OPŁATY ADIACENCKIE BUDOWA URZĄDZEŃ INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ

Zbigniew JANUSZEWSKI, Urząd Miasta Lublin Jacek ZYGA Politechnika Lubelska Ryszard CYMERMAN Uniwersytet Warmińsko Mazurski OPŁATY ADIACENCKIE BUDOWA URZĄDZEŃ INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ Cel opracowania Celem niniejszego opracowania jest przedstawienie sposobów wstępnej oceny ustalania zmiany wartości nieruchomości spowodowanej stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wstępna ocena może posłużyć z kolei ocenie zasadności naliczenia opłaty adiacenckiej rozpatrywanej z ekonomicznego punktu widzenia. Jakkolwiek wstępna ocena zmiany wartości nieruchomości nie zastąpi analiz konkretnych przypadków, zleconych w przyszłości rzeczoznawcom majątkowym, to może być ona pomocna w planowaniu i ocenie efektywności działań organów gminy związanych z realizacją możliwości wynikających z art. 145 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 j.t. ze zm.). W tym celu przygotowany został matematyczny model umożliwiający prognozowanie naliczania opłaty adiacenckiej w zależności od wartości jednostkowej nieruchomości, jej powierzchni i wyznaczonych wskaźników zmiany wartości w zależności od podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Niniejsze opracowanie zawiera informacje dotyczące: definicji opłaty adiacenckiej; stanu prawnego na dzień sporządzenia opracowania; warunków koniecznych do ustalenia opłaty adiacenckiej; sposobu naliczania opłaty adiacenckiej; określenia opłaty adiacenckiej dla różnych wariantów w zależności od podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi; miejsca i roli rzeczoznawcy majątkowego w procesie ustalania opłaty adiacenckiej; przykładów, które pozwolą lepiej poznać istotę omawianego zagadnienia. zestawienie wskaźników zmiany wartości nieruchomości określonych do prognozowania opłaty adiacenckiej ustalonej w związku ze stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi; W załączeniu do niniejszego opracowania przedstawiono: zestawienie wskaźników wzrostu wartości nieruchomości, przy których kompensowana jest opłata adiacencka z kosztami operatu szacunkowego; zestawienie transakcji rynkowych notowanych między 01-01-2009 r. a 30-06- 2012 r. położonych na terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, w oparciu o którą wyznaczono wskaźniki zmiany wartości nieruchomości; 1

Autorzy mają nadzieję, że zawarty w niniejszym opracowaniu zasób informacji będzie przydatny dla osób zajmujących się na co dzień tą trudną problematyką. Stan prawny Definicja opłaty adiacenckiej przedstawiona jest w art. 4 pkt 11 ugn 1. Ilekroć w ustawie jest mowa o opłacie adiacenckiej - należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Procedurę naliczania opłaty regulują: Art. 143 ugn. 2 1. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2 stosuje się odpowiednio. 2. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Art. 92 ust.2 ugn 3 2. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Art. 145 ugn. 4 1. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. 2. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. 1 Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 j.t. ze zm.). 2 Tamże. 3 Tamże. 4 Tamże. 2

Art. 146 ugn. 5 1. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. 1a. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. 2. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. 3. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Art. 147 ugn. 6 1. Opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. 2. Raty, o których mowa w ust. 1, podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Art. 148 ugn. 7 1. Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. w przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty. 2. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. 3. Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. 4. Przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Art. 148b ugn. 8 1. Ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów. 2. Właściwym organom gminy, rzeczoznawcom majątkowym sporządzającym opinie o wartości nieruchomości, o których mowa w art. 146 ust. 1a, a także osobom zobowiązanym do wniesienia opłaty adiacenckiej, właściwe podmioty są obowiązane udzielać informacji w sprawach ustalenia, o którym mowa w ust. 1, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, wystarczające do ustalenia tej opłaty. 5 Tamże. 6 Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 j.t. ze zm.). 7 Tamże. 8 Tamże. 3

Ustalenie dotyczące stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej następuje na podstawie przepisów: prawa budowlanego, zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzenia ścieków, prawa energetycznego, utrzymania czystości i porządku w gminach, prawa telekomunikacyjnego. Należy pamiętać, że wraz ze zmianą stanu prawnego zdezaktualizowała się uchwała składu pięciu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 czerwca 2000 r. OPK 4-7/0 mówiąca, że zwrot: "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" oznacza - w przypadku kanalizacyjnego - wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia. Podstawą przyjęcia bowiem takiej interpretacji przez NSA stanowiły przepisy art. 100 i 107 Prawa wodnego, które już nie obowiązują. 9 Procedurę wyceny nieruchomości do ustalenia opłaty adiacenckiej regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego: 40. 10 1. Przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa w art. 107 ust. 1 i art. 146 ust. 3 ustawy, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości. 2. Przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń. 3. w przypadku, o którym mowa w art. 144 ust. 2 ustawy, określenie wartości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury i po ich wybudowaniu dotyczy nieruchomości jako przedmiotu użytkowania wieczystego. 4. Przy określaniu wartości nakładów, o których mowa w art. 148 ust. 4 ustawy, stosuje się odpowiednio sposób określenia wartości nakładów, o którym mowa w 28 ust. 6. 28 ust. 6 11 Przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, o których mowa w art. 77 ust. 4 i 5 ustawy, wartość nakładów stanowi iloczyn wartości określonych na podstawie 35 ust. 3 pkt 1 i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. 35 ust. 3 12 Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym: 1) przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową; 9 Porównaj, Mirosław Gdesz, Rzeczoznawca majątkowy a publiczne prawo nieruchomości, RSRM w Lublinie, Kazimierz Dolny 2011, str. 35-36. 10 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r. ze zm.) 11 Tamże. 12 Tamże. 4

2) przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową. Warunki konieczne do ustalenia opłaty adiacenckiej Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką wówczas gdy spełnione są łącznie niżej wymienione warunki: 1. Nieruchomość nie może być położona na terenach przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego nie może być wykorzystywana na cele rolne i leśne. 13 2. Stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej w wysokości nie większej niż 50% różnicy między wartością, jaką miała nieruchomość przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. 3. Urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. 14 4. Właściwe podmioty udzieliły pisemnych informacji, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo zostały stworzone warunki do korzystania z wybudowanej drogi. 5. Właściwe organy gminy uwzględniły nakłady poniesione przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. 6. Nastąpił udokumentowany przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej. Wzrost wartości nieruchomości musi być niewątpliwy i na rzeczoznawcy majątkowym ciąży obowiązek wykazania bezpośredniego związku między budową urządzeń infrastruktury technicznej a wzrostem jej wartości. 15 Organ ustalający opłatę adiacencką jest zatem zobowiązany dowieść, na podstawie zebranego materiału dowodowego, że w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej nastąpił wzrost wartości nieruchomości. 7. Zostały zachowane terminy dotyczące: Ustalenia stawki procentowej - na dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy dotycząca ustalenie opłaty adiacenckiej. Ustalenia poziomu cen - na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Ustalenia stanu nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej - na dzień stworzenia warunków do korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenia stanu nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej - na dzień stworzenia warunków do korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej. 13 Porównaj z art. 143 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 14 Tamże. 15 Porównaj z art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami 5

Ustalenia opłaty adiacenckiej - w terminie 3 lat od dnia, w którym stworzono warunki do korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej. Rys. nr 1 Schemat ustalania opłaty adiacenckiej - warunki konieczne do ustalenia opłaty Stan po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Nie uwzględnia się wartości części składowych nieruchomości. 3 lata od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Stan przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej. Nie uwzględnia się wartości części składowych nieruchomości Poziom cen Procentowa stawka opłaty adiacenckiej S OA <=50% Dzień, w którym stworzono warunki do korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej. Dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Uwzględnia się nakłady poniesione przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów. Wartość przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej. Wartość po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. 6

Ustalenie opłaty adiacenckiej Jeżeli w wyniku stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu w kwocie nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu tych urządzeń. 16 Różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. 17 Powyższe przepisy podają algorytm do ustalenia wielkości opłaty adiacenckiej oraz uwarunkowania mające wpływ na naliczenie i wysokość opłaty, które można przedstawić następująco: 1. Opłata adiacencka może być naliczana jeżeli w wyniku stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi wzrośnie jej wartość,a wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości będzie większy od kosztów dotyczących naliczenia opłaty adiacenckiej, to jest od kosztów pozyskania opinii o wartości nieruchomości przed i po podziale sporządzonej w formie operatu szacunkowego. Zauważyć przy tym należy, że ustawodawca nie nałożył na organy samorządu terytorialnego obowiązku ustalenia opłaty adiacenckiej, lecz jedynie zezwolił na ustalenie tej opłaty w sytuacji gdy wskutek podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Organ ustalający przedmiotową opłatę jest zatem zobowiązany dowieść, na podstawie zebranego materiału dowodowego, że w wyniku stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi, nastąpił niewątpliwy wzrost jej wartości. Kwestię wzrostu wartości nieruchomości ustala się przede wszystkim na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. 18 Sporządzenie takiego operatu przed formalnym wszczęciem postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej jest racjonalnie uzasadnione. Gdyby bowiem ze sporządzonego operatu szacunkowego wynikało, że na skutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości, bezprzedmiotowe byłoby wszczynanie postępowania. 16 Art. 145 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. 17 Jw. lecz art. 148 ust. 4. 18 Jw. lecz art. 146 ust. 1a.

2. Wójt, burmistrz, prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką. 3. Wielkość opłaty adiacenckiej nalicza się według wzoru (1): 4. Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty ponosił nakłady na rzecz budowy urządzeń infrastruktury technicznej, wówczas różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów, a opłatę adiacencką ustala się według wzoru (2). gdzie: OA ( W W ) S (1) W W M M OA OA ( W W N) S W W w W M w P N P w m N w w w m OA ( 1 ) ( w w ) / w OA Opłata adiacencka; W W Wartość nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury tech; W M Wartość nieruchomości przed budową urządzeń infrastruktury tech.; S OA Stawka procentowa opłaty adiacenckiej. N Nakłady poniesione na rzecz budowy urządzeń infrastruktury tech.; P N Powierzchnia nieruchomości; w w Rynkowa jednostkowa wartość nieruchomości po budowie infrastruktury technicznej. w m Rynkowa jednostkowa wartość nieruchomości przed budową infrastruktury technicznej. w w Rynkowa jednostkowa wartość nieruchomości po budowie infrastruktury technicznej; w m Rynkowa jednostkowa wartość nieruchomości przed budową infrastruktury technicznej; Wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli do wzoru (2) podstawimy wzory (3), (4), (5) to otrzymamy: w m m (2) (3) (4) (5) 8

OA (( P w ) N) S N m OA (6) gdzie: N n N ( WN poni WN przedni) KB i 1 inf ra Nakłady poniesione przez właściciela lub użytkownika wieczystego wybranej nieruchomości na rzecz budowy urządzeń infrastruktury technicznej; WN pon Określana odpowiednio wartość rynkowa lub odtworzeniowa wybranej nieruchomości uwzględniająca jej stan po dokonaniu nakładów; WN przedn Określana odpowiednio wartość rynkowa lub odtworzeniowa wybranej nieruchomości uwzględniająca jej stan przed dokonaniem nakładów; KBinfra Procentowy udział właściciela lub użytkownika wieczystego wybranej nieruchomości w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. n Liczba wszystkich nieruchomości objętych wpływem wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej. Stosując wzory przedstawione w pkt. 4.2 można określić: wymagany do naliczenia opłaty adiacenckiej wzrost wartości nieruchomości; procentową stawkę opłaty adiacenckiej, której wielkość można uzależnić od wskaźnika wzrostu wartości nieruchomości pamiętając, że stawka nie może być większa niż 50% różnicy wartości nieruchomości. W załączniku nr 1 do n/n opracowania przedstawiono tablice wskaźników wzrostu wartości nieruchomości wyznaczone w zależności od realizacji poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Z przepisu art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że ustawodawca nie nałożył na organy samorządu terytorialnego obowiązku ustalania opłaty adiacenckiej, lecz jedynie zezwolił na ustalenie tej opłaty w sytuacji gdy w wyniku stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej wzrośnie jej wartość. Organ ustalający przedmiotową opłatę jest zatem zobowiązany dowieść, na podstawie zebranego materiału dowodowego, że w wyniku stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej nastąpił wzrost jej wartości. Dlatego kluczowym dokumentem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest opinia o wartości (7) 9

nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. 19 Stosownie do art. 145 ust. 1 u.g.n. w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej ma znaczenie dzień, kiedy zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. w przypadku sieci wodociągowej oraz sieci kanalizacji sanitarnej dniem tym nie jest dzień ich wybudowania, ale dzień, w którym stało się możliwe podłączenie nieruchomości do tych urządzeń, bez względu na to, czy właściciel nieruchomości z niej skorzystał. 20 Wyznaczanie wskaźnika wzrostu wartości nieruchomości, przy którym kompensowana jest opłata adiacencka z kosztami operatu szacunkowego Wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości konieczny do kompensowania kosztów operatu szacunkowego z opłatą adiacencką można wyznaczyć przekształcając wzór (6) do postaci: OA N S OA (8) P N w oznaczenia: jak dla wzorów wcześniejszych Poniżej przedstawiono przykłady ilustrujące wyznaczanie wskaźnika wzrostu wartości nieruchomości koniecznego do kompensowania kosztów operatu szacunkowego z opłatą adiacencką. Założono, że w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej nastąpiło zwiększenie użyteczności nieruchomości i w związku z tym wzrosła jej wartość. PRZYKŁAD 1: Stan nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej przedstawia się następująco: działka gruntu o powierzchni: 500 m 2, przeznaczenie nieruchomości: budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, infrastruktura techniczna: woda, energia elektryczna, sposób korzystania: nieruchomość zabudowana zgodnie z przeznaczeniem. Właściwe organy gminy ustaliły: jednostkową wartość nieruchomości przed budową infrastruktury technicznej: 200 zł/m2, koszt sporządzenia operatu szacunkowego wyceny nieruchomości na kwotę: 2 000 zł, m S 19 Porównaj z art. 146 ust 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. 20 Tamże. OA 10

nakłady właściciela nieruchomości na budowę infrastruktury na kwotę: 5 000 zł, uchwaloną przez Radę Gminy stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości: 50%. Urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem gminnych środków finansowych. Właściwy podmiot udzielił pisemnej informacji, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej. Ustalić wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości, przy którym nastąpi kompensowanie kosztu operatu szacunkowego z opłatą adiacencką. Korzystając ze wzoru (8) można obliczyć wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości. P N w m S OA N K O w w OA 500 200,00 zł 50% 5 000 zł 2 500 zł 10,00% 220,00 zł 2 500,00 zł Konieczny do kompensowania kosztu operatu szacunkowego z opłatą adiacencką wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości ustalono na 10,00 %. PRZYKŁAD 2: Stan nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej przedstawia się następująco: działka gruntu o powierzchni: 500 m 2, przeznaczenie nieruchomości: budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, infrastruktura techniczna: woda, energia elektryczna, sposób korzystania: nieruchomość zabudowana zgodnie z przeznaczeniem. Właściwe organy gminy ustaliły: jednostkową wartość nieruchomości przed budową infrastruktury technicznej: 200 zł/m2, koszt sporządzenia operatu szacunkowego wyceny nieruchomości na kwotę: 2 000 zł, uchwaloną przez Radę Gminy stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości: 50%. Urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem gminnych środków finansowych. Właściwy podmiot udzielił pisemnej informacji, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej. Ustalić wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości, przy którym nastąpi kompensowanie kosztu operatu szacunkowego z opłatą adiacencką. Korzystając ze wzoru (8) można obliczyć wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości. 11

P N w m S OA N K O w w OA 500 200,00 zł 50% 0 zł 2 000 zł 4,00% 208,00 zł 2 000,00 zł Konieczny do kompensowania kosztu operatu szacunkowego z opłatą adiacencką wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości ustalono na 4,00 %. PRZYKŁAD 3: Stan nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej przedstawia się następująco: działka gruntu o powierzchni: 500 m 2, przeznaczenie nieruchomości: budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, infrastruktura techniczna: woda, energia elektryczna, sposób korzystania: nieruchomość zabudowana zgodnie z przeznaczeniem. Właściwe organy gminy ustaliły: jednostkową wartość nieruchomości przed budową infrastruktury technicznej: 200 zł/m2, koszt sporządzenia operatu szacunkowego wyceny nieruchomości na kwotę: 2500 zł, nakłady właściciela nieruchomości na budowę infrastruktury na kwotę: 10 000 zł, uchwaloną przez Radę Gminy stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości: 50%. Urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem gminnych środków finansowych. Właściwy podmiot udzielił pisemnej informacji, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej. Ustalić wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości, przy którym nastąpi kompensowanie kosztu operatu szacunkowego z opłatą adiacencką. Korzystając ze wzoru (8) można obliczyć wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości. P N w m S OA N K O w w OA 500 200,00 zł 50% 10 000 zł 2 500 zł 15,00% 230,00 zł 2 500,00 zł Konieczny do kompensowania kosztu operatu szacunkowego z opłatą adiacencką wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości ustalono na 15,00%. 12

Ustalenie wskaźników zmiany wartości nieruchomości w celu prognozowania opłat adiacenckich W pkt. 5 przedstawiono przykłady, które dotyczą określania wskaźnika wzrostu wartości nieruchomości na skutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej, przy którym jest opłacalne naliczenie opłaty adiacenckiej z uwagi na koszt operatu szacunkowego. Pozostaje do rozstrzygnięcia kwestia, dotycząca ustalania opłat adiacenckich dokonanych w wyniku różnych, możliwych wariantów budowy urządzeń infrastruktury technicznej. W celu dokonania rozstrzygnięć dotyczących możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej przygotowano zestawienie transakcji rynkowych notowanych w latach: od 01-01-2009 r do 30-06-2012 r. Transakcje rynkowe dobrano według kwerendy: stan prawny: prawo własności; ograniczenia i obciążenia: nieruchomość nie jest obciążona żadnymi długami, hipotekami, ograniczonymi prawami rzeczowymi, roszczeniami osób trzecich ani ograniczeniami w jej rozporządzaniu; położenie: w granicach administracyjnych miasta Lublina; przeznaczenie: tereny budownictwa mieszkalnego jednorodzinnego; rodzaj nieruchomości: gruntowe niezabudowane; ceny rynkowe: najbardziej prawdopodobne (przeciętne), o których mowa w art. 151 ugn, notowane bez podatku VAT. Wstępnie przyjęto do analizy 239 sprzedanych nieruchomości, dla których dokonano korekty cen na skutek upływu czasu, wykorzystując do tego celu wyznaczony na poziom czerwca 2012 r. trend czasowy. 21 w celu sprawdzenia jaki wpływ wywierają różne warianty budowy urządzeń infrastruktury technicznej na możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej zbudowano ekonometryczny model danych przekrojowych, który dotyczy relacji pomiędzy cenami rynkowymi a budową poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Do urządzeń infrastruktury technicznej zaliczono tylko te, o których mowa w art. 143 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ostatecznie do dalszej analizy przyjęto 84 transakcje, które spełniały powyższe wymagania. "Infrastruktura techniczna" jest pojęciem szerszym od "uzbrojenia terenu" i dlatego w jej ramach, w przepisie art. 143 ust. 2 ugn wymieniono odrębnie drogi i odrębnie urządzenia związane rzeczywiście z sieciami uzbrojenia 21 Z. Januszewski, Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny, Rzeczoznawca Majątkowy Nr 1/65, 2010. Zestawienie transakcji i trend czasowy wyznaczono korzystając z bazy danych RCiWN, która jest dostępna w Wydziale Geodezji Urzędu Miasta Lublin. 13

terenu. 22 Estymacja parametrów modelu pozwoliła wyznaczyć wskaźniki zmiany wartości nieruchomości w zależności od poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Do tego celu wykorzystano oprogramowanie gretl 23. Jako zmienną zależną [Y] przyjęto cenę jednostkową transakcji rynkowych Cj, natomiast zmienne niezależne [X] przedstawiono w postaci elementów infrastruktury technicznej oznaczając każdy występujący element jako: dr - droga (ulica), ee - sieć elektroenergetyczna, g - sieć gazowa, ks - sieć kanalizacji sanitarnej, t - sieć teletechniczna, w - sieć wodociągowa. Estymację parametrów modelu ekonometrycznego zrealizowano za pomocą metody najmniejszych kwadratów. Poniżej przedstawiono wynik weryfikacji modelu. Tabela 1 Model: Estymacja KMNK, wykorzystane obserwacje 1-12 z 84 Zmienna zależna: Cgj Wyszczególnienie Współczynnik Błąd Prawdopodobieństwo t-studenta standardowy popełnienia błędu const 220,932 5,61284 39,3619 <0,00001 *** w 35,8358 8,41926 4,2564 <0,00212 *** ks 64,7190 9,58575 6,7516 <0,00008 *** Średnia arytmetyczna zmiennej zależnej 258,0164 Odchylenie standardowe zmiennej zależnej 43,04932 Suma kwadratów reszt 1417,68 Błąd standardowy reszt 12,55070 Współczynnik determinacji R 2 0,930457 Skorygowany R 2 0,915003 F(2, 9) 60,20822 Wartość p dla testu F 6,17e-06 1. Ocena istotności parametrów strukturalnych. w oszacowanym modelu parametry istotnie różniące się od zera, są oznaczone na końcu wiersza 22 Więcej na ten temat w wyroku WSA w Krakowie II SA/Kr 1625/09. 23 Autorem oprogramowania, którego pełna nazwa brzmi: GNU Regression Econometric and Time Sereies Library, jest Allin Cotrell z Uniwersytetu Wake Forest w Północnej Karolinie w USA. Oprogramowanie ekonometryczne gretl należy do grupy oprogramowania typu GNU General Public License (Powszechna Licencja Publiczna GNU). Więcej informacji na ten temat w publikacji: T. Kufel, Ekonometria. Rozwiązywanie problemów z wykorzystaniem programu gretl, wyd. 1, Wydawnictwo Naukowe PWN S.A., Warszawa 2004 r. 14

dodatkowymi symbolami(*). Trzy gwiazdki oznaczają poziom istotności 1%. Model zawiera wszystkie istotne zmienne, co oznacza, że model ten nadaje się do praktycznego zastosowania. Wyniki testu F Snadekera są zaprezentowane w oknie modelu i wynoszą F = 60,20822, z wartością dla p<6,17e-06. Można sądzić, że oszacowany model zawiera zmienne istotne. 2. Ocena stopnia dopasowania modelu. w oszacowanym modelu skorygowana wartość R 2 = 0,915003, co oznacza bardzo wysoki poziom wyjaśnienia. 3. Ocena normalności rozkładu składnika resztowego test na normalność rozkładu reszt. Hipoteza zerowa: składnik losowy ma rozkład normalny. Statystyka testu: Chi-kwadrat(2) = 7,55342 z wartością p = 0,022898. 4. Ocena jednorodności wariancji składnika resztowego test White'a na heteroskedastyczność reszt (zmienność wariancji resztowej). Jeżeli w danych przekrojowych występują nietypowe obserwacje, to wówczas występuje niejednorodność wariancji. Hipoteza zerowa: heteroskedastyczność reszt nie występuje. Statystyka testu: LM = 2,81053 z wartością p = P(Chi-Square(2) > 2,81053) = 0,24532. 5. Wyznaczenie wskaźników zmiany wartości nieruchomości na skutek dokonanej estymacji parametrów modelu ekonometrycznego wyznaczono wskaźniki zmiany wartości nieruchomości, według których można prognozować opłacalność naliczania opłaty adiacenckiej w związku z budową infrastruktury technicznej. Wskaźniki przedstawiono w tabeli nr 2. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową infrastruktury technicznej, wskutek której każdy z jej elementów zwiększa użyteczność korzystania z nieruchomości, a co za tym idzie pozwala uzyskać wyższą cenę sprzedaży. Możliwy do udowodnienia w procedurze wyceny nieruchomości maksymalny udział infrastruktury technicznej w cenie nieruchomości [UIC] określono wykorzystując wyznaczone (estymowane) współczynniki oraz wyznaczoną stałą modelu: 321,49 220,93 UIC 100% 30% 321,49 W podobny sposób dokonano oszacowania prognozowanych cen 1m 2 nieruchomości dla poszczególnych elementów infrastruktury technicznej, a następnie ustalono wskaźniki wzrostu wartości nieruchomości. W tabeli nr 2 przedstawiono tabelarycznie wyżej wymienione wskaźniki, według których można prognozować opłacalność naliczania opłaty adiacenckiej w zależności od przyjętego wariantu budowy infrastruktury technicznej. Zestawienie danych w kolumnie "we" prowadzi do wniosku, że sieć kanalizacji sanitarnej i sieć 15

wodociągowa są istotniejsze od pozostałych elementów infrastruktury technicznej. Wieloletnie doświadczenie przeczy jednak wnioskowi, iż pozostałe elementy modelu, tj.: sieć teletechniczna, sieć gazowa, sieć elektroenergetyczna, droga są bez znaczenia i nie wpływają na wzrost ceny sprzedaży. Możliwe byłoby odrzucenie wniosków z analizy statystycznej i określenie wag typowych elementów infrastruktury jako równych sobie, jednak zebrane dane rynkowe wyróżniają sieć kanalizacyjną i sieć wodociągową na tle pozostałych elementów infrastruktury. Wyniki estymowanych parametrów modelu posłużyły zatem do proporcjonalnego określenia wag poszczególnych elementów infrastruktury, tak jednak by ich łączny udział w cenie nieruchomości odpowiadał wyznaczonemu maksymalnemu poziomowi udziału infrastruktury technicznej w cenie nieruchomości [UIC]. Tabela nr 2 Zestawienie wskaźników wzrostu wartości nieruchomości określonych do prognozowania opłaty adiacenckiej naliczanej w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej Elementy infrastruktury technicznej we CR zł/m 2 ws wsi UIC (%) const 220,93 dr - droga (ulica) 0,00 220,93 0,1549 0,0465 4,65% ee - sieć elektroenergetyczna 0,00 220,93 0,1549 0,0465 4,65% g - sieć gazowa 0,00 220,93 0,1549 0,0465 4,65% ks - sieć kanalizacji sanitarnej 64,72 285,65 0,2003 0,0601 6,01% t - sieć teletechniczna 0,00 220,93 0,1549 0,0465 4,65% w - sieć wodociągowa 35,84 256,77 0,1800 0,0540 5,40% Oznaczenia: Razem: 321,49 1426,15 1,0000 0,3000 30,00% we - wyznaczone metodą najmniejszych kwadratów parametry modelu ekonometrycznego. 16

CR - prognozowane ceny rynkowe 1 m 2 powierzchni nieruchomości ustalone dla poszczególnych elementów infrastruktury technicznej, które kumulują wszystkie inne cechy lokalnego rynku nieruchomości, tj.: położenie, przeznaczenie, stan zagospodarowania, itp.. ws - ustalone na podstawie prognozowanej ceny rynkowej 1 m 2 powierzchni nieruchomości współczynniki dla poszczególnych elementów infrastruktury, które kumulują wszystkie inne cechy lokalnego rynku nieruchomości, tj.: położenie, przeznaczenie, stan zagospodarowania, itp. wsi - współczynniki wzrostu wartości nieruchomości uwzględniające wyznaczony dla lokalnego rynku nieruchomości [30%] udział infrastruktury w cenie nieruchomości, 24 UIC - maksymalny udział infrastruktury w cenie nieruchomości. W celu lepszego poznania omawianego zagadnienia poniżej przedstawiono kilka charakterystycznych przykładów naliczania opłaty adiacenckiej związanej z budową infrastruktury technicznej. Do obliczeń wykorzystano dołączony do n/n opracowania kalkulator, który wykorzystując wyznaczone wskaźniki zmiany wartości nieruchomości umożliwia prognozowanie opłaty adiacenckiej. Kalkulator zbudowano wykorzystując w tym celu oprogramowanie OpenOffice.org. PRZYKŁAD 1: Stan nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej przedstawia się następująco: działka gruntu o powierzchni: 500 m 2, przeznaczenie nieruchomości: budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, infrastruktura techniczna: woda, energia elektryczna, sposób korzystania: nieruchomość zabudowana zgodnie z przeznaczeniem. Właściwe organy gminy ustaliły: zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej, urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem gminnych środków finansowych, 24 Więcej informacji na ten temat zawarto w pkt. 6 n/n opracowania. 17

jednostkową wartość nieruchomości przed budową infrastruktury technicznej: 200 zł/m2, koszt sporządzenia operatu szacunkowego wyceny nieruchomości na kwotę: 2 000 zł, nakłady właściciela nieruchomości na budowę infrastruktury na kwotę: 0 zł, uchwaloną przez Radę Gminy stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości: 50%. Czy w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej będzie można wymierzyć opłatę adiacencką. Odpowiedź: Stan przed realizacją urządzeń infrastruktury Stan po realizacji urządzeń infrastruktury Infrastruktura wsi zł/m 2 zł Infrastruktura wsi zł/m 2 zł w 0,0289 5,78 2 890,00 w 0,0289 5,78 2 890,00 ee 0,0249 4,98 2 490,00 ee 0,0249 4,98 2 490,00 ks 0,0321 6,42 3 210,00 Razem 0,0538 10,76 5 380,00 0,0859 17,18 8 590,00 Wartość [W1] 200,00 100 000,00 Wartość [W2] 206,42 103 210,00 W2-W1 3 210,00 Powierzchnia nieruchomości [m 2 ] 500 Nakłady właściciela [N] W2-W1-N Opłata adiacencka [OA] 0,00 3 210,00 Koszt operatu szac. [KOSz] 2 000,00 1 605,00 Dochód gminy -395,00 Opłata adiacencka może być naliczona, jednak ze względu na koszt operatu szacunkowego nie powinna być wymierzona. PRZYKŁAD 2: Stan nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej przedstawia się następująco: działka gruntu o powierzchni: 500 m 2, przeznaczenie nieruchomości: budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, infrastruktura techniczna: woda, energia elektryczna, sposób korzystania: nieruchomość zabudowana zgodnie z przeznaczeniem. Właściwe organy gminy ustaliły: zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej, urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem gminnych środków finansowych, jednostkową wartość nieruchomości przed budową infrastruktury technicznej: 200 zł/m2, koszt sporządzenia operatu szacunkowego wyceny nieruchomości na kwotę: 3 000 zł, 18

nakłady właściciela nieruchomości na budowę infrastruktury na kwotę: 6 500 zł, uchwaloną przez Radę Gminy stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości: 50%. Czy w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej będzie można wymierzyć opłatę adiacencką. Odpowiedź: Stan przed realizacją urządzeń infrastruktury Stan po realizacji urządzeń infrastruktury Infrastruktura wsi zł/m 2 zł Infrastruktura wsi zł/m 2 zł w 0,0289 5,78 2 890,00 w 0,0289 5,78 2 890,00 ee 0,0249 4,98 2 490,00 ee 0,0249 4,98 2 490,00 ks 0,0321 6,42 3 210,00 Razem 0,0538 10,76 5 380,00 0,0859 17,18 8 590,00 Wartość [W1] 200,00 100 000,00 Wartość [W2] 206,42 103 210,00 W2-W1 3 210,00 Powierzchnia nieruchomości [m 2 ] 500 Nakłady właściciela [N] W2-W1-N 6 500,00-3 290,00 Koszt operatu szac. [KOSz] 3 000,00 Opłata adiacencka [OA] -1 645,00 Dochód gminy -4 645,00 Opłata adiacencka nie może być naliczona i wymierzona. PRZYKŁAD 3: Stan nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej przedstawia się następująco: działka gruntu o powierzchni: 500 m 2, przeznaczenie nieruchomości: budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, infrastruktura techniczna: energia elektryczna, sposób korzystania: nieruchomość zabudowana zgodnie z przeznaczeniem. Właściwe organy gminy ustaliły: zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej, urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem gminnych środków finansowych, jednostkową wartość nieruchomości przed budową infrastruktury technicznej: 180 zł/m2, koszt sporządzenia operatu szacunkowego wyceny nieruchomości na kwotę: 2 000 zł, nakłady właściciela nieruchomości na budowę infrastruktury na kwotę: 0 zł, uchwaloną przez Radę Gminy stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości: 50%. 19

Czy w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej będzie można wymierzyć opłatę adiacencką. Odpowiedź: Stan przed realizacją urządzeń infrastruktury Stan po realizacji urządzeń infrastruktury Infrastruktura wsi zł/m 2 zł Infrastruktura wsi zł/m 2 zł ee 0,0156 2,81 1 404,00 ee 0,0156 2,81 1 404,00 w 0,0181 3,26 1 629,00 Razem 0,0156 2,81 1 404,00 0,0337 6,07 3 033,00 Wartość [W1] 180,00 90 000,00 Wartość [W2] 183,26 91 629,00 W2-W1 1 629,00 Powierzchnia nieruchomości [m 2 ] 500 Nakłady właściciela [N] W2-W1-N 1 629,00 Koszt operatu szac. [KOSz] 2 000,00 Opłata adiacencka [OA] 814,50 Dochód gminy -1 185,50 Opłata adiacencka może być naliczona, jednak ze względu na koszt operatu szacunkowego nie powinna być wymierzona. PRZYKŁAD 4: Stan nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej przedstawia się następująco: działka gruntu o powierzchni: 500 m 2, przeznaczenie nieruchomości: budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, infrastruktura techniczna: energia elektryczna, sposób korzystania: nieruchomość zabudowana zgodnie z przeznaczeniem. Właściwe organy gminy ustaliły: zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej, urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem gminnych środków finansowych, jednostkową wartość nieruchomości przed budową infrastruktury technicznej: 180 zł/m2, koszt sporządzenia operatu szacunkowego wyceny nieruchomości na kwotę: 3 000 zł, nakłady właściciela nieruchomości na budowę infrastruktury na kwotę: 1500 zł, uchwaloną przez Radę Gminy stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości: 50%. 20

Czy w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej będzie można wymierzyć opłatę adiacencką. Odpowiedź: Stan przed realizacją urządzeń infrastruktury Stan po realizacji urządzeń infrastruktury Infrastruktura wsi zł/m 2 zł Infrastruktura wsi zł/m 2 zł ee 0,0156 2,81 1 404,00 ee 0,0156 2,81 1 404,00 w 0,0181 3,26 1 629,00 Razem 0,0156 2,81 1 404,00 0,0337 6,07 3 033,00 Wartość [W1] 180,00 90 000,00 Wartość [W2] 183,26 91 629,00 W2-W1 1 629,00 Powierzchnia nieruchomości [m 2 ] 500 Nakłady właściciela [N] W2-W1-N 1 500,00 129,00 Koszt operatu szac. [KOSz] 3 000,00 Opłata adiacencka [OA] 64,50 Dochód gminy -2 935,50 Opłata adiacencka może być naliczona, jednak ze względu na koszt operatu szacunkowego nie powinna być wymierzona. PRZYKŁAD 5: Stan nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej przedstawia się następująco: działka gruntu o powierzchni: 563 m 2, przeznaczenie nieruchomości: budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, infrastruktura techniczna: woda, energia elektryczna, kanalizacja sanitarna, gaz, telefon, sposób korzystania: nieruchomość zabudowana zgodnie z przeznaczeniem. Właściwe organy gminy ustaliły: zostały stworzone warunki do korzystania z wybudowanej w całości drogi, urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem gminnych środków finansowych, jednostkową wartość nieruchomości przed budową infrastruktury technicznej: 420 zł/m2, koszt sporządzenia operatu szacunkowego wyceny nieruchomości na kwotę: 2 000 zł, nakłady właściciela nieruchomości na budowę infrastruktury na kwotę: 0 zł, uchwaloną przez Radę Gminy stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości: 50%. 21

Czy w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej będzie można wymierzyć opłatę adiacencką. Odpowiedź: Stan przed realizacją urządzeń infrastruktury Stan po realizacji urządzeń infrastruktury Infrastruktura wsi zł/m 2 zł Infrastruktura wsi zł/m 2 zł w 0,0540 22,68 12 768,84 w 0,0540 22,68 12 768,84 ee 0,0465 19,53 10 995,39 ee 0,0465 19,53 10 995,39 ks 0,0601 25,24 14 211,25 ks 0,0601 25,24 14 211,25 g 0,0465 19,53 10 995,39 g 0,0465 19,53 10 995,39 t 0,0465 19,53 10 995,39 ti 0,0465 19,53 10 995,39 dr 0,0465 19,53 10 995,39 Razem 0,2536 106,51 59 966,26 0,3001 126,04 70 961,65 Wartość [W1] 420,00 236 460,00 Wartość [W2] 439,53 247 455,39 W2-W1 10 995,39 Powierzchnia nieruchomości [m 2 ] 563 Nakłady właściciela [N] W2-W1-N 10 995,39 Koszt operatu szac. [KOSz] 2 000,00 Opłata adiacencka [OA] 5 497,69 Dochód gminy 3 497,69 Opłata adiacencka może być naliczona i wymierzona. PRZYKŁAD 6: Stan nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej przedstawia się następująco: działka gruntu o powierzchni: 563 m 2, przeznaczenie nieruchomości: budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, infrastruktura techniczna: woda, energia elektryczna, kanalizacja sanitarna, gaz, telefon, sposób korzystania: nieruchomość zabudowana zgodnie z przeznaczeniem. Właściwe organy gminy ustaliły: zostały stworzone warunki do korzystania z wybudowanej w całości drogi, urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem gminnych środków finansowych, jednostkową wartość nieruchomości przed budową infrastruktury technicznej: 420 zł/m2, koszt sporządzenia operatu szacunkowego wyceny nieruchomości na kwotę: 3 000 zł, nakłady właściciela nieruchomości na budowę infrastruktury na kwotę: 5 000 zł, uchwaloną przez Radę Gminy stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości: 50%. 22

Czy w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej będzie można wymierzyć opłatę adiacencką. Odpowiedź: Stan przed realizacją urządzeń infrastruktury Stan po realizacji urządzeń infrastruktury Infrastruktura wsi zł/m 2 zł Infrastruktura wsi zł/m 2 zł w 0,0540 22,68 12 768,84 w 0,0540 22,68 12 768,84 ee 0,0465 19,53 10 995,39 ee 0,0465 19,53 10 995,39 ks 0,0601 25,24 14 211,25 ks 0,0601 25,24 14 211,25 g 0,0465 19,53 10 995,39 g 0,0465 19,53 10 995,39 ti 0,0465 19,53 10 995,39 ti 0,0465 19,53 10 995,39 dr 0,0465 19,53 10 995,39 Razem 0,2536 106,51 59 966,26 0,3001 126,04 70 961,65 Wartość [W1] 420,00 236 460,00 Wartość [W2] 439,53 247 455,39 W2-W1 10 995,39 Powierzchnia nieruchomości [m 2 ] 563 Nakłady właściciela [N] W2-W1-N Opłata adiacencka [OA] 5 000,00 5 995,39 Koszt operatu szac. [KOSz] 3 000,00 2 997,69 Dochód gminy -2,31 Opłata adiacencka może być naliczona, jednak ze względu na koszt operatu szacunkowego nie powinna być wymierzona. UWAGA: Opłata adiacencka może zostać wymierzona po wybudowaniu drogi w całości, a nie dla poszczególnych jej elementów. Pogląd, że opłaty mogłyby być wymierzane po wybudowaniu poszczególnych części składowych drogi jak, jezdnia, chodniki itp., czy też po wybudowaniu poszczególnych fragmentów drogi, nie znajduje uzasadnienia prawnego, ponieważ opłaty adiacenckie mogą być wymierzone tylko za urządzenie drogi w całości. 25 PRZYKŁAD 7: Stan nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej przedstawia się następująco: działka gruntu o powierzchni: 950 m 2, przeznaczenie nieruchomości: budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, infrastruktura techniczna: brak, sposób korzystania: nieruchomość niezabudowana. Właściwe organy gminy ustaliły: zostały stworzone warunki do korzystania z: wody, kanalizacji sanitarnej i drogi, jednostkową wartość nieruchomości przed budową infrastruktury technicznej: 90 zł/m2, 25 Patrz wyrok NSA W-wa i OSK 58/09. 23

koszt sporządzenia operatu szacunkowego wyceny nieruchomości na kwotę: 2 000 zł, nakłady właściciela nieruchomości na budowę infrastruktury na kwotę: 0 zł, uchwaloną przez Radę Gminy stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości: 50%. Urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem gminnych środków finansowych. Czy w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej będzie można wymierzyć opłatę adiacencką. Odpowiedź: Stan przed realizacją urządzeń infrastruktury Stan po realizacji urządzeń infrastruktury Infrastruktura wsi zł/m 2 zł Infrastruktura wsi zł/m 2 zł w 0,0289 2,60 2 470,95 ks 0,0321 2,89 2 744,55 dr 0,0249 2,24 2 128,95 Razem 0,0859 7,73 7 344,45 Wartość [W1] 90,00 85 500,00 Wartość [W2] 97,73 92 844,45 W2-W1 7 344,45 Powierzchnia nieruchomości [m 2 ] 950 Nakłady właściciela [N] W2-W1-N 7 344,45 Koszt operatu szac. [KOSz] 2 000,00 Opłata adiacencka [OA] 3 672,23 Dochód gminy 1 672,23 Opłata adiacencka może być naliczona i wymierzona. PRZYKŁAD 8: Stan nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej przedstawia się następująco: działka gruntu o powierzchni: 950 m 2, przeznaczenie nieruchomości: budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, infrastruktura techniczna: brak, sposób korzystania: nieruchomość niezabudowana. Właściwe organy gminy ustaliły: zostały stworzone warunki do korzystania z: wody, kanalizacji sanitarnej i drogi, jednostkową wartość nieruchomości przed budową infrastruktury technicznej: 90 zł/m2, koszt sporządzenia operatu szacunkowego wyceny nieruchomości na kwotę: 3 000 zł, nakłady właściciela nieruchomości na budowę infrastruktury na kwotę: 8 000 zł, 24