POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI. Marzec 2011

Transkrypt

1 POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI Marzec 2011

2 W SKRÓCIE Mamy do czynienia z kontynuacją trendu spadku średnich cen ofertowych. W rezultacie juŝ w 10 z 15 miast ceny są niŝsze niŝ przed rokiem. Sprzedający są zmuszeni do obniŝania cen, juŝ w czasie promowania mieszkania, aby uzyskać jakiekolwiek zainteresowanie ofertą. Średnia obniŝka ceny ofertowej w 15 największych polskich miastach wynosiła 5,12% (okres XI 2010 II 2011). Minimalne wzrosty cen transakcyjnych odnotowano w Poznaniu, Warszawie, Gdyni i Łodzi. Spadki dotyczyły Wrocławia, Gdańska i Krakowa. W Krakowie były najwyŝsze i wyniosły 3,2 proc. W rankingu warszawskich dzielnic prowadzi Mokotów. Wysokie drugie miejsce Białołęki, a tuŝ za nią Bemowo i Praga Południe. W lutym aŝ 10 banków obniŝyło marŝe w PLN i aŝ 7 banków marŝe w EUR Nowa najniŝsza marŝa w PLN to 0,99%, w EUR to 1,5%, a w CHF to 2,3%

3 KREDYTY HIPOTECZNE W lutym nadeszła kolejna fala obniŝek marŝ nowoudzielanych kredytów hipotecznych. AŜ 10 z 28 banków zmniejszyło marŝę dla kredytów w złotych. Co ciekawe są wśród nich BZ WBK i Euro Bank, które juŝ wcześniej oferowały bardzo atrakcyjne warunki. Nowa marŝa w BZ WBK wynosi zaledwie 0,99%, czyli jest najniŝsza na rynku. W Euro Banku spadła natomiast do 1%. Warto teŝ wspomnieć o Lukas Banku, który dokonał największej zmiany, gdyŝ obniŝył marŝę aŝ o 0,6 p.p. do poziomu 1,1%. Dodatkowo dzięki niskim stawkom bazowym oprocentowanie w Euro Banku i Lukas Banku jest niŝsze niŝ w BZ WBK, którego marŝa jest przecieŝ najniŝsza. W rezultacie wszystkich lutowych zmian przeciętna(mediana) marŝą kredytów w złotych spadła do poziomu 1,5%. Powody do zadowolenia mają równieŝ osoby zainteresowane kredytami w euro, gdyŝ ich marŝe takŝe istotnie spadły. Największą obniŝkę aŝ o 1 p.p. - wprowadził Lukas Bank. W rezultacie nowa marŝa wynosi 1,6%, czyli tyle samo ile w DnB Nord, który wcześniej oferował najtańsze kredyty w europejskiej walucie. Obecnie został jednak zepchnięty na trzecie miejsce. Liderem został bowiem Bank Nordea, który zaoferował marŝę na poziomie 1,5%. W wyniku obniŝek w 7 bankach przeciętna marŝa kredytów euro spadła do poziomu 2,15%. Nareszcie pojawiły się równieŝ dobre informacje dla osób zainteresowanych kredytem we frankach. Dzięki zmianom oferty w Banku Nordea moŝna uzyskać kredyt w tej walucie z marŝa wynoszącą 2,3%. Nordea oferuje więc najtańszy kredyt zarówno w euro jak i we frankach. Nadal nie drgnęła natomiast przeciętna (mediana) marŝa kredytów we frankach. Tak jak przed miesiącem wynosi ona 3,8%. Oprocentowanie i marŝe kredytów hipotecznych w PLN Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie MarŜa Euro Bank 4,93% 1,00% Lukas Bank 4,95% 1,10% BZ WBK 5,14% 0,99% Alior Bank 5,25% 1,10% HSBC Bank Polska 5,25% 1,30% Deutsche Bank PBC 5,37% 1,30% ING Bank Śląski 5,42% 1,05% Raiffeisen Bank 5,43% 1,49% BNP Paribas Fortis 5,44% 1,29% Bank Pekao 5,53% 1,59% Bank BPH 5,55% 1,40% Citi Handlowy 5,55% 1,40% mbank 5,57% 1,50% MultiBank 5,57% 1,50% PKO Bank Polski 5,62% 1,47% Allianz Bank 5,65% 1,50% Nordea Bank 5,65% 1,50% Pekao Bank Hipoteczny 5,65% 1,50% Kredyt Bank 5,69% 1,60% Millennium 5,69% 1,60% Getin Noble Bank 5,75% 1,89%

4 Bank Pocztowy 5,75% 1,60% BOŚ 6,07% 1,50% BGś 6,16% 1,80% BPS 6,22% 2,30% Polbank 6,27% 2,10% DnB NORD 6,34% 2,25% Mazowiecki Bank Regionalny 7,08% 3,00% Oprocentowanie i marŝe kredytów hipotecznych w EUR Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie MarŜa Nordea Bank 2,59% 1,50% Lukas Bank 2,64% 1,60% DnB NORD 2,69% 1,60% Deutsche Bank PBC 2,96% 1,90% MultiBank 2,99% 2,00% Raiffeisen Bank 3,00% 1,99% mbank 3,05% 2,00% BZ WBK 3,19% 2,15% Kredyt Bank 3,27% 2,20% PKO Bank Polski 3,45% 2,36% Alior Bank 3,53% 2,50% Polbank 3,60% 2,50% BNP Paribas Fortis* 4,11% 1,49% Bank BPH 4,25% 3,20% Bank Pekao 4,49% 3,50% BOŚ 4,68% 2,90% Getin Noble Bank 5,75% 4,70% * kredyt dwuwalutowy Oprocentowanie i marŝe kredytów hipotecznych w CHF Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie MarŜa Nordea Bank 2,47% 2,30% Bank BPH 2,77% 2,60% Alior Bank 3,87% 3,70% mbank 3,91% 3,80% MultiBank 3,91% 3,80% Polbank 4,77% 4,60% PKO Bank Polski 6,93% 6,76%

5 Jarosław Sadowski Expander Advisors Sp. z o.o. jaroslaw.sadowski@expander.pl

6 CENY OFERTOWE W lutym ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym nadal spadały. W największym stopniu o 3,4% w Szczecinie i we Wrocławiu i Opolu o ponad 2% w ciągu ostatniego miesiąca. Średnio w 15 polskich miastach ceny są niŝsze o 1,2% w porównaniu ze styczniem Mamy do czynienia z kontynuacją trendu spadkowego, w skutek którego juŝ w 10 z 15 miast ceny są niŝsze niŝ przed rokiem. W Katowicach i Olsztynie średnie ceny są niŝsze o 6,6% w porównaniu z lutym W Szczecinie i Sopocie o ponad 3%. Ceny nieco wyŝsze niŝ przed rokiem utrzymują się w Krakowie +3,2%, Warszawie +0,8%, Białymstoku +0,4%, Łodzi +0,2%, a w Lublinie cena jest identyczna jak w lutym W ostatnich miesiącach oferta mieszkań wystawionych na sprzedaŝ w serwisie utrzymuje się poziomie około 44 tysięcy ofert. PodaŜ nie zwiększa się, jednak popyt, przy obecnym dostępie do kredytów, warunkach rynkowych i cenach, jest niewielki. OŜywienie i zwiększenie liczby zawieranych transakcji będzie moŝliwe tylko dzięki dalszym obniŝkom cen. Z koniecznością obniŝenia ceny, w celu uzyskania jakiegokolwiek zainteresowania ofertą, sprzedający stykają się juŝ na etapie promowania mieszkania w serwisach internetowych. W co 10 ogłoszeniu, zamieszczonym w serwisie od listopada 2010 do marca 2011, obniŝono cenę. W 64% przypadków cenę wyjściową obniŝono o mniej niŝ 5%, w 27% od 5 do 10%, a w 9% ogłoszeń o więcej niŝ 9%. Średnia obniŝka ceny ofertowej w 15 największych polskich miastach wynosiła 5,12%. Średnie ceny ofertowe mieszkań II II 2011 WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT luty marzec kwiecień maj czerwiec lipiec sierpień wrzesień październik listopad grudzień styczeń luty

7 Zmiany średnich cen ofertowych SOPOT -0,09% -0,2% -3,3% 0,2% GDYNIA -1,6% -1,1% -0,5% 0,09% GDAŃSK POZNAŃ -2,9% -1,5% -2,9% -1,0% -0,9% -0,30% -0,4% -0,04% WARSZAWA -2,3% -1,5% 0,06% 0,8% KRAKÓW -1,4% -0,3% 0,22% 3,2% WROCŁAW -2,7% -2,2% -1,0% 0,15% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Średnie ceny ofertowe mieszkań II II 2011 ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE luty marzec kwiecień maj czerwiec lipiec sierpień wrzesień październik listopad grudzień styczeń luty

8 Zmiany średnich cen ofertowych -0,22% KATOWICE BIAŁYSTOK OPOLE -6,7% -2,5% -2,0% -0,5% -2,1% -1,6% -1,2% -0,61% 0,24% 0,02% 1,1% 0,4% OLSZTYN -6,6% -2,2% -0,9% TORUŃ SZCZECIN LUBLIN -3,4% -3,4% -1,8% -1,0% -1,7% -1,2% -1,9% -0,4% -0,06% -0,42% 0,0% 0,10% ŁÓDŹ -1,6% -0,5% 0,15% 0,2% -7,0% -6,0% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Marta Kosińska Serwis Szybko.pl marta.kosinska@szybko.pl

9 CENY TRANSAKCYJNE Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych Miasto Średnia cena ofertowa z okresu XII 2010 II 2011 Średnia cena transakcyjna z okresu XII 2010 II 2011 RóŜnica pomiędzy ceną trans. a ofertową Zmiana w cenach trans. Średnia cena nabywanego mieszkania Średni metraŝ nabywane go mieszkani a Wrocław ,1% -1,0% zł 57,6 m kw. Kraków ,8% -3,2% zł 51,6 m kw. Warszawa ,1% 0,6% zł 52,8 m kw. Poznań ,3% 0,8% zł 56 m kw. Gdańsk ,7% -1,5% zł 52,5 m kw. Gdynia ,0% 0,7% zł 53 m kw. Łódź ,5% 0,3% zł 48 m kw. Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres XII 2010-II W porównaniu do poprzedniego analizowanego okresu zaobserwowaliśmy nieznaczne wahania cen transakcyjnych. W pięciu na siedem analizowanych miastach zmiany średnich cen transakcyjnych nie przekroczyły jednego procenta. Niewielkie wzrosty cen odnotowaliśmy w Warszawie, Poznaniu, Gdyni i Łodzi, natomiast we Wrocławiu w stosunku do poprzedniego analizowanego okresu średnia cena transakcyjna uległa obniŝeniu o 1 proc. Nieco większe spadki wystąpiły w Gdańsku (1,5 proc.). Rekordzistą wśród analizowanych miast jest Kraków, gdzie odnotowane ceny transakcyjne były tym razem niŝsze od analizowanych we wcześniejszym okresie o 3,2 proc. Wśród miast poddanych analizie największe mieszkania były sprzedawane we Wrocławiu (57,6 m kw.), podczas, gdy łodzianie kupowali mieszkania aŝ o prawie 10 m kw. mniejsze. Dysproporcja w cenach pomiędzy Łodzią a najdroŝszą w zestawieniu Warszawą ma odzwierciedlenie w średniej kwocie sprzedawanego mieszkania porównywalne powierzchniowo lokale w stolicy są nawet dwukrotnie droŝsze. W Gdyni i we Wrocławiu nadal widoczny jest największy rozdźwięk pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi. W tych miastach realne moŝliwości nabywcze osób poszukujących mieszkania są znacznie niŝsze od obecnej na rynku oferty cenowej. W analizowanym okresie widoczny jest trend zakupowy skierowany w stronę mieszkań, których nabycie daje moŝliwość wsparcia rządowymi dopłatami w ramach Rodziny na Swoim. W kaŝdym z analizowanych miast większość transakcji zostało przeprowadzonych na lokalach o parametrach umoŝliwiających dopłaty. Najlepszym przykładem jest stolica, gdzie odsetek takich transakcji w całkowitej puli sprzedaŝy doradców Metrohouse wyniósł aŝ 81 proc. Pierwsze analizy dotyczące czasu sprzedaŝy mieszkań z rynku wtórnego, wskazują teŝ na sukcesywne skracanie czasu od wystawienia mieszkania do sprzedaŝy do transakcji.

10 PodaŜ mieszkań w Warszawie a preferencje nabywców W zeszłorocznych transakcjach przeprowadzonych w Warszawie przez klientów Metrohouse dzielnicą najczęściej wybieraną był tradycyjnie Mokotów. Tam dokonano 14 proc. wszystkich transakcji zrealizowanych w stolicy. Zaskoczeniem jest wysoka, bo druga pozycja Białołęki, gdzie przeprowadzono 12 proc. wszystkich umów sprzedaŝy. W zeszłym roku dzielnica ta znalazła się w sondaŝu w gronie rejonów, które były najczęściej odrzucane przez klientów przy poszukiwaniu mieszkania. Elementem przekonującym do zakupu była cena mieszkań, która klasyfikuje dzielnicę wśród najtańszych w Warszawie. Decyzji o zakupie sprzyjały teŝ postępujące prace przy budowie Mostu Północnego, który usprawni komunikację z Centrum. Trzecie miejsce pod względem popularności zajęły ex quo Bemowo i Praga Południe (po 11 proc. transakcji). Praga Południe juŝ od kilku lat zyskuje coraz większą sympatię nabywców ze względu na moŝliwość szybkiej komunikacji z Centrum, stosunkowo dostępne ceny mieszkań oraz zróŝnicowaną zabudowę. Dzielnica Dane na podstawie Szybko.pl i Metrohouse & Partnerzy. Procentowy udział mieszkań w ofercie rynku wtórnego Procentowy udział transakcji w sprzedaży na rynku wtórnym Bemowo 6,6% 11% Białołęka 7,6% 12% Bielany 7,3% 6% Mokotów 15,9% 14% Ochota 5,8% 4% Praga Południe 2,4% 11% Praga Północ 9,4% 2% Rembertów 0,3% 1% Śródmieście 12,3% 6% Targówek 2,9% 4% Ursus 8,5% 4% Ursynów 4,3% 10% Wawer 1,3% 0,5% Wesoła 0,5% 0,5% Wilanów 2,8% 2% Włochy 1,4% 1% Wola 6,9% 8% Żoliborz 3,8% 3% Do najmniej popularnych dzielnic pod względem przeprowadzanych transakcji naleŝą Wawer, Wesoła, Rembertów i Włochy. Ma to jednak związek z ograniczoną podaŝą mieszkań w tym rejonie. Aby dopełnić analizy zdecydowaliśmy się na porównanie popularności transakcyjnej dzielnic z wielkością podaŝy ofert w danym rejonie. Dane dostarczone przez serwis Szybko.pl wskazują, Ŝe istnieje kilka istotnych dysproporcji. Na Bemowie i Białołęce procentowy udział ofert w ogólnej podaŝy w stolicy wynosi odpowiednio 6,6 i 7,6 proc. podczas gdy nabywcy szczególnie upodobali sobie te rejony sprawiając, Ŝe znalazły się one w czołówce najpopularniejszych dzielnic (odpowiednio 11 i 12 proc.). TakŜe na Ursynowie udział oferty w podaŝy na rynku wtórnym (4,3 proc.) jest znacznie niŝszy niŝ zarejestrowany popyt na mieszkania. Z danych Metrohouse wynika, Ŝe co dziesiąty nabywca wybiera tą dzielnicę na zakup mieszkania.

11 Z kolei z odmienną sytuacją mieliśmy do czynienia np. w Śródmieściu i w Ursusie. Są to dzielnice, w których duŝa podaŝ ofert nie oznacza wcale ruchu transakcyjnego. W skali całej Warszawy w Śródmieściu odnotowano 12,3 proc. wszystkich ofert. Jednak udział przeprowadzonych transakcji wynosi zaledwie 6 proc. Główną barierą zakupową jest w tym przypadku oczywiście cena. Z kolei w Ursusie wg statystyk Szybko.pl udział ofert sprzedaŝy wynosi 8,5 proc. Transakcje dokonane przez pośredników Metrohouse pokazują, Ŝe w tej dzielnicy dokonano 4 proc. warszawskich transakcji. Jednak na tym obszarze zauwaŝamy szczególnie silną rywalizację rynku wtórnego z nowymi inwestycjami. Marcin Jańczuk Metrohouse & Partnerzy S.A. mjanczuk@metrohouse.pl

12