Bogumiła Załęska-Świątkiewicz adwokat (Wrocław) Zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym Nieruchomości zabudowane i niezabudowane - a przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy - będące własnością Skarbu Państwa lub gminy, którymi obrót odbywa się na zasadach określonych przepisami ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości i przepisami wykonawczymi do tej ustawy - mogą być przekazywane na własność lub w użytkowanie wieczyste innym osobom prawnym bądź fizycznym w zasadzie w drodze przetargu. 1 Odstępstwo od tej zasady, a zatem możliwość zbycia nieruchomości w trybie bezprzetargowym, przepisy przewidują jedynie w przypadkach ściśle określonych rozporządzeniem wykonawczym. 2 Powołany przepis rozporządzenia wykonawczego nie zawiera słownego katalogu przypadków, w których zbycie może nastąpić w trybie bezprzetargowym, a powołuje jedynie odpowiednie artykuły ustawy i odsyła w tym zakresie do ich treści. W związku z tym przepisy są mało czytelne, tym bardziej, iż odesłanie nie wyczerpuje wszystkich przypadków trybu bezprzetargowego, wynikających z treści ustawy i noweli wrześniowej z 1990 r. do ustawy (np. zbycie garażu z gruntem, na którym jest on położony). Powołane przepisy zezwalają na zastosowanie drogi bezprzetargowej dla zbycia nieruchomości, w następujących sytuacjach: 1) gdy zbycie następuje pomiędzy Skarbem Państwa a gminą lub pomiędzy gminami (art. 4 ust. 2 ustawy); 2) gdy zbycie następuje na rzecz osób prawnych lub osób fizycznych, które prowadzą niezarobkową działalność charytatyw- 9
REJENT Nr 11 - listopad 1992 r. ną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową i wychowawczą oraz sportowo-turystyczną (art. 4 ust. 6 ustawy); 3) gdy zbycie następuje na rzecz przedstawicielstw dyplomatycznych lub urzędów konsularnych państw obcych oraz innych zrównanych z nimi przedstawicielstw i instytucji - przy czym obowiązuje tu zasada wzajemności w stosunkach międzynarodowych (art. 4 ust. 7 ustawy); 4) gdy zbycie następuje w drodze zamiany gruntów z osobami prawnymi lub fizycznymi (art. 4 ust. 9 ustawy); 5) w razie sprzedaży nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu (art. 6 ustawy), przy czym z wnioskiem o sprzedaż może wystąpić użytkownik wieczysty, zarząd gminy lub rejonowy organ rządowej administracji ogólnej; 6) gdy zbycie następuje na rzecz dotychczasowego najemcy lub dzierżawcy albo wskazanej przez niego osoby bliskiej, stale z nim zamieszkującej (art. 21 ust. 7 ustawy); 7) gdy zbycie następuje na rzecz byłych właścicieli nieruchomości lub ich spadkobierców (art. 23 ust. 4 ustawy); 8) w przypadku, gdy sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste nie doszło do skutku w drodze przetargu (art. 24 ust. 3 ustawy); 9) gdy zbycie następuje na rzecz osoby, która w wyniku przeprowadzonego wywłaszczenia otrzymuje tę nieruchomość tytułem odszkodowania, jako nieruchomość zamienną (art. 61 ustawy); 10) w przypadku zwrotu poprzedniemu właścicielowi lub jego następcy prawnemu wywłaszczonej nieruchomości, która stała się zbędna, na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu (art. 69 ustawy); 11) gdy zbycie następuje na rzecz posiadaczy gruntów, którzy w dniu 1 sierpnia 1988 r. nie legitymowali się dokumentami o przekazaniu im gruntów, wydanymi w formie prawem przewidzianej (art. 80 ust. 2 ustawy); 12) gdy zbycie nieruchomości następuje w drodze zwrotu dawnemu właścicielowi lub jego następcy prawnemu budynków (grunty w użytkowanie wieczyste), przejętych uprzednio przez Skarb Państwa na podstawie dekretu z 26 października 1945 r. 3 (dotyczyło również obiektów sakralnych) - art. 82 ust. 2 ustawy; 10
Zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym 13) gdy zbycie następuje na rzecz poprzedniego właściciela (lub jego następcy prawnego), w ramach odszkodowania za przejęte na własność Państwa po dniu 5 kwietnia 1958 r. domy jednorodzinne i działki, które przed dniem wejścia w życie dekretu z 26.10.1945 r. mogły być przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne (art. 83 ust. 2 ustawy); 14) gdy zbycie następuje na rzecz związków wyznaniowych, w pierwszym rzędzie Kościoła Ewangelicko-Augsburskiego, w ramach zwrotu poszczególnych obiektów lub ich części, znajdujących się na nieruchomościach przejętych uprzednio przez Państwo, w trybie ustawy z dnia 4 lipca 1947 r. w spr. zmiany dekretu Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 15 listopada 1936 r. o stosunku Państwa do Kościoła Ewangelicko- Augsburskiego w Rzeczypospolitej Polskiej 4 (art. 88 ust. 1 ustawy). Nadto - poza katalogiem wynikłym z treści 4 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego z 16 lipca 1991 r. do ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - w trybie bezprzetargowym następuje zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy na rzecz: a) inwestora, który uzyskał decyzję lokalizacyjną przed 5 grudnia 1990 r. (tj. datą wejścia w życie noweli z dnia 29 września 1990 r. 5 do ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości); b) właściciela garażu, który nabył nieodpłatnie garaż na zasadach określonych w art. 8 noweli z 29.09.1990 r. do ustawy o gospodarce gruntami. Zbycie dotyczy gruntu pod garażem, który przekazuje się mu w użytkowanie wieczyste, w trybie bezprzetargowym (por. 8 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości); c) spółdzielni - ustanowienie na jej rzecz użytkowania wieczystego; 6 d) właściciela lub użytkownika wieczystego - dla poprawienia warunków zagospodarowania już posiadanej działki - co do części przyległego gruntu, z którego nie można utworzyć odrębnej działki budowlanej. 7 Przepisy przyjmują zasadę, w myśl której przekazywanie nieruchomości Skarbu Państwa bądź gminy na własność lub w inne 11
REJENT Nr 11 - listopad 1992 r. formy władania osobom fizycznym, prawnym i innym jednostkom organizacyjnym powinno odbywać się w sposób jaw- ny- Stąd też przepisy przewidują obowiązek publicznego ogłaszania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub przekazania w innych, przewidzianych prawem formach. Wykaz taki, sporządzony przez właściwy organ (rejonowy organ rządowej administracji ogólnej - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub zarząd gminy - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy), podaje się do publicznej wiadomości, przez wywieszenie na okres 6 tygodni w siedzibie właściwego organu (rejonowego lub zarządu gminy). W wykazie zamieszcza się wszystkie nieruchomości przeznaczone do sprzedaży i przekazania w innych formach - niezależnie od tego czy zbycie nastąpi w drodze przetargu, czy też w drodze bezprzetargowej. Przy zbyciu w drodze bezprzetargowej, w wykazie podaje się termin, po upływie którego wymieniona w wykazie cena przestaje obowiązywać. Osoby, którym przysługuje pierwszeństwo nabycia nieruchomości, zawiadamia się odrębnym pismem o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży oraz o przysługującym im pierwszeństwie nabycia. 8 W razie zbywania nieruchomości w drodze bezprzetargowej, cenę ustala się przy zastosowaniu następujących zasad: 1) Cena nieruchomości, nabywanej przez osobę mającą pierwszeństwo nabycia, równa jest cenie wywoławczej, jaka zostałaby ustalona, gdyby nieruchomość była zbywana w drodze przetargu. W aktualnym stanie prawnym cena wywoławcza powinna odpowiadać wartości nieruchomości określonej przez biegłego z listy wojewódzkiej 9 lub inne osoby, posiadające uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości. Przy ustalaniu wartości gruntów uwzględnia się aktualne ceny rynkowe gruntów, nakłady dokonane przez właściciela na ich ulepszenie, funkcje wyznaczone gruntom w planach zagospodarowania przestrzennego, położenie i stopień wypo- 12
Zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym sażenia w urządzenia komunalne, energetyczne i gazowe, a także stan zagospodarowania tych gruntów. Ustalając wartość budynków, innych urządzeń i lokali, przyjmuje się koszty ich odtworzenia, pomniejszone o stopień zużycia. Wartość budynków i innych urządzeń, przeznaczonych do rozbiórki lub likwidacji, ustala się według wartości materiałów po rozbiórkowych. Obowiązuje zasada, iż cena nieruchomości winna odpowiadać jej wartości. 10 2) Cena nieruchomości, nabywanej w drodze bezprzetargowej przez osoby prowadzące niezarobkową działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą oraz sportowo-turystyczną, ustalona jest w drodze rokowań, pomiędzy zbywcą i nabywcą. Cena taka może być obniżona aż do poziomu ceny symbolicznej.. 3) Cena nieruchomości, nabywanej w drodze bezprzetargowej, na potrzeby placówek dyplomatycznych bądź urzędów konsularnych państw obcych, jak również przedstawicielstw i instytucji, zrównanych z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów, jest ustalona na zasadach uwzględniających ceny nieruchomości wzajemnie udostępnionych polskim przedstawicielstwom i również może być ustalona na poziomie symbolicznej złotówki" czy dolara". 4) Cena nieruchomości, nabywanej w drodze bezprzetargowej - która to nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków - jest z mocy przepisów obniżana o 50 %. 11 Cena ta może być dalej obniżana (przez rejonowy organ rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do gruntów Skarbu Państwa bądź przez radę gminy w odniesieniu do gruntów gminy) aż do całkowitego zwolnienia od jej zapłaty. 12 Opłaty za użytkowanie wieczyste ustala się w formie opłat rocznych. Opłata pierwsza, płatna w chwili ustanowienia użytkowania na podstawie umowy notarialnej (por. art. 158 k.c.), 13 wynosi od 15 do 25 % ceny ustalonej w określony wyżej sposób. Opłaty roczne wynoszą 3 % ceny, z możliwością podwyższenia zarządzeniem wojewody lub uchwałą rady gminy. 14 Przepisy wykonawcze do ustawy przewidują obniżki opłat rocznych, z tytułu użytkowania wieczystego, w stosunku do okre- 13
REJENT Nr 11 - listopad 1992 r. ślonych obiektów 15 (decyduje przeznaczenie na określony cel) lub osób 16 (kryterium dochodowości). O obniżce decyduje rejonowy organ rządowej administracji bądź zarząd gminy, gdy chodzi o grunty gminne. 17 W szczególności emeryci i renciści, których wyłącznym źródłem utrzymania jest emerytura lub renta, korzystają, jako użytkownicy wieczyści, z 50 % obniżki w opłatach. Aktualizacja ceny nieruchomości, oddanej w użytkowanie wieczyste, powoduje zmianę opłaty rocznej. Zmiana opłaty następuje w drodze oświadczenia organu. Regulacja prawna w tym zakresie jest na pewno kontrowersyjna. W przypadku sprzedaży lub oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej, zapłata ceny sprzedaży może być, na wniosek nabywcy, rozłożona na raty roczne, płatne w okresie 10 lat. Roszczenia Skarbu Państwa lub gminy, w tym zakresie, podlegają zabezpieczeniu hipotecznemu. Wysokość oprocentowania, z tytułu rozłożenia ceny na raty, określa umowa stron. Należy zauważyć, iż w obowiązującym stanie prawnym, cenę nieruchomości zbywanej osobom prawnym i fizycznym w trybie bezprzetargowym, ustala się w umowie sprzedaży lub przekazania nieruchomości w użytkowanie wieczyste (forma aktu notarialnego). Zniesiono obowiązek ustalania tych cen, w drodze decyzji administracyjnych. Taka forma może powodować przymus po stronie nabywcy, w przypadku, gdy np. biegły zastosował nieprawidłowe współczynniki do wyceny bądź w inny sposób zawyżył wycenę, bacząc na interes np. gminy, bądź jej zły stan finansowy. Przypadki takie są znane w praktyce i prowadzą do sytuacji, w których organ (właściciel gruntu), wyznaczając termin zawarcia umowy osobie (w szczególności fizycznej) posiadającej pierwszeństwo nabycia, wymusza zapłatę wygórowanej ceny - pod rygorem rezygnacji z pierwszeństwa. 18 Wprawdzie nabywca ma możliwość dochodzenia swoich racji na drodze sądowej, jednakże ze względu na koszty i przewlekłość postępowania, rzadko z tej drogi korzysta. Zatem, i w tym zakresie, niedoskonałość rozwiązań prawnych powinna być usunięta 14
Zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym w kierunku powrotu na drogę administracyjną i co za tym idzie - zmiany art. 38 ustawy (odstępstwo od szacunku). 15
REJENT Nr 11 - listopad 1992 r. Przypisy 1. Por. 1) Obwieszczenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 28 lutego 1991 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 30, poz. 127; ze zm. Nr 103, poz. 446 i Nr 107, poz. 464). 2) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 16 lipca 1991 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 72, poz. 311). 3) Zarządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 19 czerwca 1991 r. w sprawie przetargów na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (M.P. Nr 21, poz. 148). 2. Patrz przypis 1.2) - 4 ust. 3. 3. Dekret z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). 4. Dz. U. Nr 52, poz. 272. 5. Dz. U. Nr 79, poz. 464. 6. Por. art. 10 ustawy z dnia 30 sierpnia 1991 r. o waloryzacji udziałów członkowskich w spółdzielniach i zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 83, poz. 373). 7. Por. art. 16 ustawy z dnia 4 października 1991 r. o zmianie niektórych warunków przygotowania inwestycji budownictwa mieszkaniowego w latach 1991-1995 oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 103, poz. 446). 8. Patrz przypis 1.1) - art. 23. 9. Tamże - art. 38 ust. 1-4. 10. Tamże - art. 39. 11. Tamże - art. 40 ust. 4. 12. Tamże. 13. Patrz przypis 1.1) - art. 19 oraz przypis 1.2) - 10, 11 i 16. 14. Patrz przypis 1.1) - art. 40 ust. 3. 15. Patrz przypis 1.2) - 24. 16. Tamże. 17. Patrz przypis 1.2) - 25 ust. 1 i 2. 18. Patrz przypis 1.2) - art. 24 ust. 4. 16