prze- POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI Listopad 2011
W SKRÓCIE KREDYTY HIPOTECZNE W październiku wraz ze wzrostem stawki WIBOR wzrosło również oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych - z 6,01% do 6,11%. Z rynku zniknęła jedna z najlepszych ofert kredytu w euro. DnB Nord znacząco wydłużył czas oczekiwania na decyzje kredytową i wypłatę kredytu w tej walucie. Podwyższył też marżę z 1,6% aż do 4,7%. CENY OFERTOWE Od października 2010 ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego spadły średnio o 4,7%. Ceny domów uległy obniżkom, podobnie jak ceny mieszkań. Najbardziej, bo niemal o 9%, obniżyła się cena ofertowa domu o powierzchni ponad 200 m2 w Krakowie. Trudno być optymistą i liczyć na ożywienie na rynku nieruchomości. Tym razem w nie najlepszej sytuacji są zarówno sprzedający, którzy nie mogą liczyć na jakiekolwiek wzrosty cen, ale również kupujący. CENY TRANSAKCYJNE We Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Łodzi ceny transakcyjne mieszkań są najniższe od początku roku. Najwyższe spadki cen w stosunku do ubiegłego miesiąca odnotowujemy w Poznaniu (- 3,3 proc.) i Krakowie (-2,6 proc.). W Łodzi od początku roku ceny mieszkań spadły o 9,2 proc. Jedynie w Gdyni brak wyraźnych oznak cenowej odwilży.
KREDYTY HIPOTECZNE Październik nie przyniósł dobrych informacji dla osób zamierzających zaciągnąć kredyt hipoteczny. W przypadku kredytów w złotych przeciętna (mediana) marża nie zmieniła się i tak jak przed miesiącem wynosi 1,25%. Istotnie wzrosło natomiast oprocentowanie aż o 0,1 pkt. proc. (z 6,01% do 6,11%). Przyczyną tej zmiany nie są oczywiście zmiany bankowych ofert lecz istotny wzrost stawki WIBOR. Jeszcze w połowie października WIBOR 3M wynosił 4,76%, a pod koniec miesiąca osiągnął poziom 4,91%. W minionym miesiącu pojawiły się również nienajlepsze informacje dla osób zainteresowanych kredytami walutowymi. DnB Nord, który dotychczas posiadał jedną z najkorzystniejszych ofert w euro, dokonał istotnych zmian, które są niemal równoznaczne z wycofaniem się z udzielania tego rodzaju kredytów. Po pierwsze znacznie wydłużył czas oczekiwania na decyzje kredytową i wypłatę kredytu. Wnioskując obecnie trzeba być bowiem przygotowanym, że wypłata kredytu nastąpi nie wcześniej niż w styczniu 2012 r. Dodatkowo bank podwyższył marżę badanych przez nas kredytów z 1,6% aż do 4,7%. Z udzielania kredytów we frankach całkowicie wycofał się natomiast Deutsche Bank. To jednak znacznie mniej istotna zmiana, gdyż już wcześniej kredyty w szwajcarskiej walucie w tym banku były dostępne dla nielicznych. Bank wymagał bowiem aby wnioskodawca zarabiał przynajmniej 50 tys. zł netto miesięcznie. Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża Euro Bank 5,76% 1,00% ING Bank Śląski 5,79% 0,85% Credit Agricole 5,81% 1,10% DnB Nord 5,86% 1,10% BZ WBK 5,88% 0,99% Citi Handlowy 5,89% 1,00% mbank 5,91% 1,20% Multibank 5,91% 1,20% Millennium 5,95% 1,19% Nordea Bank 5,97% 1,10% Raiffeisen Bank 6,06% 1,30% Bank Pekao 6,08% 1,49% Bank BPH 6,11% 1,20% Bank Pocztowy 6,14% 1,25% Alior Bank 6,16% 1,25% BNP Paribas 6,18% 1,29% Deutsche Bank PBC 6,19% 1,30% Kredyt Bank 6,21% 1,30% BGŻ 6,22% 1,30% Getin Noble 6,25% 1,54% PKO Bank Polski 6,32% 1,43% Pekao Bank Hipoteczny 6,46% 1,59%
BOŚ 6,64% 1,70% Polbank EFG 6,69% 1,80% Get Bank 6,70% 1,99% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża Nordea Bank 3,09% 1,50% Credit Agricole 3,21% 1,60% Polbank EFG 3,39% 1,80% Multibank 3,48% 2,00% Deutsche Bank PBC 3,49% 1,90% Kredyt Bank 3,49% 1,90% Raiffeisen Bank 3,49% 1,95% mbank 3,54% 2,00% BZ WBK 3,67% 2,15% Alior Bank 4,32% 2,80% PKO Bank Polski 4,34% 2,75% BNP Paribas* 4,66% 1,42% BOŚ 4,98% 3,20% Bank Pekao 5,09% 3,50% DnB Nord 6,24% 4,70% Getin Noble 6,25% 4,65% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera * Kredyt dwuwalutowy Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża Nordea Bank 3,65% 3,25% PKO Bank Polski 7,16% 7,12% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Jarosław Sadowski Expander Advisors Sp. z o.o. www.expander.pl
CENY OFERTOWE Jesień należy do okresów o większej niż przeciętna aktywności na rynku nieruchomości. Po wakacjach odżywa nie tylko rynek najmu, ale także zawiera się więcej transakcji kupna-sprzedaży. Podobnie jest również w tym roku. Jednak ta zwiększona aktywność nie jest w stanie zahamować trendu spadku cen ofertowych. W październiku po raz kolejny obniżyły się ceny ofertowe w większości z 15-tki analizowanych miast, średnio w ciągu miesiąca o 0,4 punktu procentowego. Największa korekta nastąpiła w Toruniu (-1,2%), Sopocie (-1,1%), Szczecinie (-1,1%) i Warszawie (-1%). Od października 2010 ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego spadły średnio o 4,7%. Najwięcej na wartości straciły mieszkania w Łodzi -9,3% i Wrocławiu -8,2%. Wyższy niż przeciętny spadek nastąpił również w Gdańsku (-6,5%), Poznaniu (-5,1%), Olsztynie (-5,9%), Szczecinie (-5,6%) i Katowicach (- 5,2%). Najbardziej stabilne są ceny w Białymstoku i Lublinie, gdzie spadki wynoszą mniej niż 100 złotych na metrze w ciągu roku. Trudno być optymistą i liczyć na ożywienie na rynku nieruchomości. Tym razem w nie najlepszej sytuacji są zarówno sprzedający, którzy nie mogą liczyć na jakiekolwiek wzrosty cen, ale również kupujący. Po pierwsze patrząc na bardzo niestabilną, a co gorsze trudną do przewidzenia sytuację na światowym rynku finansowym, niełatwo podejmować decyzję o zadłużaniu się na kilkadziesiąt lat. Po drugie również banki udzielają kredytów z coraz większą ostrożnością. Średnie ceny ofertowe mieszkań X 2010- X 2011 WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT październik 10 6 760 7 200 8 500 5 810 6 160 6 375 10 210 listopad 10 6 700 7 200 8 515 5 775 6 120 6 370 9 900 grudzień 10 6 740 7 160 8 500 5 820 6 145 6 390 10 000 styczeń 11 6 670 7 120 8 450 5 810 6 030 6 340 9 940 luty 11 6 520 7 100 8 320 5 750 5 940 6 270 9 920 marzec 11 6 480 7 130 8 280 5 650 5 860 6 220 10 370 kwiecień 11 6 440 7 080 8 260 5 610 5 840 6 200 10 340 maj 11 6 430 7 100 8 270 5 620 5 850 6 220 10 420 czerwiec 11 6 340 7 080 8 240 5 570 5 825 6 200 10 470 lipiec 11 6 355 7 070 8 290 5 600 5 860 6 230 10 190 sierpień 11 6 360 7 020 8 230 5 570 5 800 6 210 10 152 wrzesień 11 6 300 6 970 8 200 5 510 5 800 6 200 10 010 październik 11 6 245 6 980 8 120 5 530 5 785 6 180 9 900 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Zmiany średnich cen ofertowych SOPOT GDYNIA -3,1%-2,9% -3,2% -1,1% -0,36% -0,27% -0,8% -0,3% GDAŃSK -6,5% -0,55% -1,3% -0,3% POZNAŃ -5,1% -0,36% 0,4% -1,3% WARSZAWA -4,7% -2,1% -1,0% -0,42% KRAKÓW -3,2% -1,3% -0,30% 0,1% WROCŁAW -8,2% -1,8% -0,58% -0,9% -9,0% -8,0% -7,0% -6,0% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Średnie ceny ofertowe mieszkań X 2010- X 2011 ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE październik 10 4 340 5 069 4 710 4 570 4 670 4 260 4 605 4 070 listopad 10 4 350 5 135 4 680 4 505 4 620 4 270 4 590 4 000 grudzień 10 4 405 5 160 4 720 4 440 4 630 4 350 4 600 3 900 styczeń 11 4 300 5 100 4 760 4 480 4 560 4 290 4 450 3 920 luty 11 4 280 5 040 4 600 4 460 4 520 4 200 4 500 3 900 marzec 11 4 200 5 000 4 565 4 500 4 510 4 260 4 560 3 840 kwiecień 11 4 175 5 000 4 550 4 480 4 500 4 290 4 550 3 830 maj 11 4 096 5 030 4 560 4 500 4 480 4 295 4 580 3 850 czerwiec 11 4 125 5 035 4 550 4 540 4 500 4 200 4 570 3 890 lipiec 11 4 100 5 070 4 560 4 530 4 490 4 250 4 525 3 870 sierpień 11 4 020 5 020 4 580 4 550 4 480 4 200 4 530 3 890 wrzesień 11 3 980 4 950 4 510 4 460 4 445 4 120 4 520 3 860 październik 11 3 970 4 975 4 460 4 405 4 410 4 100 4 540 3 870 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander
Zmiany średnich cen ofertowych -0,41% KATOWICE BIAŁYSTOK -5,2% -1,4% 0,0% 0,3% -0,11% 0,4% 0,3% OPOLE -3,9% -3,7% -0,31% -0,5% 0,39% OLSZTYN TORUŃ SZCZECIN LUBLIN ŁÓDŹ -9,3% -5,9% -5,6% -3,7% -2,8% -1,8% -2,2% -1,2% -0,31% -0,45% -1,1% -0,8% -0,15% 0,5% -1,9% -1,9% -0,84% -3,3% -0,3% -10,0% -9,0% -8,0% -7,0% -6,0% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Ceny domów na rynku wtórnym Zakup domu o powierzchni do 200 metrów kwadratowych to wydatek minimum pół miliona złotych. We Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu jest to około 700 tys. zł, a w stolicy już prawie milion. W większości miast ceny domów do 200 m2 są porównywalne do zeszłorocznych lub nieco niższe (wyjątek Kraków i Katowice). Koszty zakupu domu pozostają stosunkowo stabilne w porównaniu z cenami mieszkań. Wynika to przede wszystkich z innych zależności między podażą i popytem. Nowych domów jednorodzinnych, w granicach miast, buduje się naprawdę niewiele, przede wszystkim ze względu na wysokie ceny gruntów. W największych polskich aglomeracjach niezwykle trudne i kosztowne jest zrealizowanie marzenia i wybudowanie domu na działce większej niż 500 m2. W przypadku dużych, ponad 200 metrowych domów, spadki cen w ciągu ostatniego roku są większe zarówno w ujęciu procentowym jak i kwotowym. Najbardziej, bo niemal o 9%, obniżyła się cena ofertowa domu w Krakowie. Również w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu obniżki wynoszą od 3,8% do 4,7% Mimo stosunkowo niedużej podaży w porównaniu z rynkiem mieszkań i obiektywnych czynników wpływających na wysoki koszt budowy domów w dużych aglomeracjach (koszty działek), w najbliższych miesiącach możemy spodziewać się dalszego spadku cen domów, ze względu na kolejną falę kryzysu, którą z pewnością odczuje również rynek nieruchomości.
Średnie ceny ofertowe domów o pow. do 200 m2 III KW 2010 IV KW 2010 I KW 2011 II KW 2011 III KW 2011 WARSZAWA 990 000 980 000 975 000 956 000 960 000 WROCŁAW 730 000 735 000 720 000 715 000 720 000 KRAKÓW 715 000 720 000 719 000 712 000 718 000 POZNAŃ 700 000 705 000 695 000 685 000 683 000 BIAŁYSTOK 510 000 513 000 490 000 488 000 493 000 KATOWICE 550 000 580 000 570 000 570 000 580 000 SZCZECIN 590 000 600 000 605 000 590 000 580 000 LUBLIN 490 000 490 000 485 000 480 000 490 000 ŁÓDŹ 540 000 560 000 540 000 550 000 540 000 Średnie ceny ofertowe domów o pow. powyżej 200 m2 III KW 2010 IV KW 2010 I KW 2011 II KW 2011 III KW 2011 WARSZAWA 1 610 000 1 650 000 1 510 000 1 490 000 1 550 000 WROCŁAW 1 100 000 1 110 000 1 110 000 1 080 000 1 060 000 KRAKÓW 1 220 000 1 200 000 1 150 000 1 110 000 1 120 000 POZNAŃ 1 000 000 1 010 000 945 000 960 000 955 000 BIAŁYSTOK 610 000 640 000 600 000 605 000 595 000 KATOWICE 850 000 840 000 835 000 850 000 840 000 SZCZECIN 930 000 950 000 930 000 920 000 910 000 LUBLIN 760 000 755 000 760 000 745 000 750 000 ŁÓDŹ 890 000 900 000 880 000 890 000 885 000 RZESZÓW 700 000 750 000 750 000 740 000 735 000 TORUŃ 715 000 760 000 750 000 750 000 745 000 Marta Kosińska Ekspert Szybko.pl marta.kosinska@szybko.pl
CENY TRANSAKCYJNE Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych Miasto Średnia cena ofertowa z okresu VIII 2011 X 2011 Średnia cena transakcyjna z okresu VIII 2011 X 2011 Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową Zmiana w cenach trans. Średnia cena nabywanego mieszkania Średni metraż nabywanego mieszkania Wrocław 6300 5678 9,9% - 1,0% 294 800 zł 52,7 m kw. Kraków 6990 6246 10,6% - 2,6% 291 100 zł 47,2 m kw. Warszawa 8180 7725 5,6% - 1,7% 433 600 zł 56,6 m kw. Poznań 5537 5249 5,2% - 3,3% 271 300 zł 50,1 m kw. Gdańsk 5795 5332 8,0% - 1,2% 262 200 zł 49,9 m kw. Gdynia 6197 5507 11,1% 1,6% 283 900 zł 51,4 m kw. Łódź 3990 3743 6,2% - 1,6% 178 300 zł 47 m kw. Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres VIII 2011-X 2011. Październikowe transakcje w znaczący sposób wpłynęły na kształtowanie się średniej ceny w analizowanym okresie czasowym (sierpień-październik). W porównaniu do raportu sprzed miesiąca, gdzie notowaliśmy jedynie symboliczne spadki cen, obecnie w sześciu na siedem analizowanych miast widoczne są zniżki wynoszące co najmniej 1 proc. w porównaniu do poprzednio analizowanego okresu. Najwyższe spadki pojawiły się w Poznaniu. Tam średnia cena m kw. spadła o 179 zł czyli o 3,3 proc. do poziomu 5249 zł za m kw. Znaczna obniżka jest widoczna w Krakowie, gdzie średnia cena m kw. wynosi 6246 zł, czyli o 2,6 proc. mniej niż w poprzednim zestawieniu. W przypadku Wrocławia (-1 proc.), Warszawy (-1,7 proc.), Łodzi (-1,6 proc.) oraz wspomnianego Poznania i Krakowa obecne stawki transakcyjne są najniższe w tym roku. Jedynym miastem, które już po raz trzeci z kolei odnotowuje wzrost cen transakcyjnych jest Gdynia. Tym razem średnia cena m kw. wzrosła o 1,6 proc., co jest ewenementem wśród obserwowanych lokalnych rynków. Natomiast konsekwentny zjazd cen widoczny jest nadal w Łodzi (3743 zł), gdzie od początku roku m kw. używanego mieszkania spadł o 380 zł, czyli o 9,2 proc. Nadal najwyższe różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi widoczne są Gdyni (11,1 proc.). Mimo to kupujący coraz częściej akceptują obecny pułap cen ofertowych, o czym świadczy wzrastająca średnia cena transakcyjna. Zaraz za Gdynią plasuje się Kraków (10,6 proc.). W Poznaniu mamy do czynienia z najmniejsza różnicą, wynoszącą 5,2 proc. Średnia wartość nabywanego mieszkania najniższa jest w Łodzi i wynosi 178,3 tys. zł., natomiast najwyższa w stolicy: 433,6 tys. zł. Dla porównania: sprzedając dwupokojowe mieszkanie w Łodzi, w Warszawie można sobie pozwolić na najtańsze mieszkanie o powierzchni dwudziestu kilku metrów. W pozostałych analizowanych miastach średnie ceny mieszkania mieszczą się w granicach cenowych 260-290 tys. zł.
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Marcin Jańczuk Metrohouse & Partnerzy S.A. mjanczuk@metrohouse.pl