REGULAMIN EKSPLOATACYJNY WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ MEISSNERA 2,2A,2B W POZNANIU dot. ustalenia sposobu rozliczania poniesionych kosztów nieruchomości oraz określenia obowiązków właścicieli lokali i wysokości opłat za eksploatację lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej Meissnera 2,2a,2b w Poznaniu (zwana dalej Wspólnota ). I. Podstawa prawna. Ustawa o własności lokali, Kodeks Cywilny, Prawo budowlane. II. Zasady ogólne. 1 Regulamin niniejszy określa zasady: a) rozliczania poniesionych kosztów w nieruchomości poprzez ustalenie wysokości przypadających na poszczególne lokale kosztów wspólnych z tytułu m.in.: eksploatacji, napraw i remontów części wspólnych nieruchomości, terenu, wyposażenia obiektu itp., wynagrodzenia pracowników zatrudnionych przez Wspólnotę działających na jej rzecz oraz zleceniobiorców Wspólnoty Mieszkaniowej Meissnera 2,2a,2b, wynagrodzenia podmiotu zarządzającego administrowaniem nieruchomości, dostaw do części wspólnych nieruchomości energii elektrycznej, wody, ogrzewania, b) rozliczania na poszczególne lokale poniesionych kosztów indywidualnych z tytułu dostawy: ciepła, wody i odbioru ścieków, śmieci, c) ustalania opłat zaliczkowych na: eksploatację części wspólnych oraz planowane koszty wspólne, dostawę indywidualną: ciepła, wody i odbiór ścieków, indywidualną, niezbędną obsługę techniczną nieruchomości, o ile nie jest to kosztem wspólny, wywóz nieczystości i odpadów ponad gabarytowych, d) podziału obowiązków między Wspólnotą a właścicielem lokalu w zakresie napraw wewnątrz i na zewnątrz lokali /granica eksploatacji/. 2 Rozliczenia przeprowadza się w okresach rocznych, pokrywających się z latami kalendarzowymi. 3 Podstawą do obciążeń właścicieli lokali z tytułu zaliczek na poczet kosztów eksploatacyjnych i świadczeń jest uchwała podjęta przez Wspólnotę. III. Fizyczna jednostka rozliczeniowa. 4 1. Fizyczną jednostką rozliczeniową kosztów są: a) m² powierzchni lokalu określonej w akcie notarialnym /powierzchnia obejmująca powierzchnię lokali mieszkalnych i użytkowych wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych/ (zwana dalej powierzchnią lokalu ). b) m² powierzchni ogrzewanej - obejmująca powierzchnię ogrzewaną lokali/ bez pomieszczeń przynależnych i garaży/ (zwana dalej :powierzchnią ogrzewaną ). c) wskazania mierników poboru zimnej i ciepłej wody /m³/ oraz ciepłomierzy /kwh/. d) powierzchnia miejsc parkingowych i pomieszczeń gospodarczych w hali garażowej znajdującej się pod budynkiem, z jednoczesnym zastrzeżeniem iż brany pod uwagę będzie jedynie etap inwestycji w stosunku do którego została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Za pozostałe etapy inwestycji wszystkie koszty utrzymania ponosi deweloper. 2. Ilekroć w Regulaminie jest mowa o koszcie wody obejmuje to cenę wody i odprowadzania ścieków. 5 Powierzchnią lokalu jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, i pomieszczeń przynależnych określona w akcie notarialnym. IV. Koszty eksploatacji, napraw, remontów części wspólnych nieruchomości oraz inwestycji i ochrony. 6
Koszty wspólne rozlicza się na wszystkie lokale mieszkalne i użytkowe zajmowane przez członków Wspólnoty, tj. właścicieli lokali. 7 Podstawą do określenia wysokości obciążeń poszczególnych lokali kosztami wspólnymi jest roczny koszt utrzymania części wspólnych w przeliczeniu na l m² powierzchni lokali. Średni roczny koszt eksploatacji i ochrony na 1 m² powierzchni, ustala się w drodze podzielenia globalnej kwoty kosztów wspólnych /pomniejszoną o sumę pożytków przypadających na rzecz Wspólnoty o sumę powierzchni określoną w 4. 8 1. Roczny koszt wspólny przypadający na l m² powierzchni lokali powiększony jest dla poszczególnych lokali o odpisy na fundusz remontowy w wysokości uchwalonej przez Zebranie Wspólnoty. 2. Środki z funduszu remontowego niewykorzystane w danym okresie rozliczeniowym przechodzą na następny okres i nie podlegają zwrotowi, ani zaliczeniu na opłaty lub zaliczki właściciela. 3. Zmiana właściciela lokalu nie stanowi podstawy do wypłaty części środków z funduszu remontowego. 4. Roczne koszty wspólne przypadające na lokal ustala się mnożąc powierzchnię lokalu przez jednostkowy koszt wspólny i dodając należny odpis na fundusze np. remontowy proporcjonalnie do okresu, w którym lokal wchodzi w skład Wspólnoty. 5. Uchwalone przedsięwzięcia inwestycyjne podlegają rozliczeniu jak koszty wspólne. V. Koszty centralnego ogrzewania i dostaw ciepłej i zimnej wody. 9 1. Koszty ogrzewania i podgrzania wody rozliczane są jednolicie dla całości zasobów Wspólnoty z uwzględnieniem podziału na węzły i według wskazań liczników ciepła, i wodomierzy. Rozliczeniu podlega całość kosztów związanych z dostawą ciepła, obsługą, utrzymaniem i konserwacją instalacji oraz kosztami utrzymania i obsługi węzła w części przypadającej na Wspólnotę. 2. Koszty stałe dostawy ciepła /moc zamówiona, stała opłata przesyłowa, opłata abonamentowa koszty obsługi, utrzymaniem i konserwacją instalacji oraz kosztami utrzymania i obsługi węzła w części przypadającej na Wspólnotę są rozliczane udziałem w powierzchni ogrzewanej. 3. Koszty zmienne dostawy ciepła dla potrzeb centralnego ogrzewania / ilość energii cieplnej są rozliczane w oparciu o wskazania zainstalowanych ciepłomierzy. 4. Koszt zimnej wody zużytej w lokalu jest sumą ilości m³ podgrzanej wody zużytej w lokalu i ilości m³ zimnej wody zużytej w lokalu pomnożonych przez cenę jednostkową wody wraz z kosztem odprowadzenia ścieków. 5. Łączny koszt ciepła zużytego w lokalu jest sumą kosztów stałych przypadających na lokal, kosztów dostawy ciepła dla potrzeb centralnego ogrzewania, wentylacji i kosztu podgrzania wody zużytej w lokalu. 6. Koszty centralnego ogrzewania i ciepłej wody są rozliczane na węzeł cieplny. 7. Koszt jednostkowy c.o. jest określony przez dostawcę ciepła. Różnica pomiędzy sumą kosztów jednostkowych przypadających na lokale a kosztem całkowitym stanowi koszt wspólny ciepła. 8. Koszt podgrzania l m³ wody ustala się mnożąc koszt jednostkowy c.o. przez współczynnik 0,242. Różnica pomiędzy sumą kosztów jednostkowych c.w. przypadających na lokale, a kosztem całkowitym stanowi koszt wspólny ciepła. 9. Koszty ogrzewania wentylacji lokali użytkowych dzieli się analogicznie jak koszty centralnego ogrzewania dla lokali wyposażonych w system ogrzewanej wentylacji. 10 1. W przypadku uszkodzenia, demontażu lub innych działań powodujących nieprawidłowe wskazania licznika ciepła / wodomierza/ w lokalu za zużytą ilość ciepła przyjmuje się dane pochodzące z analogicznych okresów lub dane dotyczące innych lokali podobnych do tego lokalu. Jeżeli zgłoszenia o złej pracy ciepłomierza nie dokonano przed odczytem lub kontrolą dokonywaną przez firmę obsługującą - zużycie powiększa się o 100% z tytułu naliczonej opłaty dodatkowej/. Opłata dodatkowa jest pożytkiem Wspólnoty. 2. Przy powtórnym stwierdzeniu manipulacji przy ciepłomierzu /wodomierza/ dodatkową opłatę ustala Zarząd w wysokości nie niższej niż 150 % opłaty ustalonej w zdaniu poprzednim, powiększając o poniesione koszty dodatkowe. 3. Po dwukrotnym zawiadomieniu właściciela lokalu i braku możliwości dokonania odczytu wskazań urządzeń, zużycia się szacuje i dodaje 50%. 11 1. Wysokość wnoszonych opłat zaliczkowych z tytułu dostawy wody oraz ciepła dla potrzeb lokali są ustalane w budżecie rocznym i podlegają rozliczeniu w okresach półrocznych. 2. Rozliczenia należności z tytułu zużycia wody w lokalach mogą być dokonywane na podstawie jednorazowych odczytów wodomierzy w przypadku zmian cen. Decyzje w tej sprawie podejmuje Zarząd. 3. Uszkodzenie, zacięcie wodomierza powoduje wyliczenie opłaty ryczałtowej wg zasad jak przy rozliczeniu ciepła. Zerwanie plomb powoduje powiększenie opłaty o 100%, a w przypadku uszkodzenia plomby legalizacyjnej dodatkowo wodomierz podlega wymianie. 4. Zużycie wody na cele wspólne obciążają proporcjonalnie do udziału w częściach wspólnych właścicieli lokali.
VI. Koszty wywozu śmieci. 1. Zaliczki na wywóz śmieci pobierane są od właścicieli zgodnie z aktualnym stanem prawnym. 12 VII. Ustalanie opłat za używanie lokali. 13 Ustalone, w wyniku rozliczeń kwoty przypadające na poszczególne lokale za zużycie wody, ciepła, wywozu śmieci, ochrony, kosztach wspólnych wraz z funduszami celowymi rozliczanymi w danym roku obrachunkowym po umniejszeniu o wpłacone zaliczki, pokrywane są przez właścicieli lokali bez zbędnej zwłoki lub w przypadku wystąpienia nadpłaty zostaną zaliczone właścicielowi na poczet bieżących zaliczek. Na wniosek właściciela może być dokonany zwrot nadpłaconej kwoty z tytułu uiszczanych zaliczek. 14 1. Właściciele lokali wchodzących w skład Wspólnoty wnoszą zaliczki na pokrycie przypadających na te lokale kosztów: a) z tytułu utrzymania części wspólnych nieruchomości, w tym m.in: eksploatacji, napraw, remontów oraz usuwania skutków awarii, wykonywania zarządu nieruchomością, ubezpieczeń, energii elektrycznej, utrzymania czystości części wspólnych i hali garażowej, ochrony, innych, ustalonych w budżecie Wspólnoty Mieszkaniowej Meissnera 2,2a,2b uchwała dotycząca planu gospodarczego. b) z tytułu kosztów indywidualnych przypadających na lokal w tym : dostawy ciepła i obsługi instalacji, cyrkulacji ciepłej wody, dostaw wody i odbioru ścieków, odbioru nieczystości komunalnych, innych, określonych w budżecie. c) funduszy specjalnych. 2. Zaliczki podlegają uśrednieniu dla całej nieruchomości z zastrzeżeniem 12 pkt. 1. Stosowne określenie wysokości zaliczki jest dokonywane przez podmiot zarządzający administrowaniem nieruchomości w oparciu o uchwalony przez Wspólnotę roczny plan wydatków. 3. Podmiot zarządzający administrowaniem nieruchomości ma w szczególnych przypadkach prawo do indywidualnego ustalenia wysokości zaliczki na poczet kosztów zmiennych mediów (ciepło, woda) i nieczystości stałych. 4. W przypadku niepodjęcia przez Wspólnotę uchwały budżetowej na dany rok, obowiązuje uchwała o wysokości kosztu i zaliczki z ostatnio podjętej uchwały budżetowej. 15 1. Zaliczki na pokrycie kosztów wspólnych oraz kosztów indywidualnych przypadających na lokal wnoszone są łącznie przez właścicieli lokali w okresach miesięcznych z góry, w terminie do 10 dnia każdego miesiąca. Członkowie Wspólnoty wnoszą opłaty przelewem na rachunek bankowy podany przez podmiot zarządzający administrowaniem nieruchomości. 2. Członek Wspólnoty z opłat należnych z tytułu kosztów określonych w 14 nie może potrącać sobie żadnych należności przysługujących mu wobec Wspólnoty. W takim przypadku członek Wspólnoty winien zgłosić swoje wierzytelności wobec Wspólnoty podmiotowi zarządzającemu administrowaniem nieruchomości, który tę kwestię rozstrzygnie. 3. Wszelkie bieżące wpłaty dokonywane przez właściciela lokalu, w przypadku istnienia wymagalnych należności w opłatach tego samego rodzaju, są zaliczane w następującej kolejności: zaległe odsetki w przypadku ich uchwalenia; zaległe opłaty; koszty postępowań sądowych i egzekucyjnych; wpłaty na fundusz remontowy; wpłaty bieżące. Odstąpienie od powyższej zasady może nastąpić wyłącznie na umotywowany wniosek członka Wspólnoty w drodze indywidualnej decyzji podmiotu zarządzającego administrowaniem nieruchomości. 16
W przypadku powstania zaległości w uiszczaniu bieżących opłat, trwającej co najmniej 2 (dwa) miesiące podmiot zarządzający administrowaniem nieruchomości może odmówić dostarczenia mediów lub świadczeń Członkowi Wspólnoty i to po uprzednim bezskutecznym dwukrotnym wezwaniu go do uregulowania zaległych należności, a nawet po pisemnym uprzedzeniu, odłączyć lokal od instalacji i urządzeń wspólnych. Koszt ponownego podłączenia ponosi członek Wspólnoty - dłużnika. VIII. Zakres obowiązków Wspólnoty. 17 Rozdział obowiązków pomiędzy Wspólnotą i członkami Wspólnoty w zakresie napraw wewnątrz lokali określa: w odniesieniu do członków Wspólnoty - niniejszy regulamin; 18 Wspólnota obowiązana jest zapewnić w ramach uchwalonych przez Zebranie Wspólnoty środków: 1. W zakresie eksploatacji nieruchomości: utrzymanie części wspólnych w należytym stanie technicznym i sanitarnym, w tym sprzątanie klatek min. 3 razy w tygodniu /raz na mokro/ mycie okien dwa razy w roku, utrzymanie czystości hali garażowej. 2. Sprawne funkcjonowanie wszystkich instalacji i urządzeń w obrębie części wspólnych budynku oraz hali garażowej oraz w ich otoczeniu; zapewnienie obsługi administracyjnej. 3. W zakresie c.o. - dostarczanie czynnika grzewczego do pierwszych zasuw (zaworów) odcinających lokal. 4. W zakresie dostaw wody - dostarczanie ciepłej i zimnej wody do pierwszych zasuw (zaworów) odcinających lokal. 5. Funkcjonowanie domofonów i oświetlenia części wspólnej oraz innych urządzeń zainstalowanych na terenie nieruchomości (węzły, separatory, rozdzielnie, brama garażowa itp.). 6. Dokonywanie niezbędnych przeglądów technicznych części wspólnej. 7. Zapewniać wywóz nieczystości. 8. Zapewniać ubezpieczenie nieruchomości w zakresie ognia i innych zdarzeń losowych oraz OC Wspólnoty. 9. Zapewniać ochronę nieruchomości. 19 Właściciele lokali lub ich najemcy mają obowiązek utrzymania temperatury w lokalu powyżej + 16 C, a temp na klatkach schodowych określa się jako wystarczającą + 12 C. IX. Podział napraw wewnątrz lokali na obciążające Wspólnotę i Członków 20 l. Naprawami, w rozumieniu niniejszego Regulaminu, są roboty konserwacyjne, remontowe oraz wymiana zużytych lub uszkodzonych elementów wykończenia i wyposażenia części wspólnych wewnątrz budynku oraz wokół niego. 2. Do obowiązków Wspólnoty w zakresie napraw, o których mowa w ust.1 należą: remont, malowanie ścian i sufitów części wspólnych budynku, naprawy dachu, rynien i rur spustowych oraz elewacji bez pokrycia balkonów i tarasów oraz stolarki okiennej, naprawa stolarki okiennej na klatkach i drzwiach wejściowych do części wspólnych, usuwanie zniszczeń powstałych na skutek niewykonania napraw należących do obowiązków członków Wspólnoty, naprawa od strony zasilania przewodów i instalacji elektrycznych do tablicy licznikowej (włącznie) oraz obwodów administracyjnych wraz z wymianą źródeł światła, naprawa i konserwacja wewnętrznej instalacji c.o. wraz z zasuwami (zaworów) odcinającymi lokal i licznik, naprawa i przeglądy przewodów instalacji wentylacyjnej z wyjątkiem wyposażenia Właściciela lokalu np. okap kuchenny, naprawa i konserwacja pionów instalacji wodnej /do pierwszych zasuw (zaworów) w lokalu z wodomierzem/, naprawa i konserwacja pionów i poziomów znajdującej się w piwnicy instalacji kanalizacyjnej, naprawa i konserwacje węzła cieplnego w zakresie należącym do Wspólnoty, czyszczenie rur kanalizacyjnych (głównych pionów) i przyłączy do budynku, naprawa i wymiana głównych zaworów odcinających wodę ciepłą i zimną w budynkach, konserwacja instalacji domofonów i kasety wejściowej / bez urządzenia w lokalu/, konserwacja i naprawy systemu kontroli dostępu i telewizji przemysłowej, konserwacja i naprawy bramy wjazdowej do hali garażowej, konserwacja i naprawy drzwi i bram pożarowych, uzupełnianie i modernizacje wyposażenia nieruchomości. 3. Naprawy, o których mowa w ust. 2, finansowane są z funduszu Wspólnoty po uchwaleniu wysokości środków przeznaczonych na ten fundusz. 4. Naprawy wewnątrz lokali, nie zaliczone w regulaminie do obowiązków Wspólnoty, obciążają każdorazowo poszczególnych właścicieli lokali, a w szczególności: naprawy okien, balkonów, drzwi wejściowych do lokalu itp.
5. Do obowiązków właściciela lokalu należy m.in.: naprawa i czyszczenie rur kanalizacyjnych w linii od urządzeń techniczno -sanitarnych do pionu głównego; utrzymanie w sprawności izolacji balkonów i tarasów; utrzymanie w sprawności, naprawa i wymiana: instalacji elektrycznej wewnętrznej, gniazd wtyczkowych i przełączników elektrycznych oraz tablicy mieszkaniowej (przez uprawnionego wykonawcę); wymiana bezpieczników (również przedlicznikowych) zwykłych i automatycznych (przez uprawnionego wykonawcę); szklenie okien oraz otworów w drzwiach wewnętrznych; zawiadomienie pogotowia technicznego (awaryjnego) lub dyżurnych konserwatorów w związku z zaistniałą awarią lub koniecznością zabezpieczenia stanu instalacji w lokalu jak i w budynku. Koszt wezwania pogotowia do czynności, które leżą w obowiązkach członka Wspólnoty lub wynikają z niewłaściwej eksploatacji lokalu, będzie każdorazowo obciążać właściciela lokalu; utrzymanie w sprawności instalacji c.o. oraz nie dokonywanie samowolnego spuszczenia czynnika z instalacji lub zwiększania poboru mocy bez zgody podmiotu zarządzającego administrowaniem nieruchomości: utrzymanie w sprawności wentylacji; utrzymanie w sprawności instalacji wody zimnej i ciepłej wraz z wodomierzami; podawanie wskazań wodomierzy w lokalu oraz umożliwienie przedstawicielowi administracji kontroli i założenia plomb. 6. Wszelkie uszkodzenia wewnątrz i na zewnątrz lokalu, powstałe z winy właściciela, jego domowników lub związanych z nim osób trzecich, obciążają tego członka Wspólnoty. Powyższe postanowienie dotyczy również szkód wyrządzonych przez zwierzęta należące do właścicieli lokali i znajdujące się pod ich opieką. 7. W odniesieniu do najemców Wspólnoty, zawarta między stronami umowa najmu winna określać -oprócz wysokości czynszu - również rozgraniczenie obowiązków Wspólnoty i najemców w zakresie napraw wewnątrz lokali. 8. Koszty naprawy szkód powstałych z winy członka Wspólnoty, jego domowników lub związanych z nim osób trzecich będą pokrywane na bieżąco przez członka Wspólnoty w wysokości faktycznie poniesionej, a w razie potrzeby podmiot zarządzający administrowaniem nieruchomości może żądać odpowiedniej zaliczki. X. Ustalenia końcowe 21 1. Niniejszy regulamin nie uwzględnia podziału kosztów na Członków Wspólnoty wykraczających poza zakres zwykłego zarządu określonego w ustawie o własności lokali. Koszty działań wykraczających poza zwykły zarząd będą określane odrębnie na podstawie stosownej uchwały Wspólnoty. 2. Ilekroć w regulaminie jest mowa o właścicielu lokalu należy przez to rozumieć wszystkie osoby ujawnione w dziale II księgi wieczystej lokalu będące jego współwłaścicielami.