Spis Treści I. Budowa, przebudowa, nadbudowa - nowe lokale mieszkalne. 1. Programy Rządowe - Fundusz Dopłat 2. Inicjatywy wspólnotowe - Inicjatywa Jessica 3. Kredyt komercyjny a) BGK - Kredyt budowlany dla TBS oraz spółek komunalnych b) PKO BP - Kredyt inwestorski NOWY DOM wynajem c) Bank Pocztowy Zamieszkaj i Spłacaj 4. Obligacje przychodowe BGK 5. Środki finansowe z funduszy Unii Europejskiej, Regionalny Program Operacyjny na lata 2007-2013 (oś priorytetowa nr 5 i nr 6) II. Termomodernizacja i remonty 1. Fundusze celowe a) premia termomodernizacyjna b) premia remontowa 2. Kredyty inwestycyjne 3. Inicjatywy wspólnotowe - Inicjatywa Jessica 4. Źródła lokalne - pożyczki z Miasta/programy wspierające działania WM III. Rekomendacja I. Budowa, przebudowa, nadbudowa - nowe lokale mieszkalne. 1. Programy Rządowe Rządowy program wsparcia finansowego z Funduszu Dopłat tworzenia lokali socjalnych, mieszkao chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych. Nie wymaga stosowania zamówieo publicznych. Gminy otrzymują wsparcie na realizacje przedsięwzięd polegających na tworzeniu lokali socjalnych, noclegowni, domów dla bezdomnych, mieszkao chronionych oraz lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy niestanowiących lokali socjalnych (lokali komunalnych)* * pod warunkiem powiększenia zasobu lokali socjalnych lub mieszkao chronionych o lokale w liczbie i o łącznej powierzchni użytkowej co najmniej równej liczbie i łącznej powierzchni użytkowej lokali komunalnych. Realizację ww. lokali gmina może prowadzid sama, albo za pośrednictwem TBS. Poziom % wsparcia w finansowaniu przedsięwzięcia (do kosztów przedsięwzięcia nie zalicza się gruntu) przedstawia tabela poniżej: 1
Przedsięwzięcie Lokale socjalne Mieszkania chronione Lokale komunalne Inwestor Rodzaj inwestycji gmina TBS gmina, powiat, TBS gmina TBS budowa, w tym rozbudowa lub nadbudowa budynku remont lub przebudowa budynku lub jego części zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części kupno lokalu mieszkalnego, lub budynku mieszkalnego kupno i remont lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego 30% 40% 2 30% 1 40% 2 30% 40% 40% 50% 2 40% 1 50% 2 40% 50% 40% 50% 2 40% 1 50% 2 40% 50% 30% x 30% 1 x 30% x 30% x 30% 1 x 30% x 1. także organizacje pożytku publicznego 2. także związek międzygminny Realizacja przez TBS Finansowego wparcia udziela się, jeśli budynek położony jest lub ma powstad na nieruchomości stanowiącej własnośd lub będącej w użytkowaniu wieczystym gminy lub TBS realizującego inwestycje przy wsparciu gminy. Warunek uruchomienia i przekazania finansowego wsparcia: Warunkiem uruchomienia finansowego wsparcia oraz jego przekazania na rachunek gminy jest wykonanie świadczenia na rzecz TBS (tzn. przekazanie środków finansowych, z których TBS finansuje budowę, np. jeśli wniosek o finansowe wsparcie był na 40% to gmina przekazuje min. 80% kosztów budowy, pozostałe 20% stanowi udział TBS proporcje te mogą ulec zmianie w zależności od ustaleo pomiędzy TBS i gminą) wynikającego z umowy pomiędzy gminą a TBS; zakooczenie inwestycji i rozliczenie przez TBS. Warunki dodatkowe: zawarcie przez gminę umowy z TBS przewidującej: udział gminy w kosztach, prawo gminy do najmu lokali, w tym z prawem do podnajmowania bez zgody TBS, W przypadku przedsięwzięcia polegającego na tworzeniu lokali komunalnych, gmina, która otrzymała finansowe wsparcie dodatkowo przedkłada do BGK, w 2
terminie 6 miesięcy od dnia zakooczenia realizacji przedsięwzięcia, oświadczenie potwierdzające wydzielenie z mieszkaniowego zasobu gminy lokali z przeznaczeniem na lokale socjalne albo mieszkania chronione, a także - jeżeli lokale te były zamieszkałe - o ustaniu, do dnia wydzielenia tych lokali, dotychczasowego stosunku najmu i opróżnieniu lokali. Uwagi koocowe: Finansowe wsparcie jest bezzwrotne. Wniosek składa gmina. Realizacja przez Gminę Warunek uruchomienia i przekazania finansowego wsparcia: w przypadku inwestycji polegającej na budowie, remoncie, przebudowie, zmianie sposobu użytkowania budynku, warunkiem uruchomienia finansowego wsparcia jest zaangażowanie środków własnych w wysokości co najmniej 30% przewidywanych kosztów inwestycji. Przekazanie kwoty finansowego wsparcia na rachunek inwestora następuje po udokumentowaniu wykonania robót budowlanych podlegających finansowemu wsparciu 2. Inicjatywy wspólnotowe Inicjatywa Jessica Fundusz Rozwoju Obszarów Miejskich Założeniem Inicjatywy JESSICA jest dystrybuowanie części środków pochodzących z unijnych funduszy strukturalnych w formie preferencyjnych instrumentów zwrotnych, tj. pożyczek, gwarancji oraz wkładów kapitałowych. Inicjatywa ta została skierowana odrębnie dla Szczecioskiego Obszaru Metropolitarnego, dla którego zarządzającym FROM jest Bank WBK BZ oraz odrębnie dla pozostałej części województwa zachodniopomorskiego, dla którego zarządzającym FROM jest Bank Ochrony Środowiska. Brak konieczności stosowania Prawa Zamówieo Publicznych. Stanowisko UE w sprawie Mieszkalnictwa EFRR nie obejmuje wsparciem budowy nowych domów lub rozbudowy domów już istniejących. W praktyce przepisy art. 7 ust. 1a, 2 i 2a rozporządzenia EFRR mają zastosowanie wyłącznie do istniejących budynków mieszkalnych. Przepisy te przyjęto w celu polepszenia jakości życia mieszkaoców i charakterystyki energetycznej istniejących zasobów mieszkaniowych oraz niepodejmowania działao wspierających budowę nowych domów lub rozbudowy powierzchni mieszkalnych domów już istniejących. Uwagi koocowe: Zgodnie ze wstępnym stanowiskiem WBK BZ istnieje możliwośd wsparcia finansowego budowy nowych mieszkao, ale tylko wyłącznie w miejscu rozebranych w trakcie procesu inwestycyjnego budynków mieszkalnych. WBK BZ jest w trakcie wyjaśniania możliwości preferencyjnego wsparcia w tym zakresie. W naszej ocenie mało prawdopodobnym jest uzyskanie stanowiska pozytywnego dla takiego wsparcia. 3. Kredyt komercyjny Koniecznośd stosowania Prawa Zamówieo Publicznych. 3
a. BGK - Kredyt budowlany dla TBS oraz spółek komunalnych Przeznaczenie kredytu: Kredyt budowlany dla TBS oraz spółek komunalnych może byd przeznaczony na: a) realizację inwestycji mieszkaniowych na wynajem, w tym lokali użytkowych na wynajem, miejsc postojowych i garaży, ale tylko w ramach kredytowanej przez BGK inwestycji mieszkaniowej, b) zakup budynku/ów z lokalami mieszkalnymi lub/i użytkowymi w celu dokooczenia budowy, ich remontu, przebudowy lub rozbudowy, adaptacji na cele mieszkalne, z przeznaczeniem na wynajem, c) refinansowanie kosztów inwestycji mieszkaniowej, stanowiących maksymalnie 30% całkowitych kosztów inwestycji, poniesionych nie wcześniej niż 2 lata od daty rozpoczęcia inwestycji, d) refinansowanie zakupu działki/ek budowlanej/ych, zakupionych nie wcześniej niż 2 lata od daty rozpoczęcia inwestycji. Udział własny Wysokośd minimalnego poziomu wkładu własnego Kredytobiorcy w kosztach realizowanej inwestycji wynosi 50%. Wkład własny musi byd wniesiony przez Kredytobiorcę przed zaangażowaniem środków Banku. Okres kredytowania Do 30 lat liczonych od dnia podpisania umowy kredytu do dnia całkowitej spłaty kredytu. Oprocentowanie Oprocentowanie kredytu oparte jest o stawki rynkowe i marżę Banku ustalaną indywidualnie. Ocena Przy czynszu w wysokości 4% wo nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu w wysokości 50% kosztów, chyba, że spłata nastąpi z innych źródeł. Dla czynszu w wysokości 4% wo możliwa jest spłata kredytu w wysokości około 30% kosztów. b. PKO BP - Kredyt inwestorski NOWY DOM wynajem Przeznaczenie kredytu: a) realizacja inwestycji mieszkaniowych, b) refinansowanie kosztów realizacji inwestycji mieszkaniowych, c) pokrycie kosztów nabycia prawa do nieruchomości wraz z rozpoczętą na niej inwestycją mieszkaniową, d) nabycie pomieszczeo lub budynków niemieszkalnych w celu przebudowy na mieszkalne, e) spłata zadłużenia z tytułu kredytu zaciągniętego wcześniej na cele, o których mowa w ppkt a-d., pod warunkiem, że zrealizowane przedsięwzięcie inwestycyjne zostanie przeznaczone przez odbiorcę na wynajem, pod warunkiem, że zrealizowana inwestycja lub nabyta nieruchomośd zostanie przeznaczona przez odbiorcę, o którym mowa w pkt a na wynajem, a w przypadku spółdzielni mieszkaniowej także na ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego Udział własny Możliwośd finansowania do 100% kosztów inwestycji - np. przebudowa budynku. Okres kredytowania 4
Uzależniony od celu kredytowania oraz od źródeł spłaty kredytu, jednakże nie dłużej niż 300 miesięcy (25 lat ) od dnia zawarcia umowy. Oprocentowanie Oprocentowanie kredytu oparte jest o stawki rynkowe i marżę Banku ustalaną indywidualnie. Ocena Przy czynszu w wysokości 4% wo nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu w wysokości 50% kosztów, chyba, że spłata nastąpi z innych źródeł. Dla czynszu w wysokości 4% wo możliwa jest spłata kredytu w wysokości około 30% kosztów. c. Bank Pocztowy - "ZAMIESZKAJ I SPŁACAJ" Przeznaczenie Mieszkania na wynajem z możliwością wykupu na własnośd. Okres kredytowania: do 25 lat Udział własny: 30 % brutto (rozumiany jako wartośd nieruchomości, poniesione nakłady własne np. zakup projektu, partycypacja osób wynajmujących mieszkania). Oprocentowanie: oparte o stawkę WIBOR 1M lub 3M powiększoną o marżę Banku. Źródło spłaty kredytu: wpłaty czynszowe osób mieszkających w kredytowanym budynku oraz inne źródła np. pochodzące z wynajmu powierzchni użytkowych przez TBS. Inne: Możliwośd bezciężarowego wyłączenia hipoteki mieszkao wcześniej wykupywanych. Ocena Przy czynszu w wysokości 4% wo nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu w wysokości 50% kosztów, chyba, że spłata nastąpi z innych źródeł. Dla czynszu w wysokości 4% wo możliwa jest spłata kredytu w wysokości około 30% kosztów. Podsumowanie: Na przykładzie inwestycji zrealizowanej z udziałem preferencyjnych środków kredytowych z BGK (kredyt KFM/PIB), przy udziale kredytu w wysokości 70% kosztów i czynszu najmu w maksymalnej wysokości 4% wo, możliwa jest wysokośd spłaty kredytu w kwocie 6.500 zł/mcznie. Dla kredytu komercyjnego, przy udziale kredytu w wysokości 50% kosztów, miesięczna spłata kredytu wynosiłaby 12.500 zł czyli około dwa razy więcej. Dla kredytu komercyjnego, przy udziale kredytu w wysokości 70% kosztów (analogiczne jak dla kredytu z KFM/PIB), miesięczna spłata kredytu wynosiłaby 17.500 zł czyli około trzy razy więcej. 5
4. Obligacje przychodowe BGK. Brak konieczności stosowania Prawa Zamówieo Publicznych. W ramach instrumentów finansowania przedsięwzięd inwestycyjno budowlanych istnieje możliwośd emisji obligacji przychodowych emitowanych przez BGK. Emitentem obligacji może byd JST lub TBS. Minimalna emisja obligacji dla 30% kosztów inwestycji wynosi 4 mln zł. Oznacza to, że inwestycja musiałaby byd na poziomie około 13,5 mln zł, a wkład własny Spółki około 5,5 mln zł, przy 30% partycypacji. W umowie trójstronnej pomiędzy TBS em, gminą i BGK przewiduje się podniesienie czynszu, jeśli wskaźnik pokrycia kosztów jest niższy od 1. Aktualnie nie ma możliwości prawnej podniesienia wysokości czynszu ponad 4% wo. Miasto w ramach podpisanej umowy trójstronnej zobowiązane będzie udzielid Spółce wsparcia w formie pieniężnej, jeśli wskaźnik pokrycia kosztów jest niższy od 1. Koszty obsługi obligacji (WIBOR 6M + 1,5-3%) przy max marży będą wyższe od oferowanych na rynku kredytów komercyjnych. Maksymalny udział obligacji w finansowaniu inwestycji przy maksymalnym czynszu w wysokości 4% wo będzie wynosił około 30%. Emisja obligacji przez TBS będzie możliwa po dokonaniu odpowiednich zapisów w wieloletnim planie finansowym miasta. 5. Środki finansowe z funduszy Unii Europejskiej, Regionalny Program Operacyjny na lata 2007-2013 (oś priorytetowa nr 5 i nr 6) Nie wymagają stosowania Prawa Zamówieo Publicznych W ramach środków postawionych do dyspozycji potencjalnych beneficjentów Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa Zachodniopomorskiego na lata 2007-2013 znalazły się środki przeznaczone na poprawę stanu budynków i budowli (przebudowę, rozbudowę) znajdujących się na obszarze, który został włączony przez gminy do Lokalnych Programów Rewitalizacji. Główną ideą prześwietlającą wykorzystaniu powyższych środków był kompleksowy proces rewitalizacji zdegradowanych obszarów miejskich, tak by poprawid zarówno fizyczny stan budynków i budowli, ale przede wszystkim stworzyd warunki do poprawy życia społecznego, kreowania pozytywnych postaw społecznych, pobudzania aktywności społecznej i gospodarczej, zwiększenia warunków bezpieczeostwa, a poprzez to podnoszenia jakości życia lokalnych społeczności. Beneficjentem tych środków mogą byd między innymi jednostki samorządu terytorialnego, organizacje pozarządowe, stowarzyszenia, jak również spółdzielnie, wspólnoty mieszkaniowe, i TBS-y. Poziom dofinansowania na obszarze województwa zachodniopomorskiego jest uzależniony od faktu występowania pomocy publicznej w projekcie. Jeżeli takowa pomoc występuje maksymalny poziom dofinansowania wynosi 40%, w przeciwnym wypadku 50% wielkości kosztów kwalifikowanych. 6
W okresie programowania 2007-2013 środki w ramach RPO są przyznawane w formie bezzwrotnej dotacji. Podczas realizacji projektu, można ubiegad się o wypłatę zaliczki w wysokości do 70% całkowitej kwoty dofinansowania, co jednocześnie umożliwia zaciągnięcie mniejszych zobowiązao kredytowych przez Beneficjenta. Pozostała częśd dotacji jest wypłacana w formie refundacji wydatków. W chwili obecnej trwa realizacja projektów, które zostały pozytywnie ocenione na podstawie wniosków złożonych w 2011 roku. Aktualny harmonogram konkursów na rok 2012 nie przewiduje ogłoszenia kolejnego naboru wniosków na tego typu projekty. Środki dotacyjne w ramach programowania na lata 2007-2013 zostały już rozdysponowane. W kolejnym okresie budżetowania Unii Europejskiej na lata 2014-2020 mogą pojawid się nowe formy wsparcia udzielane prawdopodobnie już na nowych zasadach. Nieoficjalnie prognozuje się zastąpienie wsparcia w formie dotacji bezzwrotnych poprzez wsparcie preferencyjnymi pożyczkami. Niezbędnym jest bieżące monitorowanie projektowanych zmian i analizowanie możliwości pozyskania dofinansowania na projekty spełniające wymagania EFRR. II. Termomodernizacje i remonty 1. Fundusz Termomodernizacji i Remontów - Fundusze celowe Wybór kredytodawcy następuje z zachowaniem przepisów Prawa Zamówieo Publicznych (o ile wynika to przepisów ogólnych, czyli np. dla WM - nie, dla budynków publicznych - tak) PREMIA TERMOMODERNIZACYJNA przysługuje z tytułu realizacji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, na spłatę części kredytu, jeżeli z audytu energetycznego wynika, że w wyniku przedsięwzięcia termomodernizacyjnego nastąpi jeden z 4 celów określonych w ustawie o wspieraniu termomodernizacji i remontów. Premię termomodernizacyjna przysługuje właścicielom lub zarządcy budynków mieszkalnych, budynków zbiorowego zamieszkania, budynków użyteczności publicznej stanowiących własnośd jednostek samorządu terytorialnego i wykorzystywanych przez nie do wykonywania zadao publicznych, lokalnej sieci ciepłowniczej, lokalnego źródła ciepła. Premia nie przysługuje jednostkom budżetowym i zakładom budżetowym. Z premii mogą korzystad wszyscy Inwestorzy, bez względu na status prawny, a więc np.: osoby prawne (np. spółdzielnie mieszkaniowe i spółki prawa handlowego), jednostki samorządu terytorialnego, wspólnoty mieszkaniowe, osoby fizyczne, w tym właściciele domów jednorodzinnych. Kredyt zaciągnięty na przedsięwzięcie termomodernizacyjne nie może byd przeznaczony na sfinansowanie prac, na które zaciągnięto inny kredyt, do którego przyznana została premia termomodernizacyjna lub remontowa, bądź na które pozyskano środki pochodzące z budżetu Unii Europejskiej. Usunięto: Wysokośd premii termomodernizacyjnej stanowi 20 % wykorzystanej kwoty kredytu zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, jednak nie więcej niż 16 % kosztów poniesionych na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego i nie 7
więcej niż dwukrotnośd przewidywanych rocznych oszczędności kosztów energii, ustalonych na podstawie audytu energetycznego. PREMIA REMONTOWA przysługuje Inwestorowi będącemu osobą fizyczną, Wspólnotą Mieszkaniową z większościowym udziałem osób fizycznych, Spółdzielnią Mieszkaniową lub Towarzystwem Budownictwa Społecznego, na spłatę części kredytu zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia remontowego, którego przedmiotem może byd wyłącznie budynek wielorodzinny, którego użytkowanie rozpoczęto przed dniem 14 sierpnia 1961r. Premia remontowa przysługuje jeżeli nastąpi jeden z 2 celów określonych w ustawie o wspieraniu termomodernizacji i remontów. Inwestorowi który złożył więcej niż jeden wniosek o przyznanie premii, premia remontowa przysługuje, jeżeli zakres prac, których dotyczą wnioski, jest różny i suma wskaźników kosztów tych przedsięwzięd oraz przedsięwzięcia remontowego lub termomodernizacyjnego, w związku z którymi przekazano już premię remontową lub termomodernizacyjną (również premię przyznaną zgodnie z wcześniej obowiązującymi przepisami), ustalonych na dzieo złożenia każdego wniosku o premię, nie jest wyższa niż 0,70. Kredyt zaciągnięty na realizację przedsięwzięcia remontowego, do którego przysługuje premia remontowa, nie może byd przeznaczony na: 1) remont lokali, z wyjątkiem wymiany okien w budynkach wielorodzinnych lub remontu balkonów, nawet jeśli służą one do wyłącznego użytku właścicieli lokali; 2) prace prowadzące do zwiększenia powierzchni użytkowej budynku; 3) sfinansowanie prac, na które zaciągnięto inny kredyt, do którego przyznana została premia termomodernizacyjna lub remontowa; albo prac na które uzyskano środki pochodzące z budżetu Unii Europejskiej. Wysokośd premii remontowej stanowi 20 % wykorzystanej kwoty kredytu, zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia remontowego, do którego przysługuje premia remontowa, jednak nie więcej niż 15 % kosztów przedsięwzięcia remontowego. Jednocześnie jeżeli w budynku będącym przedmiotem przedsięwzięcia remontowego znajdują się lokale inne niż mieszkalne, wysokośd premii remontowej stanowi iloczyn kwoty premii ustalonej zgodnie z opisanymi powyżej zasadami i wskaźnika udziału powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych w powierzchni użytkowej wszystkich lokali w tym budynku. Premii remontowej nie można udzielid podmiotowi znajdującemu się w trudnej sytuacji ekonomicznej, spełniającemu kryteria określone w przepisach prawa Unii Europejskiej dotyczących udzielania pomocy publicznej. Uwagi koocowe: Wnioski o wypłatę premii składa się w BGK za pośrednictwem banku kredytującego. Oprocentowanie kredytu wg. stawki WIBOR 1,3,6 M (z oferty banków) powiększonej o marże 8
banku kredytującego. Banki kredytujące przedsięwzięcia wybierane są w drodze składania ofert. Przyznana przez BGK premia przeznaczana jest na spłatę kredytu. 2. Kredyty inwestycyjne na remonty - dla wspólnot mieszkaniowych, zasobów komunalnych oraz zasobów TBS Wybór kredytodawcy następuje z zachowaniem przepisów Prawa Zamówieo Publicznych (o ile wynika to przepisów ogólnych, czyli np. dla WM - nie, dla budynków publicznych - tak) W ramach kredytów na remonty dla wspólnot mieszkaniowych Spółka korzysta w chwilo obecnej z oferty dwóch banków tj. PKO BP i Banku Pocztowego. Banki kredytujące przedsięwzięcia wybierane są w drodze składania ofert. Okres spłaty kredytu do 20 lat. Oprocentowanie WIBOR + 2% marża banku. Na rynku dostępne są również kredyty w innych bankach, jednak nie zawsze spełniają one kryteria ustalone przez Spółkę co do okresu kredytowania (krótszy niż 20 lat) oraz zabezpieczenia spłaty kredytu (przeniesienie podstawowego rachunku WM do banku kredytującego), sposobu wyliczania zdolności kredytowej (w przypadku ratach malejących zdolnośd liczy się do najwyższej raty). 3. Inicjatywy wspólnotowe Inicjatywa Jessica Fundusz Rozwoju Obszarów Miejskich. Nie wymaga stosowania Prawa Zamówieo Publicznych. W ramach Inicjatywy Jessica możliwe jest finansowanie wydatków kwalifikowanych wg poniższej zasady: 75% kosztów kwalifikowanych ; 25% środki własne, w tym minimum 12,5 % zgromadzonego kapitału i maksymalnie 12,5% z innych źródeł (np. kredyt komercyjny). Wymagane zabezpieczenie spłaty pożyczki wynosi 135% jej wartości. Obligatoryjnie wymagane zabezpieczenie to: hipoteka na nieruchomości, cesja z polisy ubezpieczenia budynku, przelew wierzytelności z tytułu wpłat (np. na fundusz remontowy, opłaty eksploatacyjne w SM, itp.) Za wydatki kwalifikowane uznaje się wydatki w zakresie renowacji części wspólnych budynków obejmujące: 9
elementy budynku: dach, elewacja zewnętrzną, stolarka okienna i drzwiowa, klatka schodowa, korytarze wewnętrzne / zewnętrzne, wejścia i elementy jego konstrukcji zewnętrznej, winda, instalacje techniczne budynku, podniesienie efektywności (oszczędności) energetycznej budynku (termomodernizacja). Beneficjenci m. In. wspólnoty mieszkaniowe, Towarzystwa Budownictwa Społecznego, jednostki samorządu terytorialnego. W ramach inicjatywy JESSICA współfinansowane mogą byd wyłącznie inwestycje miejskie na obszarach zdegradowanych ujęte w LPR, generujące dochód pozwalający na zwrot zainwestowanego kapitału wraz z kosztem kapitału, nie spełniające jednocześnie kryteriów finansowo-ekonomicznych wymaganych dla finansowania komercyjnego ze względu na uwzględnianie aspektów społecznych. Realizacja celów społecznych to np. szkoła śpiewu i taoca, biblioteka, sala widowiskowa, parkingi podziemne i naziemne, monitoring, tereny zielone, place zabaw. Realizacja działalności komercyjnej (główne źródła spłaty długu): pomieszczenia usługowohandlowe pod wynajem, pomieszczenia biurowe pod wynajem, pokoje hotelowe, zwiększenie potencjału gospodarczego i atrakcyjności regionu, poprawa stanu technicznego budynku, przywrócenie walorów historycznej zabudowy, funkcjonowanie nowych podmiotów gospodarczych, utworzenie nowych miejsc pracy, ożywienie społeczne i kulturalne obszaru, zwiększenie aktywności dzieci i młodzieży, poprawa jakości życia mieszkaoców, zwiększenie bezpieczeostwa w okolicy, poprawa stanu zagospodarowania terenu, przeciwdziałanie wykluczeniu społecznemu. Uwagi koocowe: Bankiem, który udziela pożyczek w ramach Inicjatywy Jessica jest Bank Zachodni WBK S.A. dla SOM i Bank Ochrony Środowiska dla pozostałej części województwa poza SOM. Okres spłaty do 20 lat. Oprocentowanie jest ustanawiane indywidualnie dla każdego projektu i wynosi WIBOR 3M x. Oprocentowanie nie niższe niż 1%. Uwagi koocowe. Realizacja inwestycji wyłącznie przez jedną WM jest dla niej nieopłacalna ze względu na wysokie koszty przygotowania dokumentacji niezbędnej do złożenia wniosku. W przypadku kilku WM koszt ten rozkłada się na większa liczbę uczestników procesu inwestycyjnego. Dodatkowym utrudnienie jest koniecznośd osiągnięcia efektu społecznego i komercyjnego. Plusem jest bardzo atrakcyjne oprocentowania, które nie jest obecnie możliwe do osiągnięcia w przypadku skorzystania z innych dostępnych źródeł finansowania. 10
4. Źródła lokalne Na podstawie Wieloletniego Programu Gospodarowania zasobem mieszkaniowym Gminy Stargard Szczecioski na lata 2010-2015 Prezydent Miasta Stargard Szczecioski wydał w dniu 16.06.2010 roku Zarządzenie nr 255/2010 w sprawie określenia zasad i warunków udzielania pożyczek z budżetu miasta do przedsięwzięd remontowych i termomodernizacyjnych podejmowanych przez wspólnoty mieszkaniowe, w których gmina posiada udziały. W latach 2010-2015 Wspólnoty Mieszkaniowe z udziałem Miasta mają możliwośd pozyskania środków w wysokości do 50 % wartości przedsięwzięcia w formie pożyczki zwrotnej, oprocentowanej 2% w stosunku rocznym. Odsetki należne z tytułu udzielonej pożyczki z budżetu Miasta potrąca się z kwoty pożyczki przy jej uruchomieniu, natomiast spłata kapitału następuje w ratach miesięcznych. Maksymalny okres, na jaki może zostad udzielona pożyczka z budżetu Miasta to 96 m-cy (okres umowny), przy czym istnieje możliwośd zastosowania karencji, tj. odroczenia spłaty kapitału do 12 m-cy (wówczas spłata kapitału pożyczki następuje w okresie umownym, pomniejszonym o okres odroczenia spłaty np. dla maksymalnych okresów umowy pożyczki i karencji, okres spłaty wyniesie 84 m-ce). Miasto Szczecin poprzez spółkę Szczeciński Fundusz Pożyczkowy, której jest jedynym udziałowcem, oferuje od 2012 roku możliwość zaciągnięcia pożyczki dla wspólnot mieszkaniowych, w których gmina lub jednoosobowe spółki gminne posiadają udziały na cele związane z szeroko rozumianym remontem frontowych elewacji budynków budynku wraz z prześwitami bramowymi oraz dachów, a także wykonaniem izolacji przeciwwilgociowej części budynku, które jednocześnie stanowią nieruchomość wspólną danej wspólnoty mieszkaniowej. Pożyczka może być udzielona maksymalnie do wysokości kwoty 300.000,00 złotych, jednak do kwoty nie wyższej niż 80 proc. wartości wykonanego planowanego remontu Okres spłaty pożyczki wraz z odsetkami nie może przekroczyć dziesięciu lat od dnia podpisania umowy pożyczki. Dopuszczalny jest 3-miesięczny okres karencji w spłacie kapitału, przy czym w okresie karencji odsetki od pożyczki są spłacane na bieżąco (miesięcznie). Koszty związane z udzieleniem pożyczki - dla pożyczek udzielonych do kwoty 50.000,00 zł. prowizja wynosi do 5,0 % oraz dla pożyczek udzielonych powyżej 50.000,00 zł prowizja wynosi do 3,0 %. Oprocentowanie pożyczki jest zmienne w okresie kredytowania. Oprocentowanie pożyczki jest sumą stawki bazowej i marży, przy czym jako stawkę bazową przyjmuje się średnią arytmetyczną ze stawek WIBOR 3M z ostatnich dni kwartałów w roku kalendarzowym poprzedzającym rok bieżący. W pierwszym kalendarzowym roku kredytowania stawka WIBOR 3M ustalana jest na dzień podpisania umowy pożyczki. Minimalny wkład własny ubiegającego się o pożyczkę wynosi 20% wartości przedsięwzięcia CZY SĄ INNE INICJATYWY LOKALNE? Brak jest informacji. III. Rekomendacja. W celu realizacji mieszkao na wynajem jedynym na chwilę obecną rozwiązaniem jest realizacja poprzez FD uzupełniony kredytem komercyjnym. 11
W dalszym ciągu należy próbowad ustalid czy realizacja nowych budynków przez TBS ma szanse zostad sfinansowania w ramach Inicjatywy Jessica. Największym ograniczeniem jest brak możliwości ustalenia czynszu w wysokości powyżej 4% WO. MTBiGM w proponowanych projektach nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów zapowiada zmianę przepisów dotyczących ograniczenia wysokości czynszu najmu w lokalach mieszkalnych TBS ów. W przypadku mieszkao przeznaczonych na wynajem udział kredytu komercyjnego w koszcie inwestycji przy czynszu maksymalnym 4% wo wynosi około 30%. Brakuje 70% środków finansowych na realizację maksymalna partycypacja osób fizycznych to 30% kosztów i pozostaje problem pozostałych 40%. Ponieważ nie ma możliwości pozyskania tych środków i nie ma możliwości wypracowania własnych środków w tej wysokości, realizacja zadao inwestycyjnych z mieszkaniami na wynajem przy czynszu 4% wo jest niemożliwa. Możliwa jest realizacja mieszkao na wynajem z opcją wykupu, gdzie najemca wynajmowałby mieszkania za czynsz w wysokości niespełna 2% wo ( udział spłaty kredytu w czynszu 4% wo wynosi około 60% - po odjęciu spłaty kredytu z czynszu pozostanie 2% wo na pokrycie kosztów administrowania i eksploatacji budynku). Druga umowa dotyczyłaby opłat ratalnych wnoszonych na poczet wykupu wynajmowanego mieszkania (sprzedaży wieloletniej). Możliwa jest także sprzedaż mieszkao w systemie ratalnym. Atrakcyjna wydaje się formuła 50/50 (lub inna), w której to nabywca wpłaca częśd środków a na pozostałe TBS zaciąga kredyt, który spłacany jest z wpłat rat za nabycie mieszkania. Znowelizowana w ostatnim okresie tzw. ustawa deweloperska wprowadza obowiązek przez dewelopera zawarcia z bankiem umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, na którym przyszły właściciel gromadzi środki na nabycie mieszkania, a bank obsługujący rachunek realizuje zobowiązania związane z nabyciem. Rachunek funkcjonuje przez okres realizacji inwestycji, a w przypadku sprzedaży ratalnej mieszkania musiałby byd otwarty przez 30 lat. Z informacji uzyskanej z Banku PKO BP nie byłoby problemu obsługi rachunku otwartego przez tak znaczący okres czasu. Sporządził: P. Urbaoski 22.05.2012 r. 12