I. GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI GMINY KIERUNKI DZIAŁAŃ NA NAJBLIŻSZE LATA Zasób nieruchomości gminy położony na obszarze miasta Racibórz obejmuje powierzchnię ok. 1148 ha. Strukturę zasobu przedstawiono na poniższym diagramie. Struktura użytków 22,56% 15,30% 36,85% 0,44% 3,27% 2,82% 1,98% 16,78% Drogi Tereny rolne Wody Zurbanizowane tereny niezabudow ane Tereny mieszkaniow e Tereny przemysłow e Tereny rekreacyjno-w y- poczynkow e Tereny pozostałe Przedmiotem niniejszego dokumentu jest określenie kierunków działań jakie planowane są w zakresie gospodarowania zasobem nieruchomości gminy w latach 2016 2020. Działania te zdeterminowane są aktualną sytuacją prawną, ekonomiczną, demograficzną i uwzględniają diagnozę sytuacji w mieście, zawartą w przyjętym Programie Wspierania Przedsiębiorczości Miasta Racibórz na lata 2015 2020 zwanym dalej PWP. 2
Zanim jednak zostaną uszczegółowione plany związane z gospodarowaniem nieruchomości gminy w najbliższych latach, w sposób bardzo zwięzły przybliżyć należy ustawowe ramy, w których może poruszać się samorząd gospodarując powierzonym, głównie w procesie komunalizacyjnym, zasobem nieruchomości. Ramy te zostały określone w szczególności w ustawie z dnia 27 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami /tj. Dz. U. z 2015r., poz. 1774 z późn.zm./ zwaną dalej ugn. Tam też zdefiniowano wszelkie pojęcia i zasady, które obowiązują w zakresie gospodarowania zasobem nieruchomości publicznych, jak również pojęcie samego zasobu. Wg art. 4 ust. 2 ugn zasób nieruchomości gminy, to katalog nieruchomości stanowiący jej własność lub będący przedmiotem jej użytkowania wieczystego z wyłączeniem nieruchomości, które zostały oddane w użytkowanie wieczyste na rzecz osób fizycznych i prawnych. Zasób nieruchomości gminy może być wykorzystany na: cele rozwojowe gminy, cele zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a w szczególności na realizację budownictwa mieszkaniowego i związanej z tym infrastruktury technicznej, inne cele publiczne (art.24 ust. 2 ugn). Podstawę sposobu wykorzystania zasobu nieruchomości określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta, mający rangę przepisu gminnego, a podstawę jego rozwoju stanowią wszelkie formy nabycia. Gospodarowanie zasobem nieruchomości gminy odbywa się w ramach obowiązujących przepisów prawa i obejmuje w szczególności: nabywanie na rzecz Gminy, zbywanie, oddawanie w użytkowanie wieczyste, trwały zarząd, dzierżawę, najem, użyczenie, dokonywanie zamiany, wnoszenie do spółek w formie aportu, a także obciążanie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi (służebności drogowe, przesyłu, użytkowanie, hipoteki). Gminnym zasobem gospodaruje prezydent miasta (art. 25 ugn), z uwzględnieniem kompetencji rady miasta wynikających z odrębnych ustaw, zwłaszcza ustawy o samorządzie gminnym z dania 28 marca 1990r. /tj. Dz.U.z 2015r., poz. 1515 z późn.zm./ Szczegółowy katalog czynności związanych z gospodarowaniem nieruchomościami poza wyżej wymienionym, zawiera m.in. zapewnienie ich wyceny, naliczanie należności za korzystanie, aktualizowanie tych należności, a także sporządzanie planów ich wykorzystania. 3
Gmina w ramach podjętej w ubiegłym roku decyzji o uregulowaniu stanów prawnych zaszłych służebności przesyłu i naliczeniu opłat z tytułu zajęcia gruntów pod sieci przesyłowe zleciła opracowanie systemu wycen umożliwiającego realizację procesu ustalenia opłat bez konieczności sporządzania kosztownych jednostkowych operatów szacunkowych. W ramach zlecenia po pierwsze wykonano pełną bazę informacji obejmującej ceny transakcyjne i cechy nieruchomości będących przedmiotem obrotu za okres pełnych 8 lat wstecz, a po drugie pełną analizę rynku nieruchomości sporządzoną na podstawie tej bazy, która to analiza określa wpływ poszczególnych opisanych i wyliczonych w bazie cech na wartość nieruchomości, będącą podstawą do wyliczenia wynagrodzenia za służebność. Model ten zawierał będzie dodatkowo m.in. interaktywny formularz szacunkowej wartości nieruchomości, który zostanie udostępniony mieszkańcom na stronie internetowej urzędu miasta. Wspomniany model umożliwi gminie nie tylko określenie wartości służebności, ale też planowanie dochodów z nieruchomości. Pozwoli też mieszkańcom na określenie szacunkowej wartości swoich gruntów. Istotną korzyścią jego posiadania będzie możliwość ustalenia należności gminy bez obowiązku sporządzenia kosztownych operatów szacunkowych, w sytuacjach prawnie dopuszczonych. To nowatorskie opracowanie zostanie zaprezentowane przez jego autorów na najbliższej sesji rady miasta. Biorąc pod uwagę postulaty przedsiębiorców zawarte w PWP w zakresie m.in. wzrostu atrakcyjności inwestycyjnej miasta, postanowiono już w ubiegłym roku wprowadzić jako zasadę, tworzenie przed sprzedażą warunków szybkiego korzystania z nabytej przestrzeni. Wyznaczone do zainwestowania tereny postanowiono wyposażać w niezbędną infrastrukturę, zwłaszcza tę, której wykonanie spoczywa na gminie /drogi, kanalizacja deszczowa, oświetlenie/. W ten sposób poza korzyściami ekonomicznymi, gmina jako podmiot publiczny wprowadzi standardy gwarantujące właściwą jakość oferowanych do sprzedaży terenów. Tym samym stanie się konkurencyjna wobec przedsiębiorców, którzy jako inwestycyjne określają grunty w tzw. polu, objęte wyłącznie decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ta niekontrolowana urbanizacja jest zjawiskiem finansowo niekorzystnym wiąże się bowiem często z wywieraniem na gminę presji do wykonywania nieplanowanych inwestycji infrastrukturalnych. 4
Głównym celem do którego będzie dążyć gmina przez najbliższe lata w segmencie gospodarowania nieruchomościami, poza zaproponowaną ofertą sprzedaży gruntów głównie pod cele usługowo wytwórcze oraz mieszkaniowe, będzie stworzenie warunków do ich natychmiastowego wykorzystywania. Ofertę sprzedaży planuje się powiększać poprzez dokonywanie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta i dokonywanie wykupów i zamian. W efekcie cel gospodarczy zastąpi dotychczasowy cel kapitałowy. Wymieniona wyżej strategia jest kompatybilna z zawartością PWP, którego głównym założeniem jest podejmowanie działań mających na celu zapewnienie mieszkańcom miejsc pracy oraz zachęcania ich do podejmowania działalności gospodarczej. Jednocześnie jak pokazują przeprowadzone analizy, bardzo istotnym czynnikiem, który wpływa na podjęcie decyzji o osiedleniu się w mieście ma nie tylko rynek pracy. Bardzo ważne są również warunki mieszkaniowo bytowe, jakie miasto jest w stanie zaoferować swoim mieszkańcom. Dlatego też planuje się, że jednym z kluczowych zadań będzie z jednej strony budowa nowych mieszkań komunalnych służących zaspakajaniu potrzeb lokalowych osób uboższych przy finansowym wsparciu dostępnych programów funduszu dopłat, a z drugiej strony zaoferowanie działek budowlanych w formie gwarantującej jak najmniejsze obciążanie nabywców kosztami zakupu gruntu budowlanego. W dalszej części niniejszego opracowania wskazane zostaną tereny aktualnie przygotowywane do sprzedaży lub nabycia nieruchomości, które objęte są lub zostaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta. II. PLAN WYKORZYSTANIA ZASOBU NIERUCHOMOŚCI GMINY W LATACH 2016 2020. W 2015r. zintensyfikowano politykę gospodarczą miasta poprzez z jednej strony dynamiczne poszukiwanie inwestorów, a z drugiej przygotowaniu terenów pod działalność przemysłowo usługową. Efektem tego przedsięwzięcia jest wdrożenie prac nad przygotowaniem oferty sprzedaży gruntów inwestycyjnych obejmującą powierzchnię ok. 20 ha. 5
Poniżej przedstawiono lokalizację i stopień zaawansowania prac związanych z poszczególnymi ofertami. 1. ul. 1 go Maja Zakupiono od Syndyka Masy Upadłości ponad 9 hektarowy teren położony przy ul. 1 go Maja, pozostający od wielu lat martwy funkcjonalnie. Po jego uporządkowaniu, przystąpiono do podziału geodezyjnego na działki o parametrach określonych przez przyszłych inwestorów. Powstanie 6 działek o areale 1 2 ha. Sprzedaż planuje się pod koniec I półrocza 2016r. 6
2. ul. Bartka Lasoty Dla małych i średnich przedsiębiorstw przygotowywany jest teren inwestycyjny o areale ok. 4 ha, który częściowo pochodził z zasobu nieruchomości gminy, a częściowo dążąc do stworzenia jednorodnego kompleksu gruntu został nabyty od osoby prywatnej. Aktualnie przygotowywany został wstępny projekt podziału geodezyjnego na 9 działek inwestycyjnych o powierzchni od 0,24 ha do 0,79 ha, oraz projekt uzbrojenia terenu. Urządzenia techniczne wykonane zostaną w 2016 roku. W drugiej jego połowie podjęta zostanie sprzedaż przygotowanej powierzchni. 7
3. ul. Cecylii Gospodarcza W związku z potrzebą zwiększenia terenów inwestycyjnych, gmina złożyła wniosek o rozszerzenie strefy ekonomicznej o sąsiadujący obszar obejmujący ok. 7 ha, położony przy ul. Cecylii Gospodarczej. Decyzja o włączeniu do strefy zapadnie w Ministerstwie odpowiedzialnym za tą sferę działalności gospodarczej, które po wyborach jest w stanie reorganizacji. Trudno zatem przewidzieć termin włączenia wnioskowanej nieruchomości do strefy. Niemniej jednak przystąpiono już do podziału geodezyjnego gruntów, po uprzednim przeprowadzeniu geologicznych badań jego nośności. Planuje się utworzyć 10 działek o areale od 0,3 ha do 1,2 ha. Termin sprzedaży zależeć będzie od decyzji włączającej nieruchomość do strefy ekonomicznej. 8
4. Sprzedaż ul. Gospodarcza. Wynikiem prowadzonej polityki gospodarczej jest również skuteczne pozyskanie inwestorów na nabycie terenów objętych dotychczas Katowicką Specjalną Strefą Ekonomiczną. W grudniu rozstrzygnięto kolejne 2 przetargi na sprzedaż 2 działek o łącznej powierzchni ok. 2,3 ha. Na działkach tych prowadzona będzie działalność przemysłowo wytwórcza, która zaowocuje dodatkowymi ok. 24 miejscami pracy, jak również zwiększeniem dochodu gminy z tytułu podatku od nieruchomości. W pierwszym kwartale 2016 zostanie zaproponowana do zbycia ostatnia działka w Strefie, na którą również znaleziono inwestora. 5. W WPW wpisują się również tereny oferowane lub objęte wkrótce ofertą sprzedaży z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oraz teren, który gmina zamierza pozyskać pod potrzeby budownictwa komunalnego. 9
5.1 Budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne OCICE ul. Górna Dolna Zaplanowano w pierwszym etapie ok. 2,5 hektarowy obszar na Ocicach, położony pomiędzy ulicami Górną i Dolną, który obejmie 26 działek budowlanych o średniej powierzchni 790m 2. Już w lutym planowana jest sprzedaż pierwszych 10. W wyniku prac koncepcyjnych opracowano taką formę zbycia, która byłaby korzystna finansowo dla przyszłych nabywców. Propozycją gminy jest oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, z nabyciem którego wiąże się I opłata roczna stanowiąca 15% wylicytowanej ceny i potem przez cały okres trwania tego prawa 1% ceny. Preferencją jest również możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego na własność w drodze wykupu już po 3 latach od nabycia, pod warunkiem zamieszkania w nowo wybudowanym domu. Koszt przekształcenia, przy krótkim okresie trwania użytkowania wieczystego jest bardzo atrakcyjny. Oscyluje bowiem na poziomie ok. 20% ceny działki. 10
OCICE Nowy Zamek Pod budownictwo jednorodzinne zabezpieczony jest w obrębie ul. Górna Dolna, Nowy Zamek ok. 4 hektarowy obszar. Teren ten będzie można uruchomić po dokonaniu wykupu 2 działek i zmianie planu, jak również zabezpieczeniu środków na wykonanie uzbrojenia. Wykup możliwy będzie po uaktualnieniu stanu prawnego. Gmina pozostaje w stałym kontakcie z obecnym użytkownikiem, który deklaruje sprzedaż nieruchomości po ustąpieniu przeszkód prawnych związanych z przeprowadzeniem postępowania spadkowego. 11
OSTRÓG ul. Brzozowa W swoim zasobie, w sąsiedztwie osiedla domków jednorodzinnych z jednej strony i Parku Zamkowego z drugiej, gmina posiada ok. 1,5 hektarowy areał pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W ramach czasowych, których dotyczy niniejsze opracowanie gmina zamierza wystawić przedmiotowy teren do sprzedaży pod zwartą zabudowę jednorodzinną w ramach działalności deweloperskiej. 12
OCICE ul. Koszalińska W grudniu ubiegłego roku nabyto ok. 1,5 hektarowy teren przyległy do ulicy Koszalińskiej. Jednocześnie wdrożono negocjacje w sprawie nabycia działki przyległej do obszaru ok. 1 ha. Po zmianie planu będzie to kolejna 2,5 ha powierzchnia pod zabudowę jednorodzinną. 13
STARAWIEŚ - ul. Mariańska Starowiejska Po zmianie planu kilka działek budowlanych o łącznej powierzchni ok. 0,6 ha, które zamierza się zaoferować do sprzedaży w II półroczu br. Reasumując, gmina w swojej ofercie posiadać będzie ponad 10 ha powierzchni dla potrzeb zabudowy domami mieszkalnymi. Obszar ten zapewne będzie wystarczający na wybudowanie ok. 150 budynków. 14
5.2 Budownictwo mieszkaniowe komunalne. ul. Łąkowa W zasobie nieruchomości gminy znajduje się wprawdzie parę lokalizacji pod funkcję budownictwa wielomieszkaniowego, jednakże ich parametry nie spełniają do końca warunków dla realizacji budownictwa komunalnego. Dlatego też wdrożone zostało postępowanie o nabycie od Skarbu Państwa w drodze darowizny ponad dwuhektarowej działki przy ul. Łąkowej. Jeśli starania okażą się skuteczne, już w przyszłym roku będzie można wyłonić projektanta i zakończyć prace projektowe. Jednocześnie zmontować program finansowy z wykorzystaniem możliwych środków zewnętrznych. W planach jest budowa ok. 100 lokali. 15
Wspomnieć również należy, że aktualnie ukończone są prace projektowe budowy dwóch budynków wielorodzinnych przy ul. Przejazdowej, obejmujących odpowiednio 20 i 16 lokali mieszkalnych. Budowa prowadzona będzie w ramach działalności Raciborskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o (100% kapitał gminy). Rozpoczęcie budowy przewiduje się w III kwartale 2016r., natomiast zakończenie w IV roku 2017 bądź 2018, co uzależnione będzie od wysokości finansowego wkładu gminny. III. ZMIANY MIEJSCOWYCH PLANÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO MIASTA W ZAKRESIE NIERUCHOMOŚCI GMINY. Podstawą sposobu wykorzystania zasobu nieruchomości gminy zarówno w celach publicznych, jak też w celach rozwojowych gminy, w ramach proponowanych ofert sprzedaży, sporządzonych zgodnie z zapotrzebowaniem inwestycyjnym, jest miejscowy plan zagospodarowania. Gmina cyklicznie przeprowadza zmiany planów, zarówno w zakresie nieruchomości prywatnych jak też gminnych. W fazie finalizacji pozostają zmiany planu dzięki którym gmina poszerzy zasób swoich nieruchomości o funkcje mieszkaniowe oraz usługowe. Poniżej skatalogowano wg funkcji nieruchomości objęte zmianami, których uchwalenie przewidywane jest z końcem I kwartału br. 16
1. Zabudowa jednorodzinna 1.1 Nowy Zamek (Ocice) Łączny obszar: 3,9749 ha [43-47] 1.2 Ulica Dolna Górna (Ocice) Łączny obszar: 2,2647 ha [30-31] 17
1.3 Ulica Mariańska Starowiejska (Starawieś) Łączny obszar: 0,6633 ha [20-21] 1 1.4 Ulica Mariańska (Starawieś) Łączny obszar: 1,2647 ha [25-28] 18
1.5 Ulica Dębniki (Markowice) Łączny obszar: 1,0173 ha [5-8] 1.6 Ulica Stanisława Moniuszki (Studzienna) Obszar: 0,2550 ha [69] 19
2. Zabudowa jednorodzinna z dopuszczeniem usług 2.1 Ulica Cmentarna Obszar: 0,8135 ha [70] 2.2 Ulica Michejdy, róg Mariańskiej (Starawieś) Łączny obszar: 0,3364 ha [12-19] 2.2 Ulica Michejdy, róg Mariańskiej (Starawieś) Łączny obszar: 0,3364 ha [12-19] 20
2.3 Ulica Starowiejska (Starawieś) Łączny obszar: 0,2013 ha [22-23] 2.4 Ulica Tęczowa (Markowice) Łączny obszar: 0,6174 ha [3-4] 21
3. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna Ulica Cecylii Książęca (Ostróg) Łączny obszar: 0,3340 ha [52-53] 4. Zabudowa usługowa 4.1 Ulica Ocicka Leśmiana (Ocice) Obszar: 0,0683 ha [51] 22
4.2 Ulica Katowicka Obszar: 0,1135 ha [71] 4.3 Ulica Mariańska (Starawieś) Obszar: 0,7640 ha [24] 23
4.4 Ulica Elżbiety (Ostróg) Łączny obszar: 0,0781 ha [54-55] 4.5 Ulica Odrodzenia (Markowice) Łączny obszar: 0,5438 ha [1-2] 24
IV. PODSUMOWANIE. Niniejszy program kodyfikuje politykę gospodarowania nieruchomościami przy uwzględnieniu analizy i diagnozy zawartej w Programie Wspierania Przedsiębiorczości. Wynika z niej potrzeba użytkowania przestrzeni, przy czym warunki jej udostępnienia determinowane są sytuacją gospodarczą miasta. Aktualnie rynek nieruchomości jest rynkiem nabywcy, zatem gmina musi podejmować takie działania, które z jednej strony uatrakcyjnią ofertę sprzedaży, a z drugiej uczynią ją dostępną na rynku. Warunkiem dostępności jest odpowiedni zasób gruntów, stopień ich wyposażenia w infrastrukturę techniczna oraz cena. Priorytetem stał się dla gminy cel gospodarczy, który zastąpił cel kapitałowy, stąd też z sukcesem gmina prowadzone są działania zmierzające do znalezienia inwestorów, którzy gotowi są na nabytych terenach prowadzić swoje biznesy w zakresie działalności usługowo wytwórczej. Przyniesie to skutek w postaci poprawy sytuacji ekonomicznej gminy, a tym samym jej mieszkańców. W literaturze specjalistycznej nieruchomość określa się nie jako zwarty obszar powierzchni ziemskiej ale głównie jako miejsce, czas i funkcję. Między tymi czynnikami musi być zachowana korelacja, która wyznacza rozwój gospodarczy danego obszaru. Gmina swój program opiera o ww definicję, dlatego też postanowiła właśnie teraz przeznaczyć do sprzedaży nieruchomości w określonych lokalizacjach i w określonym stanie technicznym pod funkcje, których wymaga aktualna sytuacja gospodarcza miasta. Podjęła też próbę wprowadzenia rozwiązań innowacyjnych, które przy zmniejszonych kosztach pozwolą na uzyskanie ustawowo określonych dochodów gminy z zasobu nieruchomości. Temu celowi ma służyć między innymi nowy model szacowania wynagrodzenia za służebności przesyłu, który pozwoli na określenie jego wysokości bez konieczności sporządzania operatów jednostkowych. W ramach programu gospodarowania nieruchomościami nadal kontynuowana jest sprzedaż lokali mieszkalnych z bonifikatą, jak również ich sprzedaż przetargowa. W ubiegłym roku sprzedano w tym trybie ok. 30 lokali. Przy sprzedaży przetargowej wykorzystano ustawowy instrument maksymalnego obniżenia ceny do rokowań na zbycie lokali o niskim standardzie. 25
Finalizowana jest regulacja stanów prawnych Rodzinnych Ogrodów Działkowych. Postępowaniem objętych jest ponad 30 ha gruntów. W ramach rozpoczętych regulacji zaszłych służebności przesyłu, zinwentaryzowano z udziałem Tauronu sieci energetyczne wybudowane po 1990r., które bez tytułu prawnego ułożone są w gruntach gminy, podobnie postąpiono z sieciami ciepłowniczymi. W I kwartale br. sporządzona inwentaryzacja podlegać będzie szczegółowej analizie. Tereny rolnicze, oraz tereny które muszą pozostać w zasobie gminy pod przyszłe funkcje publiczne są przedmiotem dzierżawy. Gmina rocznie zawiera ok. 100 tego rodzaju umów. Na bieżąco udostępniane są w formie służebności przesyłu tereny, które są objęte lokalizacją różnego rodzaju urządzeń przesyłowych. Na rzecz podmiotów, które realizują cele statutowe gminy, nieruchomości udostępniane są w formie użyczenia, które z istoty swojej jest nieodpłatne. 26
V. SPIS TREŚCI. 1. Gospodarowanie nieruchomościami gminy kierunki działań na najbliższe lata.... 2. 2. Plan wykorzystania zasobu nieruchomości gminy w latach 2016 2020. 5. 3. Zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego miasta w zakresie nieruchomości gminy. 16. 4. Podsumowanie. 25. 27