Czynsz W stosunkach najmu regulowanych przez OchrLokU wynajmujący może pobierać dwa rodzaje opłat, a mianowicie czynsz i opłaty niezależne od właściciela opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Innych opłat, jak również w szerszym zakresie opłat nazwanych niezależnymi od właściciela wynajmujący nie może pobierać. czynsz powinien zapewniać pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, zwrot kapitału, godziwy zysk a jeżeli tak nie jest, za uzasadnioną uważa się podwyżkę czynszu (por. art. 8a ust. 4a i 4b ) Art. 688^1 k.c. za zapłate czynszu odpowiadają solidarnie najemca i zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie (za okres ich stałego zamieszkiwania) Czynsz Ograniczenie w zakresie ustalania wysokości czynszu występują, gdy przedmiotem najmu są lokale należące do publicznego zasobu mieszkaniowego. Przy ustalaniu stawek czynszu za 1 m 2 powierzchni użytkowej w lokalach należących do gminy organ wykonawczy jest związany zasadami polityki czynszowej określonymi w uchwale rady gminy. W piśmiennictwie czynsz ten określa się jako limitowany. W konsekwencji swoistego limitowania czynszu w zasobach gminnych, nie jest ustalany swobodnie czynsz najmu za lokale socjalne, którego stawka nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym. Poza sytuacjami, w których czynsz podlega limitowaniu, jego ustalenie przy zawarciu umowy najmu następuje na uzgodnionym przez strony poziomie, - nie oznacza to dowolności, a zwłaszcza określenia według uznania wynajmującego - najemca może kwestionować zawyżony czynsz na drodze sądowej, powołując się na ogólne instytucje prawa cywilnego, które stanowią podstawę kontroli treści czynności prawnych i ich realizacji. 1
Podwyżka czynszu Bez względu na to, w jaki sposób została ustalona wysokość czynszu, jego podwyżka może nastąpić z zachowaniem ograniczeń przewidzianych w OchrLokU dla wszystkich stosunków najmu lokali podlegających regulacji tej ustawy. W dodanym przez OchrLokU art. 685 1 k.c. została przewidziana możliwość podwyższenia czynszu przez wynajmującego, w drodze wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu, najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. W OchrLokU znalazły również miejsce regulacje dotyczące częstotliwości podwyżek oraz limitujące ich wysokość. Wynajmujący może wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3 miesięcznego terminu wypowiedzenia, chyba że w umowie został zastrzeżony termin dłuższy. Dla oświadczenia o wypowiedzeniu jest wymagana forma pisemna pod rygorem nieważności. Podwyżka czynszu Ograniczenie częstotliwości podwyżek czynszu: art. 9 ust. 1 b OchrLokU nie można ich dokonać częściej niż co 6 miesięcy, a termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać (można bardziej korzystnie wumowie). Podwyżka prowadząca do przekroczenia przez czynsz w skali roku 3 % wartość odtworzeniowej lokalu albo odnosząca się do czynszu przewyższającego ten poziom może nastąpić w uzasadnionych przypadkach określonych bliżej w art. 8a ust 4a oraz 4 e OchrLokU. Wynajmujący ma wówczas obowiązek przedstawić najemcy na piśmie przyczynę i kalkulację podwyżki, na jego pisemne żądanie, w terminie 14 dni od otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki. W reakcji na podwyżkę czynszu najemca może odmówić przyjęcia podwyżki na piśmie, w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu, ze skutkiem rozwiązania stosunku najmu z upływem okresu wypowiedzenia. Do tego czasu uiszcza czynsz w dotychczasowej wysokości. Podwyżkę dopuszczalną jedynie w uzasadnionych przypadkach najemca może zakwestionować w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu, wnosząc pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości 2
Podwyżka czynszu Czynsz najem Inne opłaty za używanie lokalu opłaty analogiczne do czynszu, lecz uiszczane za korzystanie z lokalu na podstawie innego niż najem stosunku prawnego Wyrok TK z 17 V 2006 (K 33/05) zlikwidowanie czynszu regulowanego i zastąpienie go dyrektywami w zakresie ustalania i podwyższania czynszu (innych opłat). Opłaty niezależne od właściciela przypomnienie: zasady podwyżki tych opłat reguluje dość liberalnie art. 9 ust. 2 u.o.p.l. Lokator najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności współlokator odnosi się do lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem Lokatorem w rozumieniu OchrLokU jest każda osoba, której przysługuje jakikolwiek tytuł prawny do używania lokalu, poza prawem własności. Dla najmu lokali ma to takie znaczenie, że przepisy OchrLokU dotyczą nie tylko najemcy, ale także podnajemcy oraz osoby, której najemca oddał lokal do bezpłatnego używania lub ustanowił na jej rzecz inne prawo (np. użytkowanie, służebność mieszkania, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dożywocie, itp.) Małżonkowie współlokatorzy: art. 680^1 (zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, najem majątek wspólny 3
Lokator Małżonkowie małżonek lokator: w oparciu o art. 28^1 kro Lokator to także osoba, która wywodzi swój tytuł prawny do korzystania z lokalu z tytułu innego lokatora (np. dzieci lokatora) - poza zakresem pojęcia lokator znajdują się: Właściciele i użytkownicy wieczyści Osoby używające lokalu bez tytułu prawnego - W szczególności tzw. prekarzyści (osoby korzystające grzecznościowo trudno w praktyce odróżnić precearium od użyczenia) Lokator Najemcy lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy tylko osoby fizyczne Najemcy lokali socjalnych tylko podmioty, którym sąd w wyroku eksmisyjnym przyznał takie uprawnienie lub: - osoby, które nie mają innego tytułu do lokalu i legitymują się odpowiednio niskim dochodem Szeroki zakres pojęcia lokator zmniejszenie możliwości obchodzenia ustawy powstanie stosunku najmu z mocy prawa, przewidziane w art. 30 ust.1 OchrLokU oznacza uregulowanie sytuacji osób, które zajmowały lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy (10.07.2001r.), nie krócej jednak niż 10 lat; pozycję najemcy uzyskały te osoby po upływie 12 miesięcy od tej daty, jeżeli w tym terminie właściciel nie wytoczył powództwa o eksmisję lub nie wniesiono o ustalenie nieistnienia stosunku najmu. 4
Lokator Szczególny tryb nawiązania stosunku najmu lokali mieszkalnych art. 33 ust. 4 OchrLokU - realizacja przysługującego określonym osobom roszczenia o zawarcie umowy najmu. Konstrukcja wprowadzona w celu uporządkowania sytuacji w zakresie tzw. mieszkań zakładowych. Przepisy OchrLokU zapewniają byłym najemcom takich lokali, a także osobom pozostającym w lokalu po śmierci najemcy prawo do lokalu zamiennego, który powinien dostarczyć wynajmujący. Jeżeli minie bezskutecznie 12 miesięcy od dnia utraty tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, osobie uprawnionej do lokalu zamiennego przysługuje roszczenie o zawarcie umowy najmu dotychczas zajmowanego lokalu na czas nieoznaczony. Osoba ta może więc wystąpić o stwierdzenie obowiązku złożenia oświadczenia potrzebnego do zawarcia umowy, a prawomocne orzeczenie uwzględniające powództwo zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c.) Art. 11 i nast. dotyczą nie tylko najmu, ale także innych tytułów prawnych do odpłatnego korzystania z lokalu Wypowiedzenie przez właściciela umowy o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego tylko art. 11 uopl, art. 19 d uopl(najem okazjonalny) i art. 21 ust 4 i 5 + art. 25 uopl (lokal socjalny) Lokator może wypowiedzieć w każdym czasie i z każdej przyczyny (przy czym nie musi jej podawać), w odniesieniu do najmu okresy wypowiedzenia będą uregulowane w oparciu o k.c., zwłaszcza art. 688 k.c., 673 k.c. Zawsze można rozwiązać za porozumieniem stron Z art. 11 ust. 2 pkt 3 wynika zakaz wynajmowania, podnajmowania i oddawania do bezpłatnego używania osobie trzeciej lokalu lub jego części bez pisemnej zgody właściciela sankcja: możliwość wypowiedzenia ale art. 688^2 k.c. (upr. Do alimentów) 5
stosunki prawne, które nie ustają przez wypowiedzenie i tak nie mogą ustać w sposób i z przyczyn mniej korzystnych Artykuł 11 u.o.p.l. dopuszcza wypowiedzenie stosunku najmu zawartego na czas oznaczony z przyczyn wskazanych w ust. 2. Przepis ten jako lex specialis wyłącza zastosowanie art. 673 3 k.c. w sytuacjach opisanych w art. 11 ust. 2 u.o.p.l. Nie można mówić w tym wypadku, iż na podstawie art. 3 u.o.p.l. powinno stosować się korzystniejsze dla najemcy uregulowania wynikające z 3 art. 673 k.c., bowiem prawo wypowiedzenia stosunku najmu z art. 11 ust. 1 i 2 u.o.p.l. jest szczególnym prawem kształtującym właściciela w rozumieniu u.o.p.l., podczas gdy zasada wyrażona w art. 3 u.o.p.l. odnosi się do praw lokatora Art. 11 ust. 10 Ważną przyczynę (ocenia sąd) może stanowić zarówno potrzeba wynajmującego do dysponowania lokalem (w szczególności zamieszkania w nim) bądź zbędność tego lokalu dla najemcy, np. ze względu na dużą powierzchnię, która przekracza ich możliwości płatnicze. Art. 32. W razie wypowiedzenia najmu, na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4, najemcy opłacającemu w dniu poprzedzającym dzień wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia temu najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa, do dnia 31 grudnia 2015 r., na właściwej gminie. 6
Art. 13. 1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. 2. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Możliwe orzeczenie sądu o braku uprawnienia do lokalu socjalnego (nawet jeżeli chodzi o osbę z art. 14 ust 4 u.o.p.l) Najem okazjonalny: 19 d + 19 e Art. 25. Gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu. Art. 25c. Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się z osobą, wobec której wszczęto egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego w którym orzeczono obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego, z zastrzeżeniem art. 25d. Art. 25d. Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli: 1) z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego; 2) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie z art. 19b ust. 1; 3) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia. 7
Art.. 21 4. Ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, o których mowa w ust. 2 pkt 8 lit. b, mogą, z zastrzeżeniem ust. 5, stanowić podstawę do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. 5. Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, przepis ust. 4 stosuje się pod warunkiem, że najemcy temu zaoferowano wcześniej nabycie tego lokalu, a najemca nie skorzystał z przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu. Hutten-Czapska v. Polska 35014/97 Naruszenie prawa własności w niniejszej sprawie nie jest wyłącznie związane z kwestią wysokości należnego czynszu, lecz raczej dotyczy łącznego skutku wadliwych przepisów w sprawie ustalania wysokości czynszu oraz różnych ograniczeń praw właścicieli nieruchomości w odniesieniu do możliwości wypowiedzenia najmu, ustawowych obciążeń finansowych na nich nałożonych oraz braku jakichkolwiek dróg i sposobów prawnych umożliwiających im albo zrównoważenie, albo zmniejszenie strat ponoszonych w związku z utrzymywaniem nieruchomości, albo uzyskanie od Państwa dofinansowania koniecznych napraw w uzasadnionych przypadkach. Ponadto, twierdzenie rządu podniesione na rozprawie, iż taki mechanizm istniał, nie zostało poparte żadnymi konkretnymi przykładami z krajowego prawa lub praktyki. W tej mierze należy jeszcze raz odwołać się do linii orzeczniczej Trybunału potwierdzającej, iż w wielu przypadkach związanych z ograniczeniami praw właścicieli - które były i są częste w państwach dotykanych przez problem w postaci braku mieszkań - stosowane ograniczenia były uznawane za uzasadnione i proporcjonalne do celów realizowanych przez Państwo w interesie powszechnym. W żadnej z tych spraw, jednakże, organy władzy nie ograniczały praw skarżących w tak poważnym zakresie, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie. Przede wszystkim, skarżąca nigdy nie zawarła jakiejkolwiek dobrowolnie wynegocjowanej umowy najmu ze swymi lokatorami; jej dom został wynajęty lokatorom przez Państwo. [...] W niniejszej sprawie ustawodawstwo polskie uzależniało zakończenie umowy najmy od szeregu warunków, tym samym poważnie ograniczając prawa właścicieli w tej mierze. [...] System polski nie przewidywał i nie przewiduje jakiejkolwiek procedury składania się na utrzymanie nieruchomości lub subsydiowania jej przez Państwo, tym samym powodując nieuchronne pogorszenie się stanu takiej nieruchomości ze względu na brak odpowiednich inwestycji oraz brak jej modernizacji. 8
Hutten-Czapska v. Polska 35014/97 1. Na art. 1 Protokołu nr 1 składają się trzy różne zasady: zasada pierwsza, wskazana w zdaniu pierwszym akapitu pierwszego, ma charakter ogólny i stanowi zasadę poszanowania własności; zasada druga, zawarta w drugim zdaniu akapitu pierwszego, dotyczy pozbawienia mienia i poddaje je pewnym warunkom; zasada trzecia, wskazana w akapicie trzecim, uznaje, iż Układające się Państwa są uprawnione, między innymi, do regulowania sposobu korzystania z własności zgodnie z interesem powszechnym. Te trzy zasady nie są, jednakże, odmienne w tym sensie, iż są niepowiązane. Zasady druga i trzecia dotyczą konkretnych przypadków ingerencji w prawo do poszanowania własności, a co za tym idzie powinny być interpretowane w świetle zasady ogólnej wskazanej w zdaniu pierwszym akapitu pierwszego. Skarżąca uznała, iż zaskarżone ograniczenia wyszły poza to, co można uznać za jedynie "uregulowanie sposobu korzystania z własności", a także iż ich ciągłe stosowanie przez wiele lat przyniosło skutek w postaci praktycznego wygaszenia podstawowych elementów jej prawa własności. Skarżąca w rzeczywistości była jedynie właścicielem "na papierze". Nie miała możliwości zdecydowania, kto będzie mieszkał w jej domu i przez jaki czas. Wynajęcie lokali mieszkalnych zostało na niej wymuszone w drodze sprzecznych z prawem decyzji administracyjnych, lecz mimo to skarżąca nie mogła rozwiązać umów najmu i odzyskać posiadania swego domu, ponieważ ustawowe warunki związane z wypowiadaniem umów najmu, włącznie z obowiązkiem zapewnienia lokatorowi mieszkania zastępczego, sprawiały, iż wypowiedzenie najmu stawało się w praktyce niemożliwe. Skarżąca nie miała żadnego wpływu na wymiar czynszu płaconego przez jej lokatorów. W rzeczy samej, w świetle zaskarżonych ustaw wymiar czynszu był ustalany bez żadnego rozsądnego związku z kosztami utrzymania nieruchomości w dobrym stanie, co przyniosło skutek w postaci poważnego zmniejszenia wartości i standardu domu należącego do skarżącej. Zgodnie z oświadczeniem skarżącej, całokształt wpływu wskazanych czynników spowodował powstanie sytuacji podobnej do wywłaszczenia. 9