- POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI Wrzesień 2011
W SKRÓCIE KREDYTY HIPOTECZNE Alior Bank, mbank i Multibank wycofały się z udzielania kredytów we frankach. W rezultacie przeciętna marża spadła z 3,8% do 2,75%. Weszła w życie ustawa antyspreadowa. Bez konieczności płacenia za aneks do umowy można już kupować franki tam gdzie kurs jest najkorzystniejszy. Stawka LIBOR CHF 3M spadła prawie do zera, a więc oprocentowanie kredytów we frankach jest niemal równe ich marży. Kurs franka przekroczył w sierpniu 4 zł. Interwencja Szwajcarskiego Banku Centralnego obniżyła go jednak do 3,5 zł. CENY OFERTOWE W sierpniu zawirowania związane z kursem franka stały się kolejnym hamulcem rynku mieszkaniowego. Nie dość że pogłębiły się trudności z uzyskaniem kredytów hipotecznych, to ze względu na niepewność i ryzyko, część potencjalnych kupców rezygnuje z inwestycji. Efekt to kolejne spadki ofertowych cen mieszkań na rynku wtórnym. Największe zniżki w skali roku miały natomiast miejsce w Gdańsku 6% i Olsztynie 6,7%, o 5,1% taniej jest we Wrocławiu i Katowicach. Nastąpił faktyczny koniec programu Rodzina na Swoim. W Zielonej Górze, Rzeszowie i Kielcach w sierpniu nie wystawiono do sprzedaży na rynku wtórnym żadnej oferty, spełniającej nowe kryteria cenowe programu. W Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i województwie mazowieckim stanowiły one mniej niż 1% wszystkich mieszkań wystawionych na sprzedaż. CENY TRANSAKCYJNE Zmiany w Rodzinie na swoim nie zmobilizowały potencjalnych nabywców mieszkań do zakupów w przeddzień wejścia w życie nowych zasad programu. Widoczne jest wydłużanie się procesu decyzyjnego kupujących. W stosunku do poprzedniego analizowanego okresu największe obniżki cen transakcyjnych mieszkań odnotowano w Gdańsku (3,8 proc.) i w Krakowie (3,5 proc.) W Gdyni coraz więcej kupujących decyduje się na zakup mieszkania wybudowanego w ostatnich kilku latach. Natomiast w Warszawie wzrasta udział transakcji większych powierzchniowo mieszkań, przez co średnia cena sprzedawanego mieszkania przekroczyła już 450 tys. zł.
KREDYTY HIPOTECZNE W sierpniu, podobnie jak w lipcu, banki nie dokonały zbyt wielu zmian w zakresie marż kredytów hipotecznych. Patrząc na wykresy pokazujące zmiany marż i oprocentowania można jedynka odnieść zupełnie inne wrażenie. Widać bowiem bardzo wyraźny spadek tych wartości dla kredytów we frankach. Od września 2009 r. przeciętna (mediana) marża tych kredytów utrzymywała się na poziomie ok. 3,8%. W minionym miesiącu spadła natomiast do 2,75%. Nie jest to jednak efekt spektakularnych obniżek lecz tego, że trzy banki Alior, mbank i Multibank - wycofały się z udzielania kredytów we frankach. Po tych zmianach kredyty w szwajcarskiej walucie mają w swojej ofercie już tylko cztery banki. Tylko w dwóch Bank BPH i Nordea oferta jest jednak atrakcyjna dla przeciętnego kredytobiorcy. Pozostałe dwa to Deutsche Bank i PKO BP. W tym pierwszym aby uzyskać kredyt we frankach trzeba zarabiać aż 50 tys. zł netto miesięcznie. W PKO BP zniechęca natomiast bardzo wysoka marża. Sierpień przyniósł również pewne zmiany dla osób, które już spłacają kredyty we frankach. Ze względu na spadek stawki LIBOR CHF 3M do poziomu bliskiego zera (0,005%) oprocentowanie takich kredytów jest niemal równe jego marży. Kolejną dobrą informacją było także wejście w życie tzw. ustawy antyspredowej. Bez dodatkowych opłat można więc spłacać raty frankami kupionymi np. w kantorze. Niestety miniony miesiąc przyniósł również bardzo istotny wzrost kursu franka. 10 sierpnia kurs wynosił już nawet 4,04 zł. Sytuację uratowała jednak interwencja Szwajcarskiego Banku Centralnego, po której frank spadł do poziomu 3,5 zł. Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża Euro Bank 5,69% 1,00% ING Bank Śląski 5,70% 0,85% BZ WBK 5,71% 0,99% DnB Nord 5,71% 1,00% Alior 5,82% 1,10% Lukas 5,82% 1,10% Nordea 5,82% 1,10% Millennium 5,91% 1,19% Bank BPH 5,92% 1,20% Citi Handlowy 5,92% 1,20% Bank Pocztowy 5,97% 1,25% Bank Pekao 5,98% 1,39% BNP Paribas 6,01% 1,29% mbank 6,01% 1,30% MultiBank 6,01% 1,30% Deutsche Bank PBC 6,02% 1,30% Raiffeisen 6,09% 1,40% Kredyt Bank 6,12% 1,40% BGŻ 6,15% 1,30% PKO BP 6,19% 1,47%
Pekao Bank Hipoteczny 6,22% 1,50% GetBank 6,29% 1,99% Getin Noble 6,44% 2,14% BOŚ 6,48% 1,70% Polbank 6,52% 1,80% Invest Bank 7,00% 2,30% Mazowiecki Bank Regionalny 7,59% 3,00% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża Lukas Bank 2,96% 1,60% DnB Nord 3,20% 1,60% Nordea 3,24% 1,70% Deutsche Bank PBC 3,34% 1,80% Polbank 3,34% 1,80% MultiBank 3,48% 2,00% Kredyt Bank 3,54% 2,00% mbank 3,54% 2,00% Raiffeisen 3,58% 2,05% BZ WBK 3,63% 2,15% PKO BP 3,90% 2,36% Alior Bank 4,08% 2,60% BNP Paribas 4,62% 1,49% Bank BPH 4,68% 3,20% BOŚ 5,02% 3,20% Bank Pekao 5,09% 3,50% Getin Noble 6,37% 4,95% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera * Kredyt dwuwalutowy Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża Bank BPH 2,61% 2,60% Nordea 2,76% 2,75% PKO BP 6,77% 6,76% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Jarosław Sadowski Expander Advisors Sp. z o.o. www.expander.pl
CENY OFERTOWE W sierpniu wszyscy mówili i myśleli głównie o franku szwajcarskim. Dni kiedy kurs franka szybował w górę były bardzo nerwowe dla wielu właścicieli mieszkań, zadłużonych w tej walucie. Mimo, iż obecnie kredyty we frankach szwajcarskich stanowią zaledwie 7,5 procenta wszystkich nowo udzielanych pożyczek (Raport AMRON i Sarin), zawirowania związane z kursem franka były kolejnym hamulcem rynku mieszkaniowego. Nie dość że pogłębiły się trudności z uzyskaniem kredytów hipotecznych, to ze względu na niepewność i ryzyko, część potencjalnych kupców rezygnuje z inwestycji. Efekt to kolejne spadki ofertowych cen mieszkań na rynku wtórnym. W 13 największych polskich miastach ceny od lipca 2011 spadły o kolejne 0,4 punktu procentowego. Najbardziej o 2%, w ciągu miesiąca, spadła średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Łodzi. Obniżki rzędu 1 punktu procentowego w ciągu miesiąca miały miejsce w Opolu, Lublinie i Gdańsku. W Krakowie i Warszawie ceny są niższe o 0,7%. W ostatnich 3 miesiącach najbardziej straciły na wartości mieszkania w Łodzi 3,1%, Sopocie 2,6% i Opolu. Do najbardziej stabilnych należą ceny mieszkań w Lublinie. Pozostają dokładnie na tym samym poziomie co przed rokiem. Największe zniżki w skali roku miały natomiast miejsce w Gdańsku 6% i Olsztynie 6,7%, o 5,1% taniej jest we Wrocławiu i Katowicach. Średnie ceny ofertowe mieszkań VIII 2010- VIII 2011 WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT sierpień 10 6 700 7 200 8 510 5 780 6 170 6 330 10 100 wrzesień 09 6 740 7 260 8 580 5 800 6 215 6 400 10 400 październik 10 6 760 7 200 8 500 5 810 6 160 6 375 10 210 listopad 10 6 700 7 200 8 515 5 775 6 120 6 370 9 900 grudzień 10 6 740 7 160 8 500 5 820 6 145 6 390 10 000 styczeń 11 6 670 7 120 8 450 5 810 6 030 6 340 9 940 luty 11 6 520 7 100 8 320 5 750 5 940 6 270 9 920 marzec 11 6 480 7 130 8 280 5 650 5 860 6 220 10 370 kwiecień 11 6 440 7 080 8 260 5 610 5 840 6 200 10 340 maj 11 6 430 7 100 8 270 5 620 5 850 6 220 10 420 czerwiec 11 6 340 7 080 8 240 5 570 5 825 6 200 10 470 lipiec 11 6 355 7 070 8 290 5 600 5 860 6 230 10 190 sierpień 11 6 360 7 020 8 230 5 570 5 800 6 210 10 152 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Zmiany średnich cen ofertowych SOPOT -2,6% -0,4% 0,08% 0,5% GDYNIA GDAŃSK -6,0% -1,9% -0,11% -0,2% -0,3% -0,9% -1,0% -0,42% POZNAŃ -3,6% -0,5% -0,9% -0,36% WARSZAWA -3,3% -0,7% -0,24% -0,5% KRAKÓW -2,5% -1,1% -0,7% -0,16% WROCŁAW -5,1% -1,1% -0,42% 0,1% -6,0% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Średnie ceny ofertowe mieszkań VIII 2010- VIII 2011 ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE sierpień 10 4 220 5 020 4 710 4 660 4 800 4 310 4 635 4 100 wrzesień 09 4 272 5 070 4 785 4 666 4 765 4 383 4 660 4 100 październik 10 4 340 5 069 4 710 4 570 4 670 4 260 4 605 4 070 listopad 10 4 350 5 135 4 680 4 505 4 620 4 270 4 590 4 000 grudzień 10 4 405 5 160 4 720 4 440 4 630 4 350 4 600 3 900 styczeń 11 4 300 5 100 4 760 4 480 4 560 4 290 4 450 3 920 luty 11 4 280 5 040 4 600 4 460 4 520 4 200 4 500 3 900 marzec 11 4 200 5 000 4 565 4 500 4 510 4 260 4 560 3 840 kwiecień 11 4 175 5 000 4 550 4 480 4 500 4 290 4 550 3 830 maj 11 4 096 5 030 4 560 4 500 4 480 4 295 4 580 3 850 czerwiec 11 4 125 5 035 4 550 4 540 4 500 4 200 4 570 3 890 lipiec 11 4 100 5 070 4 560 4 530 4 490 4 250 4 525 3 870 sierpień 11 4 020 5 020 4 580 4 550 4 480 4 200 4 530 3 890 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander
Zmiany średnich cen ofertowych -0,43% KATOWICE BIAŁYSTOK -5,1% -2,3% -0,18% 0,1% -1,1% 0,5% 1,0% OPOLE -2,6% -2,2% -0,20% -1,2% 0,30% OLSZTYN TORUŃ SZCZECIN LUBLIN ŁÓDŹ -6,7% -4,7% -2,4% -2,8% -3,1% -2,0% -0,50% -0,19% 0,4% -0,23% 0,0% -0,2% 0,00% -1,0% -0,2% 0,0% 1,1% 0,4% 0,4% -9,0% -8,0% -7,0% -6,0% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Faktyczny koniec programu Rodzina na swoim Mimo że program rządowy Rodzina na Swoim zostanie zakończony 31 grudnia 2012 roku to de facto przestaje on funkcjonować już teraz. Wskaźniki dostępności mieszkań, które spełniałyby kryteria, obliczone na podstawie ofert z serwisu Szybko.pl, pokazują iż w większości dużych miast mieszkań do kupienia za kredyt z dopłatą nie znajdziemy. W Zielonej Górze, Rzeszowie i Kielcach w sierpniu nie wystawiono do sprzedaży na rynku wtórnym żadnej oferty, spełniającej nowe kryteria cenowe programu. W Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i województwie mazowieckim stanowiły one mniej niż 1% wszystkich mieszkań wystawionych na sprzedaż. Na tym tle bardzo dobrze wypada województwo opolskie (bez Opola), gdzie nadal ponad 55% ogłoszeń spełnia kryteria cenowe i wielkości. Wyjątkiem na tle całej Polski jest również województwo kujawsko-pomorskie (42,6%) oraz Bydgoszcz (44,6%) i Toruń (24,1%), gdzie nadal duża część oferty kwalifikuje się do rządowego programu. W przypadku Bydgoszczy wskaźnik nadal pozostaje wyższy od średniej ceny ofertowej z sierpnia 2011, która wynosi 3830 złotych za metr kwadratowy. Wskaźniki dla Bydgoszczy, Torunia i woj., kujawsko-pomorskiego są niższe tylko od obowiązujących w Warszawie i Poznaniu i należy się spodziewać, że ulegną obniżeniu w kolejnych kwartałach.
Odsetek mieszkań z rynku wtórnego, spełniający nowe kryteria programu RNS. Na podstawie ofert zamieszczonych w serwisie www.szybko.pl w sierpniu 2011 wskaźniki obowiązujące w III kw. 2011** r. wtórny % udział ofert spełniających kryteria programu na rynku wtórnym nazwa województwa gmina dolnośląskie m. Wrocław 3 947 0,4% pozostałe 2 936 12,9% kujawsko-pomorskie m. Bydgoszcz 4 008 44,6% m. Toruń 4 008 24,1% pozostałe 3 227 42,6% lubelskie m. Lublin 2 752 1,2% pozostałe 2 534 13,7% lubuskie m. Gorzów Wlkp. 2 563 20,0% m. Zielona Góra 2 563 brak ofert pozostałe 2 403 14,3% łódzkie m. Łódź 3 780 20,7% pozostałe 2 861 16,7% małopolskie m. Kraków 3 784 0,4% pozostałe 2 860 3,6% mazowieckie m. Warszawa 5 609 0,7% pozostałe 3 025 0,8% opolskie m. Opole 3 091 6,8% pozostałe 2 933 55,4% podkarpackie m. Rzeszów 2 841 brak ofert pozostałe 2 297 brak danych podlaskie m. Białystok 2 964 1,4% pozostałe 2 734 22,2% pomorskie m. Gdańsk 3 902 1,4% pozostałe 3 260 4,8% śląskie m. Katowice 3 153 12,9% pozostałe 2 691 15,8% świętokrzyskie m. Kielce 3 237 brak ofert pozostałe 2 406 brak danych warmińsko-mazurskie m. Olsztyn 3 913 12,5% pozostałe 2 734 36,7% wielkopolskie m. Poznań 4 104 2,8% pozostałe 2 658 4,0% zachodniopomorskie m. Szczecin 2 827 0,7% pozostałe 2 739 4,5% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander Marta Kosińska Ekspert Szybko.pl marta.kosinska@szybko.pl
CENY TRANSAKCYJNE Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych Miasto Średnia cena ofertowa z okresu VI 2011 VIII 2011 Średnia cena transakcyjna z okresu VI 2011 VIII 2011 Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową Zmiana w cenach trans. Średnia cena nabywanego mieszkania Średni metraż nabywanego mieszkania Wrocław 6352 5764 9,3% - 1,9% 311 700 zł 54,3 m kw. Kraków 7057 6427 8,9% - 3,5% 296 700 zł 46,8 m kw. Warszawa 8253 7886 4,4% - 0,5% 453 600 zł 56,9 m kw. Poznań 5580 5447 2,4% 0,4% 265 000 zł 48,8 m kw. Gdańsk 5828 5325 8,6% - 3,8% 274 000 zł 52,3 m kw. Gdynia 6213 5392 13,2% 4,4% 290 200 zł 52,9 m kw. Łódź 4082 3849 5,7% 0,2% 200 700 zł 52,0 m kw. Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres VI 2011-VIII 2011. Tym razem w grupie analizowanych transakcji znalazły się mieszkania sprzedane w okresie VI-VIII 2011 r. Znaczne obniżenie limitów dla rynku wtórnego w RNS nie przyniosło w końcówce wakacji zwiększonego popytu na mieszkania. Wbrew przewidywaniom, niewielu klientów podejmowało w ostatniej chwili decyzję o zakupie. To nowość w porównaniu do sytuacji z poprzednich miesięcy i lat, kiedy informacje rynkowe miały duży wpływ na zachowania klientów (np. Rekomendacja S). Zapewne potencjalni nabywcy wierzą w dalsze korekty cen i odwlekają co najmniej do jesieni decyzję o zakupie mieszkania. Wzrastająca podaż mieszkań przy utrzymującym się na niezmiennym poziomie popycie oznacza konieczność weryfikacji cen przez sprzedających. W analizowanym okresie odnotowaliśmy dość wyraźne spadki cen transakcyjnych w Gdańsku (3,8 proc.) i Krakowie (3,5 proc.). Niższe niż przed miesiącem ceny pojawiły się też we Wrocławiu (1,9 proc.). W Warszawie cena m kw. była niższa zaledwie o 42 zł. W porównaniu do poprzedniego okresu nieznaczne wzrosty średniej ceny transakcyjnej miały miejsce w Poznaniu (0,4 proc.) i Łodzi (0,2 proc.). Zieloną wyspą na tle analizowanych lokalizacji okazała się Gdynia, gdzie odnotowaliśmy 4,4 proc. wzrost średniej ceny. Wzrost ten nie jest jednak spowodowany żadnymi istotnymi czynnikami rynkowymi. Wynika przed wszystkim z faktu, że koszyk transakcji w analizowanym okresie obfitował w mieszkania wybudowane po 2005 roku sprzedawane w cenach niejednokrotnie znacznie przekraczających 6000 zł za m kw. Wzrost średniej ceny transakcyjnej w Gdyni przy utrzymaniu się podobnych poziomów cen ofertowych wpłynął na obniżenie dysproporcji pomiędzy tymi wartościami. Obecnie różnica pomiędzy oczekiwaniami rynkowymi a realnie osiąganymi cenami wynosi 13,2 proc. i nadal jest to najwyższy wskaźnik spośród analizowanych miast. Natomiast w Poznaniu różnica ta wynosi zaledwie 2,4 proc. (133 zł) i może świadczyć o rynkowej wycenie mieszkań przez sprzedających i akceptacji tych cen przez osoby dokonujące transakcji. W Warszawie średnia cena sprzedawanego mieszkania przekroczyła już 450 tys. zł. W stolicy nabywamy też największe metraże średnio prawie 57 m kw. Jest to konsekwencją zwiększenia udziału w transakcjach największych powierzchniowo mieszkań. Co piąte nabywane mieszkanie ma więcej niż 70 m kw. Duża konkurencja w tej grupie powoduje liczne obniżki, z których korzystają
klienci zainteresowani zakupem takich lokali. Tym razem najmniejszy metraż odnotowaliśmy w Krakowie, gdzie średnia dla transakcji wyniosła 46,8 m kw. Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Marcin Jańczuk Metrohouse & Partnerzy S.A. mjanczuk@metrohouse.pl