WOJEWODA MAŁOPOLSKI WS-II.7570.2.9.2014.EZ Kraków, 18 lutego 2015 r. D E C Y Z J A Na podstawie art. 20 ust. 2, 3 i 8, art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz. U. Nr 143, poz. 963), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1, 1a, 2, 3 i 3a i art. 133 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.) i art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.) po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego orzekam o: 1) ustaleniu odszkodowania w wysokości 6 083 zł (słownie: sześć tysięcy osiemdziesiąt trzy złote) za niezabudowaną nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym, oznaczoną jako działki nr 157/6 o pow. 0,0744 ha oraz nr 157/12 o pow. 0,0421 ha obr. 0002 Jankowice, jedn. ewid. Babice, której prawo własności, z mocy prawa 6 września 2013 r. przeszło na rzecz Skarbu Państwa, na podstawie decyzji Wojewody Małopolskiego Nr 7/13, znak: WI-IX.7840.1.4.2013 o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych dla zadania pn.: Rozbudowa lewego wału rzeki Wisły od km 17+000 do km 17+026 oraz od km 17+065 do km 18+700 w miejscowości Jankowice - gmina Babice, powiat chrzanowski, woj. małopolskie. 2) zobowiązaniu Małopolskiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w Krakowie do złożenia ustalonego odszkodowania w punkcie 1 do depozytu sądowego na okres dziesięciu lat, jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. UZASADNIENIE Decyzją Nr 7/13 z 30 lipca 2013 r. znak: WI-IX.7840.1.4.2013 Wojewoda Małopolski udzielił pozwolenia na realizację inwestycji, pn.: Rozbudowa lewego wału rzeki Wisły od km 17+000 do km 17+026 oraz od km 17+065 do km 18+700 w miejscowości Jankowice - gmina Babice, powiat chrzanowski, woj. małopolskie, nadając jej rygor natychmiastowej wykonalności. Przedmiotowa decyzja jest ostateczna od 6 września 2013 r., gdyż nie wpłynęło od niej odwołanie w ustawowym terminie. Zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych nieruchomości objęte decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji przeciwpowodziowych stają się z mocy prawa, własnością Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 20 ww. ustawy z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości przejętej na realizacje inwestycji przeciwpowodziowej właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w wysokości uzgodnionej między inwestorem a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, od odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, między inwestorem a byłym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji. Do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce 31-156 Kraków, ul. Basztowa 22 * tel. 12 39 21 432 * fax 12 42 21 131 http://www.malopolska.uw.gov.pl
nieruchomościami. Norma art. 21 powołanej wyżej ustawy określa kryteria, według których następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Kryteriami tymi są: stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz wartość nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W piśmie z 31 grudnia 2013 r. znak: ZEPI DIO-450-90.23/13 Małopolski Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w Krakowie Inspektorat Rejonowy w Oświęcimiu wskazał nieruchomości objęte ww. decyzją, w stosunku do których nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania, stosownie do art. 20 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. W związku z powyższym oraz mając na uwadze konstytucyjną zasadę wywłaszczenia za słusznym odszkodowaniem, przed Wojewodą Małopolskim zostało wszczęte postępowanie mające na celu ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte na rzecz Skarbu Państwa na mocy ww. decyzji. Wśród nieruchomości przeznaczonych pod przedmiotową inwestycję znalazła się między innymi nieruchomość położona w obrębie 0002 Jankowice, jedn. ewid. Babice, oznaczona jako działki ewid. nr 157/6 o pow. 0,0744 ha oraz nr 157/12 o pow. 0,0421 ha (powstała z podziału dz. nr 157/4 o pow. 0,1263 ha) operatem pomiarowym przyjętym do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa Powiatowego w Chrzanowie 2 listopada 2011 r., nr ewid. 3541-20/11. Na podstawie treści księgi wieczystej nr KR1C/00044183/8 ustalono, że według stanu na 6 września 2013 r., tj. na datę ostateczności decyzji lokalizacyjnej Wojewody Małopolskiego, przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność Zofii Skrobas c. Józefa i Genowefy w całości. W toku prowadzonego postępowania ustalono, że Zofia Skrobas zmarła 7 listopada 2013 r. Dział III księgi wieczystej nr KR1C/00044183/8 zawiera wpis: ograniczone prawo rzeczowe nieodpłatna dożywotnia służebność osobista na nabytej nieruchomości, polegająca na prawie korzystania z jednej izby i pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytkowania, znajdujących się w budynku mieszkalnym na rzecz Genowefy Paliwody c. Jana i Antoniny. Według rzeczoznawcy majątkowego, ww. prawo rzeczowe nie dotyczy szacowanych działek. Dział IV księgi wieczystej nr KR1C/00044183/8 jest wolny od wpisów. Pismem z 21 marca 2014 r. wystąpiono do domniemanych spadkobierców Pana Tadeusza Skrobas, Pana Wojciecha Skrobas oraz Pani Tatiany Nawalany z prośbą o przesłanie prawomocnego postanowienia sądowego, stwierdzającego prawa do spadku po zmarłej albo zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia. Jednakże żądanie dokumenty nie zostały przekazane do akt sprawy. W tym stanie rzeczy, tutejszy organ stwierdził, iż z uwagi na fakt, że dotychczasowa właścicielka przedmiotowej nieruchomości nie żyje, a postępowanie spadkowe po niej nie zostało przeprowadzane, nie można ustalić osób, którym przysługują prawa do ww. nieruchomości. Zatem uznać należy, że działki nr 157/6, 157/12 obr. Jankowice, jedn. ewid. Babice, są nieruchomością o nieuregulowanym stanie prawnym w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 20 ust. 8 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast art. 113 ust. 6 i 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami za nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe, jak również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe. W związku z powyższym, Wojewoda Małopolski działając na podstawie art. 114 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ogłoszeniem z 13 października 2014 r., znak: WS- II.7570.2.9.2014.EZ podał do publicznej wiadomości informację o zamiarze wszczęcia postępowania zmierzającego do ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym. Ogłoszenie Wojewody Małopolskiego zostało wywieszone na tablicy ogłoszeń Urzędu Gminy Babice 16 października 2014 r. oraz zamieszczone na stronie internetowej BIP Małopolskiego Urzędu 2
Wojewódzkiego w Krakowie 13 października 2014 r. Jednakże w terminie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia nie zgłosiły się osoby, którym przysługują prawa do tej nieruchomości. W tym stanie rzeczy, stosownie do art. 61 4 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (t j. Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.), zawiadomieniem z 29 stycznia 2015 r. wszczęto postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych ((Dz. U. 2010. Nr 143, poz. 963) wysokość odszkodowania o którym mowa w art. 20 ust. 1 ww. ustawy, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ I instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Szczegółowe regulacje określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego lub przeznaczonego pod drogi publiczne zawiera 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zmieniony rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. Nr 165 z 2011r. poz. 985). Zgodnie z brzmieniem ust. 1 36 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 687 z późn. zm.) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględniania ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W myśl 36 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Stosownie do 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m 2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50 %. Zgodnie zaś z 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Mając powyższe na uwadze, tutejszy organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową tej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy Pan Dariusz Gajda, nr uprawnień 1830, sporządził 17 marca 2014 r. operaty szacunkowe określające wartość rynkową nieruchomości gruntowych składających się z działek ewidencyjnej nr 157/6, 157/12 obr. 0002 Jankowice, jedn. ewid. Babice na łączną kwotę 6 083 zł (słownie: sześć tysięcy osiemdziesiąt trzy złote), w tym wartość dz. 157/6 na kwotę 3 928 zł oraz wartość dz. 157/12 na kwotę 2 155 zł. W tym miejscu wskazać należy, że przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Od wyników tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, wynikającego z przepisów skonkretyzowanych w 36 ust. 1 lub ust. 4 cyt. rozporządzenia Rady Ministrów, pozwalającego określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem tzw. zasady korzyści. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy uchwalonego przez Radę Gminy Babice uchwałą Nr XXXVII/263/2013 z 24 maja 2013 r., przedmiotowa nieruchomość leży w terenie przeznaczonym pod tereny otwarte o kluczowym znaczeniu dla zasobów ekologicznych. W operacie szacunkowym, o którym mowa wyżej, 3
rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż wyceniana nieruchomość położona jest w Jankowicach, gminie Babice. Działki stanowią łąkę oraz fragment istniejącego wału przeciwpowodziowego. Dojazd do nieruchomości oznaczonej jako dz. nr 157/6 realizowany jest drogą utwardzoną, a do działki nr 157/12 drogą gruntową. Otoczenie stanowią tereny użytkowane rolniczo oraz istniejący wał przeciwpowodziowy. W operatach szacunkowych rzeczoznawca majątkowy podał, że wartość nieruchomości określił podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Z uwagi na fakt, iż na lokalnym rynku obejmującym obszar Gminy Babice odnotowano tylko kilka transakcji nieruchomościami nabywanymi przez Skarb Państwa na cele inwestycji przeciwpowodziowych, analizę rozszerzono na rynek regionalny, tj. powiat chrzanowski i oświęcimski. Ceny nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu pod inwestycje w zakresie budowli przeciwpowodziowych wahają się w granicach od 4,95 zł do 5,61 zł/ m 2. Zmian cen transakcyjnych związanych z upływem czasu nie stwierdzono. Jednocześnie rzeczoznawca przeanalizował ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu rolnym na przyjętym rynku regionalnym. Ceny zawierały się w przedziale od 1,0 zł do 3,4 zł/ m 2. Na podstawie badania rynku biegły stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, ponieważ ceny nieruchomości o przeznaczeniu pod inwestycje przeciwpowodziowe są wyższe od cen nieruchomości rolnych. Z uwagi na to wycenę oparto na cenach transakcyjnych nieruchomości nabywanych pod budowę urządzeń przeciwpowodziowych. Wynikające z analizy zebranych danych oraz z obserwacji zachowań potencjalnych uczestników rynku nieruchomości główne cechy decydujące o cenie nieruchomości gruntowej to sąsiedztwo 40 %, stan zagospodarowania 40 %, położenie 15 %, stan praw 5 %. Transakcja o cenie minimalnej dotyczyła nieruchomości położonej w Mętkowie, w odległości powyżej 500 m od centrum miejscowości, w kompleksie rolniczym z dostępem do drogi gruntowej oraz w oddaleniu od sieci uzbrojenia technicznego. Transakcja o cenie maksymalnej dotyczyła nieruchomości położonej w Mętkowie, blisko centrum miejscowości oraz zabudowań mieszkalnych i sieci uzbrojenia technicznego. Ostatecznie wartość 1 m 2 przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako dz. nr 157/6 rzeczoznawca ustalił na kwotę 5,28 zł, a wartość 1 m 2 przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako dz. nr 157/12 rzeczoznawca ustalił na kwotę 5,12 zł. Z powyższego wynika, że rzeczoznawca majątkowy dokonał we właściwy sposób wyboru techniki oraz metody szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca dokonał analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi. Nieruchomości przyjęte do porównań z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny są podobne ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania, dostępność komunikacyjną czy otoczenie. W tym stanie rzeczy, omówione wyżej operaty szacunkowe zostały przyjęte jako dowód w przedmiotowej sprawie i na ich podstawie zostało ustalone odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną jako dz. nr 157/6, 157/12 obr. 0002 Jankowice, jedn. ewid. Babice, która z mocy prawa z dniem 6 września 2013 r. przeszła na własność Skarbu Państwa. Zawiadomieniem z 29 stycznia 2015 r., znak: WS-II.7570.2.9.2014.EZ przesłano inwestorowi tj. Małopolskiemu Zarządowi Melioracji i Urządzeń Wodnych w Krakowie Inspektorat Rejonowy w Oświęcimiu informację o wycenie przedmiotowej nieruchomości oraz poinformowano o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów w sprawie, stosownie do art. 10 1 4
kodeksu postępowania administracyjnego. W terminie zakreślonym w tym piśmie nie zostały wniesione uwagi, ani zastrzeżenia do zgromadzonego materiału dowodowego. Nieruchomość opisana w sentencji decyzji przeznaczona jest pod rozbudowę obwałowań rzeki Wisły, a zatem wypłata odszkodowania jest realizowana ze środków Małopolskiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w Krakowie. W świetle powyższego, zasadnym jest wskazanie, iż wypłata odszkodowania zostanie zrealizowana przez, Małopolski Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w Krakowie a zgodnie z art. 132 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami nastąpi to w terminie 14 dni od dnia kiedy przedmiotowa decyzja stanie się ostateczna. Należy nadmienić, iż nieuregulowany stan prawny przedmiotowej nieruchomości powoduje konieczność zastosowania przepisu art. 133 pkt. 2 wskazanej wyżej ustawy, który przewiduje obowiązek wypłaty do depozytu sądowego odszkodowania w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Niniejsza decyzja podlega ogłoszeniu w sposób określony w art. 49 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 118a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. przez obwieszczenie lub w inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania. Decyzję uważa się za doręczoną ze skutkiem prawnym po upływie czternastu dni od dnia publicznego ogłoszenia. Odszkodowanie z depozytu sądowego może zostać wypłacone osobie, która wykaże się tytułem prawnym do przedmiotowej nieruchomości na dzień ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. Mając na uwadze powyższe okoliczności faktyczne i prawne orzeczono jak w sentencji. Pouczenie Od niniejszej decyzji służy prawo wniesienia odwołania do Ministra Infrastruktury i Rozwoju za pośrednictwem Wojewody Małopolskiego w ciągu 14 dni licząc od dnia otrzymania niniejszej decyzji. Otrzymują: 1. Małopolski Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w Krakowie Inspektorat Rejonowy ul. Strzelecka 10, 32-600 Oświęcim 2. Urząd Gminy Babice, ul. Krakowska 56, 32-551 Babice z uprzejmą prośbą o wywieszenie tej decyzji na tablicy ogłoszeń Urzędu na okres czternastu dni, a następnie o jej zwrot do Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego w Krakowie wraz ze stosowną adnotacją 3. Małopolski Urząd Wojewódzki w Krakowie, ul. Basztowa 22, 31-156 Kraków - BIP 4. aa 5. Potwierdzam zgodność kopii z dokumentem elektronicznym: 5
Identyfikator dokumentu 1118748.3641276.3686667 Nazwa dokumentu decyzja o ustaleniu odszkodowania - stan nieuregulowany.pdf Tytuł dokumentu decyzja o ustaleniu odszkodowania - stan nieuregulowany.docx Skrót dokumentu 2E6E0A7957651AA72D26B17D6FD1AF7B8 CB72737 Wersja dokumentu 1.2 Data podpisu 2015-02-18 11:14:58 Podpisane przez Ewa Joanna Janowiec Kierownik Oddziału EZD 3.16.32.0.2852 Data wydruku: 2015-02-19 13:51:12 Autor wydruku: Zając Ewa Operator Urządzeń Przygotowania Danych 6