisami ugk i unfpbm

10 Dziękuję za uwagę Piotr Brogowski