1. KIERUNKI ZMIAN W PRZEZNACZENIU I ZAGOSPODAROWANIU TERENÓW 1.1. Podstawowe funkcje terenów 1.1.1 Tereny wyłączone z zabudowy: ZKO 1 tereny otwarte cenne przyrodniczo - współtworzące klinowo - pierścieniowy system zieleni; ZKO* tereny otwarte: lasy, doliny rzek i strumieni, jeziora, tereny rolnicze - współtworzące klinowo - pierścieniowy system zieleni, z warunkowym dopuszczeniem funkcji towarzyszącej; ZP tereny parków. 1.1.2 Tereny o specjalnym sposobie zagospodarowania i zabudowy: M2n* tereny zabudowy niskiej, mieszkaniowej jednorodzinnej wolno stojącej, położone w obszarze klinowo - pierścieniowego systemu zieleni; U1n* tereny zabudowy niskiej, usługowej, w zieleni, położone w obszarze klinowo - pierścieniowego systemu zieleni; M1n*/U1n* tereny zabudowy niskiej, mieszkaniowej wielorodzinnej w zieleni / z dopuszczeniem terenów zabudowy niskiej, usługowej, w zieleni, położone w obszarze klinowo - pierścieniowego systemu zieleni 1.2. Kierunki zmian w zagospodarowaniu przestrzennym 1.2.1 Zasady ogólne Fragment obszaru klinowo - pierścieniowego systemu zieleni miasta. Na terenie ZKO* współtworzącym klinowo - pierścieniowy system zieleni należy rozważyć możliwość wprowadzenia funkcji towarzyszącej - rekreacyjno-sportowej. Funkcja ta nie może spowodować zagrożenia dla funkcji przyrodniczej i ograniczeń w funkcjonowaniu systemu zieleni, o ewentualne miejsca lokalizacji funkcji towarzyszącej należy rozstrzygać na etapie sporządzania miejscowego planu, Wyznaczone tereny o specjalnym sposobie zagospodarowania i zabudowy U1n*, M2n* oraz M1n*/U1n* stanowią maksymalne powierzchnie, na których dopuszcza się zabudowę. Cały teren podstrefy wskazany jest do opracowania miejscowego planu, który sprecyzuje kompleksowo sposób zagospodarowania. Południowy fragment podstrefy znajduje się w obszarze ograniczonego użytkowania dla lotniska Krzesiny. 1.2.2 Zasady kształtowania zabudowy Na terenie zieleni otwartej ZKO*: o sposób zabudowy należy określić na etapie sporządzenia miejscowego planu. Na terenach zabudowy usługowej U1n*: o należy kształtować zabudowę ekstensywną, niską w sposób nie zagrażający terenom zieleni, o na terenach poprzemysłowych wskazanych do rehabilitacji obowiązują zasady określone w części Obszary do przekształceń, rehabilitacji i rekultywacji. Na terenach o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej M2n* należy kształtować zabudowę wolno stojącą, preferowana o wysokości do 3 kondygnacji nadziemnych, na działkach o powierzchni około 1500 m 2 z dużym udziałem zieleni. Na terenach o funkcji M1n*/U1n* należy kształtować zabudowę wolno stojącą, preferowana o wysokości do 4 kondygnacji nadziemnych, na styku z terenami zieleni zabudowa powinna ulegać ekstensyfikacji oraz obniżeniu wysokości. Zasady zagospodarowania na terenach zieleni i terenach otwartych określono w części Kierunki ochrony środowiska przyrodniczego i jego zasobów. 351
1.2.3 Cele publiczne W zakresie realizacji celu publicznego na terenach wyłączonych z zabudowy obowiązują zasady zawarte w części Kierunki ochrony środowiska przyrodniczego i jego zasobów. Na pozostałych terenach przyjęto nadrzędną zasadę, że ewentualne nowe, obecnie trudne do przewidzenia inwestycje celu publicznego mogą być zlokalizowane w granicach podstrefy pod warunkiem podjęcia działań minimalizujących ewentualne kolizje z docelowymi funkcjami terenu. 1.3. Teren zamknięte W podstrefie nie występują tereny zamknięte. 2. KIERUNKI ZMIAN W STRUKTURZE PRZESTRZENNEJ 2.1. Kształtowanie ładu przestrzennego 2.1.1 Zasady ogólne: Należy dążyć do zachowania ciągłości rozwiązań funkcjonalno-przestrzennych z innymi podstrefami i gminami ościennymi. 2.1.2 Obiekty handlowe W podstrefie zakazuje się lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 300 m 2. 2.2. Działania zwiększające pozytywne oddziaływanie barier funkcjonalnoprzestrzennych W celu ograniczenia oddziaływania bariery przestrzennej, jaką są linie kolejowe rozdzielające Świerczewo od struktur urbanistycznych Dębca oraz oddzielające podstrefę od Górczyna (podstrefa E4) wymaga się, w miarę możliwości, zwiększenia ilości przejazdów albo przejść pieszych przez tory. 2.3. Kształtowanie fizjonomii miasta 2.3.1 Dominanty przestrzenne Wprowadza się zakaz lokalizacji budynków średniowysokich, wysokich i wysokościowych, nawet w formie lokalnych dominant. Dopuszcza się jedynie lokalizację budynków zgodnie z przeznaczeniem i wytycznymi dla terenu. 2.3.2 Elementy dysharmonizujące krajobraz miejski W celu poprawienia estetyki miasta postuluje się zlikwidowanie przestarzałych technicznie, wyeksploatowanych, naziemnych i napowietrznych elementów infrastruktury oraz przełożenie ich pod ziemię. Zaleca się lokalizowanie nowej infrastruktury technicznej pod ziemią. Urządzenia reklamowe o Dopuszczalne w podstrefie urządzenia reklamowe należy lokalizować z uwzględnieniem generalnych zasad lokalizacji określonych w części ogólnej w punkcie Zasady lokalizowania urządzeń reklamowych i informacyjnych. o Na terenach ZKO*, ZKO 1, ZP zakazuje się lokalizowania urządzeń reklamowych. o Na terenach M2n*, M1n* zakazuje się lokalizowania urządzeń reklamowych, za wyjątkiem: - urządzeń umieszczanych na budynkach usługowych towarzyszących zabudowie mieszkaniowej w miejscach do tego przystosowanych. o Na terenach U1n*: - zakazuje się lokalizowania urządzeń reklamowych, za wyjątkiem słupów reklamowych, których forma i miejsca lokalizacji zostaną określone na etapie sporządzania planu miejscowego oraz urządzeń umieszczanych na budynkach w miejscach do tego przystosowanych, - jeżeli w obrębie terenu występują obszary cenne kulturowo (objęte lub nie objęte formą ochrony zabytków), określenie zasad lokalizacji urządzeń 352
reklamowych na budynkach powinno nastąpić na etapie sporządzania planu miejscowego. Urządzenia informacyjne o Dopuszcza się lokalizowanie urządzeń informacyjnych na zasadach generalnych określonych w części ogólnej w punkcie Zasady lokalizowania urządzeń reklamowych i informacyjnych. Obiekty telefonii komórkowej o Dopuszczalne w podstrefie obiekty telefonii komórkowej należy lokalizować z uwzględnieniem generalnych zasad lokalizacji określonych w części ogólnej w punkcie Zasady lokalizowania obiektów telefonii komórkowej. o Na terenach ZKO 1, ZP zakazuje się lokalizowania obiektów telefonii komórkowej. o Na terenach ZKO* dopuszcza się lokalizację obiektów telefonii komórkowej, w miejscach określonych na etapie sporządzania planu miejscowego. o Na terenach U1n* zakazuje się lokalizowania wolno stojących obiektów telefonii komórkowej. o Na terenach M2n*, M1n*: - zakazuje się lokalizowania wolno stojących obiektów telefonii komórkowej, - dopuszcza się lokalizowanie obiektów telefonii komórkowej w miejscach określonych na etapie sporządzania planu miejscowego. 2.3.3 Panoramy, ciągi i punkty widokowe Zagospodarowanie podstrefy nie może przysłaniać i powinno się wpisywać w widoki i panoramy z punktu widokowego P14 - ulica Witaszka i Lubońska. 2.4. Przestrzenie publiczne 2.4.1 Obszary przestrzeni publicznej Nie wyznaczono obszarów przestrzeni publicznej istotnych w skali całego miasta. Postuluje się stworzenie dogodnych, bezpiecznych powiązań pieszych i rowerowych z terenami przyległymi, tj. z zespołami mieszkaniowymi na Świerczewie, Kotowie i Fabianowie (E5 i E7). 2.4.2 Kierunki kształtowania głównego wlotu komunikacyjnego do miasta ulica Głogowska Wymaga się uporządkowania przestrzeni ulicy oraz zapewnienia w razie możliwości wglądów w atrakcyjne, sąsiadujące tereny. 3. KIERUNKI OCHRONY ŚRODOWISKA PRZYRODNICZEGO I JEGO ZASOBÓW 3.1. Kierunki ochrony zasobów geologicznych, ukształtowania terenu, wód podziemnych i powierzchniowych, powietrza atmosferycznego 3.1.1 Należy dążyć do poprawy jakości wód podziemnych i powierzchniowych, w tym wód stawów : Stara Baba, Karpętaj, Głęboki Dół, Staw Baczkowski, Staw Kachlarski, Staw Rozlany oraz cieku Ceglanka, Strumienia Junikowskiego poprzez zmniejszenie obciążeń i wyeliminowanie zrzutów ścieków bytowych oraz przemysłowych do wód powierzchniowych i gruntowych. 3.1.2 Należy dążyć do utrzymania wysokiej jakości powietrza poprzez ograniczanie emisji zanieczyszczeń, w szczególności dotyczy to terenów usługowych. 3.2. Kierunki i zasady ochrony terenów zieleni 3.2.1 Przewiduje się urządzenie następujących terenów zieleni: Parki ZP: o przy dworze Wykopy na Rudniczu przy ulicy Wykopy, o przy folwarku Świerczewo przy ulicy Leszczyńskiej. 353
3.2.2 Na terenach zabudowy niskiej usługowej, położonych w obszarze klinowo pierścieniowego systemu zieleni U1n*, udział zieleni ogólnodostępnej nie może być mniejszy niż 70%. 3.2.3 Na terenie M1n*/U1n*, położonych w obszarze klinowo pierścieniowego systemu zieleni, udział zieleni biologicznie czynnej nie może być mniejszy niż 40%. 3.2.4 Postuluje się zachowanie, uzupełnianie oraz wprowadzanie zieleni wysokiej wzdłuż ulic. 3.3. Kierunki i zasady ochrony terenów otwartych 3.3.1 Zasady ochrony dla obszarów i obiektów cennych przyrodniczo Tereny objęte formami ochrony przyrody: o W podstrefie mogą występować obiekty przyrodnicze wpisane do wojewódzkiego rejestru pomników przyrody, dla których ochrona realizowana jest na podstawie odpowiednich aktów prawnych. Tereny nie objęte formami ochrony przyrody: o Tereny otwarte cenne przyrodniczo - współtworzące klinowo-pierścieniowy system zieleni ZKO 1 : Dla wyżej wymienionego terenu ustala się: - zachowanie dotychczasowego sposobu użytkowania ziemi; - zakaz lokalizowania nowych oraz rozbudowy istniejących obiektów budowlanych z wyjątkiem obiektów małej architektury, instalacji służących ochronie przyrody oraz niezbędnej infrastruktury technicznej, której przeprowadzenie na terenach sąsiednich jest niemożliwe ze względów technologicznych; - zakaz lokalizowania tymczasowych obiektów budowlanych; - zakaz wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu; - zakaz przekształcania powierzchni ziemi z dopuszczeniem lokalizacji ścieżek rekreacyjnych na zasadach określonych w oparciu o szczegółową waloryzację przyrodniczą; - zakaz regulacji linii brzegowej zbiorników i cieków wodnych; - zakaz wydobywania kopalin; - możliwość lokalizowania tablic informacyjnych dotyczących przyrody. 3.3.2 Kierunki i zasady ochrony terenów otwartych tworzących klinowo pierścieniowy system zieleni ZKO* Wymaga się: o zachowania terenów otwartych z jednoczesnym podnoszeniem ich walorów o przyrodniczych i estetycznych; ochrony istniejących i realizacji nowych powiązań terenów otwartych, zapewniających ciągłość korytarzy ekologicznych. Dopuszcza się wprowadzenie zadrzewień. Wprowadza się: o zakaz lokalizowania nowych oraz rozbudowy istniejących obiektów budowlanych z wyjątkiem: - ścieżek rekreacyjnych, a także obiektów małej architektury; - tablic informacyjnych dotyczących przyrody; - obiektów służących ochronie przyrody, obiektów niezbędnych dla właściwego gospodarowania zasobami wodnymi, infrastruktury technicznej oraz infrastruktury transportowej, których przebieg i zasady realizacji zostaną wyznaczone w oparciu o szczegółową waloryzację przyrodniczą (jeżeli szczegółowa waloryzacja przyrodnicza wykaże taką zasadność, na terenie ZKO* dopuszcza się możliwość lokalizacji pojedynczych obiektów rekreacyjno-sportowych; szczegółowe regulacje dotyczące zieleni w przypadku ewentualnego przeznaczenia terenu ZKO* pod zabudowę rekreacyjno-sportową muszą być określone na etapie sporządzania planu miejscowego). 354
4. KIERUNKI OCHRONY DZIEDZICTWA KULTUROWEGO I JEGO ZASOBÓW 4.1. Zasady ochrony dla obszarów i obiektów cennych kulturowo: 4.1.1 Obszary i obiekty objęte formą ochrony zabytków: Dwór i park na Rudniczu przy ulicy Wykopy - południowa część założenia dworsko parkowego z terenami poprzemysłowymi Rudnicze o Na wyżej wymienionym terenie należy: - przeciwdziałać rozwojowi chaotycznej zabudowy wokół założenia; - zapewnić ochronę układu przestrzennego założenia z zachowaną jednorodną w charakterze i strukturze tradycyjną zabudową; - utworzyć poprzez wyznaczone w obszarze obiekty i budynki historyczne płaszczyznę odniesienia dla pozostałych obiektów i zapewnić dostosowanie nowej zabudowy do charakterystycznych form i kolorytu istniejących w obrębie historycznego założenia obiektów; W obrębie podstrefy mogą istnieć pojedyncze obiekty wpisane do rejestru zabytków, dla których ochrona realizowana jest na podstawie odpowiednich aktów prawnych. 4.1.2 Obszary i obiekty nie objęte formą ochrony zabytków: Rudnicze - północna część założenia dworsko parkowego z terenami poprzemysłowymi o Na wyżej wymienionym terenie należy: - przeciwdziałać rozwojowi chaotycznej zabudowy wokół założenia; - zapewnić ochronę układu przestrzennego założenia z zachowaną jednorodną w charakterze i strukturze tradycyjną zabudową; Zespół poprzemysłowy cegielnia przy ulicy Ceglanej o Na wyżej wymienionym terenie należy chronić charakterystyczne formy obiektów poprzemysłowych w obrębie zespołu; o Dopuszcza się realizację funkcji mieszkaniowej w formie tzw. loftów. 5. OBSZARY DO PRZEKSZTAŁCEŃ, REHABILITACJI I REKULTYWACJI 5.1. Przekształcenia wyłącznie w zakresie wyznaczonym na rysunku Studium 5.1.1 Przekształcenia funkcjonalno przestrzenne Należy dążyć do kształtowania czytelnej przestrzennie i sprawnej funkcjonalnie struktury podstrefy poprzez przekształcanie istniejącego zagospodarowania terenów odpowiednio na funkcję wskazaną w pkt 1.1. 5.2. Rehabilitacja wyłącznie w zakresie wyznaczonym na rysunku Studium 5.2.1 Rehabilitacja terenów poprzemysłowych - obejmująca zabudowę dawnych cegielni i obiektów z nimi związanych Należy dążyć do uruchomienia procesu przemian funkcjonalnych, przestrzennych, technicznych, społecznych i ekonomicznych prowadzących do uaktywnienia przestrzeni i podnoszenia jakości zdegradowanej zabudowy z wykorzystaniem charakterystycznych cech obszaru poprzez: o eksponowanie i zachowanie cennych wartości kulturowych; o dostosowanie nowej zabudowy do charakterystycznych form obiektów poprzemysłowych; o nowe zagospodarowanie terenu oraz nowo projektowaną zabudowę, która powinna tworzyć integralną całość z obszarami sąsiadującymi pod względem funkcjonalnym i przestrzennym, uwzględniając istniejące powiązania m.in. komunikacyjne, infrastrukturalne, kompozycyjne i widokowe. 5.2.2 Rehabilitacja terenów opartych o założenia dworsko parkowe Należy dążyć do ochrony i wyeksponowania założenia dworsko parkowego Rudnicze poprzez: o rewaloryzację zdewastowanych obiektów budowlanych cennych kulturowo; 355
o poprawienie lub przywrócenie jakości założeń parkowych (zieleń, wody, ukształtowanie terenu), stanowiących integralny element historycznego założenia. 5.3. Rekultywacja 5.3.1 Wymaga się przeprowadzenia rekultywacji terenów o przekroczonych standardach jakości gleby i ziemi, a w szczególności obszarów magazynowania odpadów i występowania zbiorników paliw, jeżeli takie występują w podstrefie. 6. KIERUNKI ROZWOJU SYSTEMÓW KOMUNIKACJI I INFRASTRUKTURY ZGODNIE Z ZAPISAMI W CZĘŚCI OGÓLNEJ UWAGA: Ustalenia zawarte w części Szczegółowej należy odczytywać łącznie z ustaleniami części Ogólnej. 356