Warszawa, dnia 11. września 2006 r. Szanowna Pani LUIZA GZULA-FELISZEK Agencja Obsługi Nieruchomości ZAMEK Błonie, ul. Łąki 119, OPINIA PRAWNA DLA AGENCJI OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI ZAMEK NA TEMAT PRAWA CZŁONKÓW WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ OSIEDLA TOPOLI W ZĄBKACH DO KORZYSTANIA ZE ZWOLNIENIA Z OPŁAT ZA WPROWADZANIE ŚCIEKÓW 1. PRZEDMIOT OPINII Opinia ma na celu analizę prawa członków Wspólnoty Mieszkaniowej os. Topoli (ul. Zielenieckiej 11, 13, 15) w Ząbkach do korzystania ze zwolnienia z opłat za odprowadzenia ścieków na podstawie uchwały nr 162/XXIII/00 Rady Miejskiej w Ząbkach z dnia 1 grudnia 2000 r. Niniejsza opinia została przygotowana na podstawie przedstawionych przez Agencję Obsługi Nieruchomości Zamek dokumentów tj. - - uchwały nr 162/XXIII/00 Rady Miejskiej w Ząbkach z dnia 1 grudnia 2000 r. w sprawie opłat za wodę pobieraną z urządzeń zaopatrzenia w wodę oraz za wprowadzanie ścieków; - - umowy nr 1538/99 o odprowadzanie ścieków pomiędzy Miejskim Zakładem Komunalnym w Ząbkach a Wspólnotą Mieszkaniową Osiedla Topoli (budynki Zieleniecka 11, 13, 15 w Ząbkach); - - wyciągu z pisma procesowego pełnomocnika Miasta Ząbki, a także w oparciu o ustne wyjaśnienia przedstawicieli Agencji Obsługi Zamek. Nieruchomości 1 / 5
2. PODSTAWA PRAWNA Niniejsza opinia została sporządzona w oparciu przede wszystkim o następujące akty prawne: - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zwana dalej u.g.n.; - Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zwana dalej u.w.l.; - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny zwana dalej k.c.; 3. STAN FAKTYCZNY Nieruchomości budynkowe, których właściciele tworzą Wspólnotę Mieszkaniową Osiedla Topoli tj. budynki przy ul. Zielenieckiej 11, 13, 15 w Ząbkach (dalej Wspólnota Mieszkaniowa), zostały wybudowane przez dewelopera T.B.M. BATORY. 6. lipca 1999 r. została zawarta umowa nr 1538/99 o odprowadzanie ścieków pomiędzy Miejskim Zakładem Komunalnym w Ząbkach, a Wspólnotą Mieszkaniową. 1 grudnia 2000 r. Rada Miejska w Ząbkach podjęła uchwałę nr 162/XXIII/00 w sprawie opłat za wodę pobieraną z urządzeń zaopatrzenia w wodę oraz za wprowadzanie ścieków (dalej uchwała nr 162/XXIII/00). 3 uchwały nr 162/XXIII/00 stanowi, że: Odbiorcy odprowadzający ścieki do kanalizacji miejskiej partycypujący w budowie kanalizacji korzystają na zasadach ustalonych przez Zarząd Miejski, przez okres trzech lat ze zwolnienia z opłat za wprowadzanie ścieków do urządzeń kanalizacyjnych miejskich, począwszy od dnia odbioru kanału i przykanalików. Miasto Ząbki odmawia członkom Wspólnoty Mieszkaniowej prawa do korzystania ze zwolnienia z opłat za wprowadzanie ścieków na podstawie w/w 3 uchwały nr 162/XXIII/00. Swoje stanowisko uzasadnia tym, że członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedla Topoli nie byli osobami, które partycypowały w budowie kanalizacji, a dodatkowo, jak twierdzi pełnomocnik Miasta Ząbki, 3 uchwały nr 162/XXIII/00 odnosi się do odbiorców usług MZK a więc osób będących stronami umów o odprowadzanie ścieków. 2 / 5
, podczas gdy stroną umowy nr 1538/99 o odprowadzaniu ścieków z dnia 6 lipca 1999 r. jest Wspólnota Mieszkaniowa Osiedla Topoli, nie zaś jej członkowie. W związku z powyższym, według stanowiska przedstawionego przez Pełnomocnika Miasta Ząbki w piśmie procesowym, członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nie mogą korzystać ze zwolnienia od opłat na podstawie 3 uchwały nr 162/XXIII/00. 4. ANALIZA PRAWNA 3 uchwały nr 162/XXIII/00 jako wymóg zwolnienia od opłat za wprowadzanie ścieków wymaga spełnienia dwóch warunków. Trzeba być odbiorcą odprowadzającym ścieki oraz partycypować w kosztach budowy kanalizacji. Rozstrzygnięcie problemu czy członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej mają prawo do korzystania ze zwolnienia z opłat, na podstawie 3 uchwały nr 162/XXIII/00 wymaga rozstrzygnięcia dwóch zagadnień: 1. Czy stroną umowy nr 1538/99 o odprowadzanie ścieków z dnia 6 lipca 1999 r. jest Wspólnota Mieszkaniowa Osiedla Topoli (jak twierdzi Pełnomocnik Miasta Ząbki), czy też stroną tej umowy są członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedla Topoli? 2. Czy członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej partycypowali w budowie kanalizacji? 4.1. Czy stroną umowy nr 1538/99 o odprowadzanie ścieków z dnia 6 lipca 1999 r. jest Wspólnota Mieszkaniowa Osiedla Topoli (jak twierdzi Pełnomocnik Miasta Ząbki), czy też stroną tej umowy są członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedla Topoli? Według art. 6 u.w.l. wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, a wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Wspólnota mieszkaniowa stanowi grupę właścicieli odrębnych lokali, którzy występują z mocy prawa wspólnie w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa powołana została do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i do tego ograniczają się jej uprawnienia. Wspólnota nie jest "pełnoprawnym" uczestnikiem obrotu cywilnoprawnego, bo nie jest osobą prawą, ani nie posiada zdolności prawnej. Art. 6 u.w.l. 3 / 5
przyznaje wspólnocie mieszkaniowej jedynie zdolność do czynności prawnych podejmowanych w imieniu własnym ale na rzecz członków wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa, nie będąc osobą prawną i nie mając zdolności prawnej, nie może być podmiotem praw i obowiązków. Oznacza to, że wspólnota może działać (zawierać umowy) we własnym imieniu, ale na rzecz właścicieli. Skutki działań wspólnoty mieszkaniowej podejmowane w zakresie jej ustawowego upoważnienia do działania (za właścicieli lokali) realizują się jednak bezpośrednio w sferze prawnej właścicieli lokali Przepis art. 6 u.w.l. stanowi, iż wspólnota może nabywać prawa i obowiązki, co nie oznacza, że może być ich podmiotem. Warunkiem bycia podmiotem praw i obowiązków jest posiadanie zdolności prawnej. Wspólnota ponieważ nie ma zdolności prawnej (bo nie jest osobą prawną), nie może być podmiotem stosunków cywilnoprawnych. W przypadku umów zawieranych przez wspólnotę na podstawie upoważnienia z art. 6 u.w.l., podmiotami stosunków cywilnoprawnych stają się osoby będące członkami tej wspólnoty. Podmiotem wszelkich praw, które jak mówi ustawodawca "nabywa wspólnota" jest ogół właścicieli lokali. (zobacz: Naworski Maciej J. Status prawny wspólnoty mieszkaniowej. Monitor Prawniczy 2002/13/593). Tak więc wspólnota mieszkaniowa nabywa prawa i obowiązki z tym skutkiem, że ich podmiotami stają się właściciele lokali tworzący wspólnotę. Dlatego należy stwierdzić, iż podmiotami umowy z dnia 6. lipca 1999 r. nr 1538/99 o odprowadzanie ścieków są członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej, w nie sama Wspólnota Mieszkaniowa, która jak wyżej wskazano nie może być podmiotem praw i obowiązków na gruncie prawa cywilnego. 4.2. Czy członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej partycypowali w budowie kanalizacji? Członkowie wspólnoty mieszkaniowej nabyli lokale od firmy deweloperskiej T.B.M. Batory w drodze umowy sprzedaży. T.B.M. Batory w okresie budowy budynków, których obecni właściciele tworzą Wspólnotę Mieszkaniową, partycypowała w kosztach budowy kanalizacji. W drodze umowy sprzedaży firma T.B.M. Batory przeniosła własność lokali na rzecz poszczególnych członków obecnej Wspólnoty Mieszkaniowej. Nabycie praw w teorii prawa cywilnego zwane jest następstwem prawnym. Nabycie własności na podstawie umowy jest zaliczane do tzw. pochodnego nabycia własności (tzw. sukcesja syngularna). Przy nabyciu pochodnym prawo własności przechodzi z dotychczasowego właściciela na nowego. Występuje tu następstwo prawne, zbywca jest poprzednikiem prawnym, zaś nabywca następcą prawnym, a prawo pozostaje takie samo. Skutkiem pochodnego nabycia własności jest to, że na nabywcę przechodzi prawo w takich granicach, w jakich przysługiwało poprzednikowi. T.B.M. Batory sprzedając obecnym członkom Wspólnoty Mieszkaniowej lokale w ramach ceny 4 / 5
uwzględnił wszystkie koszty jakie poniósł w związku z budową tych lokali. Jest to założenie oczywiste, bo lokale były nabywane na wolnym rynku. Tak więc w ramach ceny uwzględnione musiały być również koszty partycypacji w budowie kanalizacji. Oznacza to, że członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej płacąc cenę przy nabyciu swoich lokali tym samym ponieśli ekonomiczny ciężar także budowy kanalizacji. W związku z tym, że obecni członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej są, odnośnie swoich lokali, następcami prawnymi T.B.M. Batory, a płacąc cenę przy kupnie mieszkania ponieśli ekonomiczny ciężar budowy kanalizacji należy uznać, że mają prawo do skorzystania ze zwolnienia z opłat za wprowadzanie ścieków do urządzeń kanalizacyjnych na podstawie 3 uchwały nr 162/XXXIII/00. Dodatkowo należy zauważyć, iż przyszli członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej w okresie budowy wpłacali zaliczki na rzecz budowy swojego osiedla, a tym samym już wówczas ponosili koszty budowy kanalizacji. 3 uchwały nr 162/XXIII/00 jako wymóg zwolnienia od opłat za wprowadzanie ścieków wymaga by być odbiorcą odprowadzającym ścieki oraz partycypować w kosztach budowy kanalizacji. Nie ma żadnych podstaw by twierdzić, iż 3 uchwały nr 162/XXIII/00 znajduje zastosowanie jedynie do odbiorców, którzy już w momencie budowy byli właścicielami lokali. *** Jacek Bartoszek Radca prawny Michał Kuliński apl. adw 5 / 5