Budujemy pawilon handlowy data aktualizacji: 2014.01.18 W myśl art. 4 ustawy Prawo budowlane, każdy może zabudować nieruchomość gruntową, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nią na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Zgodnie natomiast z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdy na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy, każda zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest niezbędne także dla zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, chyba że jest ona tymczasowa, jednorazowa i nie trwa dłużej niż rok (art. 59 ust. 2 ustawy). Pojęcia zmiany sposobu zagospodarowania terenu nie można zawężać jedynie do inwestycji wymagających pozwolenia przewidzianego w prawie budowlanym, lecz dotyczy to robót wymagających zgłoszenia, jak i innych wyjątek będą stanowić tylko te roboty, które nie zmienią sposobu zagospodarowania terenu ani użytkowania obiektu. Dokonać innych, niż roboty budowlane, zmian zagospodarowania terenu można bez wnioskowania o wydanie decyzji. Gdy nie ma planu Jeśli więc na danym obszarze nie ma planu, w pierwszej kolejności, przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, konieczne jest otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy, która określi, czy na danej działce można wybudować obiekt i jakie warunki należy spełnić, aby uzyskać pozwolenie na jego postawienie. Decyzję tę może uzyskać każdy zainteresowany, nie trzeba legitymować się tytułem prawnym do terenu. Stosowny wniosek należy złożyć w urzędzie gminy wraz załącznikami, którymi są: dwa
egzemplarze mapy geodezyjnej lub ewidencyjnej z oznaczeniem granic działki, charakterystyka zabudowy i zagospodarowania terenu, określenie rodzaju planowanych przyłączeń (wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, gazowe), sposobu odprowadzania ścieków, ogrzewania i dojazdu do posesji. Na aktualnej mapie należy wrysować kontur planowanej inwestycji i oznaczyć granice działki. Obiekt musi być usytuowany zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Jeżeli urząd zażąda przedstawienia koncepcji planowanej inwestycji lub projektu, można załączyć wydruk lub zdjęcie z katalogu, bądź wydrukować rysunek szczegółowy, zaznaczając we wniosku, że inwestor wnosi również o zaopiniowanie koncepcji projektu. Te warunki musisz spełnić Jak wynika z art. 61 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: - co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana jest w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; - teren ma dostęp do drogi publicznej; - istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; - teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo objęty jest zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc; - decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Decyzję w sprawie warunków zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Po jej otrzymaniu, można przystąpić do przygotowania inwestycji, wypełniając warunki określone w decyzji, zwłaszcza co do zapewnienia dostaw energii, wody, gazu, odprowadzania ścieków, odpadów stałych, wyłączenia gruntów z użytkowania rolnego lub leśnego i innych opinii oraz pozwoleń koniecznych dla konkretnej lokalizacji. Obowiązki inwestora Do obowiązków inwestora (art.18 prawa budowlanego) należy zorganizowanie budowy z uwzględnieniem zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności: - posiadanie projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów; - kierowanie inwestycją przez kierownika budowy; - opracowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia; - wykonanie i odbiór robót budowlanych; - w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, zapewnienie nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. Ponadto, inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie oraz zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego. Należy pamiętać, że (art. 28 ust. 2 prawa budowlanego) stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Kiedy trzeba mieć pozwolenie? Generalnie budowa pawilonów handlowych (z elementów gotowych lub metodą tradycyjną) wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę, z wyjątkami określonymi w prawie budowlanym (art. 28).
Jedynie budowa tymczasowych i nie połączonych trwale z gruntem pawilonów nie wymaga pozwolenia na budowę, lecz zgłoszenia ale wyłącznie w sytuacji, jeśli taki pawilon jest przewidziany do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce najpóźniej przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy podanego w zgłoszeniu. Zgodnie z art. 29 ust.1 prawa budowlanego pozwolenia nie wymaga m.in. budowa: - miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie; - przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych; - telekomunikacyjnych linii kablowych; - kanalizacji kablowej; - obiektów małej architektury; - ogrodzeń; - obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie inwestycji, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych. Nie musimy mieć pozwolenia również na roboty polegające m.in. na: - remoncie istniejących obiektów, z wyjątkiem wpisanych do rejestru zabytków; - dociepleniu budynków o wysokości do 12 m; - instalowaniu tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem usytuowanych na obiektach wpisanych do rejestru zabytków oraz z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym; - instalowaniu krat na obiektach budowlanych. Budowa przyłączy elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych wymaga sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (chyba, że inwestor dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 prawa budowlanego). Uzyskanie pozwolenia na budowę trwa przeciętnie od 2 do 6 miesięcy, w zależności od obłożenia pracą i wymagań w danym urzędzie oraz od poprawności i kompletności złożonych dokumentów. Co dołączyć do wniosku Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć m.in.: - cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem o uprawnieniach do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, aktualnym na dzień opracowania projektu (nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000); - oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych); - decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; - w przypadku obiektów handlowych, zezwolenie, o którym mowa w art. 3 ustawy z 11 maja 2007 roku o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (DzU Nr 127, poz. 880);
W decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 36 prawa budowlanego) właściwy organ w razie potrzeby: - określa szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych; - precyzuje czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych; - wyznacza terminy rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania, lub tymczasowych obiektów budowlanych; - określa szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie; - zamieszcza informację o obowiązkach i warunkach, wynikających z art. 54 lub 55 (zawiadomienie o ukończeniu robót i pozwolenie na użytkowanie). Gdy zmienią się plany inwestora Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę (art. 36 prawa budowlanego). Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli nie została ona rozpoczęta przed upływem 3 lat lub inwestycję przerwano na dłużej niż 3 lata (art. 37 prawa budowlanego). W razie zmiany planów inwestora, możliwe jest przeniesienie decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenia niezbędne przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji. Rozpoczęcie budowy Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na jej terenie (art. 41 prawa budowlanego). Pracami przygotowawczymi są: - wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie; - wykonanie niwelacji terenu; - zagospodarowanie terenu budowy, wraz z postawieniem tymczasowych obiektów; - wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Inwestor obowiązany jest zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót, na które jest wymagane pozwolenie na budowę, właściwy organ oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji inwestycji z projektem, co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem. Rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy może nastąpić po okazaniu wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Po zakończeniu budowy O zakończeniu robót budowlanych (przed rozpoczęciem użytkowania obiektu) należy zawiadomić właściwy organ. W niektórych przypadkach, określonych w prawie budowlanym, przed przystąpieniem do użytkowania należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na takie użytkowanie. Inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu
budowlanego, obowiązany jest zawiadomić Państwową Inspekcję Sanitarną oraz Państwową Straż Pożarną o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania budynku. Organy zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu z projektem. Jeżeli nie zrobią tego w terminie 14 dni od otrzymania zawiadomienia, uznaje się, że nie zgłosiły sprzeciwu lub uwag. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor powinien dołączyć: - oryginał dziennika budowy; - oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami; - oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także w razie korzystania drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu; - oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu uzależniona jest od ich odpowiedniego zagospodarowania; - protokoły badań i sprawdzeń; - powykonawczą inwentaryzację geodezyjną; - zgodnie z odrębnymi przepisami potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy; - kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, jeśli była wymagana. Zmiany trzeba udokumentować Jeżeli w trakcie inwestycji wprowadzono zmiany, które nie odstępują w istotny sposób od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, do zawiadomienia trzeba dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu, z naniesionymi modyfikacjami. W razie potrzeby należy dołączyć także uzupełniający opis, a oświadczenie kierownika budowy powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli taki został ustanowiony. Wykonanie tych obowiązków ma istotne znaczenie dla inwestora, ponieważ w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów, właściwy organ wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania. Podstawa prawna: - ustawa prawo budowlane z 7 lipca 1994 roku (DzU Nr 89/1994, poz. 414), ostatni tekst jednolity z 12 listopada 2010 roku (DzU Nr 243, poz. 1623 ze zmianami); - ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku (DzU Nr 80, poz. 717), tekst jednolity z 24 kwietnia 2012 roku (DzU z 2012 roku, poz. 647). Agnieszka Grzesiek radca prawny Kancelaria Prawa Gospodarczego www.kpgag.eu Wiadomości Handlowe, Nr 1 (131) Styczeń 2013 Źródło: https://www.wiadomoscihandlowe.pl/drukujpdf/artykul/1252