KRAKÓW - RYNEK MIESZKANIOWY WTÓRNY Rekrdy cenwe i c dalej? Małgrzata Petry-Węcławwicz Wjciech Kbierski Analitycy rynku nieruchmści Rzeczznawcy majątkwi II Knferencja MRN.pl Kraków, 31 maja 2007 0 S t r n a
Knslidacja cen na rynku wtórnym mieszkań. Spadki cen mieszkań z wielkiej płyty. Stabilne wzrsty cen mieszkań w bardz dbrych lkalizacjach w ścisłym centrum. NIERUCHOMOŚCI MOGĄ RÓWNIEś TANIEĆ...2 SKĄD WZIĄŁ SIĘ SZALONY WZROST CEN MIESZKAŃ W KRAKOWIE?...3 JAK BYŁO? ŚREDNIE I REKORDOWE CENY W LATACH 2003 06 NA WTÓRNYM RYNKU MIESZKAŃ W KRAKOWIE...3 JAK BĘDZIE WZROST, STAGNACJA, CZY KOREKTA?...4 CO PRZEMAWIA ZA DALSZYM WZROSTEM CEN MIESZKAŃ W KRAKOWIE?...4 CO PRZEMAWIA ZA STABILIZACJĄ CEN MIESZKAŃ W KRAKOWIE?...6 CO PRZEMAWIA ZA KOREKTĄ CEN MIESZKAŃ W KRAKOWIE?...6 PO CZYM NAJCZĘŚCIEJ POZNAĆ, śe ZBLIśA SIĘ KOREKTA CEN NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI?...7 PODSUMOWANIE...7 1 S t r n a
Nieruchmści mgą równieŝ tanieć Mda na spekulacje na rynku nieruchmści stała się faktem. Hasł, jakby inwestycje w nieruchmści zapewniały zysk bez ryzyka zstał w statnim czasie bezkrytycznie przyjęte przez większść inwestrów, a nieruchmści ptrafią równieŝ tanieć i t dynamicznie. Inwestwanie w nieruchmści mŝna pdzielnic na dwie grupy, gdy inwestr zakupuje nieruchmści, lub inwestr zakupuje jednstki funduszy, które ferują wspólne lkwanie kapitału na rynku nieruchmści. Czy są t jednak inwestycje bez ryzyka? Inwestrzy nie dyspnujący duŝą gtówką, aby samemu czerpać krzyści z kniunktury chętnie zakupują jednstki funduszy. Tymczasem takie fundusze inwestycyjne nie mają nic wspólneg z knkretnymi prjektami inwestycyjnymi. Są p prstu dmianą funduszy akcyjnych i t na ddatek znacznie wyŝszym ryzyku inwestycyjnym. Przyszłe zyski zaleŝą bwiem nie tylk d kniunktury na giełdzie, ale i d wyników finanswych jednej branŝy. Tak więc wbrew pzrm zarządzający nie kupują nieruchmści, tylk akcje spółek giełdwych działających na rynku budwlanym, dewelperskim czy prducentów materiałów. Utwrzenie funduszu stricte nieruchmściweg i dstępneg dla wszystkich chętnych nie jest mŝliwe z uwagi na przepisy, które nakazują funduszm twartym lkwanie d 90 prc. śrdków w papiery wartściwe ale tym nie wszyscy wiedzą. Świadmść pnszneg ryzyka pdczas zakupu mieszkania p wywindwanej cenie jest bardz niska. Prawie w kaŝdym przypadku decyzja zakupie wspmagana jest kredytem hiptecznym zaciąganym na kilkadziesiąt lat. Jest t rzległy zasięg czasu, zawierający w sbie kilka cyklicznych recesji, skutkujących takŝe pgrszeniem sytuacji materialnej kredytbirców. A stąd, w razie nieterminweg spłacania rat, juŝ tylk krk d windykacji. Rzsądny inwestr pwinien uwzględniać mŝliwść krekty cen na rynku nieruchmści. Craz bardziej absurdalne prgnzy dalszej aprecjacji mcn przewartściwanych mieszkań pwinny przywłać zdrwy rzsądek przypminający mŝliwści wystąpienia bezprecedenswych prblemów w nadchdzących latach. Częst spnsrwane "prgnzy" dalszych wzrstów cen nieruchmści nie dają nic inneg jak dalszą galpadę cen w wyniku celw wywłanych stadnych zachwań, b "jutr będzie drŝej". Jest t efekt bliczny na krzyści na przestrzeni kilkunastu miesięcy. Spekulacyjnej liwy d gnia dlał rzstrzygnięcie na naszą krzyść rganizacji Eur 2012 antycypując dalsze dynamiczne wzrsty cen mieszkań. Wzrsty cen mieszkań na dtychczaswym pzimie są nieracjnalne. W 2006 r. w Plsce dntwan najwyŝszy średni wzrst cen nieruchmści nie tylk w krajach akcesyjnych, ale w całej Unii Eurpejskiej; średni wzrst cen nieruchmści wyniósł w Plsce 33 prc. (28-29 prc. w 2005 r.) - tak wynika z raprtu Ryal Institutin f Chartered Surveyrs (RICS). Zdaniem autrów raprtu, pd względem dynamiki wzrstu cen na rynku nieruchmści Plska wyprzedziła Estnię i Bułgarię, które były liderami wzrstów w 2005 r. NajniŜsze temp wzrstu cen mieszkań wystąpił w ubiegłym rku w Czechach i Chrwacji. 2 S t r n a
Skąd wziął się szalny wzrst cen mieszkań w Krakwie? Pierwtną przyczyną bmu był t, Ŝe wielkrtnie więcej sób szuka mieszkań, niŝ chce je sprzedać. Dlateg ceny musiały iść w górę, chć nie aŝ tak wysk. Za ten stan z pewnścią dpwiadają media, dewelperzy i banki. Ostrzegają ne nadal przed nieuchrnnym wzrstem cen, c działa jak samspełniająca się przepwiednia. W spłeczeństwie pwstaje psychza: jeśli nie kupisz dziś, jutr nie będzie cię stać na mieszkanie. Ludzie kupwali - niewaŝne c i niewaŝne za ile.. Z klei wyskie ceny na rynku pierwtnym natychmiast ddziaływały na rynek wtórny pwdując nieracjnalna galpadę cen. Jak był? Średnie i rekrdwe ceny w latach 2003 06 na wtórnym rynku mieszkań w Krakwie Średnie ceny za 1m 2 pw. uŝytkwej w latach 2003 06 na wtórnym rynku mieszkań w Krakwie. Cena średnia za 1m2 pw. uŝytkwej 12 000 zł 10 000 zł 8 000 zł 6 000 zł 4 000 zł 2 000 zł - zł 2003 2004 2005 2006 Śródmieście 4 220 zł 3 840 zł 5 740 zł 8 590 zł Krwdrza 3 570 zł 3 830 zł 5 160 zł 7 070 zł Nwa Huta 1 970 zł 2 453 zł 2 689 zł 3 719 zł Pdgórze 2 516 zł 2 696 zł 3 094 zł 4 270 zł 3 S t r n a Tytuł si Śródmieście Krwdrza Nwa Huta Pdgórze Liniwy (Śródmieście) Liniwy (Krwdrza) Liniwy (Nwa Huta) Liniwy (Pdgórze)
Rekrdwe ceny za 1m 2 pw. uŝytkwej w pszczególnych dzielnicach Krakwa w latach 2003 06 40 000 zł Cena max za 1m2 pw. uŝytkwej 35 000 zł 30 000 zł Tytuł si 25 000 zł 20 000 zł 15 000 zł Śródmiescie Krwdrza Nwa Huta Pdgórze Liniwy (Śródmiescie) Liniwy (Krwdrza) Liniwy (Nwa Huta) Liniwy (Pdgórze) 10 000 zł 5 000 zł - zł 2003 2004 2005 2006 Śródmiescie 21 080 zł 13 970 zł 28 690 zł 21 850 zł Krwdrza 21 080 zł 13 970 zł 28 690 zł 28 650 zł Nwa Huta 3 628 zł 7 575 zł 5 534 zł 7 890 zł Pdgórze 4 898 zł 11 561 zł 8 553 zł 9 445 zł Jak będzie: wzrst, stagnacja, czy krekta? Czy zapwiedź definitywneg kńca trwająceg szaleństwa cenweg na rzecz stabilnych wzrstów jest racjnalna? Tylk wizjner wie jak będzie. Wierne dwzrwanie przyszłści jest niemŝliwe. MŜliwym natmiast jest dwzrwanie dzisiejszych czekiwań inwestrów c d przyszłści. C przemawia za dalszym wzrstem cen mieszkań w Krakwie? mda na Kraków - wśród inwestrów zagranicznych. Najwięcej inwestrów pchdzi z Wielkiej Brytanii, Irlandii, Niemiec, Włch i Francji. Swją becnść zaznaczyli na naszym rynku równieŝ Ukraińcy, Rsjanie i Białrusini. W sumie przypadł na nich 7 prc. sprzedanych w ub. rku lkali 1 1 Prawie 50 prc. wzrsła w ubiegłym rku liczba mieszkań sprzedanych zagranicznym inwestrm. Wszystk wskazuje, Ŝe 2007 r. nie będzie pd tym względem grszy. W 2006 r. cudzziemcy kupili w Plsce prawie 2 tys. mieszkań, czyli 46 prc. więcej niŝ rk wcześniej wynika ze sprawzdania Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji,. Tak duŝeg wzrstu nie był nawet w 2004 r., kiedy wchdziliśmy d Unii Eurpejskiej 4 S t r n a
wzrst liczby zamŝnych klientów - w najbliŝszych latach na krakwskim rynku nieruchmści craz częściej zaczną gścić tzw. klienci luksuswi. Z myślą nich będą pwstawać klejne apartamentwce. Grupa dewelperów wznszących apartamentwce jest w Krakwie craz bardziej aktywna, ale najlepszy kres dla teg typu segmentu dpier się zaczyna skuteczny marketing dewelperów w zachdnich siedliskach biznesu (W pszukiwaniu nwych klientów najwięksi krakwscy dewelperzy wyruszają na zachód Eurpy. Jesienią dbędzie się w Lndynie giełda inwestycji mieszkaniwych 2007-2009. W planach są teŝ inne miasta eurpejskie.) T, Ŝe dewelperzy rganizują giełdy w Lndynie czy innych miastach eurpejskich, z pewnścią nie jest pdyktwane faktem, iŝ w Krakwie brakuje chętnych na mieszkania. Wprst przeciwnie. Chdzi t, aby znaleźć klientów, którzy są w stanie zaferwać duŝ wyŝszą cenę. Krakwskie ferty mieszkaniwe na stałe zagściły w gólnplskich mediach. Kuszą wyskim standardem, atrakcyjną lkalizacją czy teŝ płatnścią dpier przy dbirze. Nie brakuje teŝ fert adreswanych d ściśle kreślnych klientów: emerytów z zasbnych prtfelem, biznesmenów czy zwykłych Kwalskich wzrst cen gruntów wzrst cen materiałów budwlanych i ksztów realizacji inwestycji, w tym ksztów pracy Eur 2012 i związany z nim ptymizm na znaczący napływ unijnych pieniędzy czynnik spekulacyjny - samnapędzający się mechanizm wzrstu kredytów hiptecznych i cen nieruchmści. Mechanizm, uruchminy przez niskie stpy prcentwe i rsnące ceny mieszkań spwdwał kilkunastletnią hssę na rynku kredytów hiptecznych w większści krajów starej Unii Eurpejskiej. duŝa liczba ludnści napływwej gł. studentów - rcznie w Krakwie kształci się k. 170.000 studentów. Craz większy dsetek studentów (lub rdziców) kupuje mieszkania na czas studiów. Generują ni ppyt na mniejsze mieszkania z rynku wtórneg (z uwagi na mŝliwść szybkieg zamieszkania), ale takŝe w części z rynku pierwtneg. wchdzenie na rynek wyŝu demgraficzneg z lat 80-tych - w najbliŝszych 4-6 latach w drsłe Ŝycie, na rynek pracy i na rynek mieszkań wchdzić będą rczniki wyŝu demgraficzneg czyli pnad 90tys. sób generujących ppyt na pierwsze, mniejsze mieszkania. Okł 2010 rku ppyt na pierwsze mieszkania zmniejszy się k. 40%, a znacznie zwiększy się zaintereswanie większymi (trzy-, i więcej - pkjwymi) mieszkaniami. systematyczny wzrst cen nwych mieszkań NajwyŜsze w kraju kszty budwy i bardz wyskie ceny gruntów pwdują bwiem, Ŝe dewelperzy wprwadzają na rynek craz drŝsze prjekty. Pdejmwane d tej pry działania zarówn przez instytucje prywatne jak i przez rząd sprzyjają dalszemu wzrstwi cen. Z jednej strny ppyt na mieszkania jest bwiem w czywisty spsób stymulwany przez fertę banków, które 5 S t r n a
bniŝając wymgi przyznawania kredytów i wydłuŝając kres kredytwania, starają się pszerzyć krąg klientów zaintereswanych kredytami hiptecznymi. Wbec utrzymującej się na niskim pzimie pdaŝy nwych mieszkań mŝe t prwadzić tylk d dalszeg wzrstu cen. Z drugiej strny rząd, który ma największe mŝliwści rzwiązania teg prblemu, takŝe skupiał się d tej pry na działaniach abslutnie nie pprawiających sytuacji. Prgram Rdzina na swim ferujący dpłaty państwa d kredytów abstrahując d kryteriów bjęcia prgramem uczestników takŝe pszerza tylk krąg nabywców nieruchmści (d luteg 1,2 tys. rdzin skrzystał ze szczdrści państwa).tymczasem jedyną drgą gwarantującą zatrzymanie windy z cenami jest zwiększenie pdaŝy nwych mieszkań. Prblem mŝe być rzwiązany nie przez wzrst wynagrdzeń, nie przez udsknalną fertę banków i nie przez państwwe dpłaty d kredytów, ale tylk przez zwiększenie liczby nwych mieszkań i dmów d uŝytku. I tylk rząd d spółki z parlamentem mŝe tę sytuację rzwiązać, przyspieszając pwstanie planów zagspdarwania przestrzenneg i d minimum skracając frmalnści związane z rzpczęciem budwy. KaŜdy inny kierunek działań jak np. nagłśnina niedawn prpzycja leasingu mieszkań stymulujący ppyt, jest działaniem niedpwiedzialnym. A wprwadzenie 22-prc. stawki VAT dla budujących dmy systemem gspdarczym a więc jedynych ludzi skłnnych własnymi rękami zasypać dziurę pdaŝwą jest juŝ legislacyjnym sabtaŝem. T sam dtyczy zapwiedzi likwidacji d 2007 r. pdatkwej ulgi dsetkwej d kredytów hiptecznych i wprwadzenia zmian w spsbie pdatkwania przychdów ze sprzedaŝy nieruchmści C przemawia za stabilizacją cen mieszkań w Krakwie? wzrst pdaŝy - na rynek trafi stsunkw duŝa pula mieszkań kupwanych w celach spekulacyjnych przez indywidualnych inwestrów i fundusze inwestycyjne. W tym kresie mieszkania będą sprzedawały się wlniej, ceny zapewne staną, a zakupie decydwać będzie jakść prduktu. Według danych Urzędu Miasta Krakwa w statnim dziesięcileciu przybył w mieście pnad 1/5 mieszkań i pnad 1/3 pwierzchni mieszkalnej (w dniesieniu d wszystkich zasbów z 1994 rku). W 2005 r. Kraków psiadał 293,3 tys. mieszkań. przegrzanie kniunktury - ceny w Krakwie są juŝ tak wyśrubwane, Ŝe jeśli nawet ktś chce kupić mieszkanie, b zwyczajnie g ptrzebuje, t jest n grub pwyŝej jeg zdlnści kredytwych rzwój budwnictwa jednrdzinneg na stabilizację cen mieszkań będą miały wpływ inwestycje w budwę dmów jednrdzinnych pwierzchni d 120 d 200 m kw., pwstające w pbliŝu duŝych miast. Prjekty te będą realizwane przez sby prywatne raz firmy dewelperskie. C przemawia za krektą cen mieszkań w Krakwie? elastycznść cenwa - w Krakwie gdzie dntwan d tej pry najwyŝsze skki cenwe - spdziewany jest w najbliŝszym kresie dść spkjny wzrst cen mieszkań i nie przewiduje się 6 S t r n a
nagłych spadków. ObniŜenie cen dtknie wszystkie te nieruchmści, które są teraz mcn przeszacwane i będą t jedynie krekty zwiane z grszymi lkalizacjami i mieszkaniami w blkach z wielkiej płyty. Przed bniŝką cen "najlepiej brnią się przede wszystkim mieszkania w bardz dbrej lkalizacji raz usytuwane w budynkach przyzwitym standardzie". wahania na rynku - w Krakwie nastąpił w styczniu wyhamwanie cen nwych mieszkań. Oczywiście spadku cen nie mŝe być mwy w sytuacji, gdy krekta wynisła zaledwie 0,1 prc. Jest t jednak pierwszy sygnał ptwierdzający prgnzy, Ŝe ceny w tym mieście są bardz blisk górnej granicy. zmiana stóp kredytwych - wystarczy impuls, np. wzrst stóp prcentwych, by kupujący i sprzedający zamienili się rlami P czym najczęściej pznać, Ŝe zbliŝa się krekta cen na rynku nieruchmści? banki udzielają craz mniej kredytów. płace rsną wielkrtnie wlniej niŝ ceny mieszkań, więc wiele sób stracił zdlnść kredytwą. A bez kredytu nie stać ich na własne lkum. Ten kryzys będzie się pgłębiał wraz z dalszym wzrstem cen nieruchmści. Djdziemy d sytuacji, w której wystarczy jakiklwiek negatywny sygnał dla rynku nieruchmści i mieszkania zaczną tracić na wartści. wzrst stóp prcentwych głszny przez Radę Plityki PienięŜnej czy wzrst prcentwania juŝ udzielnych kredytów w innych walutach. ludzie, którzy kupili p kilka-kilkanaście mieszkań, craz częściej wystawią je na sprzedaŝ, c rdzi nadwyŝkę pdaŝy nad ppytem. Pdsumwanie W tym rku raczej nie mamy c liczyć na zahamwanie cen, w ścisłym centrum miasta spdziewany jest bwiem dść spkjny ich wzrst. Stabilizacji mŝna spdziewać się w zakresie transakcji dtyczących mieszkań płŝnych w grszych lkalizacjach. Na rynku wtórnym nie będzie ani gwałtwnych wzrstów, ani gwałtwnych spadków. Gdy przebrzmi medialny szum związany z Eur 2012 jest mŝliwe zahamwanie dynamicznych wzrstów cen i krekta przewartściwanych zakupów. 7 S t r n a