WARSZAWA OFFICE ARKET H1 2016 RYNEK BIUROWY I POŁ. 2016
OFFICE ARKET IN WARSAW The first half of 2016 brought: a record-breaking new supply an increase of vacancy rate a take-up volume slightly higher than the half-year average in recent years Total stock: 4.9m sq m New supply: 350,000 sq m in 16 schemes Offices under construction: 576,000 sq m Vacancy rate: 15.4% of total stock HORIZON PLAZA, Union Investment At the end of first half of 2016, the total stock in the Warsaw office market was estimated at 4.9m sq m and increased by over 500,000 sq m in the last 12 months. This is the result of growing activity among developers which completed large-scale projects over last months. The new supply in the Warsaw office market reached 350,000 sq m in the first half of 2016 being over 40% higher than the annual average in the last 5 years. It should be indicated that the new supply in Warsaw has never been so high. From January to June 2016, 16 office buildings have been completed, including i.a. Warsaw Spire A (59,100 sq m), Q22 (46,400 sq m), Atrium 2 (20,200 sq m), Prime Corporate Center (20,100 sq m) and Grzybowska 43 (10,600 sq m). The office stock increased not only in the Central Business District but also in the Żoliborz area after the completion of second phase of Gdański Business Center (49,000 sq m) or alongside Jerozolimskie Ave. where Eurocentrum Office Complex Delta (25,000 sq m) and Astrum Business Park (22,600 sq m) were completed. Strong demand in the Warsaw office market noticed in the second half of last year encouraged developers to commence next projects. Since the beginning of 2016 a few large-scale projects have been started, including i.a. Sienna Towers (74,000 sq m) developed by Ghelamco Poland, the second phase of West Station II (37,000 sq m) belonging to HB Reavis or EC Powiśle (26,000 sq m) by White Star and Tristan Capital Partners. Consequently, at the end of the second quarter of 2016, approximately 576,000 sq m was under construction, the significant volume of which was located in the Central Business District and alongside Jerozolimskie Ave. The take-up in the first half of 2016 reached around 360,000 sq m and was slightly lower than in the corresponding period of 2015 (386,000 sq m) but still higher than the half-year average in the last 5 years (324,000 sq m). The majority of office space has been leased in the Central Business District and Służewiec Przemysłowy area. The new lease agreements in existing buildings accounted for 43% of the take-up volume, pre-lease transactions represented 17% of all agreements. The remaining take-up volume represented renewals 31% and expansions - 9%. Additionally, positive sentiment was confirmed by the significant net absorbtion. The result, which reached 145,000 sq m in the first half of 2016, was almost twice as high as the same period in 2015. Since the beginning of the year an increase in vacancy rate has been observed. At the end of second quarter 2016, the indicator accounted for 15.4% while the vacant space amounted to 767,000 sq m. The vacancy rate increased mainly in the Central Business District (17.3%) and was higher by 3.1 pp. than in the first quarter of 2016. Consequently, the majority of vacant space was offered in the Central Business District 36% and in Służewiec 2
OFFICE ARKET IN WARSAW CHART 1 Vacant space by location (sq m) Q2 2016 vs. Q2 2015 Q2 2016 Q2 2015 CBD Służewiec Przemysłowy Aleje Jerozolimskie Żoliborz STRATOS, GNT Ventures Warszawa Other 0 Source: Knight Frank, PORF 2 Przemysłowy 28%. However, the distribution of the vacant space is different in both locations. In the Central Business District, approximately one third of vacant space is available in new buildings, completed in the period of 2015-2016. While in Służewiec Przemysłowy over half of the vacant space is offered in buildings from 2005-2009. The asking rents have remained stable for most office buildings. A slight decrease has been noted in Służewiec Przemysłowy due to the increase of vacant space. The CBD rates ranged between EUR 14 and 24/sq m/month, while asking rents in buildings outside the city centre were quoted at EUR 10.5-18/sq m/ month. Effective rents remained lower than the asking rents by 15-25%. Investment market In the first half of 2016, the total volume of invested capital in Poland in the commercial real estate sector amounted to EUR 2.05bn, out of which 18% was allocated in Warsaw. The investment market in Warsaw was characterized mainly by office transactions which accounted for EUR 316 m and constituted 15% of the total investment volume in Poland. Yields for the Warsaw prime assets are expected to shrink and in H1 2016 reached the level of 5.50% in locations within the CBD, while yields for locations outside the CBD varied between 6.75% -7.25%. The largest acquisitions in the office market in Warsaw in the first six months of 2016 include purchase of Warsaw Corporate Center and Wiśniowy Business Park by Valad, purchase of Prime Corporate Center by Warburg-HIH Invest Real Estate, acquisition of Zaułek Piękna by GLL and Oxygen Park by Golden Star Group. CHART 2 Net absorption, annual supply and vacancy rate 2008 - H1 2016 Net absorption Annual supply Vacancy rate Annual supply - forecast 500 000 4 400 000 3 2 - sq m 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Source: Knight Frank, PORF 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 H1 2016/f 3
OFFICE ARKET IN WARSAW AJOR OFFICE CONCENTRATION AREAS / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ (H1 2016/ I POŁ 2016) CBD / COB 1.5m 17.3 14-24 159 000 284 000 WOLA EAST / BLISKA WOLA 12.4 13-17 EC Powiśle 26 000 81 000 Generation Park I (X) 21 000 Wronia 31 16 000 Ghelamco Poland Ethos 11 000 Kulczyk Silverstein Properties CEDET 14 000 Immobel Biura Koszyki Griffin Real Estate Centrum arszałkowska BBI Development The Tides The Tides Property Group Sienna Towers 74 000 Ghelamco Poland RONDO DASZYŃSKIEGO* 285 000 16.0 15-19 112 000 *up to 8-minute walking distance to metro station Rondo Daszyńskiego *do 8 minut pieszo od stacji metra Rondo Daszyńskiego SŁUŻEWIEC PRZEYSŁOWY Woronicza ALEJE JEROZOLISKIE Konstruktorska Domaniewska 85 000 Wirażowa nars Cyb erne tyki ka Pos tępu ary owa 12-16 Taś m 1.06m Zygmunta odzelewskiego 16.3 Rodziny Hiszpańskich Wołoska 533 000 Samochodowa Suwak White Star & Tristan Capital Partners Skanska Property Poland 20.1 10.5-14.5 69 000 4 West Station I 29 000 HB Reavis West Station II 37 000 HB Reavis Equator IV 19 000 Karimpol Property name / Nazwa projektu Office rentable space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m2) Owner / Developer / Właściciel / Deweloper D48 25 000 Penta Investments Graffit 17 000 Hines Polska P4 I Garvest Real Estate Neopark I 11 000 Yareal Polska 5
RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE I połowa 2016 roku przyniosła: rekordową nową podaż znaczący wzrost współczynnika pustostanów wolumen transakcji najmu nieznacznie wyższy od średniej z ostatnich lat Zasoby powierzchni biurowej: 4,9 mln m 2 Nowa podaż: 350.000 m 2 w 16 projektach Powierzchnia biurowa w budowie: 576.000 m 2 Wskaźnik pustostanów: 15,4% całkowitych zasobów WYKRES 1 Wolna powierzchnia wg lokalizacji (m 2 ) II kw. 2016 vs. II kw. 2015 Na koniec I połowy 2016 roku zasoby biurowe na warszawskim rynku wynosiły 4,9 mln m 2, wzrastając o ponad 500.000 m 2 w ciągu 12 miesięcy. Wynika to ze wzmożonej aktywności deweloperów, którzy ukończyli w ostatnich miesiącach wielkoskalowe projekty. Pierwsze dwa kwartały 2016 roku zapisały się w historii warszawskiego rynku biurowego pod znakiem rekordowej nowej podaży, która wyniosła 350.000 m 2 i była o 40% wyższa niż średnia roczna z ostatnich 5 lat. Dotychczas w Warszawie nie odnotowano tak wysokiego poziomu nowej podaży. Od stycznia do czerwca bieżącego roku do użytku oddano 16 projektów biurowych. Najwięcej nowej podaży zrealizowano w Centralnym Obszarze Biznesu. Do największych projektów ukończonych w tej lokalizacji należą m.in. Warsaw Spire A (59.100 m 2 ), Q22 (46.400 m 2 ), Atrium 2 (20.200 m 2 ), Prime Corporate Center (20.100 m 2 ) czy Grzybowska 43 (10.600 m 2 ). Zasoby biurowe zwiększyły się znacząco również na Żoliborzu, dzięki zrealizowaniu drugiej fazy kompleksu Gdański Business Center o łącznej powierzchni 49.000 m 2 oraz wzdłuż Alej Jerozolimskich, gdzie ukończono Eurocentrum Office Complex Delta (25.000 m 2 ) oraz Astrum Business Park (22.600 m 2 ). Najwięcej powierzchni biurowej wynajęto w Centralnym Obszarze Biznesu oraz na Służewcu Przemysłowym. Nowe umowy podpisane w istniejących budynkach, jak i tych w budowie wyniosły odpowiednio 43% i 17%. Renegocjacje natomiast stanowiły 31% i ekspansje 9%. Dodatkowo, pozytywnym sygnałem jest znacząca absorpcja netto odnotowana w I połowie 2016 roku, która wyniosła 145.000 m 2 i była prawie dwa razy wyższa od poziomu zarejestrowanego w analogicznym okresie 2015 roku. Od początku roku obserwujemy wzrost współczynnika pustostanów, który na koniec drugiego kwartału 2016 roku wyniósł 15,4%, a dostępne na wynajem pozostaje 767.000 m 2. W minionych miesiącach współczynnik pustostanów wzrósł przede wszystkim w Centralnym Obszarze Biznesu i wyniósł 17,3%, zwiększając się o 3,1 pp. w ciągu trzech miesięcy. W rezultacie najwięcej wolnej powierzchni oferowane jest w centrum miasta II kw. 2016 II kw. 2015 COB Służewiec Przemysłowy Aleje Jerozolimskie Żoliborz Pozostałe 0 Źródło: Knight Frank, PORF 2 Znaczący popyt w sektorze biurowym odnotowany w II połowie minionego roku zachęcił deweloperów do kolejnych inwestycji. W I połowie 2016 roku rozpoczęto realizację kilku wielkoskalowych projektów, m.in. Sienna Towers (74.000 m 2 ), budowanego przez Ghelamco Poland, II etap kompleksu należącego do HB Reavis West Station II (37.000 m 2 ) czy EC Powiśle (26.000 m 2 ) realizowanego przez White Star oraz Tristan Capital Partners. Aktualnie w budowie znajduje się ponad 576.000 m 2 powierzchni, a najwięcej nowych biur powstaje w Centralnym Obszarze Biznesu oraz wzdłuż Alej Jerozolimskich. Wolumen transakcji najmu w I połowie 2016 roku wyniósł ok. 360.000 m 2. Wynik ten jest nieznacznie niższy od wolumenu odnotowanego w analogicznym okresie 2015 roku (386.000 m 2 ), ale wyższy niż średnia półroczna z ostatnich pięciu lat (324.000 m 2 ). NORTH GATE, Deka Immobillien 6
RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE 36% pustostanów oraz na Służewcu Przemysłowym 28% wolnej powierzchni. Pustostany rozkładają się jednak zupełnie inaczej w obu lokalizacjach. W Centralnym Obszarze Biznesu 1/3 wolnej powierzchni oferowana jest w nowych budynkach zrealizowanych w latach 2015-2016. Na Służewcu Przemysłowym natomiast, ponad połowa powierzchni do wynajęcia jest oferowana w budynkach ukończonych w latach 2005-2009. W większości biurowców czynsze wywoławcze pozostają na stabilnym poziomie. Jednakże, ze względu na wzrost wolumenu dostępnej powierzchni, w II kwartale odnotowaliśmy niewielkie obniżki czynszów na Służewcu Przemysłowym. Czynsze wywoławcze w centrum miasta kształtują się na poziomie 14-24 EUR/m 2 /miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza centrum od 10,5-18 EUR/m 2 /miesiąc. Ze względu na szeroki pakiet zachęt oferowanych przez właścicieli budynków stawki efektywne pozostają o 15-25% niższe niż stawki wywoławcze. Rynek inwestycyjny W I połowie 2016 roku w Polsce zainwestowano niemal 2,05 mld EUR w sektorze nieruchomości komercyjnych, z czego 18% środków ulokowano w Warszawie. Stołeczny rynek inwestycyjny charakteryzował się głównie transakcjami zawartymi w sektorze biurowym, których łączny wolumen przekroczył 316 mln EUR, stanowiąc RIVERSIDE, Savills Investment anagement jednocześnie 15% całkowitego wolumenu zawartych umów w Polsce. Na warszawskim rynku wyraźnie odczuwalna jest kompresja stóp kapitalizacji. Obecnie oscylują wokół 5,50% za najlepsze aktywa biurowe zlokalizowane w COB, natomiast stopy kapitalizacji dla lokalizacji poza COB wahają się pomiędzy 6,75%-7,25%. Do najważniejszych akwizycji na warszawskim rynku biurowym w I połowie 2016 roku zaliczyć można zakup Warsaw Corporate Center oraz Wiśniowy Business Park przez fundusz Valad, sprzedaż Prime Corporate Center funduszowi Warburg-HIH Invest Real Estate, nabycie Zaułku Piękna przez GLL oraz zakup projektu Oxygen Park przez Golden Star Group. WYKRES 2 Absorpcja netto, roczna podaż biurowa oraz współczynnik pustostanów 2008 - I poł. 2016 Absorpcja netto Roczna podaż Współczynnik pustostanów Roczna podaż - prognoza 500 000 4 400 000 3 2 - m 2 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Źródło: Knight Frank, PORF 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 I poł. 2016/p 7
COERCIAL ARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: Contacts in Poland Kontakty w Polsce: +48 22 596 50 50 www.knightfrank.com.pl Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET ANAGEENT onika A. Dębska - Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET ANAGEENT - OFFICES AND LOGISTICS Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com ASSET ANAGEENT - RETAIL ałgorzata Szychułda malgorzata.szychulda@pl.knightfrank.com CAPITAL ARKETS Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com COERCIAL AGENCY - OFFICE Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com COERCIAL AGENCY - RETAIL Paweł aterny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY ANAGEENT agdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Contact in London Kontakt w Londynie: Commercial arket in Poland: Q1 2016 Rynek Komercyjny w Polsce: Q1 2016 Office market in Wrocław: Q1 2016 Rynek biurowy we Wrocławiu: Q1 2016 Office market in Kraków: Q1 2016 Rynek biurowy w Krakowie: Q1 2016 Poland On Top 2016 INTERNATIONAL atthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/ Knight Frank Sp. z o.o. 2016 This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank. 8