- POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI Sierpień 2011
W SKRÓCIE KREDYTY HIPOTECZNE Przełom lipca i sierpnia przyniósł bardzo istotny wzrost kursu franka szwajcarskiego, który kosztował już nawet ponad 3,70 zł Banki nie będą mogły już naliczać opłat jeśli kredytobiorca zechce spłacać ratę kredytu walutowego bezpośrednio w walucie. Najprawdopodobniej już w sierpniu wejdą w życie zmiany w programie Rodzina na swoim. Znalezienie mieszkania kwalifikującego się do uzyskania kredytu z dopłatą będzie znacznie trudniejsze. CENY OFERTOWE W lipcu rynek nieruchomości skoncentrował się na informacji o definitywnych i nieodległych w czasie zmianach w programie Rodzina na Swoim. Rozpoczęły się gorączkowe poszukiwania i przymiarki do zakupów. Efektem były wzrosty średnich cen ofertowych przede wszystkim w lokalizacjach, gdzie już za kilka tygodni trudno będzie znaleźć oferty spełniające limity cenowe. Ograniczenie popytu na mieszkania może zwiastować długotrwałą stagnację. Prognoza spadku cen nieruchomości pozostaje aktualna. Dobra wiadomość na dziś, dla studentów poszukujących mieszkań do wynajęcia jest taka, że koszty wynajmu nie są wyższe niż przed rokiem. Prognoza dla rynku wynajmu: powiększająca się będzie grupa osób, która nie uzyskuje kredytu na zakup będzie zmuszona do wynajmowania mieszkań. W rezultacie może przełożyć się to na podniesienie cen przez właścicieli. CENY TRANSAKCYJNE Informacje o zmianach w programie Rodzina na swoim i towarzyszący temu wzrost cen ofertowych nie miały znaczącego wpływu na kształtowanie się średnich cen transakcyjnych w lipcu. Najwyższe spadki cen transakcyjnych odnotowano w Gdańsku i Gdyni, gdzie przekroczyły 2 proc. Już 17 proc. wynosi różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną w Gdyni. Sprzedający po obecnych cenach ofertowych muszą przygotować się na długą ekspozycję ofert. W ostatnim czasie obserwuje się wzrost liczby transakcji sprzedaży mieszkań powyżej 75 m kw. Największe mieszkania są nabywane w Warszawie średnia powierzchnia nabywanego lokalu to 55,7 m kw.
KREDYTY HIPOTECZNE W minionym miesiącu niewiele zmieniło się w zakresie ofert kredytów hipotecznych. Przełom lipca i sierpnia obfitował jednak w wydarzenia, które są bardzo istotne dla kredytobiorców. Najważniejszym z nich był z pewnością silny wzrost kursu franka szwajcarskiego, który w pierwszych dniach sierpnia kosztował nawet ponad 3,70 zł. To bardzo zła informacja dla osób spłacających kredyty w tej walucie. Cieszą się natomiast nieliczni, którzy właśnie teraz się we frankach zadłużają. Koleją istotną informacją jest uchwalenie tzw. ustawy antyspreadowej. Pozwoli ona spłacać raty kredytów walutowych bezpośrednio w walucie bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat (np. za aneks do umowy). W rezultacie np. franki potrzebne do spłaty kredytu będzie można kupić tam gdzie są najtańsze np. w kantorze lub innym banku. W lipcu sejm uchwalił również zmiany w programie Rodzina na swoim. Nowe przepisy znacząco obniżą maksymalną cenę m2 mieszkania kwalifikującego się do uzyskania kredytu z dopłatą. Dla przykładu obecnie w Warszawie limit ten wynosi 9 816 zł. Po wejściu w życie zmian cena m2 mieszkania z rynku pierwotnego nie będzie mogła przekroczyć 7011,50 zł, a z wtórnego 5609,20 zł. Nowe limity będą więc istotnie niższe niż przeciętna cena mieszkania w stolicy. Podobnie będzie w innych miastach. W praktyce znacznie trudniej będzie więc znaleźć mieszkanie kwalifikujące się do uzyskania preferencyjnego kredytu. Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża ING Bank Śląski 5,63% 0,85% BZ WBK 5,70% 0,99% DnB Nord 5,70% 1,00% Euro Bank 5,81% 1,00% Lukas Bank 5,81% 1,10% Nordea 5,81% 1,10% Bank Pekao 5,88% 1,29% Bank BPH 5,90% 1,20% Citi Handlowy 5,90% 1,20% Millennium 5,90% 1,19% Alior Bank 5,96% 1,25% Bank Pocztowy 5,96% 1,25% BNP Paribas 5,99% 1,29% Raiffeisen Bank 5,99% 1,30% Deutsche Bank PBC 6,00% 1,30% BGŻ 6,08% 1,30% Kredyt Bank 6,11% 1,40% mbank 6,11% 1,40% Multibank 6,11% 1,40% Getin Bank 6,14% 1,84% PKO BP 6,18% 1,47% Pekao Bank Hipoteczny 6,21% 1,50%
BOŚ 6,48% 1,70% Polbank 6,50% 1,80% Gospodarczy Bank Wielkopolski 7,30% 2,60% Mazowiecki Bank Regionalny 7,59% 3,00% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża DnB Nord 2,96% 1,40% Lukas Bank 2,96% 1,60% Polbank 3,30% 1,80% Nordea 3,31% 1,70% Multibank 3,34% 2,00% mbank 3,38% 2,00% Raiffeisen Bank 3,48% 1,95% Deutsche Bank PBC 3,51% 1,80% Kredyt Bank 3,61% 2,00% BZ WBK 3,70% 2,15% Alior Bank 3,81% 2,25% PKO BP 3,97% 2,36% BNP Paribas 4,65% 1,49% Bank BPH 4,76% 3,20% BOŚ 5,02% 3,20% Bank Pekao 5,09% 3,50% Getin Bank 6,07% 4,65% DnB Nord 2,96% 1,40% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera * Kredyt dwuwalutowy Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25% Bank Oprocentowanie Marża Bank BPH 2,78% 2,60% Nordea 2,92% 2,75% mbank 3,91% 3,80% Multibank 3,91% 3,80% Alior Bank 4,33% 4,15% PKO BP 6,94% 6,76% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Jarosław Sadowski Expander Advisors Sp. z o.o. www.expander.pl
CENY OFERTOWE W lipcu rynek nieruchomości skoncentrował się na informacji o definitywnych i nieodległych w czasie zmianach w programie Rodzina na Swoim. Rozpoczęły się gorączkowe poszukiwania i przymiarki do zakupów. Nie można jednak mówić o gorączce zakupów, jak w 2008 roku przy wprowadzaniu Rekomendacji S. Efektem są jedynie nieznaczne wzrosty średnich cen ofertowych przede wszystkim w lokalizacjach, gdzie już za kilka tygodni trudno będzie znaleźć oferty spełniające limity cenowe. W Warszawie średnia cena ofertowa wzrosła o 50 złotych, w Gdańsku o 35, w Poznaniu i Gdyni o 30. W ostatnim miesiącu wzrost odnotowujemy również we Wrocławiu, Lublinie, Szczecinie, Opolu. W porównaniu z lipcem 2010 roku średnie ceny ofertowe w polskich miastach są niższe o 3,8%. Największy spadek cen rzędu 7,9% nastąpił w Katowicach, o 5,9% taniej można kupić mieszkania w Olsztynie, a o 5,4% we Wrocławiu. W najmniejszym stopniu obniżka dotknęła ceny mieszkań w Krakowie (1,4%) i Gdyni (1,1%). Są również dwie lokalizacje, gdzie ceny przed rokiem były niższe: Sopot i Lublin. Prognoza spadku cen nieruchomości pozostaje aktualna. Niestabilna sytuacja na europejskich i światowych rynkach finansowych oraz rosnący kurs franka szwajcarskiego powodują nie tylko utrudnienia w dostępie do kredytów, ale również obawy potencjalnych kupców przed ich zaciągnięciem. Brak popytu może zwiastować długotrwałą stagnację. Jedną z niewielu optymistycznych przesłanek dla rynku nieruchomości jest nieodległe już Euro 2012. Jednak nawet ono nie będzie miało takiego przełożenia na rynek nieruchomości, jakiego spodziewaliśmy się kilka lat temu, w momencie gdy przyznawano Polsce i Ukrainie prawo do organizacji tej imprezy. Średnie ceny ofertowe mieszkań VII 2010- VII 2011 WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT lipiec 10 6 720 7 170 8 490 5 840 6 130 6 300 10 070 sierpień 10 6 700 7 200 8 510 5 780 6 170 6 330 10 100 wrzesień 09 6 740 7 260 8 580 5 800 6 215 6 400 10 400 październik 10 6 760 7 200 8 500 5 810 6 160 6 375 10 210 listopad 10 6 700 7 200 8 515 5 775 6 120 6 370 9 900 grudzień 10 6 740 7 160 8 500 5 820 6 145 6 390 10 000 styczeń 11 6 670 7 120 8 450 5 810 6 030 6 340 9 940 luty 11 6 520 7 100 8 320 5 750 5 940 6 270 9 920 marzec 11 6 480 7 130 8 280 5 650 5 860 6 220 10 370 kwiecień 11 6 440 7 080 8 260 5 610 5 840 6 200 10 340 maj 11 6 430 7 100 8 270 5 620 5 850 6 220 10 420 czerwiec 11 6 340 7 080 8 240 5 570 5 825 6 200 10 470 lipiec 11 6 355 7 070 8 290 5 600 5 860 6 230 10 190 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Zmiany średnich cen ofertowych SOPOT -2,7% -1,5% 0,01% 1,2% GDYNIA -1,1% -0,17% 0,5% 0,5% GDAŃSK -4,4% -0,45% 0,3% 0,6% POZNAŃ -4,1% -0,25% 0,5% -0,2% WARSZAWA -2,4% -0,18% 0,6% 0,4% KRAKÓW -1,4% -0,15% -0,1% -0,1% WROCŁAW -5,4% -1,3% -0,46% 0,2% -6,0% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Średnie ceny ofertowe mieszkań VII 2010- VII 2011 ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE lipiec 10 4 260 5 000 4 780 4 685 4 770 4 340 4 690 4 200 sierpień 10 4 220 5 020 4 710 4 660 4 800 4 310 4 635 4 100 wrzesień 09 4 272 5 070 4 785 4 666 4 765 4 383 4 660 4 100 październik 10 4 340 5 069 4 710 4 570 4 670 4 260 4 605 4 070 listopad 10 4 350 5 135 4 680 4 505 4 620 4 270 4 590 4 000 grudzień 10 4 405 5 160 4 720 4 440 4 630 4 350 4 600 3 900 styczeń 11 4 300 5 100 4 760 4 480 4 560 4 290 4 450 3 920 luty 11 4 280 5 040 4 600 4 460 4 520 4 200 4 500 3 900 marzec 11 4 200 5 000 4 565 4 500 4 510 4 260 4 560 3 840 kwiecień 11 4 175 5 000 4 550 4 480 4 500 4 290 4 550 3 830 maj 11 4 096 5 030 4 560 4 500 4 480 4 295 4 580 3 850 czerwiec 11 4 125 5 035 4 550 4 540 4 500 4 200 4 570 3 890 lipiec 11 4 100 5 070 4 560 4 530 4 490 4 250 4 525 3 870 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander
Zmiany średnich cen ofertowych -0,67% KATOWICE BIAŁYSTOK -7,9% -3,5% -1,0% -0,5% -1,0% -0,29% 0,6% OPOLE -2,1% -0,16% 0,37% 1,2% 0,9% OLSZTYN TORUŃ SZCZECIN LUBLIN ŁÓDŹ -5,9% -3,3% -4,6% -3,8% -1,4% -1,1% -0,38% -0,42% -0,6% -0,28% -0,2% 0,2% -0,2% -0,2% 0,2% 0,12% 0,7% 1,4% 1,8% -9,0% -8,0% -7,0% -6,0% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Koszty wynajmu mieszkań i pokoi Dobra wiadomość na dziś, dla studentów poszukujących mieszkań do wynajęcia jest taka, że koszty wynajmu nie są wyższe niż przed rokiem. Co więcej są miasta, w których jest znacznie taniej. W Bydgoszczy średnie koszty wynajmu spadły niemal o 10%. W Toruniu mieszkania 2-pokojowe można wynająć o 90 złotych taniej niż w zeszłym roku, a za 3-pokojowe 70 złotych mniej każdego miesiąca. Taniej jest również w Lublinie, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i Wrocławiu. Na poziomie porównywalnym z zeszłorocznym utrzymują się koszty wynajmu w Krakowie, a zauważalnie drożej jest w stolicy, gdzie koszty wzrosły średnio o prawie 4%. 60% ankietowanych przez Szybko.pl studentów zadeklarowała miesięczny budżet na wynajem od 300 do 700 złotych. Z badań wynika, że studenci najczęściej mieszkają w 3-4 osobowych grupach, wynajmując mieszkania 2 i 3-pokojowe położone w pobliżu uczelni. Największy budżet muszą posiadać studenci w stolicy. Miesięczne koszty wynajmu 2-pokojowego mieszkania, wynajętego przez 4 osoby to 488 złotych plus opłaty licznikowe miesięcznie. We Wrocławiu jest to 408 złotych plus opłaty, w Krakowie 368, a w Olsztynie czy Bydgoszczy poniżej 300 złotych miesięcznie. Od dwóch lat mamy do czynienia ze stabilnymi kosztami wynajmu, z tendencją spadkową w niektórych miastach. Może to jednak ulec zmianie ze względu na coraz trudniejszy dostęp do kredytów hipotecznych, umożliwiających zakup mieszkań. Zwiększać się będzie grupa osób, która nie uzyskując kredytu na zakup będzie zmuszona do wynajmowania mieszkań, co w rezultacie może przełożyć się na podniesienie cen przez właścicieli.
Aktualne koszty wynajmu mieszkań lip-10 lip-11 1-pok. 2-pok. 3-pok. 1-pok. 2-pok. 3-pok. Wrocław 1290 1580 2150 1 245 1 630 2 100 Kraków 1120 1430 1920 1 105 1 470 1 950 Warszawa 1380 1940 2600 1 490 1 950 2 670 Gdańsk 1040 1420 1755 1 030 1 400 1 730 Poznań 1035 1380 1820 1 022 1 390 1 745 Katowice 1010 1430 1940 1 050 1 400 1 835 Bydgoszcz 860 1140 1525 750 1 065 1 370 Gdynia 1020 1500 1900 1 020 1 400 1 820 Lublin 1000 1350 1600 950 1 230 1 700 Łódź 890 1290 1550 900 1 260 1 600 Olsztyn 970 1110 1300 950 1 190 1 390 Szczecin 1035 1300 1650 977 1 300 1 690 Toruń 800 1100 1320 810 1 010 1 250 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander Według wyników ankiety Szybko.pl 15% studentów wynajmuje w trakcie studiów pokój/stancję. Stancja uznawana jest za tańszą formę zakwaterowania, choć jeśli podzielimy koszty wynajmu dużego mieszkania na większą grupę osób, może okazać się że stancja jest droższym rozwiązaniem. W dodatku, w porównaniu z zeszłym rokiem koszty wynajmu stancji wzrosły nieznacznie, co nie powinno dziwić ze względu na wzrost kosztów energii czy gazu, zazwyczaj wliczonych już w koszt wynajmu stancji. O 40 do 50 złotych drożej w ciągu miesiąca jest w Białymstoku, Rzeszowie i Szczecinie. Taniej niż przed rokiem można wynająć pokój w Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Opolu i Wrocławiu. Aktualne koszty wynajmu pokoi 2010 2011 Białystok 430 470 Bydgoszcz 430 430 Częstochowa 340 390 Gdańsk 600 590 Gdynia 630 600 Katowice 430 440 Kraków 595 590 Lublin 440 460 Łódź 480 500 Opole 450 440 Olsztyn 405 440 Poznań 530 540 Szczecin 460 480 Rzeszów 330 380 Toruń 400 430 Wrocław 625 620 Warszawa 680 690 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander Marta Kosińska Ekspert Szybko.pl marta.kosinska@szybko.pl
CENY TRANSAKCYJNE Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych Miasto Średnia cena ofertowa z okresu V 2011 VII 2011 Średnia cena transakcyjna z okresu V 2011 VII 2011 Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową Zmiana w cenach trans. Średnia cena nabywanego mieszkania Średni metraż nabywanego mieszkania Wrocław 6375 5874 7,9% 0,8% 320 000 zł 55 m kw. Kraków 7083 6663 5,9% 0,1% 337 000 zł 50,1 m kw. Warszawa 8267 7928 4,1% 0,6% 443 000 zł 55,7 m kw. Poznań 5597 5428 3,0% 0,2% 264 400 zł 49,4 m kw. Gdańsk 5845 5538 5,3% - 2,1% 281 300 zł 51,3 m kw. Gdynia 6217 5163 17,0% - 2,5% 259 500 zł 51,5 m kw. Łódź 4125 3843 6,8% - 0,1% 200 800 zł 52,9 m kw. Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres V 2011-VII 2011. W puli analizowanych transakcji znalazły się mieszkania sprzedane w okresie maj-lipiec 2011 r. Znamienny dla tego okresu był szczyt sprzedaży mieszkań, które mogły jeszcze kwalifikować się do dopłat do kredytu w ramach Rodziny na swoim. Drastyczne obniżenie wskaźników (z 1,4 do 0,8) na rynku wtórnym spowoduje, że w większości analizowanych miast próżno będzie szukać mieszkań o parametrach pozwalających na dopłatę. Jednak wbrew różnym prognozom, sezon pod hasłem Koniec Rodziny na swoim nie wpłynął w istotny sposób na ceny. W Trójmieście (Gdańsk, Gdynia) odnotowaliśmy kolejne spadki cen transakcyjnych, które w porównaniu do poprzedniego okresu tym razem przekroczyły 2 proc. W Łodzi także delikatny spadek, jednak tym razem tylko o 5 zł za m kw. W pozostałych czterech analizowanych miastach wzrosty cen nie przekroczyły 1 proc. Rodzina na swoim stała się motorem napędzającym koniunkturę na rynku wtórnym, ale jednocześnie stała u podstaw zahamowania możliwych kolejnych spadków cen. Nowa odsłona programu RNS, która prawdopodobnie pojawi się już we wrześniu, może ograniczyć popyt i wpłynąć na uwolnienie obecnych cen mieszkań. Tymczasem nadal różnice pomiędzy cenami oferowanymi przez sprzedających a średnią ceną m kw. w dokonywanych transakcjach bywają bardzo duże. W przypadku Gdyni różnica ta wynosi aż 17 proc. Podczas, gdy średnia cena ofertowa używanego mieszkania to 6217 zł za m kw., mieszkania sprzedają się średnio o 1054 zł taniej z metra. Nie wydaje się, aby kupujący w najbliższym czasie zmienili swoje preferencje odnośnie rodzaju nabywanych mieszkań, dlatego sprzedający mieszkania w Gdyni muszą uzbroić się w cierpliwość albo obniżyć dość znacznie żądania cenowe. W przeciwnym razie czeka ich długie oczekiwanie na transakcję. Ceny ofertowe najbliższe aktualnym transakcjom można znaleźć w Poznaniu i Warszawie, gdzie różnice wynoszą odpowiednio 3 proc. i 4,1 proc. Pomimo najniższych cen, to wcale nie w Łodzi nabywcy decydują się na zakup największych mieszkań. Statystycznie największe mieszkania są w ostatnim okresie nabywane w stolicy przeciętne ma 55,7 m kw. Warto zwrócić uwagę, że w transakcjach powoli zwiększa się udział największych powierzchniowo mieszkań. Choć nadal dominują mieszkania dwu i niewielkie trzypokojowe, to w ostatnich miesiącach z baz pośredników znikają mieszkania o mniej popularnych powierzchniach, powyżej 75 m kw., które długo oczekują na zainteresowanie kupujących.
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Marcin Jańczuk Metrohouse & Partnerzy S.A. mjanczuk@metrohouse.pl