POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 prze- POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI Czerwiec 2013

2 W SKRÓCIE KREDYTY HIPOTECZNE Pierwszy raz w historii pojawiły się oferty kredytów hipotecznych w złotych z oprocentowaniem niższym niż 4% Zdolność kredytowa zamożnej rodziny wzrosła od września 2012 r. o prawie zł CENY OFERTOWE Kolejny miesiąc bez radykalnych obniżek. Stabilizacja podaży oraz koncentracja cen w przedziałach zbliżonych do średniej, to dowody na długo oczekiwaną stabilizację na wtórnym rynku nieruchomości Korzystne zmiany w zakresie kredytów hipotecznych nie będą miały szybkiego przełożenia na wzrost popytu i zmiany na rynku wtórnym, ze względu na tradycyjny, wakacyjny spadek zainteresowania rynkiem mieszkaniowym Średni koszt noclegu w Polsce wynosi około 54 zł. Oznacza to, że 4 osobowa rodzina na samo zakwaterowanie, na okres dwóch tygodni, musi przeznaczyć średnio około złotych. Najtańsze noclegi w Bieszczadach i Beskidach to koszt średnio 27 złotych. Innymi atrakcyjnymi cenowo regionami są Podlasie i Ziemia Lubuska. Najdrożej jest na Pomorzu, gdzie średnio za nocleg trzeba zapłacić około 70 złotych CENY TRANSAKCYJNE W Krakowie i Gdańsku średnie ceny mieszkań nieznacznie wzrosły. W Gdańsku średnie notowane transakcje znów są na poziomie powyżej 5000 zł za m kw. Spadki cen widoczne są m.in. w Poznaniu (2,4 proc.) i Łodzi (1,3 proc.). W Gdańsku i Warszawie różnice w cenach ofertowych i transakcyjnych wynoszą już tylko odpowiednio 2,7 i 2,8 proc.

3 KREDYTY HIPOTECZNE Oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych spada już dziewiąty miesiąc z rzędu. Dzięki temu, po raz pierwszy w historii, pojawiły się oferty kredytów w złotych z oprocentowaniem niższym niż 4%. Taki kredyt oferują obecnie trzy banki Credit Agricole, Nordea i Alior Bank. Trzeba jednak dodać, że są to wyłącznie oferty dla osób posiadających wkład własny. W przypadku jego braku, najniższe oprocentowanie na jakie można obecnie liczyć to 4,24%. Dzięki spadkowi oprocentowania, po raz kolejny wzrosła dostępność kredytów w złotych. Obecnie można uzyskać o mniej więcej 15% wyższą kwotę niż jeszcze we wrześniu ubiegłego roku. Oznacza to, że dość zamożna rodzina, uzyskująca dochód w wysokości zł netto, może teraz uzyskać o blisko zł wyższy kredyt niż dziewięć miesięcy temu. fot. Jarosław Sadowski Dobre wiadomości dotyczą jednak nie tylko tych, którzy dopiero starają się o kredyt w złotych, ale także tych, którzy już taki kredyt spłacają. Dzięki spadkowi stóp procentowych spadają bowiem ich raty. W omawianym okresie spadły one przeciętnie o ok. 23%. Oznacza to, że ktoś kto we wrześniu 2012 r. płacił ratę w wysokości 2000 zł obecnie zapłaci ok zł. Powodów do zadowolenia nie mają jedynie osoby spłacające kredyty walutowe. Mniej więcej od połowy kwietnia kurs euro szybko rośnie a 6 czerwca przekroczył nawet poziom 4,3 zł. Tak wysoki kurs po raz ostatni obserwowaliśmy w połowie ubiegłego roku. Rośnie również kurs franka. Podczas gdy jeszcze 22 maja br. kosztował on 4,31 zł, to już 6 czerwca kurs CHF nieznacznie przekroczył 3,5 zł. W ciągu 2 tygodni opisana zmiana podwyższyła więc ratę o 100 zł (rata 500 CHF). 10 najtańszych kredytów w PLN z wkładem własnym Tab.1 Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%, o pozycji decyduje poziom marży Bank Oprocentowanie Marża Nordea Bank 3,94% 1,20% Credit Agricole 3,97% 1,20% Alior Bank 3,99% 1,25% Euro Bank 4,67% 1,28% Citi Handlowy 4,04% 1,30% PKO Bank Polski 4,09% 1,35% BZ WBK 4,13% 1,39% Kredyt Bank 4,13% 1,39% Millennium 4,23% 1,49% Bank Pekao 4,35% 1,49% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

4 10 najtańszych kredytów w PLN bez wkładu własnego Tab.2 Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 0%, o pozycji decyduje poziom marży Bank Oprocentowanie Marża Nordea Bank 4,24% 1,50% Getin Noble Bank 5,44% 1,54% Invest Bank 4,99% 1,60% Euro Bank 5,04% 1,65% Bank Pekao 4,54% 1,68% Deutsche Bank PBC 4,44% 1,70% Bank Pocztowy 4,44% 1,70% PKO Bank Polski 4,47% 1,73% Millennium 4,63% 1,89% mbank 5,69% 1,95% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Kredyty w EUR z wkładem własnym Tab.3 Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%, o pozycji decyduje poziom marży Bank Oprocentowanie Marża Deutsche Bank PBC 3,40% 3,20% BZ WBK 3,42% 3,30% Kredyt Bank 3,42% 3,30% Alior Bank 3,51% 3,40% mbank 4,71% 4,50% Multibank 4,71% 4,50% Getin Noble Bank 4,85% 4,65% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Kredyty w EUR bez wkładu własnego Tab 4. Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 0%, o pozycji decyduje poziom marży Bank Oprocentowanie Marża mbank 4,81% 4,60% Multibank 4,81% 4,60% Getin Noble Bank 4,85% 4,65% mbank 4,81% 4,60% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

5 Wykres 1. Marże kredytów hipoteczych Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%, mediany. Wykres 2. Oprocentowanie kredytów hipotecznych Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%, mediany.

6 Wykres 3. Przeciętna zdolność kredytowa Dotyczy kredytu w PLN dla 4-osobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto, średnie. Jarosław Sadowski Główny Analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.

7 CENY OFERTOWE MARZEC 2013 W maju 2013 ceny ofertowe spadły minimalnie i tylko w dwóch miastach: w Warszawie i Szczecinie o 0,4%. Średnia zmiana w stosunku do kwietnia jest dodatnia i wyniosła +0,6%. Kolejny miesiąc bez radykalnych obniżek, stabilizacja podaży oraz koncentracja cen w przedziałach zbliżonych do średniej to dowody na długo oczekiwaną stabilizację na wtórnym rynku nieruchomości. Obniżka stóp procentowych i rekordowo niskie oprocentowanie na poziomie poniżej 4% zarówno znacząco podwyższają zdolność kredytową, jak i zwiększają grupę osób, które mogą otrzymać kredyt. Skutkiem może być zwiększony popyt, ale również zakup mieszkań większych i w lepszym standardzie. fot. Marta Kosińska Z drugiej strony, przed nami miesiące wakacyjne, kiedy mamy do czynienia z okresowym spadkiem zainteresowania rynkiem mieszkaniowym. Dlatego też w najbliższych tygodniach nie należy spodziewać się żadnych poważnych zmian. W Warszawie cena ofertowa utrzyma się na poziomie zł/m kw., w Gdańsku i Gdyni zł/m kw., w Krakowie 6400 zł/m kw., a we Wrocławiu nie powinna przekroczyć 5500 zł/m kw. Nieznacznego wzrostu można się natomiast spodziewać w Sopocie, gdzie w przeciwieństwie do reszty kraju, w okresie wakacyjnym zainteresowanie mieszkaniami i popyt rośnie. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym V 2012 V 2013 WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT maj czerwiec lipiec sierpień wrzesień październik listopad grudzień styczeń luty marzec kwiecień maj Tab 5. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym IV IIV2013 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE maj czerwiec lipiec sierpień wrzesień październik

8 listopad grudzień styczeń luty marzec kwiecień maj Tab 6. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym IV IV 2013 Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Ile wydamy na wakacyjne kwatery Do wakacji pozostało już zaledwie kilkanaście dni. Stajemy więc przed dylematem: dokąd w tym roku? Zmienna pogoda w kraju powoduje, że szukamy słońca i wypoczynku zagranicą. Z drugiej strony coraz bardziej skrupulatna kalkulacja domowych budżetów oraz informacje o bankrutujących biurach podróży skłaniają do samodzielnego organizowania wyjazdów wakacyjnych. Podstawą dobrze zorganizowanego wyjazdu jest dobra baza noclegowa i wypadowa. W ciągu ostatnich 15 lat polska baza noclegowa zyskała zarówno wiele nowych miejsc jak i podniosła jakość i standard. Praktycznie we wszystkich miejscowościach turystycznych, na atrakcyjnych krajobrazowo terenach i w dużych miastach, istnieje szereg możliwości zakwaterowania na jeden, dwa czy kilkanaście dni. Wynajem krótkookresowy to odrębna i rządząca się swoimi prawami część rynku nieruchomości. Na podstawie ofert, zamieszczonych w dedykowanym ofertom krótkookresowym serwisie policzone zostały koszty zakwaterowania jednej osoby na jedną noc w różnych rejonach Polski. W zestawieniu tym nie znalazły się hotele, lecz przede wszystkim pensjonaty, kwatery agroturystyczne i prywatne a także mieszkania wynajmowane na okres krótszy niż miesiąc. Średni koszt noclegu w Polsce wynosi około 54zł. Oznacza to, że 4 osobowa rodzina, na samo zakwaterowanie na okres dwóch tygodni, musi przeznaczyć średnio około złotych. Ceny kwater w różnych regionach Polski są bardzo zróżnicowane. W Bieszczadach i Beskidach nocleg kosztuje średnio 27zł, czyli tylko połowę średniej krajowej. Innymi atrakcyjnymi cenowo regionami są Podlasie i Ziemia Lubuska. Najdrożej jest na Pomorzu, gdzie średnio za nocleg trzeba zapłacić około 70 złotych. Do grupy najdroższych lokalizacji należą również: Mazowsze i Wielkopolska, gdzie trzeba liczyć się z kosztem 60 złotych za dobę. Koszty noclegów są pochodną popularności danego regionu, wielkości i standardu istniejącej tam bazy oraz połączeń komunikacyjnych z resztą kraju. Najtaniej będzie, jeśli zaplanujemy wakacje bądź krótki weekendowy wyjazd w Bieszczady czy na Podlasie. W przypadku Bieszczad wynika to z ich położenia na krańcu Polski i niełatwej komunikacji. Natomiast niskie ceny na Podlasiu to efekt stosunkowo niewielkiej popularności tego rejonów wśród polskich turystów. Dzięki bogatej ofercie ceny w całej Polsce są konkurencyjne. W wielu rejonach kraju można znaleźć noclegi już za 10 złotych za noc, w tym nawet na Pomorzu. Zdecydowanie bardziej zróżnicowane są ceny maksymalne zamykają się w widełkach od 70 do 550 złotych. 550 złotych, za nocleg dla jednej osoby, trzeba zapłacić wynajmując niewielki apartament w stolicy lub w Poznaniu (przy czym należy jeszcze raz nadmienić, iż nie są tu brane pod uwagę hotele). Tak duże dysproporcje to efekt nie tylko dużej liczby turystów odwiedzających te miasta, lecz również przyjeżdżających tam biznesmenów. Koszty mogą być oczywiście niższe, jeśli zatrzymamy się w jednym miejscu na dłuższy pobyt. Większość właścicieli oferuje 10-15% obniżki cen.

9 Średnie koszty noclegu dla 1 osoby Koszt noclegu dla 1 osoby Region zakres cen średni koszt wynajmu Bieszczady, Beskidy od 10 do Dolny Śląsk, Sudety od 20 do Górny Śląsk, Beskid Śląski od 20 do Kujawy od 15 do Małopolska, Podhale od 15 do Mazowsze od 10 do Podlasie od 10 do Pomorze Wschodnie od 10 do Pomorze Zachodnie od 13 do Roztocze od 20 do Warmia i Mazury od 16 do Wielkopolska od 15 do Ziemia Lubuska od 15 do Tab 7. Średnie koszty noclegu dla 1 osoby. Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Marta Kosińska Ekspert Szybko.pl Sp. z o.o. marta.kosinska@szybko.pl

10 CENY TRANSAKCYJNE Niewykluczone, że jesteśmy świadkami powrotu na rynek mieszkaniowy inwestorów indywidualnych. Elementem dopingującym do poszukiwania mieszkaniowych okazji są bowiem kolejne obniżki stóp procentowych, które stawiają pod znakiem zapytania dalsze oszczędzanie na lokatach bankowych. W każdym z dużych miast rentowność wynajmu jest wyższa niż stopa zwrotu z lokat bankowych. Trendy cenowe są bardzo zróżnicowane. Najwyższe spadki cen pojawiły się tym razem w Poznaniu i Łodzi, podczas gdy np. w Krakowie i Gdańsku ceny wzrosły. fot. Marcin Jańczuk Tab 8 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w V 2013 r. Miasto Średnia cena ofertowa z okresu III 2013 V 2013 Średnia cena transakcyjna z okresu III 2012 V 2013 Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową Zmiana proc. w cenach trans. m/m Zmiana proc. w cenach trans. r/r Średnia cena nabywanego mieszkania Średni metraż nabywanego mieszkania Wrocław ,4% 0,3% -10,8% zł 54,4 m kw. Kraków ,1% 1,0% -3,8% zł 56,8 m kw. Warszawa ,8% 0,2% -1,3% zł 56,3 m kw. Poznań ,6% -2,4% -4,0% zł 58 m kw. Gdańsk ,7% 3,4% 0,9% zł 51,8 m kw. Gdynia ,2% -0,9% -3,0% zł 57,1 m kw. Łódź ,4% -1,3% -4,9% zł 52,1 m kw. Źródło: Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres III-V Kolejne już obniżenie stóp procentowych przez RPP, optymistycznie odebrane przez osoby posiadające kredyty hipoteczne w złotówkach, dało wiele do myślenia tradycjonalistom posiadającym oszczędności na lokatach bankowych. 12-miesięczna lokata pozwala na zwrot z inwestycji średnio ok. 2,6 proc. w skali roku (po uwzględnieniu podatku Belki). Zakup mieszkania i przeznaczenie go na rynek wynajmu to, w większości dużych miast, rentowność przekraczająca 4 proc., a nawet 5 proc. (Wrocław). Nie może więc dziwić fakt, że przedmiotem zainteresowania klientów gotówkowych są niewielkie mieszkania (kawalerki i nieduże lokale dwupokojowe), których zakup uda się sfinansować tylko ze środków własnych. Cechą wspólną komentarzy doradców Metrohouse z różnych miast jest zgłaszany popyt na mieszkania o niskim standardzie, które są nabywane z myślą o przeznaczeniu na rynek wynajmu. Poszukiwane są mieszkania do gruntownego remontu, w nadziei, że wynegocjowana cena ostateczna będzie znacząco odbiegać od średnich stawek na rynku.

11 Tymczasem po raz kolejny na dwóch dużych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków) obserwujemy niewielkie wzrosty cen. W Krakowie, w porównaniu do notowania sprzed miesiąca, m kw. nabywany jest o 60zł drożej. Obecnie średnia cena m kw. wynosi 5829 zł. W Warszawie wzrost cen jest kosmetyczny (12 zł za m kw.), ale dość znamienny, bo choć duża podaż mieszkań powinna powodować zwiększone możliwości negocjowania cen ofertowych, to zainteresowanym zakupem udaje się wynegocjować średnio nie więcej niż 3 proc. ceny ofertowej. Wystarczy porównać średnie ceny ofertowe i transakcyjne w stolicy różnica to tylko 2,8 proc. Oferta jest już bardzo zbliżona do realnych możliwości nabywczych kupujących mieszkania. We Wrocławiu, po ostatnich spadkach cen, tym razem widoczny jest niewielki wzrost o 0,3 proc. Liderem wzrostów cen jest Gdańsk (3,4 proc.). Po raz pierwszy od notowań z października cena m kw. nabywanego mieszkania przekroczyła tu 5000 zł. W sąsiedniej Gdyni średnie ceny w maju nieznacznie spadły do poziomu 4793 zł, ale za to kupowane są tu większe mieszkania (57,1 m kw.) niż w Gdańsku (51,8 m kw.). Najwyższe spadki tym razem zauważamy w Poznaniu. W porównaniu do poprzedniego raportu cena m kw. w transakcjach obniżyła się o 120 zł i wynosi 4927 zł. Poza Poznaniem ponownie spadły też ceny w Łodzi (3403 zł). Wykres 4. Średnie ceny transakcyjne mieszkań I V 2013 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera. Marcin Jańczuk Metrohouse & Partnerzy S.A. mjanczuk@metrohouse.pl

12