Dr inż. Janusz Jasiński Wycena nieruchomości dla celów szczególnych i wycena nieruchomości specjalnych TEMAT 8.2. Wycena nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności, w tym dla ustalenia bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości
USTAWA z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz.U. 1997 Nr 140 poz. 940) Art. 1. Ustawa określa: 1) zasady emisji, zbywania, nabywania, wykupu i zabezpieczenia listów zastawnych oraz 2) zasady tworzenia, organizacji, działalności i szczególnego nadzoru nad bankami hipotecznymi. Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o: 1) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć ustaloną zgodnie z przepisami ustawy wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny; 2) zabezpieczeniu hipoteką - należy przez to rozumieć hipotekę na rzecz banku hipotecznego ustanowioną na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości położonej na obszarze kraju.
Listy zastawne Art. 3. 1. Hipoteczny list zastawny jest papierem wartościowym imiennym lub na okaziciela, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami, w którym to liście bank hipoteczny zobowiązuje się wobec uprawnionego do spełnienia określonych świadczeń pieniężnych. 2. Publiczny list zastawny jest papierem wartościowym imiennym lub na okaziciela, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego z tytułu: 1) kredytów w części zabezpieczonej wraz z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem Narodowego Banku Polskiego, Europejskiego Banku Centralnego, rządów lub banków centralnych państw członkowskich Unii Europejskiej, Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, z wyłączeniem państw, które restrukturyzują lub restrukturyzowały swoje zadłużenie zagraniczne w ciągu ostatnich 5 lat, oraz gwarancją lub poręczeniem Skarbu Państwa zgodnie z przepisami odrębnych ustaw, albo 2) kredytów udzielonych podmiotom wymienionym w pkt 1, albo 3) kredytów w części zabezpieczonej wraz z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem jednostek samorządu terytorialnego oraz kredytów udzielonych jednostkom samorządu terytorialnego. 3. Do publicznych listów zastawnych stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące hipotecznych listów zastawnych, z wyłączeniem przepisów ustawy w zakresie zabezpieczenia hipoteką. 4. Bank hipoteczny, udzielając kredytu jednostce samorządu terytorialnego, jak również nabywając papiery wartościowe emitowane przez jednostkę samorządu terytorialnego, jest obowiązany uzyskać, na dzień przyznania kredytu lub nabycia papierów wartościowych, opinię regionalnej izby obrachunkowej o możliwości spłaty kredytu lub wykupu papierów wartościowych, o której mowa w art. 91 ust. 2 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 157, poz.1240).
Art. 5. Hipoteczny list zastawny może być nominowany w złotych albo w walucie obcej w rozumieniu przepisów Prawa dewizowego. Art. 6. Hipoteczny list zastawny zawiera w szczególności: 1) nazwę hipoteczny list zastawny ; 2) wskazanie podstawy prawnej emisji; 3) nazwę (firmę) banku hipotecznego będącego emitentem oraz jego siedzibę; 4) serię i numer hipotecznego listu zastawnego 5) oznaczenie wartości nominalnej oraz datę, od której nalicza się oprocentowanie i wykupu hipotecznego listu zastawnego, i wysokość oprocentowania, a także terminy wypłaty odsetek, termin miejsce płatności oraz warunki wykupu; 6) w przypadku gdy termin wykupu jest dłuższy niż 5 lat - informację, że po upływie 5 lat od dnia emisji bank hipoteczny może dokonać jego umorzenia przed terminem wykupu, oraz informację o warunkach wykupu; 7) informację, że uprawnionemu z hipotecznego listu zastawnego nie przysługuje prawo wcześniejszego niż w określonym terminie przedstawienia go do wykupu; 8) miejsce i datę wystawienia hipotecznego listu zastawnego; 9) podpisy osób uprawnionych do zaciągania zobowiązań w imieniu banku hipotecznego oraz podpis powiernika; podpisy te mogą być odtwarzane sposobem mechanicznym.
Bank hipoteczny Art. 9. 1. Bank hipoteczny jest tworzony wyłącznie w formie spółki akcyjnej. 2. Statut banku hipotecznego określa jego nazwę, która zawiera dodatkowo wyrazy bank hipoteczny. Art. 10. Do zasad tworzenia, organizacji i działania banków hipotecznych nieuregulowanych w niniejszej ustawie stosuje się odpowiednio przepisy Prawa bankowego oraz przepisy o Narodowym Banku Polskim.
Czynności banku hipotecznego Art. 11a. Bank hipoteczny może wykonywać wyłącznie czynności określone w niniejszej ustawie. Art. 12. Do podstawowych czynności banku hipotecznego należy: 1) udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką; 2) udzielanie kredytów niezabezpieczonych hipoteką, o których mowa w art. 3 ust. 2; 3) nabywanie wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz wierzytelności z tytułu kredytów niezabezpieczonych hipoteką, o których mowa w pkt 2; 4) emitowanie hipotecznych listów zastawnych, których podstawę stanowią wierzytelności banku hipotecznego z tytułu: a) udzielonych kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz b) nabytych wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką; 5) emitowanie publicznych listów zastawnych, których podstawę stanowią: a) wierzytelności banku hipotecznego z tytułu udzielonych kredytów niezabezpieczonych hipoteką, o których mowa w pkt 2, b) nabyte przez bank hipoteczny wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów niezabezpieczonych hipoteką, o których mowa w pkt 2.
Art. 13. 1. Ogólna kwota wierzytelności z tytułu czynności, o których mowa w art. 12 pkt 1 i 3, w części przekraczającej 60% bankowohipotecznej wartości nieruchomości nie może przekroczyć 30% ogólnej kwoty wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczonych hipoteką. 2. Wysokość pojedynczego kredytu zabezpieczonego hipoteką nie może przekroczyć bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości. Art. 14. Ze środków uzyskanych z emisji listów zastawnych bank hipoteczny może refinansować kredyty zabezpieczone hipoteką oraz nabyte wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką; refinansowanie nie może jednak przekroczyć kwoty odpowiadającej 60% bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości. Art. 15. 1. Poza czynnościami, o których mowa w art. 12, banki hipoteczne mogą wykonywać następujące czynności: 1) przyjmowanie lokat terminowych; 2) zaciąganie kredytów i pożyczek; 3) emitowanie obligacji; 4) przechowywanie papierów wartościowych; 5) nabywanie i obejmowanie akcji lub udziałów innych podmiotów, których forma prawna zapewnia ograniczenie odpowiedzialności banku hipotecznego do wysokości zainwestowanych środków, o ile służy to wykonywaniu czynności banku hipotecznego, przy czym ogólna wartość nabytych i objętych akcji i udziałów nie może przekroczyć 10% wysokości funduszy własnych banku hipotecznego; 6) prowadzenie rachunków bankowych służących obsłudze projektów inwestycyjnych realizowanych z wykorzystaniem kredytów udzielonych przez bank hipoteczny; 7) świadczenie usług konsultacyjno-doradczych związanych z rynkiem nieruchomości, w tym także w zakresie ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości; 8) zarządzanie wierzytelnościami banku hipotecznego oraz innych banków, z tytułu kredytów, o których mowa w art. 12, jak również udzielanie tych kredytów w imieniu innych banków na podstawie zawartych z nimi umów. 2. Wysokość zobowiązań wynikających z czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1-3, nie może przekroczyć łącznie: 1) w okresie pięciu lat od dnia rozpoczęcia działalności operacyjnej przez bank hipoteczny - dziesięciokrotnej wysokości funduszy własnych banku hipotecznego; 2) po upływie okresu, o którym mowa w pkt 1 - sześciokrotnej wysokości funduszy własnych banku hipotecznego. 3. Środki uzyskane z wykonywania czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1-3, mogą być przeznaczone wyłącznie na refinansowanie czynności, o których mowa w art. 12.
Art. 22. 1. Ustalanie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości. 2. Bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy. 3. Ekspertyzę bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 2, wykonują zgodnie z przepisami ustawy oraz regulaminem banku hipotecznego: 1) bank hipoteczny albo 2) inne podmioty, na zlecenie banku hipotecznego, po uzgodnieniu z kredytobiorcą, w szczególności podmioty, o których mowa w art. 174 ust. 2 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543, z 2001 r. Nr 129, poz. 1447 i Nr 154, poz. 1800, z 2002 r. Nr 25, poz. 253, Nr 74, poz. 676, Nr 113, poz. 984, Nr 126, poz. 1070, Nr 130, poz. 1112, Nr 153, poz. 1271, Nr 200, poz. 1682 i Nr 240, poz. 2058oraz z 2003 r. Nr 1, poz. 15 i Nr 80, poz. 717, 720 i 721). 4. Ekspertyza, o której mowa w ust. 2, sporządzana jest na piśmie i opatrzona podpisem osoby ją sporządzającej. Ekspertyza ta powinna umożliwiać należytą kontrolę, przez Komisję Nadzoru Finansowego i powiernika, podejmowanego przez bank hipoteczny ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny. 5. Szczegółowe zasady ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości określa regulamin wydawany przez bank hipoteczny. Regulamin, a także każda jego zmiana, wymagają zatwierdzenia przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Obecnie na terenie Polski działają cztery banki hipoteczne: BRE Bank Hipoteczny SA, PKO Bank Hipoteczny SA, BPH Bank Hipoteczny SA, Nykredit Bank Hipoteczny SA,
Rekomendacje dla banków Rekomendacja A - dotycząca zarządzania ryzykiem towarzyszącym zawieraniu przez banki transakcji na rynku instrumentów pochodnych Rekomendacja B - dotycząca ograniczania ryzyka inwestycji finansowych banków Rekomendacja C - dotycząca zarządzania ryzykiem koncentracji zaangażowań Rekomendacja D - dotycząca zarządzania obszarami technologii informacyjnej i bezpieczeństwa środowiska teleinformatycznego w bankach /zalecenia wejdą w życie z dniem 31 grudnia 2014 r./ Rekomendacja D - dotycząca zarządzania ryzykami towarzyszącymi systemom informatycznym i telekomunikacyjnym używanym przez banki(2002 r.) Rekomendacja F - dotycząca podstawowych kryteriów stosowanych przez Komisję Nadzoru Bankowego przy zatwierdzaniu regulaminów ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości wydawanych przez banki hipoteczne Rekomendacja G - dotycząca zarządzania ryzykiem stopy procentowej w bankach Rekomendacja H - dotycząca kontroli wewnętrznej w banku Rekomendacja I - dotycząca zarządzania ryzykiem walutowym w bankach oraz zasad dokonywania przez banki operacji obciążonych ryzykiem walutowym Rekomendacja J - dotycząca zasad gromadzenia i przetwarzania przez banki danych o nieruchomościach /zalecenia wejdą w życie z dniem 1 października 2013 r., z wyjątkiem rekomendacji 11 i 12, które będą obowiązywać od dnia 1 kwietnia 2014 r./
Rekomendacja J - dotycząca tworzenia przez banki baz danych odnoszących się do rynku nieruchomości (2000 r.) Rekomendacja K - dotycząca zasad prowadzenia przez banki hipoteczne rachunku zabezpieczenia listów zastawnych i jego projekcji Rekomendacja L - dotycząca roli biegłych rewidentów w procesie nadzoru nad bankami Rekomendacja M - dotycząca zarządzania ryzykiem operacyjnym w bankach /zalecenia wejdą w życie nie później niż do dnia 30 czerwca 2013 r., z wyjątkiem pkt 17.3, w zakresie którego rekomendacja powinna zostać wprowadzona nie później niż do dnia 31 grudnia 2013 r./ Rekomendacja M - dotycząca zarządzania ryzykiem operacyjnym w bankach (2004 r.) Rekomendacja P - dotycząca systemu monitorowania płynności finansowej banków Rekomendacja R - dotycząca zasad identyfikacji bilansowych ekspozycji kredytowych, które utraciły wartość, wyznaczania: odpisów aktualizujących z tytułu utraty wartości bilansowych ekspozycji kredytowych oraz rezerw na pozabilansowe ekspozycje kredytowe Rekomendacja S - dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie Rekomendacja T - dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych (2010 r.) Rekomendacja T - dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych /KNF oczekuje, że zalecenia zostaną wprowadzone nie później niż do dnia 31 lipca 2013 r./
POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEŃ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) KRAJOWY STANDARD WYCENY PODSTAWOWY NR 2 KSWP 2 WARTOŚCI INNE NIŻ WARTOŚĆ RYNKOWA
Celem niniejszego standardu jest przedstawienie definicji wartości innych niż wartość rynkowa, a także podstawowych pojęć dotyczących tych wartości oraz ich zastosowania przy określaniu wartości nieruchomości w sytuacji, gdy cel wyceny wymaga określenia wartości innej niż wartość rynkowa. Niniejszy standard definiuje i przedstawia interpretację następujących rodzajów wartości: bankowo-hipotecznej, godziwej, indywidualnej (lub inwestycyjnej), katastralnej, ubezpieczeniowej, dla wymuszonej sprzedaży. Do wartości nierynkowych zalicza się także wartość odtworzeniową, której definicja i interpretacja zostały przedstawione w KSWP 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa. Regulacje niniejszego standardu, uwzględniają odpowiednie regulacje zawarte w: - Międzynarodowych Standardach Wyceny (IVS) opracowanych przez Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny (IVSC), - Europejskich Standardach Wyceny (EVS), opracowanych przez Europejską Grupę Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (TEGoVA), i w przepisach Unii Europejskiej.
Definicja wartości bankowo-hipotecznej Wartość bankowo-hipoteczna - kwota pieniężna, która według oceny banku hipotecznego, odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez ten bank. Interpretacja definicji wartości bankowo-hipotecznej 1. Wartość bankowo-hipoteczną ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy wykonanej zgodnie z odrębnymi przepisami regulującymi działalność banku hipotecznego. 2. Pojęcie, zakres i proces ustalania wartości bankowo-hipotecznej zdefiniowane są w odpowiednich przepisach prawa, w tym w szczególności w przepisach o listach zastawnych i bankach hipotecznych. 3. Wartość bankowo-hipoteczna odzwierciedla wartość nieruchomości stabilną w długim okresie, w odróżnieniu od wartości rynkowej, której poziom określony jest na datę wyceny. 4. Propozycja wartości bankowo-hipotecznej najczęściej uwzględnia aktualny sposób użytkowania, chociaż dopuszcza się możliwość uwzględnienia alternatywnego sposobu użytkowania.
WNIOSKI Efektem sporządzenia wyceny dla tego celu jest opinia (ekspertyza) o wartości bankowo-hipotecznej. Wymagania stawiane takim opracowaniom przedstawione są w Rekomendacji F Narodowego Banku Polskiego. Jest to dokument, który zawiera podstawowe kryteria stosowane przez Komisje Nadzoru Bankowego (KNB) przy zatwierdzaniu regulaminów ustalania w.b.h wydawanych przez poszczególne banki hipoteczne. Banki opracowują własne regulaminy kierując się wytycznymi zawartymi w rekomendacji. Podstawowe ustalenia Rekomendacji F: definicja bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości; kto może wykonać takie ekspertyzy; jakie są zalecenia przy sporządzaniu takich opracowań; jakie są dopuszczalne formy opracowania. Aktualna treść Rekomendacji dostępna jest na stronach internetowych NBP.
Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości jest to ustalona zgodnie z przepisami ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny. Ustalenie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości służy jedynie bankowi hipotecznemu jako podstawa do wydania opinii, do jakiej kwoty może być udzielony kredyt hipoteczny, którego zabezpieczenie stanowi hipoteka ustanowiona na przedmiotowej nieruchomości. Przy ustalaniu bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości uwzględnia się możliwie wszystkie rodzaje ryzyka, które w wyniku posiadanych doświadczeń z przeszłości oraz analiz i prognoz1 skierowanych na przyszłość mogą mieć negatywny wpływ na bankowohipoteczną wartość nieruchomości. Analizy te i prognozy winny uwzględniać przede wszystkim specyficzne dla danej nieruchomości parametry (szczegółowo określone w dalszej części niniejszej rekomendacji), które mają wpływ na ocenę ryzyka kredytowego, a także czynniki o charakterze ogólnym np.: przepisy podatkowe, rozwój liczby ludności, stopa bezrobocia, zmiany wartości nabywczej pieniądza, rozwój regionalny, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.
Ekspertyza będąca podstawą do ustalenia bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości winna być dokonana z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu jej racjonalnej eksploatacji mają trwały charakter i które możliwe są do uzyskania przez każdego posiadacza nieruchomości. Ekspertyza bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest wykonywana zgodnie z regulaminem banku przez: a) wyznaczone przez zarząd banku osoby lub komórki organizacyjne banku, albo b) inne podmioty, na zlecenie banku hipotecznego, po uzgodnieniu z kredytobiorcą, w szczególności podmioty, o których mowa w art. 174 ust. 2 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Ekspertyza bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości winna być sporządzana przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach i doświadczeniu zawodowym, w tym zwłaszcza posiadające umiejętność szacowania ryzyka bankowego w zakresie zabezpieczania kredytów hipotecznych i stale doskonalące swe umiejętności w tym zakresie.
Hipoteka Zgodnie z Kodeksem cywilnym hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym (Tytuł III, Dział I, art. 244). Hipoteką może być obciążona: cała nieruchomość; jej ułamkowa część; prawo użytkowania wieczystego; spółdzielcze prawo własnościowe; wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Podstawowe uregulowania prawne dotyczące hipotek zawarte są w Ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późniejszymi zmianami).
Ważne (interesujące) z punktu widzenia rzeczoznawców właściwości prawa zdefiniowanego jako hipoteka: hipoteka jest to prawo pozwalające dochodzić wierzycielom swoich praw bez względu na aktualny stan prawa własności do nieruchomości obciążonej tym prawem (art.65 dział II, rozdział 1 ustawa o księgach wieczystych); do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (punkt 5. art. 65); hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej (art. 68); niedopuszczalne jest zobowiązanie właściciela nieruchomości ograniczające jego prawa w zakresie zbywania lub innego obciążania nieruchomości (art.72); w razie podziału nieruchomości następuje obciążenie wszystkich nieruchomości powstałych przez podział (art. 76); w wyniku sytuacji opisanej wyże powstaje tzw. hipoteka łączna: wierzyciel dysponujący hipoteką łączną może wybrać sposób zaspokojenia swoich roszczeń (art. 76 p. 2); działania właściciela lub osób trzecich powodujące zmniejszenie wartości nieruchomości może powodować protest wierzyciela (art.91); hipoteka kaucyjna jest zabezpieczeniem wierzytelności nieustalonej oznaczonej sumą najwyższą (art. 102); możliwa jest hipoteka na wierzytelności hipotecznej (rozdział 2, artykuły 108); kodeks cywilny definiuje hipotekę przymusową (rozdział 3); Podane wyżej właściwości hipoteki jako prawa związanego z nieruchomością są wybranymi przykładami.
Każdorazowa wycena nieruchomości obciążonej hipoteką wymaga szczegółowej analizy ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz rozporządzenia w sprawie wykonywania przepisów tej ustawy. Z formalnego punktu widzenia, na mocy paragrafu 38 rozporządzenia w sprawie wycen... hipoteki jako ograniczone prawa rzeczowe powinny być uwzględniane (wyceniane) przy wycenie nieruchomości. W praktyce nie jest to robione poza szczególnymi przypadkami. Wycena hipoteki wymaga analizy umowy stanowiącej podstawę jej wpisu, oraz znajomość historii spłaty zobowiązania. Hipoteki zawsze muszą być uwidaczniane w opisie stanu prawnego.
Ogólne informacje o procedurze udzielania kredytów Banki udzielają kredytów dokonując oceny zdolności kredytowej wnioskodawcy; w przypadku podmiotów gospodarczych dotyczy to oceny dotychczasowej historii finansowej podmiotu tzn. obrotów, dochodów, stanu konta; w odniesieniu do osób fizycznych sprowadza się praktycznie do oceny aktualnych dochodów i ich pewności (okres zatrudnienia, rodzaj umowy o pracę); w poszczególnych bankach opracowane są procedury, pozwalające osobom decydującym o przydzieleniu kredytu (lub opiniowaniu takiego wniosku w przypadku kredytów o większej wysokości), szeregowanie podmiotów na podstawie przyjętej metodologii oceny opartej na analizie wskaźnikowej określające w formie cyfrowej cechy podmiotu ubiegającego się o kredyt; ilość, rodzaj i jakość zabezpieczeń stanowią przedmiot osobnej oceny, ma ona jednak wpływ na ogólną ocenę zdolności kredytowej; rzeczoznawcy dokonując wyceny nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu dostarczają jedynie wiadomości o wartości zabezpieczeń; w przypadku ogólnie zdefiniowanej wyceny nie oceniamy zdolności kredytowej, jakości zabezpieczenia, przydatności zabezpieczenia z punktu widzenia interesów banku; analiza odbiegająca od zakresu wymienionego wyżej wymaga jednoznacznego zdefiniowania zakresu opracowania i zasadność jego wykonania powinna być każdorazowo bardzo starannie rozważona (na ogół wymaga dodatkowych informacji nie zawsze chętnie udzielanych przez zleceniodawców).
Standard zawodowy Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności jako nowe narzędzie pracy rzeczoznawcy majątkowego W dniu 4 stycznia 2010 roku Minister Infrastruktury Cezary Grabarczyk podpisał Komunikat w sprawie uzgodnienia standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności. Komunikat o uzgodnieniu standardu zawodowego został opublikowany w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury z dnia 8 stycznia 2010 r. Nr 1, poz. 1 i od tego dnia istnieje obowiązek jego stosowania przez wszystkich rzeczoznawców majątkowych.
1. Wprowadzenie 1.1. Standard stosuje się ilekroć nieruchomość została lub będzie obciążona ograniczonym prawem rzeczowym stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności, w szczególności przy udzielaniu kredytu, pożyczki lub innego produktu przez banki, instytucje finansowe lub instytucje kredytowe. 1.2. Zasady niniejszego standardu mogą być stosowane odpowiednio również wówczas, gdy wycena nieruchomości wykonywana jest do celu zabezpieczenia jakiegokolwiek zobowiązania istniejącego lub mającego zaistnieć w przyszłości pomiędzy dowolnymi podmiotami. 1.3. Niniejszego standardu nie stosuje się przy sporządzaniu ekspertyzy bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości. 1.4. Zasady przedstawione w niniejszym standardzie stosuje się odpowiednio do szacowania maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.
2. Definicje i założenia 2.1. Ilekroć w niniejszym standardzie używa się w szczególności takich pojęć, jak: fizycznie możliwe, operat szacunkowy, rzeczoznawca majątkowy, określanie wartości nieruchomości, wartość rynkowa, wartość odtworzeniowa, należy przez to rozumieć pojęcia zdefiniowane w przepisach prawa oraz standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. 2.2. Podstawę wyceny do celów określonych w niniejszym standardzie stanowi wartość rynkowa. Na zamówienie wierzyciela lub zamawiającego, oprócz wartości rynkowej przedmiotu wyceny, rzeczoznawca majątkowy może określić inne rodzaje wartości. 2.3. Rzeczoznawca majątkowy jednoznacznie wskazuje rodzaj określanej wartości tak, aby wartość inna niż wartość rynkowa nie była błędnie rozumiana jako wartość rynkowa.
3. Stosunek do standardów rachunkowości Ze względu na odmienne cele wyceny, operaty szacunkowe i inne opracowania sporządzane na potrzeby sprawozdań finansowych nie mogą być wykorzystywane dla zabezpieczenia wierzytelności.
4. Zastosowanie standardu 4.1. Przeprowadzając wycenę do celu zabezpieczenia wierzytelności, rzeczoznawca majątkowy powinien odnieść się do wymagań udostępnionych przez wierzycieli i każdym przypadku, kiedy nie będą one uwzględnione, rzeczoznawca powinien zaznaczyć ten fakt w operacie szacunkowym. Nieuwzględnienie wymagań może być spowodowane m.in. brakiem możliwości uzyskania przez rzeczoznawcę majątkowego informacji dotyczących wymagań wierzyciela lub niezgodnością tych wymagań z przepisami prawa lub standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. 4.2. Uwzględniając wymogi stawiane rzeczoznawcy majątkowemu przy sporządzaniu operatu szacunkowego, należy w nim ujawnić poznane w trakcie szacowania nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności.
4.3. Rzeczoznawca majątkowy ma również obowiązek, na podstawie dostępnych źródeł informacji i znajomości rynku, wskazać obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, w tym z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości. Powyższe dodatkowe informacje przedstawia się w formie załącznika do operatu szacunkowego.
4.4. Określanie wartości należy odróżnić od szacowania ryzyka kredytowego. Szczegółowa interpretacja i analiza ryzyka, związanego z przedmiotem zabezpieczenia, o którym mowa w pkt 4.3., może być dla rzeczoznawcy majątkowego dodatkową czynnością lub przedmiotem odrębnego opracowania, niestanowiącego operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy może, na zamówienie wierzyciela lub zamawiającego, w miarę posiadanych kompetencji, w ramach dodatkowej usługi, wykonać analizę wrażliwości, która pozwoli na pełniejszą ocenę ryzyka przyjęcia konkretnej nieruchomości, jako zabezpieczenia wierzytelności. Analiza wrażliwości przedstawia wrażliwość wartości nieruchomości wycenianej na zmiany parametrów wejściowych, wpływających na tę wartość. Ostateczna ocena ryzyka, związanego z zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości, należy w każdym przypadku do wierzyciela.
5. Wymagania szczegółowe 5.1. Nieruchomości wyceniane na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności, mogą wymagać różnego potraktowania z punktu widzenia procesu i procedur wyceny. Wycenę można przeprowadzić z uwzględnieniem wewnętrznych uregulowań stosowanych przez wierzycieli, o których mowa w punkcie 4.1 o ile uregulowania te nie są sprzeczne z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. 5.2. Przy szacowaniu nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności mogą wystąpić w szczególności przypadki wskazane w punktach od 5.3. do 5.6.
5.3. Nieruchomości inwestycyjne, zdefiniowane jako nieruchomości, które właściciel traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub które utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości (definicja ta nie obejmuje nieruchomości zajmowanych przez właściciela), szacuje się jako odrębny przedmiot wyceny. W przypadku portfela takich nieruchomości przedmiotem wyceny może być dodatkowo nieruchomość traktowana tak, jakby miała być sprzedana jako część portfela inwestycyjnego. W takim przypadku należy wyjaśnić różnicę pomiędzy uzyskaną wartością nieruchomości, wycenionej jako odrębny przedmiot wyceny, a wartością nieruchomości potraktowanej jako część portfela inwestycyjnego. 5.4. Nieruchomości zajmowane przez właściciela wycenia się przy założeniu, że nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż lub oferowana do wynajęcia, jako wolna (niezajęta przez właściciela). Wszelkie korzyści niezwiązane z nieruchomością, a wynikające z faktu zajmowania nieruchomości przez właściciela, powinny być oddzielone od wartości nieruchomości.
5.5. Nieruchomości w trakcie budowy lub rozwoju, rozumianego w szczególności jako odbudowa, rozbudowa, nadbudowa i przebudowa obiektu budowlanego, podlegają wycenie z uwzględnieniem istniejących i potencjalnych zezwoleń dotyczących możliwości zagospodarowania. Założenia dotyczące możliwości określonego zagospodarowania muszą być fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i przytoczone w całości w operacie szacunkowym, a ich przyjęcie odbywa się po uzgodnieniu z wierzycielem. 5.5.1. Należy ustalić, czy finansowany przez wierzyciela będzie zakup gruntu niezabudowanego czy późniejszy rozwój nieruchomości. Sprawdzenia, zidentyfikowania i opisania wymaga etap, na jakim znajduje się rozpoczęta lub planowana inwestycja na nieruchomości, w szczególności, czy są posiadane odpowiednie pozwolenia i uzgodnienia przewidziane prawem (np. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy, decyzje dotyczące pozwolenia na budowę). Wszelkie uwagi i ujawnione zastrzeżenia przedstawia się w operacie szacunkowym lub w załączniku, o którym mowa w punkcie 4.3.
5.5.2. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości według stanu i poziomu cen na dzień wyceny. Przy założeniu rozwoju nieruchomości, wartość nieruchomości określa się według stanu techniczno-użytkowego i stanu zagospodarowania po zakończeniu jej zakładanego rozwoju oraz stanu prawnego, stanu otoczenia nieruchomości i poziomu cen na dzień wyceny. Różnica pomiędzy wyżej wymienionymi wartościami nie może być utożsamiana z kosztami niezbędnymi do poniesienia w celu zakończenia procesu rozwoju. 5.5.3. Na żądanie wierzyciela lub gdy wymaga tego przyjęty sposób wyceny należy oszacować koszty niezbędne do poniesienia, aby zakończyć proces rozwoju, któremu ma podlegać nieruchomość. Kalkulacja kosztów powinna być oparta na dokumentacji wykonawczej, technicznej lub przetargowej inwestora, jeśli taka dokumentacja istnieje. W każdym przypadku kalkulacja powinna być adekwatna do realiów rynku przyjętego dla potrzeb wyceny.