DTZ Property Times Warsaw Office Q3 2013 / Warszawa Biura III kw. 2013 Strong demand / Silny popyt hh 17 October 2013 / 17 października 2013 Contents / Spis treści Supply 2 Demand 2 Vacancy 3 Rents 3 Author / Autor Katarzyna Lipka Senior Consultant, Consulting & Research + 48 22 222 3132 katarzyna.lipka@dtz.com Contacts / Kontakty Kamila Wykrota Head of Consulting & Research + 48 22 222 3130 kamila.wykrota@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research + 33 (0)1 4964 4954 magali.marton@dtz.com Fergus Hicks Global Head of Forecasting +44 (0)20 3296 2307 fergus.hicks@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0)20 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com In the first three quarters of 2013 as much as 246,000 sq m of modern office space was delivered in Warsaw and the total stock reached 4.07 million sq m. An additional 55,000-60,000 sq m is likely to be completed by the end of 2013, which will bring the annual supply in 2013 to over 300,000 sq m the highest value since 2001. Demand in 2013 remained strong which was reflected in the high take-up level. The volume of transactions (excl. renegotiations) recorded from January to September reached 365,000 sq m, which up by 13% from the level over the same period in 2012 The vacancy rate in Warsaw reached 10.9%, which represents a growth of 0.4 pp compared to the previous quarter and a growth of 2.8 pp y-o-y. Prime asking rents are at a level of 23-26 per sq m per month in the central locations and 14-16 per sq m per month out of the city centre. W pierwszych trzech kwartałach 2013 roku pozwolenie na użytkowanie otrzymały budynki o łącznej powierzchni biurowej 246 000 m kw., a całkowite zasoby osiągnęły poziom 4,07 miliona m kw. Jeśli do kooca 2013 na rynek trafi prognozowane 55 000-60 000 m kw., roczna wielkośd podaży przekroczy 300 000 m kw., co będzie najwyższą wartością odnotowaną począwszy od 2001 roku. Popyt w 2013 pozostał na wysokim poziomie, co odzwierciedlała silna aktywnośd na rynku najmu. Wolumen transakcji (wyłączając renegocjacje) odnotowany od stycznia do września tego roku wyniósł 365 000 m kw., co stawowi wzrost o 13% w porównaniu do analogicznego okresu 2012. Stopa pustostanów w Warszawie wyniosła 10.9% i była o 0,4 pkt. proc. wyższa od wartości z poprzedniego kwartału oraz o 2,8 pkt. proc. wyższa niż współczynnik odnotowany rok wcześniej. Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie biurowe znajdują się na poziomie 23-26 euro za m kw. za miesiąc w centrum i 14-16 euro poza centrum. DTZ Research
Supply The total office stock in Warsaw reached 4.07 million sq m at the end of Q3 2013. From January to September as much as 246,000 sq m was delivered to the market and until the end of this year an additional 55,000-60,000 sq m is likely to be completed. If the projects planned for Q4 2013 are delivered according to schedule, the annual level of new supply in 2013 may exceed 300,000 sq m, its highest value recorded since 2001. A similar volume of new office space may come to the market in 2014, out of which approximately 40-45% is already pre-let. According to the latest forecasts the annual level of supply in 2015 is likely to be much lower; however the exact amount will largely depend on the market situation over the next 8-10 months. Demand Almost 140,000 sq m of modern office space in Warsaw was subject to lease transactions (excl. renegotiations) in Q3 2013. It is the highest level of quarterly take-up recorded on the market since mid-2011. From January till September the volume of lease transactions (excl. renegotiations) stood at 365,000 sq m, up by 13% compared to the corresponding period of 2012. Similarly to the last three years, renegotiations and renewals in the first three quarters of 2013 remained a popular market. The volume of such transactions exceeded 150,000 sq m and accounted for 30% of the total transaction value. DTZ is of the opinion that the leasing activity is likely to remain relatively stable until the end of this year. Podaż Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie pod koniec III kw. 2013 osiągnęły 4,07 miliona m kw. Od stycznia do września na rynek zostało dostarczone 246 000 m kw. powierzchni, a do kooca roku planuje się oddanie do użytkowania kolejnych 55 000-60 000 m kw. Jeśli projekty z datą realizacji w IV kw. 2013 powstaną zgodnie z harmonogramem, to roczna wielkośd podaży w tym roku może przekroczyd 300 000 m kw., co stanowiłoby najwyższy wzrost zasobów począwszy od 2001 roku. W 2014 spodziewamy się ukooczenia podobnej ilości powierzchni, z czego ok. 40-45% jest już wynajęte. Zgodnie z najnowszymi prognozami, roczna wielkośd podaży w 2015 prawdopodobnie spadnie, jakkolwiek jej dokładna ilośd w dużym stopniu będzie zależed od sytuacji na rynku w ciągu kolejnych 8-10 miesięcy. Popyt W trzecim kwartale 2013 blisko 140 000 m kw. powierzchni biurowej było przedmiotem umów najmu (wyłączając renegocjacje). Jest to najwyższa wartośd kwartalnego popytu odnotowana na rynku począwszy od II kw. 2011. Od stycznia do września tego roku wolumen transakcji najmu (bez renegocjacji) wyniósł 365 000 m kw., co stanowi wzrost o 13% w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Podobnie jak w poprzednich trzech latach, również w 2013 renegocjacje były częstą praktyką rynkową. Wolumen takich transakcji przekroczył 150 000 m kw., co stanowi 30% łącznego wolumenu powierzchni biurowej wynajętej w tym okresie. DTZ jest zdania, że aktywnośd na rynku najmu może pozostad relatywnie stabilna do kooca tego roku. Figure 1 / Wykres 1 New supply and take-up ( 000 sq m) / Nowa podaż i wolumen najmu bez renegocjacji (tys. m kw.) Figure 2 / Wykres 2 Take-up by type / Wolumen najmu, podział na typ transakcji 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Source: DTZ, WRF / Źródło: DTZ, WRF Supply / Podaż Take-up / Popyt 100% 80% 60% 40% 20% 0% Source: DTZ, WRF / Źródło: DTZ, WRF 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Q1-Q3 2013 New transactions + expansions / Nowe transakcje + ekspansje Pre-lets / Umowy przednajmu Renewals and renegotiations / Renegocjacje i przedłużenia umów www.dtz.com Property Times 2
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013(f) Warsaw Office Q3 2013 / Warszawa Biura III kw. 2013 Vacancy At the end of Q3 2013 the vacancy rate in Warsaw reached 10.9%, which represents a growth of 0.4 pp compared to the previous quarter and a growth of 2.8 pp y-o-y. Such an increase was the consequence both of a large volume of completions recorded in 2013 as well as more space becoming available within existing projects. The highest vacancy ratio was recorded in the South West and West subzones (over13%) and the lowest in the South East. Taking into consideration the strong pipeline supply expected in the remaining months of 2013; the vacancy rate may grow further until the end of this year. Rents Prime asking rents in Warsaw city centre are at a level between 23 and 26 per sq m per month. In non central districts asking rents for prime properties in the most favourable locations range from 14 to 16 per sq m month. Average asking rents in the city centre are in the range of 19-22 in the city centre and 12-13 in other districts. DTZ forecasts that asking rents for prime properties are likely to remain relatively stable over the next few months. However due to strong pipeline supply and increasing competition, the incentive packages may be higher, which will exert a downward pressure on effective rents. Figure 3 / Wykres 3 Vacancy rates in Warsaw, Q3 2013 / Wskaźniki pustostanów w Warszawie, III kw. 2013 South East City Centre Upper South East Lower South Core North West South West Pustostany Pod koniec III kw. 2013 roku stopa pustostanów w Warszawie wyniosła 10,9%, co stanowi wzrost o 0,4 pkt. proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i wzrost o 2,8 pkt. proc. rok do roku. Zwiększenie się wskaźnika dostępności było wynikiem zarówno wysokiego poziomu podaży odnotowanej w 2013, jak również zwalniania się powierzchni w istniejących budynkach. Najwyższa stopa pustostanów została odnotowana w strefach Południowy Zachód oraz Zachód (w obu ponad 13%), natomiast najniższa w strefie Południowy Wschód. Biorąc pod uwagę wysoki poziom podaży planowanej na pozostałe miesiące 2013, stopa pustostanów może rosnąd do kooca tego roku. Czynsze Czynsze wywoławcze za najlepszą powierzchnię biurową znajdują się na poziomie 23-26 euro za m kw. za miesiąc w centrum i 14-16 euro poza centrum. Średnie stawki wywoławcze wynoszą: 20-22 euro i 12-13 euro odpowiednio w strefach centralnych i w pozostałych lokalizacjach. DTZ prognozuje, że czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie biurowe powinny pozostad na relatywnie stabilnym poziomie przez kilka kolejnych miesięcy. Jednak ze względu na silną planowaną podaż i rosnącą konkurencję, oczekujemy wzrostu pakietu zachęt, co przełoży się na spadek czynszów efektywnych. Figure 4 / Wykres 4 Prime asking rents in Warsaw, EUR per sq m per month / Wywoławcze stawki czynszów za najlepszą powierzchnię w Warszawie, euro za m kw. za miesiąc 35 30 25 20 15 10 0% 5% 10% 15% Source: DTZ, WRF / Źródło: DTZ, WRF Source: DTZ / Źródło: DTZ Central / Centrum Non Central / Poza centrum www.dtz.com Property Times 3
Table 1 / Tabela 1 Major office buildings completed in Q1-Q3 2013 / Największe budynki biurowe ukooczone w okresie I-III kw. 2013 roku Building / Budynek Office area (sq m) / Pow. biurowa (m kw.) District / Strefa Developer / Deweloper Vacancy at compl. date / Stopa pustostanów na dzieo ukooczenia Konstruktorska Business Center 48,300 Upper South HB Reavis 73% Miasteczko Orange 43,700 South West Bouygues Immobilier 0% Marynarska 12 40,000 Upper South Ghelamco 34% Wola Center 27,500 West LC Corp 9.5% Table 2 / Tabela 2 Major pipeline office projects scheduled for Q4 2013 and 2014 / Największe projekty biurowe planowane do oddania na IV kw. 2013 i 2014 rok Building / Budynek Office area (sq m) / Pow. biurowa (m kw.) District / Strefa Developer / Deweloper Plac Unii 41,300 Upper South Liebrecht & wood / BBI Development Gdaoski Business Center I 49,000 North HB Reavis Warsaw Spire I 40,000 City Centre Ghelamco Eurocentrum Office Complex I 38,700 South West Capital Park Atrium 1 15,700 Core Skanska Property Poland Table 3 / Tabela 3 Major leasing transactions concluded in Q1-Q3 2013 / Największe transakcje najmu zawarte w okresie I-III kw. 2013 roku Tenant / Najemca Office area leased (sq m) / Wynajęta pow. biurowa (m kw.) Building / Budynek District / Strefa Type of transaction / Rodzaj transakcji Polkomtel 22,700 Konstruktorska 4 Upper South Pre-let / Umowa przednajmu Urząd Rejestracji Leków 13,000 Ochota Office Park South West New transaction / Nowa umowa Santander / BZ WBK 11,800 Atrium 1 Core Pre-let / Umowa przednajmu BNP Paribas 11,000 Trinity Park II Upper South Renewal / Renegocjacja Play 9,600 Marynarska BP Upper South Renewal and expansion/ Renegocjacja i rozszerzenie Aegis Media 7,500 X2 Boutique Office South East Pre-let / Umowa przednajmu Johnson & Johnson 7,250 Wiśniowy Business Park F South West Renewal / Renegocjacja Schneider 7,000 Park Rozwoju Upper South Pre-let / Umowa przednajmu Sygma Bank 6,400 Trinity Park II Upper South Renewal / Renegocjacja Source: DTZ, WRF / Źródło: DTZ, WRF www.dtz.com Property Times 4
Map with office subzones in Warsaw / Mapa ze strefami rynku biurowego w Warszawie Source: DTZ / Źródło: DTZ www.dtz.com Property Times 5
Other DTZ Research Reports Other research reports can be downloaded from www.dtz.com/research. These include: Occupier Perspective Updates on occupational markets from an occupier perspective, with commentary, analysis, charts and data. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review India Office Demand and Trends Survey 2012-13 Poland Banking Sector - January 2013 Motorways of the Sea - January 2013 The TMT Sector - October 2012 The European Insurance Sector - June 2012 Property Times Regular updates on occupational markets from a landlord perspective, with commentary, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Bangkok, Beijing, Berlin, Brisbane, Bristol, Brussels, Budapest, Central London, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinburgh, Europe, Frankfurt, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, India, Jakarta, Japan, Kuala Lumpur, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Poland, Prague, Qingdao, Rome, Seoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapore, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Warsaw, Wuhan, Xian. Investment Market Update Regular updates on investment market activity, with commentary, significant deals, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK. Insight Thematic, ad hoc, topical and thought leading reports on areas and issues of specific interest and relevance to real estate markets. Great Wall of Money - October 2013 Quantitative Easing - UK Regions - September 2013 Singapore Government Land Sales - September 2013 UK lending market -September 2013 Quantitative Easing - August 2013 Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014 Singapore Insight Residential July 2013 Net Debt Funding Gap - June 2013 China Insight - The Healthcare Sector - April 2013 City of London occupier demand - April 2013 European Sustainability Guide - April 2013 DTZ Research Data Services For more detailed data and information, the following are available for subscription. Please contact graham.bruty@dtz.com for more information. Property Market Indicators Time series of commercial and industrial market data in Asia Pacific and Europe. Real Estate Forecasts, including the DTZ Fair Value Index TM Five-year rolling forecasts of commercial and industrial markets in Asia Pacific, Europe and the USA. Money into Property For more than 35 years, this has been DTZ's flagship research report, analysing invested stock and capital flows into real estate markets across the world. It measures the development and structure of the global investment market. Available for Global, Asia Pacific, Europe, North America and UK. Foresight Quarterly commentary, analysis and insight into our inhouse data forecasts, including the DTZ Fair Value Index. Available for Global, Asia Pacific, Europe, UK and China. In addition we publish an annual outlook report. Investment Transaction Database Aggregated overview of investment activity in Asia Pacific and Europe. Money into Property DTZ s flagship research product for over 35 years providing capital markets data covering capital flows, size, structure, ownership, developments and trends, and findings of annual investor and lender intention surveys. www.dtz.com Property Times 6
Inne raporty DTZ Research Inne raporty DTZ Research dostępne są na stronie internetowej www.dtz.com/research. Zaliczamy do nich następujące opracowania:: Occupier Perspective Aktualizacje rynku z perspektywy najemców, z komentarzami, analizami, wykresami i danymi. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review India Office Demand and Trends Survey 2012-13 Poland Banking Sector - Styczeo 2013 Motorways of the Sea Styczeo 2013 The TMT Sector - Październik 2012 The European Insurance Sector - Czerwiec 2012 Property Times Regularne aktualizacje rynku z perspektywy właścicieli zawierające komentarze, analizy, wykresy i dane. Region Azji i Pacyfiku, Bangkok, Pekin, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruksela, Budapeszt, Central London, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edynburg, Europa, Frankfurt, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Indie, Jakarta, Japonia, Kuala Lumpur, Luksemburg, Madryt, Manchester, Melbourne, Mediolan, Nanjing, Newcastle, Paryż, Polska, Praga, Qingdao, Rzym, Seul, Szanghaj, Shenyang, Shenzhen, Singapur, Sztokholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraina, Warszawa, Wuhan, Xian. Investment Market Update Regularne raporty przedstawiające sytuację na rynku inwestycyjnym zawierające komentarze, największe transakcje, wykresy, dane i prognozy. Region Azji i Pacyfiku, Australia, Belgia, Czechy, Europa, Francja, Niemcy, Włochy, Japonia, Chiny, Azja Południowo- Wschodnia, Hiszpania, Szwecja, Wielka Brytania. Money into Property Już od ponad 35 lat jest to flagowy raport DTZ, który przedstawia analizę przepływów kapitałowych na rynku nieruchomości na całym świecie. Opracowanie to mierzy rozwój i strukturę globalnego rynku inwestycyjnego. Jest dostępny dla następujących rynków: Globalny, Region Azji i Pacyfiku, Europa i Wielka Brytania. Foresight Kwartalny komentarz, analiza i dostęp do naszych wewnętrznych prognoz, łącznie z DTZ Fair Value Index. Dostępny dla następujących rynków: Globalny, Region Azji i Pacyfiku, Europa i Wielka Brytania. Ponadto, publikujemy również raport roczny. Insight Raporty tematyczne przestawiające interesujące obszary z zakresu rynku nieruchomości. Great Wall of Money - Październik 2013 Quantitative Easing - UK Regions - Wrzesieo 2013 Singapore Government Land Sales - Wrzesieo 2013 UK lending market -Wrzesieo 2013 Quantitative Easing - Sierpieo 2013 Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014 Singapore Insight Residential Lipiec 2013 Net Debt Funding Gap - Czerwiec 2013 China Insight - The Healthcare Sector - Kwiecieo 2013 City of London occupier demand - Kwiecieo 2013 European Sustainability Guide - Kwiecieo 2013 DTZ Research bazy danych W celu uzyskania bardziej szczegółowych danych oraz informacji, możliwa jest ich subskrypcja. W tym celu prosimy o kontakt z: Graham Bruty, e-mail: graham.bruty@dtz.com. Property Market Indicators Historyczne dane na temat rynku nieruchomości komercyjnych i przemysłowych w regionie Azji i Pacyfiku oraz Europie. Prognozy dot. rynku nieruchomości, łącznie z DTZ Fair Value Index TM Pięcioletnie prognozy dla rynku nieruchomości komercyjnych i przemysłowych w regionie Azji i Pacyfiku, Europie oraz Stanach Zjednoczonych Ameryki. Investment Transaction Database Zagregowana baza danych transakcji inwestycyjnych zawartych w regionie Azji i Pacyfiku oraz w Europie. Money into Property Flagowy produkt DTZ Research, już od 35 lat dostarczający dane dot. rynków kapitałowych www.dtz.com Property Times 7
DTZ Research Contacts / Kontakty Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 (0)20 3296 2159 Email: hans.vrensen@dtz.com Head of CEMEA Research Magali Marton Phone: +33 1 49 64 49 54 Email: magali.marton@dtz.com Global Head of Forecasting Fergus Hicks Phone: +44 (0)20 3296 2307 Email: fergus.hicks@dtz.com Head of Strategy Research Nigel Almond Phone: +44 (0)20 3296 2328 Email: nigel.almond@dtz.com DTZ Business Contacts / Kontakty Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 (0)20 3296 2002 Email: john.forrester@dtz.com Capital Marekts / Dział Rynków Kapitałowych Craig Maguire Email: craig.maguire@dtz.com Head of CEE DTZ / Dyrektor Zarządzający, Europa Środkowo-Wschodnia DTZ Alan Colquhoun Email: alan.conlquhoun@dtz.com Consulting & Research / Dział doradztwa i analiz rynkowych Kamila Wykrota Phone: + 48 22 222 30 00 Email: kamila.wykrota@dtz.com Office Agency / Dział Powierzchni Biurowych Barbara Przesmycka Email: barbara.przesmycka@dtz.com Retail Agency / Dział Powierzchni Handlowych Anna Oberc Email: anna.oberc@dtz.com Valuation / Dział Wycen Arkadiusz Bielecki Email: arek.bielecki@dtz.com Corporate Real Estate Services (CREM) / Dział Zarządzania Portfelami Nieruchomości Komercyjnych Ian Scattergood Email: ian.scattergood@dtz.com Property Management Business Space / Dział Zarządzania Nieruchomościami- Powierzchnie biurowe i magazynowe Zuzanna Paciorkiewicz Email: zuzanna.paciorkiewicz@dtz.com Property Management Retail Space / Dział Zarządzania Nieruchomościami - Powierzchnie handlowe Agnieszka Zdunicz-Skośkiewicz Email: agnieszka.zdunicz-skoskiewicz@dtz.com Industrial and Logistics Agency / Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych Marzena Pobojewska Email: anna.oberc@dtz.com ZASTRZEŻENIE Niniejszy raport nie powinien byd traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak DTZ nie może ponosid odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny byd, w całości lub w części, publikowane, powielane oraz nie powinno się na nie powoływad bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powoład się na DTZ jako źródło danych. DTZ October 2013 www.dtz.com Property Times 8