UE Kuźnia Kadr IV FAQ I. Najem lokalu mieszkalnego 1. Przeprowadziłam się na studia do Wrocławia i razem z przyjaciółmi wynajęliśmy mieszkanie. Ustaliliśmy z właścicielem czynsz i warunki korzystania z lokalu, ale umowa nie została sporządzona na piśmie. Czy taka ustna umowa nas wiąże? Jeżeli uda się nam teraz przekonać właściciela do sporządzenia umowy w formie pisemnej, to jakie postanowienia powinny się w niej znaleźć? Obowiązujące przepisy nie wymagają żadnej szczególnej formy dla zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Może ona zostać zawarta w formie ustnej i wiąże strony tak samo jak umowa sporządzona na piśmie. Z uwagi jednak na trudności związane z możliwością udowodnienia treści umowy ustnej w przypadku ewentualnego sporu, zaleca się zawieranie umów w formie pisemnej. W celu najpełniejszego zabezpieczenia interesów najemcy, umowa powinna zawierać szereg elementów. Najważniejsze z nich to: miejsce i data zawarcia umowy; dokładne określenie stron imię, nazwisko, nr PESEL, adres, seria i numer dowodu osobistego; określenie przedmiotu najmu informacje na temat wynajmowanego lokalu (adres, ewentualnie numer księgi wieczystej warto przed podpisaniem umowy sprawdzić w księdze wieczystej, czy nie przysługują osobom trzecim jakiekolwiek prawa związane z mieszkaniem); czas trwania umowy umowa na czas nieoznaczony lub oznaczony (np. na 10 miesięcy); czynsz wysokość i termin zapłaty (może być jednorazowy lub okresowy - np. miesięczny); postanowienia dotyczące opłat eksploatacyjnych (kosztów energii, gazu, wody, ogrzewania, administrowania budynkiem) termin zapłaty; forma płatności czynszu oraz opłat dodatkowych jeśli decydujemy się na płatność gotówką, należy pamiętać o pokwitowaniu potwierdzającym dokonanie wpłaty, które wynajmujący jest obowiązany wystawić; kwestie dotyczące wypowiedzenia umowy należy mieć na uwadze, że zapisy umowy najmu lokalu mieszkalnego, które kształtują sytuację najemcy mniej
korzystnie niż przepisy ustawy, są nieważne. W ich miejsce stosuje się regulacje ustawowe. Umowa na czas oznaczony - w przypadku zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony, wypowiedzenie dokonane przez najemcę jest możliwe jedynie w przypadku, gdy zapisy umowy na to zezwalają. Warto więc zadbać, aby w umowie znalazł się zapis określający, że najemca może wypowiedzieć stosunek najmu w przypadku wystąpienia określonych okoliczności, ustalając zarazem długość okresu wypowiedzenia. Umowa na czas nieoznaczony w tym przypadku najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia. Postanowienia umowy, które przewidują krótszy termin wypowiedzenia są nieważne i w ich miejsce stosuje się regulację ustawową. Wskazany 3-miesięczny termin może być natomiast wydłużony w umowie. Wypowiedzenie przez wynajmującego Bez względu na charakter umowy (na czas oznaczony/nieoznaczony) wynajmujący może wypowiedzieć umowę jedynie w określonych w ustawie przypadkach. Postanowienia umowne sprzeczne z ustawą nie będą wiążące. W związku z tym zapis w umowie dający wynajmującemu możliwość dokonania wypowiedzenia w określonym terminie, jeśli nie zachodzi przesłanka ustawowa (np. niewłaściwe używanie lokalu przez najemcę, zwłoka z zapłatą czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności), nie będzie skuteczny, więc wypowiedzenie nie będzie możliwe. 2. Wynajmujący stawia wymóg, żebym z chwilą zawarcia umowy zapłacił kaucję. Czy wynajmujący ma prawo żądać wpłacenia kaucji? Czy po zakończeniu umowy może odmówić jej zwrotu? Jeżeli tak, to z jakich przyczyn? Jakie posiadam środki prawne, żeby ewentualnie dochodzić zwrotu kaucji po zakończeniu umowy? W myśl art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, dalej: OchrLokU, wynajmujący ma prawo uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłacenia kaucji, która ma zabezpieczyć pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja spełnia więc rolę zabezpieczającą na wypadek, gdyby w dniu wydania przez najemcę lokalu okazało się, że mieszkanie jest zniszczone lub
najemca zalegałby z opłatami czynszowymi. Maksymalna wysokość kaucji ustalona jest na poziomie 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Wynajmujący nie może więc żądać kwoty wyższej. Kaucja powinna zostać zwrócona w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę. Może ona zostać pomniejszona o należności z tytułu czynszu, opłat eksploatacyjnych (gaz, woda, prąd, koszty zarządcy) lub odszkodowania za uszkodzenie lub zniszczenie lokalu. Jeśli wynajmujący nie zwraca kaucji we wskazanym terminie, najlepszym rozwiązaniem będzie próba polubownego odzyskania należności poprzez wystosowanie do niego pisma wzywającego do zapłaty określonej kwoty we wskazanym terminie (np. 7 dni od dnia doręczenia pisma), pod rygorem skierowania sprawy do sądu. Należy pamiętać, aby pismo takie wysłać listem poleconym ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru, które to potwierdzenie będzie przydatne podczas ewentualnego postępowania sądowego. Jeśli wezwanie takie nie przyniesie oczekiwanego rezultatu, możemy dochodzić swoich roszczeń przed sądem. Konieczne będzie wtedy sporządzenie pozwu oraz wniesienie odpowiedniej opłaty sądowej. Koszty te zostaną jednak zwrócone w przypadku wygrania sprawy. 3. Zawarłam umowę najmu na czas określony 12 miesięcy. W tej chwili wynajmuję już mieszkanie od 2 miesięcy. Okazało się, że wraz z nadejściem zimowych miesięcy, w związku z koniecznością ogrzewania mieszkania, bardzo wzrosły rachunki za gaz. W międzyczasie w mieszkaniu wynajmowanym przez moich znajomych zwolnił się pokój, w związku z czym chciałabym zrezygnować z najmu obecnego mieszkania i przenieść się do nich. Czy mogę w jakikolwiek sposób zakończyć najem przed upływem terminu, np. wypowiedzieć umowę? Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony jest możliwe jedynie w przypadkach wskazanych w umowie. Jeśli więc w umowie jest zapis określający warunki dokonania wypowiedzenia, to czynność taka jest dopuszczalna. W przeciwnym wypadku nie można wypowiedzieć umowy. Gdyby jednak wynajmujący oświadczył, że zgadza się na rozwiązanie stosunku najmu, możliwym byłoby zawarcie porozumienia (na piśmie, w postaci aneksu do umowy najmu), w którym strony zgodnie oświadczyłyby, że umowa ulega rozwiązaniu. 4. Wynajmuję mieszkanie, przy czym umowa zawarta jest na czas nieokreślony. W umowie zastrzeżono, że każda ze stron może rozwiązać umowę za 3- miesięcznym wypowiedzeniem. Warunki umowy są dla mnie bardzo korzystne
mam ustalony relatywnie niski czynsz, niewielkie są też dodatkowe opłaty. Dzwonił do mnie ostatnio wynajmujący i poinformował, że chciałby wynająć mieszkanie pod działalność usługową (biuro rachunkowe), co pozwoli mu osiągać zdecydowanie większe dochody z najmu. Czy mogę w jakikolwiek sposób sprzeciwić się wypowiedzeniu? W jakich przypadkach wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego? Przepisy o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego są bardzo korzystne dla najemcy. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę jedynie w ściśle określonych przypadkach. Perspektywa osiągania przez wynajmującego wyższych dochodów nie jest przesłanką, która uzasadniałaby dokonanie wypowiedzenia. W związku z tym wynajmujący nie będzie mógł jednostronnie zakończyć stosunku najmu. Wypowiedzenie przez wynajmującego Bez względu na charakter umowy (na czas oznaczony/nieoznaczony) wynajmujący może wypowiedzieć umowę jedynie w określonych w ustawie przypadkach. Rozważania w tym przedmiocie ograniczone zostaną do przyczyn wypowiedzenia najczęściej spotykanych w praktyce. Należy mieć jednak na uwadze, że istnieją inne, niż wskazane poniżej, przyczyny wypowiedzenia, jednak mają one marginalne znaczenie przy najmie lokali przez studentów. Niewłaściwe używanie lokalu mieszkalnego Przyczyny te wskazane są w art. 11 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę, gdy najemca lokalu używa go w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem albo zaniedbuje obowiązki dopuszczając się do powstania szkód, jak również wtedy, gdy najemca zachowuje się w sposób niewłaściwy (np. niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania). Wynajmujący jest w tych sytuacjach ograniczony w działaniu, ponieważ musi najpierw wystosować pisemne upomnienie, a następnie poczekać aż najemca albo zaprzestanie naruszeń, albo będzie w dalszym ciągu działał na szkodę wynajmującego. Zwłoka z zapłatą za czynsz lub innych opłat Sytuację tę reguluje art. 11. Ust. 2 pkt 2 wspomnianej ustawy. Według tego przepisu wynajmujący może wypowiedzieć najem w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu lub opłat za co najmniej 3 pełne okresy płatnicze. Wynajmujący przed wypowiedzeniem musi na piśmie poinformować najemcę o zamiarze
wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na spełnienie świadczenia. Odstąpienie przez najemcę używania lokalu osobie trzeciej Wypowiedzenie, o którym mowa w akapicie wcześniejszym może być dokonane również na skutek odstąpienia przez najemcę lokalu mieszkalnego do bezpłatnego użytkowania albo w najem innej osobie bez zgody wynajmującego. Wypowiedzenie takie może być dokonane nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. 5. Jakie inne formy rozwiązania umowy najmu, niż rozwiązanie za wypowiedzeniem, przewiduje prawo? Dopuszczalne jest rozwiązanie umowy najmu na skutek zgodnego oświadczenia woli stron. Jeśli więc obie strony wyrażają taką wolę, nie ma przeszkód, aby umowy uległa rozwiązaniu. Najemca może również wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, jeśli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. Sytuacje, w których to wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów, zostały natomiast opisane szczegółowo wyżej przy okazji udzielania odpowiedzi na pytanie czwarte. Możliwe jest również rozwiązanie stosunku najmu lokalu mieszkalnego na skutek orzeczenia sądu. Stanowi o tym art. 13 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 Nr 71 poz. 733): Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.