ATLAS ESTATES LIMITED SKRÓCONY SKONSOLIDOWANY RAPORT KWARTALNY ZA TRZECI KWARTAŁ 2017 R.

SKRÓCONY SKONSOLIDOWANY RAPORT KWARTALNY ZA TRZECI KWARTAŁ 2017 R. Atlas Estates Limited 3 rd Floor, 1 Le Truchot St Peter Port Guernsey GY1 1WD Numer Spółki: 44284

Spis treści Strona 3 Wybrane dane finansowe 4 List Przewodniczącego Rady Dyrektorów 7 Raport Zarządzającego Nieruchomościami 18 Opis portfela 20 Śródroczna skrócona skonsolidowana informacja finansowa 26 Wybrane noty do śródrocznej skróconej skonsolidowanej informacji finansowej 2

Wybrane dane finansowe Wybrane pozycje skonsolidowanego sprawozdania finansowego Trzy miesiące Trzy miesiące (niebadane) (niebadane) (niebadane) (niebadane) Przychody 25 763 10 544 24 297 7 377 Zysk brutto ze sprzedaży 8 603 2 149 9 823 2 873 (Zmniejszenie)/ zwiększenie wartości inwestycyjnych (4 333) - 2 001 - (Strata)/ Zysk z działalności operacyjnej (905) 340 6 743 1 270 Zysk brutto 18 223 17 746 1 663 2 761 Zysk za okres 18 201 17 531 1 506 2 511 Zysk przypisany akcjonariuszom Jednostki Dominującej 18 201 17 531 1 506 2 511 Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej Zwiększenie/ (zmniejszenie) stanu środków pieniężnych netto 15 713 10 675 1331 2 513 (383) (152) 848 572 (9 005) (6 240) (13 486) (9 112) 6 383 4 089 (11 708) (5 969) Aktywa trwałe 184 453 184 453 187 043 187 043 Aktywa obrotowe 38 073 38 073 30 799 30 799 Aktywa ogółem 222 526 222 526 217 842 217 842 Zobowiązania krótkoterminowe (46 803) (46 803) (79 136) (79 136) Zobowiązania długoterminowe (87 254) (87 254) (70 691) (70 691) Zobowiązania ogółem (134 057) (134 057) (149 827) (149 827) Podstawowa wartość aktywów netto (1) 88 469 88 469 68 015 68 015 Liczba wyemitowanych akcji 46 852 014 46 852 014 46 852 014 46 852 014 Zysk na akcję (w eurocentach) 38,8 37,4 3,2 5,4 Podstawowa wartość aktywów netto na akcję (EUR) 1,9 1,9 1,5 1,5 (1) Podstawowa wartość aktywów netto stanowi wartość aktywów netto wykazaną w skonsolidowanym bilansie. 3

List Przewodniczącego Rady Dyrektorów Szanowni Akcjonariusze! Z przyjemnością przekazuję Państwu niebadane wyniki finansowe Atlas Estates Limited ( Atlas, Spółka ) i jej jednostek zależnych (łącznie Grupa ) za okresy dziewięciu i trzech Biorąc pod uwagę warunki panujące obecnie na rynkach finansowych, priorytetem jest dla nas poprawa płynności, zapewnienie sobie dostępu do kapitału i nabywanie nowych gruntów pod inwestycje. Osiągnięcie tych celów ma szczególne znaczenie dla Grupy, ponieważ stanowi podstawę działań podejmowanych w celu ukończenia obecnie realizowanych inwestycji, a jednocześnie sprzyja rozwojowi prowadzonej działalności. Mimo trudnych warunków prowadzenia działalności Grupa osiągnęła kilka kluczowych celów: - W dniu 19 września Grupa spełniła wszystkie warunki wynikające z umowy z Erste Group Bank AG zawartej w dniu 14 września W wyniku sfinalizowania tej transakcji bank Erste Group Bank AG przeniósł na rzecz Grupy Atlas pozostającą do spłaty kwotę kredytu udzielonego na finansowanie projektu Millennium Plaza (w wysokości 19,5 mln EUR) za zdyskontowaną cenę wynoszącą 1 EUR. W rezultacie Grupa wykazała w śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za okresy dziewięciu i trzech przychody finansowe w kwocie 19,5 mln EUR (więcej informacji na ten temat znajduje się na str. 10); - Ponadto przed sfinalizowaniem transakcji, o której mowa powyżej, w dniu 13 września Grupa zorganizowała nowe finansowanie projektu Millennium Plaza, które zostało udzielone przez Bank Zachodni WBK S.A. do 2022 r. (więcej informacji na ten temat znajduje się na str. 10 - Nowy kredyt). Było to dla Grupy istotne osiągnięcie, gdyż umożliwiło zakończenie procesu restrukturyzacji zadłużenia w Erste Group Bank AG rozpoczętego jeszcze w 2010 r.; - W sierpniu Grupa zakończyła realizację robót budowlanych w ramach drugiego etapu inwestycji Apartamenty przy Krasińskiego w Warszawie i dokonała całkowitej spłaty kredytu bankowego w kwocie 2,2 mln EUR udzielonego na sfinansowanie tego projektu. Do w ramach przedsprzedaży nabywców znalazło 88% apartamentów. Wykazane wyniki Na dzień podstawowa wartość aktywów netto Grupy wynosiła 88,5 mln EUR. Wzrost podstawowej wartości aktywów netto o 20,2 mln EUR (tj. 30%) w stosunku do poziomu 68,2 mln EUR odnotowanego na dzień 31 grudnia wynika przede wszystkim z otrzymania dyskonta przy wykupie kredytu bankowego w wysokości 19,5 mln EUR, o którym mowa powyżej. Za okres dziewięciu zakończony zysk po opodatkowaniu wyniósł 18,2 mln EUR, w porównaniu z zyskiem w wysokości 1,5 mln EUR w analogicznym okresie Na tak istotną poprawę wyniku złożyły się przede wszystkim: - Dyskonta przy wykupie kredytu bankowego w wysokości 19,5 mln EUR, o którym mowa powyżej, w wyniku którego przychody finansowe wzrosły z 0,1 mln EUR w okresie dziewięciu zakończonym do 19,8 mln EUR w analogicznym okresie ; - Spadek kosztów finansowych z 4,3 mln EUR w okresie dziewięciu zakończonym do 2,3 mln EUR w analogicznym okresie, wynikający przede wszystkim z częściowego odwrócenia w okresie bieżącym niekorzystnych tendencji w zakresie instrumentu pochodnego związanego z kredytem bankowym udzielonym na finansowanie hotelu Hilton, które wystąpiły w okresie porównawczym; - Zmiana stanu różnic kursowych: ze straty z tytuły różnic kursowych w wysokości 0,8 mln EUR w okresie dziewięciu zakończonym na zysk z tytułu różnic kursowych w kwocie 1,6 mln EUR w okresie dziewięciu zakończonym, głównie za sprawą osłabienia PLN w stosunku do EUR w okresie dziewięciu zakończonym wobec umocnienia się PLN względem EUR w okresie dziewięciu zakończonym, zniwelowana przez: - Zmianę wyceny inwestycyjnych: w okresie dziewięciu zakończonym wykazano wzrost o 2,0 mln EUR, natomiast w okresie dziewięciu zakończonym nastąpił spadek o 4,3 mln EUR, głównie w wyniku zmiany wyceny budynku Millennium Plaza. 4

Finansowanie, płynność i prognozy Rada Dyrektorów jest zdania, że obecne perspektywy na rynkach, na których Grupa prowadzi działalność, stawiają przed nią szereg wyzwań w zakresie działalności operacyjnej oraz pozyskiwania finansowania. Prognozy i przewidywania Grupy są przygotowywane z uwzględnieniem panującej sytuacji gospodarczej oraz związanych z nią wyzwań i czynników, które mogą pomóc złagodzić problemy. Prognozy te uwzględniają najlepsze szacunki kierownictwa w odniesieniu do przyszłych wyników handlowych, potencjalną sprzedaż oraz przyszłe zapotrzebowanie na finansowanie działalności Grupy. Mimo że prognozy przepływów finansowych z natury rzeczy są obarczone pewną dozą niepewności, Rada Dyrektorów ma podstawy, by sądzić, że Spółka i Grupa dysponują odpowiednimi zasobami, aby móc kontynuować działalność operacyjną i zarządzać zaciągniętymi kredytami w dającej się przewidzieć przyszłości. W związku z powyższym, śródroczna skrócona skonsolidowana informacja finansowa za okres dziewięciu zakończony została ponownie sporządzona przy założeniu kontynuacji działalności (zob. nota 1). Polityka inwestycyjna Atlas inwestuje głównie w budowę portfela o zróżnicowanym charakterze na polskim rynku, gdzie znajduje się około 86% aktywów Grupy. Spółka aktywnie działa w Polsce, która uznawana jest za najbardziej atrakcyjną spośród wszystkich gospodarek regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Grupa prowadzi również działalność na rynkach na Węgrzech, w Rumunii i Bułgarii. Inwestycje Spółki prowadzone są samodzielnie lub, w uzasadnionych okolicznościach, we współpracy z innymi podmiotami (jako wspólne przedsięwzięcia), a ich przedmiotem są mieszkaniowe, przemysłowe, handlowe, biurowe i rekreacyjne. Celem tych działań jest stworzenie zrównoważonego portfela projektów deweloperskich i aktywów generujących dochód. Spółka może korzystać z finansowania dłużnego w celu zwiększenia rentowności kapitału własnego. Jeżeli to tylko możliwe, Rada Dyrektorów zamierza pozyskiwać finansowanie na warunkach nieprzewidujących możliwości regresu, dla każdego składnika aktywów z osobna. Spółka nie podlega limitowi wskaźnika zadłużenia ogólnego. Wartość aktywów netto i skorygowana wartość aktywów netto Od czasu pierwszej oferty publicznej akcji, Spółka posługuje się wskaźnikami wartości aktywów netto na akcję oraz skorygowanej wartości aktywów netto na akcję jako podstawowymi wskaźnikami efektywności jej działalności. W okresie dziewięciu zakończonym wartość aktywów netto na akcję wykazana w śródrocznej skróconej skonsolidowanej informacji finansowej sporządzonej zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej ( MSSF ) przyjętymi przez Unię Europejską wzrosła z poziomu 1,5 EUR na akcję na 31 grudnia do 1,9 EUR na akcję na Wzrost wartości aktywów netto na akcję wynikał głównie z umorzenia kredytu bankowego, o którym mowa powyżej. Podobnie jak w poprzednich raportach, skorygowana wartość aktywów netto na akcję, obejmująca pomniejszone o podatek odroczony zyski z tytułu wyceny deweloperskich stanowiących zapasy oraz gruntów w leasingu operacyjnym, nie została uwzględniona. Skorygowaną wartość aktywów netto na akcję oblicza się raz w roku, w ramach wyceny portfela aktywów całej Grupy według ich wartości rynkowej. Ostatnie wyceny najważniejszych składników aktywów (hotel Hilton i biurowiec Millennium Plaza w Warszawie) zostały przeprowadzone na dzień 30 czerwca Za wycenę inwestycji Millennium Plaza oraz hotel Hilton w Polsce na dzień 30 czerwca odpowiedzialna była firma niezależnych rzeczoznawców Jones Lang LaSalle. Ład korporacyjny Atlas zapewnia, aby Grupa przestrzegała odpowiednich zasad ładu korporacyjnego i posiadała silną strukturę organizacyjną, co w obecnej sytuacji gospodarczej nabiera szczególnego znaczenia, ponieważ istnieje wyraźny związek pomiędzy stosowaniem wysokiej jakości standardów ładu korporacyjnego i tworzeniem wartości dla akcjonariuszy. Oświadczenie na temat przestrzegania zaleceń i zasad dotyczących ładu korporacyjnego zawartych w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW znajduje się na stronie internetowej Atlas. 5

Czynniki ryzyka i niepewności Rada Dyrektorów oraz Zarządzający Nieruchomościami stale monitorują i dokonują oceny najważniejszych czynników ryzyka dla działalności Spółki. Podstawowe czynniki ryzyka i elementy niepewności, które mogą mieć znaczący wpływ na wyniki Grupy w kolejnych miesiącach roku obrotowego 2017 przedstawiono w Raporcie Zarządzającego Nieruchomościami na str. 16 17. Perspektywy Po zakończeniu restrukturyzacji finansowej zadłużenia w Erste Group Bank AG Grupa po raz pierwszy od 2008 r. wykazała nadwyżkę salda aktywów obrotowych nad zobowiązaniami krótkoterminowymi. Mając na uwadze bieżący rozwój sytuacji gospodarczej w Polsce, Spółka może obecnie skoncentrować się na intensyfikacji działań sprzedażowych w odniesieniu do inwestycji mieszkaniowych w Warszawie, a także na optymalizacji działalności operacyjnej w odniesieniu do aktywów generujących dochód i hoteli Grupy. Mark Chasey PRZEWODNICZĄCY RADY DYREKTORÓW 20 listopada 6

Raport Zarządzającego Nieruchomościami W niniejszym raporcie przedstawiamy wyniki operacyjne za okresy dziewięciu i trzech Funkcję Zarządzającego Nieruchomościami Spółka powierzyła firmie Atlas Management Company Limited ( AMC ), której rola polega na nadzorowaniu sposobu funkcjonowania aktywów portfelowych Spółki i zarządzaniu portfelem, a także doradzaniu Spółce w zakresie nowych możliwości inwestycyjnych. Według stanu na dzień Spółka utrzymywała w portfelu szesnaście, w tym siedem inwestycyjnych (z czego pięć generuje dochód, a dwie utrzymywane są w celu uzyskania wzrostu wartości), dwa hotele i siedem deweloperskich. Nie można wykluczyć, że w przypadku znacznej części rynku w Europie Środkowo-Wschodniej na ożywienie trzeba będzie jeszcze długo poczekać. Biorąc pod uwagę te czynniki niepewności oraz zmienne warunki ekonomiczne, kierownictwo podjęło działania zmierzające do ograniczenia ryzyka w odniesieniu do całego portfela. Działania te objęły redukcję kosztów i poziomów zatrudnienia oraz wstrzymanie inwestycji obciążonych większym ryzykiem. Najważniejsze projekty deweloperskie były realizowane terminowo. Rozpoczęto również realizację nowych inwestycji deweloperskich. Rynki i najważniejsze Polska Polska jest podstawowym rynkiem działalności Grupy tu zlokalizowane jest 86% jej portfela w ujęciu wartościowym. Polska gospodarka należy do najbardziej odpornych na kryzys gospodarek europejskich wzrost PKB w wyniósł 2,7% (w oczekiwany jest wzrost PKB o 3,4%). Hotel Hilton, Warszawa Hotel Hilton, wzniesiony w warszawskiej dzielnicy Wola, jest sztandarową inwestycją Grupy, która niezmiennie generuje zadowalające wyniki finansowe. Millenium Plaza, Warszawa Millennium Plaza to budynek o powierzchni 39 138 m², obejmującej biura oraz lokale handlowe i usługowe, zlokalizowany w centrum Warszawy. Na dzień poziom wykorzystania lokali wynosił 82% (30 czerwca : 83%; 31 grudnia : 80%). Po zakończeniu procesu refinansowania projektu Grupa rozpoczęła w ostatnim czasie remont niektórych powierzchni ogólnodostępnych budynku. Sadowa, Gdańsk Sadowa to zlokalizowany w Gdańsku budynek biurowy o powierzchni 6 872 m². W ciągu ostatnich 12 poziom wykorzystania lokali wzrósł z 66% według stanu na do 68% na 31 grudnia i do 80% na Atlas Estates Tower W planach Grupy jest budowa wieżowca wielofunkcyjnego Atlas Estates Tower (o przeznaczeniu mieszkalno-biurowym), na działce sąsiadującej z hotelem Hilton co zwiększy atrakcyjność istniejącego tam kompleksu. Apartamenty przy Krasińskiego (etap I) i Apartamenty przy Krasińskiego II (etap II) Apartamenty przy Krasińskiego to projekt realizowany na warszawskim Żoliborzu. Pierwszy etap inwestycji wzbogaci stolicę o 303 apartamenty wraz parkingiem i innymi udogodnieniami oraz lokalami handlowo-usługowymi. Prace budowlane w ramach etapu I zakończono w 2013 r. Na dzień dostępne do sprzedaży pozostały dwa lokale handlowo-usługowe, a wszystkie apartamenty zostały sprzedane. Apartamenty przy Krasińskiego II to drugi etap tego udanego projektu, w ramach którego do użytku oddane zostaną ok. 123 apartamenty oraz parking i lokale handlowo-usługowe. Budowa rozpoczęła się w listopadzie 2015 r. i została ukończona w sierpniu Według stanu na w ramach przedsprzedaży nabywców znalazło 108 apartamentów i 4 lokale handlowo-usługowe. 7

Capital Art Apartments Projekt Capital Art Apartments stanowi kolejną inwestycję w Warszawie, w pobliżu centrum miasta. Rozplanowane na cztery etapy przedsięwzięcie obejmuje 784 apartamenty oraz parking i inne udogodnienia, w tym lokale handlowousługowe. Na dzień dostępne do sprzedaży pozostały dwa apartamenty i pięć lokali handlowousługowych. Apartamenty Nakielska Apartamenty Nakielska to inwestycja mieszkaniowa rozplanowana na dwa etapy, w ramach których powstanie łącznie około 240 apartamentów oraz parking i lokale handlowo-usługowe. Węgry Na Węgrzech Grupa posiada jedną nieruchomość, która znajduje się w Budapeszcie (aktywa generujące dochód). We wrześniu Grupa sfinalizowała sprzedaż Atrium homes - gruntu pod zabudowę zlokalizowanego w Budapeszcie. Rumunia Grupa posiada trzy w Rumunii, w tym hotel Golden Tulip i dwa znaczne banki gruntów. W PKB Rumunii wzrósł o 4,8% (w spodziewany jest wzrost o 4,2%). Pomimo trudnych warunków prowadzenia działalności poziom obłożenia w hotelu Golden Tulip utrzymywał się na stabilnym poziomie 70% w okresie dziewięciu zakończonym i 70% w okresie dziewięciu zakończonym Bułgaria Grupa posiada jedną nieruchomość w Bułgarii jest to budynek biurowy o powierzchni około 3 500 m2 w Sofii. 8

Ogólne informacje finansowe Bieżąca analiza danych ekonomicznych i kluczowych wskaźników sektorów działalności Grupy ma podstawowe znaczenie dla uniknięcia nadmiernej ekspozycji lub uzależnienia od danego regionu. AMC analizuje czynniki ryzyka i potencjalne korzyści związane z poszczególnymi krajami, sektorami lub rodzajami aktywów, w celu optymalizacji zwrotu z inwestycji, a tym samym zwrotu z kapitału, jaki Spółka jest w stanie wypracować dla Akcjonariuszy w dłuższej perspektywie czasowej. Wycena portfela oraz metody wyceny Niezależna wycena całego portfela Spółki przeprowadzana jest raz w roku. Opis wyceny wybranych aktywów wykonanej na potrzeby sprawozdania półrocznego zamieszczono na str. 5. Wartość kredytów Na zadłużenie Spółki w bankach wynosiło 93 mln EUR (31 grudnia : 120 mln EUR; 30 września : 125 mln EUR). Poniższa tabela zawiera zestawienie wartości kredytów, wartości oraz wskaźników LTV (tj wskaźników wartości kredytu do wartości ) dla tych okresów: Wartość kredytów Wartość Wskaźnik Wartość Wartość Wskaźnik Wartość Wartość Wskaźnik LTV kredytów LTV kredytów LTV 31 grudnia w mln EUR w mln EUR % w mln EUR w mln EUR % w mln EUR w mln EUR % Nieruchomości inwestycyjne 44 81 54% 69 82 84% 73 82 89% Hotele 49 91 54% 49 87 56% 51 85 60% Nieruchomości deweloperskie w trakcie - - - 2 10 20% 1 6 17% budowy Ogółem 93 172 54% 120 179 67% 125 173 72% Wyceny podane w powyższej tabeli różnią się od wartości przedstawionych w skonsolidowanym bilansie na, 31 grudnia oraz ze względu na sposób ujmowania, zgodnie z MSSF, gruntowych użytkowanych na podstawie leasingu operacyjnego i deweloperskich. Wskaźnik wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) dla inwestycyjnych odnotował znaczny spadek, do poziomu 54% na (wobec 89% na i 84% na 31 grudnia ). Jest to wynik porozumienia zawartego z Erste Group Bank AG (opisanego na str. 10) dotyczącego finansowania inwestycji Millennium Plaza. Poziom wskaźnika LTV dla hoteli obniżył się z 60% na do 54% na, głównie ze względu na częściową spłatę kredytów. Na wskaźnik LTV dla deweloperskich w trakcie budowy jest równy zeru, z uwagi na fakt że jedyny kredyt zaciągnięty na finansowanie projektu deweloperskiego został spłacony w sierpniu Dźwignia finansowa, wyrażona jako zadłużenie netto do kapitału ogółem (zadłużenie netto plus kapitał własny przypadający na akcjonariuszy), wyniosła 47%. Wskaźnik ten uległ poprawie w porównaniu do stanu na 31 grudnia (gdy wynosił 62%) i na (63%) głównie za sprawą znaczących przychodów finansowych w kwocie 19,5 mln EUR zrealizowanych w związku z porozumieniem zawartym z Erste Bank w sprawie finansowania Millennium Plaza. 9

Finansowanie dłużne Kredyty objęte umową o wspólnym zabezpieczeniu udzielone przez Erste Group Bank AG W czerwcu 2015 r. Grupa zawarła porozumienie z bankiem finansującym dwie inwestycje w Rumunii (część portfela kredytów objętych umową o wspólnym zabezpieczeniu), na podstawie którego uzyskała umorzenie zadłużenia w kwocie 22,2 mln EUR w związku ze spłatą istniejących kredytów. Grupa mogła być zobowiązana do zapłaty dodatkowej kwoty na rzecz banku w związku z zawartą transakcją po sfinalizowaniu zbycia Millennium Plaza. Kwota dodatkowej płatności ( Korekta Ceny ) została ustalona w następujący sposób: 1. Nadwyżka wpływów netto ze zbycia Millennium Plaza nad kwotą kredytu pozostającego do spłaty na dzień zbycia stanowi Nadwyżkę Wpływów ze Zbycia ; 2. Dodatkową kwotę stanowi: 100% Nadwyżki Wpływów ze Zbycia w wypadku gdy Nadwyżka Wpływów ze Zbycia będzie niższa lub równa 10,0 mln EUR, 50% Nadwyżki Wpływów ze Zbycia w wypadku gdy Nadwyżka Wpływów ze Zbycia będzie wyższa niż 10,0 mln EUR. W listopadzie 2015 r. Grupa sprzedała budynek biurowy Ligetvaros na Węgrzech i spłaciła kredyt zaciągnięty na tę inwestycję (część portfela kredytów objętych umową o wspólnym zabezpieczeniu). Po dokonaniu spłat dwóch kredytów zaciągniętych w Rumunii i jednego na Węgrzech, o których mowa powyżej, Grupa posiadała jeden kredyt udzielony przez Erste Group Bank AG na rzecz Atlas Estates Millenium Sp. z o.o. ( Millenium ), objęty umową o wspólnym zabezpieczeniu. W dniu 14 września (na ten dzień wartość zadłużenia wynosiła 58,9 mln EUR) Grupa podpisała z bankiem umowę, na mocy której do 29 września bank był zobowiązany do dokonania sprzedaży/przeniesienia na rzecz Atlas Projects B.V. (podmiotu zależnego Atlas Estates Limited) niespłaconej kwoty kredytu udzielonego na rzecz Millennium za cenę 1 EUR, po spełnieniu określonych warunków, obejmujących m.in.: 1) Spłatę przez Millennium lub w jej imieniu i otrzymanie przez bank kwoty głównej w łącznej wysokości 39 500 000 EUR wraz z odsetkami ustalonymi zgodnie z umową w następujących czterech ratach: a) 8 075 000 EUR najpóźniej w 10 dniu roboczym od daty podpisania umowy; kwota ta została spłacona przez Millennium we wrześniu ; b) 3 950 000 EUR do 30 listopada ; kwota ta została spłacona przez Millennium w listopadzie ; c) 3 950 000 EUR do 31 marca ; kwota ta została spłacona przez Millennium w marcu ; d) 23 525 000 EUR do 29 września ; kwota ta została spłacona przez Millennium we wrześniu ; 2) Zapłatę przez Atlas Projects B.V. ceny w wysokości 1EUR z tytułu przeniesienia niespłaconej kwoty kredytu udzielonego na rzecz Millenium w wysokości 19,5 mln EUR; powyższa cena została zapłacona przez Atlas Project B.V. we wrześniu We wrześniu, tj. po sfinalizowaniu przeniesienia kredytu na rzecz Atlas Project BV: - Erste Bank dokonał zwolnienia wszystkich hipotek, obciążeń, zastawów, weksli, deklaracji wsparcia oraz innych zabezpieczeń i wszelkiego innego rodzaju gwarancji ustanowionych lub udzielonych przez Millennium i/lub osoby trzecie na rzecz Erste Bank w celu zabezpieczenia roszczeń banku wobec Millennium. Ponadto z chwilą dokonania przeniesienia Erste Bank utracił prawo do Korekty Ceny (zdefiniowanej powyżej). - Atlas Estates Limited wykazała w swoim skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym przychody finansowe w kwocie 19,5 mln EUR (patrz nota 6) z tytułu otrzymania dyskonta przy wykupie kredytu bankowego w wyniku omawianej transakcji. Nowy kredyt Millennium Plaza W dniu 13 września Millennium zawarła nową umowę kredytową z Bankiem Zachodnim WBK S.A., na mocy której spółce zostało udzielone finansowanie w wysokości 23,5 mln EUR na spłatę ostatniej raty na rzecz Erste Bank AG (więcej informacji na ten temat znajduje się powyżej). Według stanu na dzień kwota kredytu wynosi 23,2 mln EUR. Termin ostatecznej spłaty kredytu przypada we wrześniu 2022 r. Spłata kredytu - Apartamenty przy Krasińskiego II W lutym Atlas Estates (Przasnyska 9) Sp. z o.o. uzyskała kredyt (do kwoty 42,9 mln PLN) na budowę drugiego etapu inwestycji Apartamenty przy Krasińskiego w Warszawie. Pierwsze wykorzystanie kredytu miało miejsce w trzecim kwartale Kredyt został całkowicie spłacony w sierpniu 10

Pozostałe kredyty Sporządzając skonsolidowane sprawozdanie finansowe na dzień Rada Dyrektorów wykazała kredyt udzielony węgierskiemu podmiotowi zależnemu w łącznej kwocie 13,1 mln EUR w pozycji zobowiązań krótkoterminowych, ponieważ wystąpiło naruszenie zobowiązań podjętych w umowie kredytu. Omówienie wyników operacyjnych i podstawowych pozycji rachunku zysków i strat Przedstawiona poniżej analiza finansowa rachunku zysków i strat odzwierciedla monitorowanie wyników operacyjnych poszczególnych segmentów działalności prowadzone przez kierownictwo Spółki. Wynajem Nieruchomości Działalność deweloperskie hotelarska Pozostałe w mln EUR w mln EUR w mln EUR w mln EUR w mln EUR w mln EUR Przychody 7,6 4,4 13,8-25,8 24,3 Koszty operacyjne (3,4) (4,8) (9,0) - (17,2) (14,5) Zysk/ (strata) brutto ze sprzedaży 4,2 (0,4) 4,8-8,6 9,8 Koszty administracyjne (0,5) (0,3) (2,2) (1,8) (4,8) (5,0) Zysk/ (strata) brutto ze sprzedaży pomniejszony o 3,7 (0,7) 2,6 (1,8) 3,8 4,8 koszty administracyjne Zysk/ (strata) brutto ze sprzedaży (%) 55% -9% 35% - 33% 40% Zysk/ (strata) brutto ze sprzedaży pomniejszony o 49% -16% 19% - 15% 20% koszty administracyjne (%) Trzy miesiące Trzy miesiące Wynajem Nieruchomości Działalność deweloperskie hotelarska Pozostałe w mln EUR w mln EUR w mln EUR w mln EUR w mln EUR w mln EUR Przychody 2,3 3,9 4,3-10,5 7,4 Koszty operacyjne (1,1) (4,4) (2,9) - (8,4) (4,5) Zysk/ (strata) brutto ze sprzedaży 1,2 (0,5) 1,4-2,1 2,9 Koszty administracyjne (0,2) (0,1) (0,7) (0,5) (1,5) (1,7) Zysk/ (strata) brutto ze sprzedaży pomniejszony o 1,0 (0,6) 0,7 (0,5) 0,6 1,2 koszty administracyjne Zysk/ (strata) brutto ze sprzedaży (%) 52% -13% 33% - 20% 39% Zysk/ (strata) brutto ze sprzedaży pomniejszony o 43% -15% 16% - 6% 16% koszty administracyjne (%) 11

Przychody i koszty operacyjne Przychody za okres dziewięciu zakończony wyniosły 25,8 mln EUR, w porównaniu z 24,3 mln EUR w analogicznym okresie ubiegłego roku. Głównymi źródłami przychodów Grupy są przychody związane z działalnością hotelarską, przychody z wynajmu oraz przychody ze sprzedaży lokali mieszkaniowych budowanych przez Grupę. Z uwagi na fakt że Grupa utrzymuje zdywersyfikowany portfel, sezonowość czy też cykliczność osiąganego dochodu lub wyników jest również wysoce zdywersyfikowana. Koszty operacyjne za okres dziewięciu zakończony wyniosły 17,2 mln EUR, w porównaniu z 14,5 mln EUR w analogicznym okresie ubiegłego roku. Nieruchomości deweloperskie w mln EUR w mln EUR Zmiana ogółem 2017/2016 w mln EUR Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych w mln EUR Zmiana operacyjna 2017/2016 w mln EUR Przychody 4,4 2,4 2,0-2,0 Koszty operacyjne (4,8) (2,0) (2,8) - (2,8) (Strata)/ zysk brutto ze sprzedaży (0,4) 0,4 (0,8) - (0,8) Koszty administracyjne (0,3) (0,3) - - - (Strata)/ zysk brutto ze sprzedaży pomniejszony o koszty administracyjne (0,7) 0,1 (0,8) - (0,8) Rozpoznanie przychodu ze sprzedaży lokali (tj. apartamentów, lokali handlowo-usługowych, miejsc parkingowych i komórek lokatorskich) wybudowanych przez Grupę następuje dopiero z chwilą przekazania lokalu nowemu właścicielowi w drodze podpisania aktu notarialnego. W tym momencie następuje przeniesienie na nowego właściciela ryzyka gospodarczego oraz korzyści ekonomicznych i zgodnie z zasadami rachunkowości stosowanymi przez Grupę w rachunku zysków i strat wykazywane są przychody oraz odpowiednie koszty związane z tym lokalem. Należy zwrócić uwagę, że: - w 2013 r. zakończyła się budowa etapu 1 inwestycji Apartamenty przy Krasińskiego i w związku ze spełnieniem wyżej opisanych kryteriów rozpoznania przychodu, począwszy od czwartego kwartału 2013 r. Grupa wykazuje przychody ze sprzedaży i powiązane koszty w skonsolidowanym rachunku zysków i strat; - budowa etapu 2 inwestycji Apartamenty przy Krasińskiego została zakończona w sierpniu, jednak w związku z niespełnieniem wyżej opisanych kryteriów rozpoznania przychodu Grupa nie rozpoznała przychodów ze sprzedaży i powiązanych kosztów w skonsolidowanym rachunku zysków i strat w okresie dziewięciu zakończonym ; - zakończyła się budowa inwestycji Capital Art Apartments (wszystkie etapy) i w związku ze spełnieniem opisanych powyżej kryteriów rozpoznania przychodu Grupa rozpoznała przychody ze sprzedaży i powiązane koszty w skonsolidowanym rachunku zysków i strat; - inwestycja Concept House to wspólne przedsięwzięcie, w związku z czym jest wykazywana w inny sposób niż pozostałe projekty deweloperskie. Przychody i powiązane z nimi koszty dotyczące tego projektu są wykazane w ujęciu netto jako odrębna pozycja Inwestycje ogółem we wspólnych przedsięwzięciach wykazywanych metodą praw własności w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Strata brutto ze sprzedaży odnotowana w okresie dziewięciu zakończonym w porównaniu z analogicznym okresem jest związana przede wszystkim ze sprzedażą projektu deweloperskiego na Węgrzech (Atrium homes) w trzecim kwartale Jak pokazuje poniższa tabela, w okresie dziewięciu zakończonym Grupa pomyślnie zakończyła proces sprzedaży 2 apartamentów (w ramach inwestycji Capital Art Apartments etap I i II), podczas gdy w okresie pierwszych dziewięciu rozpoznano przychody ze sprzedaży 17 apartamentów w ramach inwestycji Capital Art Apartments etap III i IV oraz Apartamenty przy Krasińskiego. 12

Sprzedaż apartamentów w ramach inwestycji na terenie Warszawy CAA CAA CAA Apartamenty przy etap I etap II etapy III i IV Krasińskiego Łączna liczba apartamentów na sprzedaż Apartamenty przy Krasińskiego II Concept House* 219 300 265 303 123 160 Sprzedaż zakończona w latach 2008 2015 218 297 249 302-156 Sprzedaż zakończona w - - 16 1-3 Sprzedaż zakończona w 1 1 - - - 1 Sprzedaż zakończona łącznie 219 298 265 303-160 Sprzedaż niezakończona na (podpisano jedynie umowy przedwstępne) - - - - 108 - Apartamenty dostępne do sprzedaży na dzień 2017 * Wspólne przedsięwzięcie. - 2 - - 15 - Wynajem w mln EUR w mln EUR Zmiana ogółem 2017/2016 w mln EUR Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych w mln EUR Zmiana operacyjna 2017/2016 w mln EUR Przychody 7,6 7,9 (0,3) 0,1 (0,4) Koszty operacyjne (3,4) (3,9) 0,5 (0,1) 0,6 Zysk brutto ze sprzedaży 4,2 4,0 0,2-0,2 Koszty administracyjne (0,5) (0,6) 0,1-0,1 Zysk brutto ze sprzedaży pomniejszony o koszty administracyjne 3,7 3,4 0,3-0,3 W okresie pierwszych dziewięciu marża brutto osiągnięta przez segment wynajmu nieznacznie wzrosła w porównaniu analogicznym okresem poprzedniego roku. Grupa rozpoczęła znaczącą przebudowę lobby w budynku Millennium Plaza, co powinno poprawić atrakcyjność i wizerunek tej wartościowej. 13

Działalność hotelarska w mln EUR w mln EUR Zmiana ogółem 2017/2016 w mln EUR Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych w mln EUR Zmiana operacyjna 2017/2016 w mln EUR Przychody 13,8 13,9 (0,1) 0,2 (0,3) Koszty operacyjne (9,0) (8,6) (0,4) (0,1) (0,3) Zysk brutto ze sprzedaży 4,8 5,3 (0,5) 0,1 (0,6) Koszty administracyjne (2,2) (2,2) - - - Zysk brutto ze sprzedaży pomniejszony o koszty administracyjne 2,6 3,1 (0,5) 0,1 (0,6) W okresie pierwszych dziewięciu wyniki działalności hotelarskiej uległy pogorszeniu w stosunku do analogicznego okresu, głównie za sprawą spadku poziomu obłożenia w hotelu Hilton w Warszawie na początku, które jednak wzrosło w kolejnych miesiącach. Koszty administracyjne Odnotowano niewielki spadek kosztów administracyjnych, o 0,2 mln EUR, w porównaniu z okresem dziewięciu zakończonym Główne koszty administracyjne, tj. wynagrodzenie zarządzającego ami, a także amortyzacja utrzymywały się na stabilnym poziomie i wyniosły 1,2 mln EUR (odpowiednio 1,4 mln EUR) za okres dziewięciu zakończony i Zmiany wyceny Na dzień odnotowano spadek wartości rynkowej portfela inwestycyjnych o 4,3 mln EUR, w porównaniu ze wzrostem o 2,0 mln EUR na Zmiana ta była związana ze zmianą wartości obiektu Millenium Plaza. Przychody i koszty finansowe Przychody finansowe zwiększyły się o 19,7 mln EUR, głównie na skutek otrzymania dyskonta przy wykupie kredytu bankowego w wysokości 19,5 mln EUR. We wrześniu Grupa zawarła z Erste Group Bank AG umowę (opisaną na str. 10), której postanowienia zostały wykonane we wrześniu, skutkującą redukcją zewnętrznego zadłużenia bankowego Grupy w wysokości 19,5 mln EUR. W rachunku zysków i strat za dziewięć zakończonych wykazano koszty finansowe, obejmujące głównie odsetki od kredytów bankowych i inne opłaty bankowe, w wysokości 2,3 mln EUR, wobec 4,3 mln EUR w analogicznym okresie Wzrost kosztów finansowych w nastąpił głównie w wyniku straty w wysokości 1,2 mln EUR z tytułu transakcji zamiany stóp procentowych związanej z kredytem udzielonym na hotel Hilton. Kursy walut obcych Wahania kursów walut bazowych obowiązujących w krajach, w których Grupa prowadzi działalność i posiada aktywa, skutkowały wysokim poziomem różnic kursowych. W okresie dziewięciu zakończonym Grupa wykazała zysk z tytułu różnic kursowych w wysokości 1,6 mln EUR, w porównaniu ze stratą w wysokości 0,8 mln EUR w analogicznym okresie Powyższe zyski i straty wynikały z niezrealizowanych zysków i strat z tytułu różnic kursowych od denominowanych w euro kredytów polskich, węgierskich i rumuńskich spółek zależnych. Zyski z tytułu różnic kursowych były spowodowane przede wszystkim umocnieniem się złotego względem euro w okresie dziewięciu zakończonym Straty z tytułu różnic kursowych były głownie skutkiem osłabienia złotego względem euro w okresie dziewięciu zakończonym 14

Poniższa tabela przedstawia zestawienie kursów (średnich i na koniec okresu) walut poszczególnych krajów wobec waluty sprawozdawczej zastosowane w śródrocznej skróconej skonsolidowanej informacji finansowej. Kurs na koniec okresu Polski złoty Węgierski forint Rumuński lej Bułgarska lewa 4,3091 311,23 4,5991 1,9558 31 grudnia 4,424 311,02 4,5411 1,9558 Zmiana w % -3% 0% 1% 0% 4,3120 309,15 4,4523 1,9558 31 grudnia 2015 4,2615 313,12 4,5245 1,9558 Zmiana w % 1% -1% -2% 0% Kurs średni 1 stycznia 4,2661 308,42 4,5978 1,9558 Rok 2016 4,3625 311,46 4,5173 1,9558 Zmiana w % -2% -1% 2% 0% 1 stycznia 4,3578 312,15 4,4506 1,9558 Wartość aktywów netto Na potrzeby ujęcia zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, stanowiące aktywa Grupy dzielone są na trzy kategorie. W każdej z kategorii zmiana wartości podlega odmiennemu ujęciu księgowemu, zgodnie z poniższymi zasadami: Aktywa generujące dochód, odpłatnie wynajmowane najemcom są klasyfikowane jako inwestycyjne, których zmiany wyceny odnoszone są na rachunek zysków i strat; Rzeczowe aktywa trwałe obsługiwane przez Grupę w celu generowania przychodów, np. hotel Hilton, lub gruntowe pod zabudowę zmiany wyceny ujmowane są bezpośrednio w kapitale rezerwowym po odliczeniu odroczonego podatku dochodowego; oraz Nieruchomości deweloperskie, w tym grunty, na których powstają ujmowane są jako zapasy, a wzrost ich wartości nie jest rozpoznawany w sprawozdaniu finansowym, chyba że stanowi odwrócenie wcześniej rozpoznanego spadku wartości poniżej ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Wysokość wynagrodzenia podstawowego oraz wynagrodzenia za wyniki dla Zarządzającego Nieruchomościami ustalana jest na podstawie obliczanej raz w roku skorygowanej wartości aktywów netto. Wynagrodzenie podstawowe płatne na rzecz AMC za okres dziewięciu zakończony wyniosło 1,2 mln EUR wysokość wynagrodzenia została ustalona na podstawie skorygowanej wartości aktywów netto na 31 grudnia (1,2 mln EUR za okres dziewięciu zakończony na podstawie skorygowanej wartości aktywów netto na 31 grudnia 2015 r.). Dodatkowe informacje przedstawiono w nocie 17. 15

Bieżąca działalność W okresie dziewięciu zakończonym Spółka kontynuowała działania zmierzające do zidentyfikowania sposobów generowania wartości dodanej poprzez aktywne zarządzanie portfelem aktywów generujących dochód. Kontynuowano również realizację wartości inwestycji deweloperskich poprzez poszukiwanie nabywców dla apartamentów będących nadal w budowie (przedsprzedaż) oraz kończenie prac budowlanych w jeszcze nieukończonych inwestycjach. Posiadany przez Spółkę portfel jest stale weryfikowany pod kątem zapewnienia jego zgodności z przyjętą strategią, zakładającą stworzenie zrównoważonego portfela służącego następującym celom: przyszły wzrost kapitału, potencjał zwiększenia wartości inwestycji poprzez aktywne i innowacyjne programy zarządzania aktywami oraz realizacja atrakcyjnych marż na inwestycjach deweloperskich. Do strategicznych celów zarządzania należy kontrola i obniżanie kosztów budowy, zwłaszcza w kontekście wahań cen towarów giełdowych na rynkach międzynarodowych. Inne cele strategiczne to refinansowanie portfela, zabezpieczenie finansowania prac budowlanych oraz ocena różnorodnych możliwości pozyskiwania kapitału. Zarządzanie finansowe i operacyjne oraz istotne czynniki ryzyka Wywiązując się ze swoich zobowiązań wobec akcjonariuszy i rynków oraz konsekwentnie stosując politykę maksymalnej jawności i terminowości raportowania, Grupa jednocześnie prowadzi stałe działania mające na celu optymalizację i rozwój jej systemu zarządzania finansowego i operacyjnego. W każdym kraju, gdzie Grupa prowadzi działalność na znaczącą skalę, funkcjonują doświadczone zespoły operacyjne; w pozostałym zakresie projekty inwestycyjne oraz inne istotne sprawy związane z działalnością operacyjną są monitorowane i kontrolowane przez centralny zespół operacyjny i komitet inwestycyjny. Kierownictwo stale weryfikuje struktury operacyjne mając na względzie optymalizację ich skuteczności i efektywności, co jest szczególnie istotne w obecnych warunkach. Atlas niezmiennie dąży do usprawniania procedur kontroli wewnętrznej i sprawozdawczości oraz systemów informatycznych, co ma ułatwić terminowe generowanie odpowiednich informacji o charakterze zarządczym na potrzeby bieżącej oceny wyników Grupy. Grupa posiada system sprawozdawczości finansowej, który określa niezbędne zasady raportowania oraz umożliwia zarządzanie finansowe i kontrolę wewnętrzną. Globalna sytuacja gospodarcza Rada Dyrektorów i Zarządzający Nieruchomościami uważnie monitorują wpływ obecnej globalnej sytuacji gospodarczej na działalność Grupy. Również w przyszłości będą podejmować kroki w celu maksymalnego ograniczenia negatywnego wpływu tej sytuacji na działalność Atlas. Jednym ze skutków niepewnej sytuacji gospodarczej były wahania kursów walut w krajach regionu, w którym Spółka prowadzi działalność. Rada Dyrektorów regularnie otrzymuje informacje od AMC dotyczące wyników finansowych i wpływu czynników zewnętrznych na działalność Spółki. Finansowanie i płynność Instytucje finansujące w krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej stosują surowe wymogi wobec kredytobiorców, których wynikiem są bardziej restrykcyjne zobowiązania umowne (na przykład niższy poziom wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia), dążenie do uzyskania wyższych marż bankowych, czy zwiększenie poziomu wymaganej przedsprzedaży w ramach inwestycji deweloperskich. Kierownictwo Spółki uważa, że problem pozyskiwania finansowania stanowi potencjalny czynnik ryzyka w bieżącej działalności Spółki, w związku z czym przeznacza znaczne zasoby na zarządzanie relacjami z przedstawicielami sektora bankowego i monitorowanie ryzyka w tym obszarze. Zarządzanie środkami pieniężnymi odbywa się zarówno na szczeblu lokalnym, jak i w centrali, dzięki czemu nie występują opóźnienia w płatności czynszów, nadwyżki pieniężne są odpowiednio inwestowane lub przekazywane innym podmiotom Grupy stosownie do potrzeb, a wszelkie pozostałe środki są utrzymywane we właściwej walucie. Alokacja kapitału i decyzje inwestycyjne są analizowane i zatwierdzane kolejno przez lokalne kierownictwo operacyjne, zespół wykonawczy, centralne zespoły finansowy i operacyjny, komitet inwestycyjny AMC i ostatecznie przez Radę Dyrektorów Atlas. Takie podejście jest ze strony Spółki wyrazem ogromnej dbałości o zapewnienie właściwej strategii zarządzania ryzykiem. W miarę możliwości, do finansowania projektów Spółka będzie wykorzystywać instrumenty dłużne, które będzie starała się pozyskiwać w odpowiednim czasie i wówczas, gdy będą takie możliwości, w zależności od charakteru aktywów generujących dochód lub deweloperskich. 16

Waluty i kursy wymiany Ekspozycja na ryzyko kursowe jest na bieżąco monitorowana. Zarządzanie ryzykiem kursowym odbywa się głównie na szczeblu lokalnym poprzez dopasowanie waluty, w której uzyskiwane są przychody oraz ponoszone koszty, a także walut odnośnych aktywów i pasywów. Nieruchomości inwestycyjne Spółki generują przychody głównie w euro, wobec czego przyjęliśmy zasadę organizowania ich finansowania również w tej samej walucie. W miarę możliwości Spółka stara się dopasować walutę, w której uzyskiwane są wpływy i realizowane wypływy gotówki. Niektóre wydatki nadal ponoszone są jednak w walutach lokalnych i są one planowane z wyprzedzeniem. Inwestycje deweloperskie w budowę mieszkań generują wpływy głównie w walucie lokalnej, w związku z czym ich finansowanie również jest pozyskiwane w tej samej walucie lokalnej. Dokonuje się identyfikacji wolnych środków dostępnych do dystrybucji w ramach Spółki, jak również stosuje się odpowiednie mechanizmy przeliczania walut. Wnioski i perspektywy Kluczowym strategicznym celem inwestycyjnym, który AMC stara się nieustannie realizować, jest maksymalizacja wartości Spółki dla akcjonariuszy. Zespoły specjalistów pracujących w AMC mają duże doświadczenie w aktywnym zarządzaniu ami inwestycyjnymi i deweloperskimi i są dla Spółki źródłem wiedzy oraz znajomości rynków lokalnych. W sierpniu dokonano całkowitej spłaty kredytu zaciągniętego na finansowanie projektu deweloperskiego realizowanego w Warszawie - Apartamenty przy Krasińskiego II. Spłata była możliwa dzięki wysokiemu poziomowi przedsprzedaży w ramach tej cieszącej się znacznym powodzeniem inwestycji. Ponadto we wrześniu Grupa sfinalizowała zawartą z Erste Group Bank AG umowę (opisaną na str. 10), która spowodowała znaczące obniżenie zadłużenia bankowego Grupy. Do tego sukcesu przyczynił się częściowo fakt że ostatnia rata płatna na rzecz Erste Bank została sfinansowana z nowego kredytu pozyskanego na projekt Millenium Plaza (o którym mowa na str. 10 - Nowy kredyt). Obecnie AMC koncentruje swoje wysiłki na ukończeniu fazy planowania dla projektu Apartmenty Nakielska - kolejnej inwestycji mieszkaniowej realizowanej przez Grupę w Warszawie. Reuven Havar Dyrektor Generalny Atlas Management Company Limited 20 listopada Ziv Zviel Dyrektor Finansowy Zastępca Dyrektora Generalnego 17

Najważniejsze informacje dotyczące istotnych Lokalizacja/Nazwa Polska Opis Udział Spółki w strukturze własnościowej Hotel Hilton Pierwszy w Polsce hotel sieci Hilton czterogwiazdkowy hotel oferujący 314 luksusowych pokoi, obszerną infrastrukturę konferencyjną, klub fitness i spa Holmes Place Premium, jak również kasyno oraz sklepy. Lokalizacja: w pobliżu centrum biznesowego w dzielnicy Wola w Warszawie. 100% Atlas Estates Tower Galeria Platinum Towers Apartamenty Nakielska Apartamenty przy Krasińskiego, etap II Millennium Tower Nieruchomość gruntowa, w odniesieniu do której uzyskano decyzję o warunkach zabudowy przewidującą budowę maksymalnie 42- kondygnacyjnego budynku biurowego/mieszkaniowego. Powierzchnia komercyjna na poziomie parteru i pierwszego piętra Platinum Towers, obejmująca galerię handlową o powierzchni 1 842 m2 oraz 208 miejsc parkingowych. Praktycznie w całości wynajęta najemcom. Budowa mieszkaniowych w warszawskiej dzielnicy Wola. W ramach rozplanowanej na dwa etapy inwestycji powstanie w sumie 240 apartamentów oraz parking i inne udogodnienia, w tym lokale handlowousługowe. Projekt jest obecnie we wczesnej fazie planowania. Drugi etap cieszącego się zainteresowaniem nabywców projektu deweloperskiego realizowanego w Warszawie. Plan przewiduje oddanie w ramach tego etapu około 123 apartamentów z podziemnym parkingiem oraz 8 lokali handlowo-usługowych. Budowę ukończono w sierpniu Według stanu na w ramach przedsprzedaży nabywców znalazło 108 apartamentów i 4 lokale handlowo-usługowe. 39 138 m2 powierzchni biurowej i handlowej w biznesowym centrum Warszawy. 100% 100% 100% 100% 100% Budynek biurowy Sadowa Budynek biurowy o powierzchni 6 872 m2 położony w niewielkiej odległości od centrum Gdańska. 100% 18

Lokalizacja/Nazwa Węgry Opis Udział Spółki w strukturze własnościowej Ikarus Business Park Rumunia Voluntari Projekt Solaris Działka o powierzchni 283 000 m 2, na której wybudowano obiekty przeznaczone do celów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej o powierzchni 110 000 m 2. 70 000 m 2 powierzchni jest aktualnie dostępne pod wynajem. Nieruchomość zlokalizowana w podmiejskiej dzielnicy XVI Budapesztu. Nieruchomość gruntowa o powierzchni 86 861 m2, obejmująca trzy przylegające do siebie działki. Warunki zabudowy nie zostały jeszcze określone. Lokalizacja: północno-wschodnie obrzeże miasta, znane jako Pipera. Działka o powierzchni 32 000 m2, przekształcana w teren przeznaczony pod zabudowę wielofunkcyjną. Lokalizacja: jedna z centralnych dzielnic Bukaresztu. 100% 100% 100% Hotel Golden Tulip Czterogwiazdkowy hotel z 83 pokojami, położony w centrum Bukaresztu. 100% Bułgaria Atlas House Budynek biurowy zlokalizowany w centrum Sofii. 3 472 m2 powierzchni pod wynajem. 100% 19

ŚRÓDROCZNA SKRÓCONA SKONSOLIDOWANA INFORMACJA SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT Za okresy dziewięciu i trzech Trzy miesiące Trzy miesiące (niebadane) (niebadane) (niebadane) (niebadane) Nota Przychody 25 763 10 544 24 297 7 377 Koszty operacyjne (17 160) (8 395) (14 474) (4 504) 4.1 Zysk brutto ze sprzedaży 8 603 2 149 9 823 2 873 Wynagrodzenie zarządzającego ami (1 233) (411) (1 231) (413) Koszty administracyjne centralne (405) (90) (1 060) (728) Koszty związane z ami (3 151) (1 018) (2 728) (593) Koszty administracyjne (4 789) (1 519) (5 019) (1 734) 4.2 Pozostałe przychody operacyjne 55 3 83 39 5.1 Pozostałe koszty operacyjne (441) (293) (145) 92 5.2 (Zmniejszenie)/ zwiększenie wartości inwestycyjnych (4 333) - 2 001 - (Strata)/ zysk z działalności operacyjnej (905) 340 6 743 1 270 Przychody finansowe (w tym dyskonto na wykupie kredytu bankowego na kwotę 19 803 19 563 95 (67) 6 19,5mln EUR) Koszty finansowe (2 274) (877) (4 333) (9 76) 6 Pozostałe zyski/ (straty) różnice kursowe 1 623 (1 259) (806) 2 519 6 Udział w (stratach)/ zyskach z wspólnych przedsięwzięć wykazywanych metodą praw własności (24) (21) (36) 15 Zysk brutto 18 223 17 746 1 663 2 761 Obciążenie podatkowe (22) (215) (157) (250) 7 Zysk za okres 18 201 17 531 1 506 2 511 Przypisany: Akcjonariuszom Jednostki Dominującej 18 201 17 531 1 506 2 511 Udziały niekontrolujące - - - - 18 201 17 531 1 506 2 511 Podstawowy zysk na akcję zwykłą o wartości 0,01 EUR 38,8 37,4 3,2 5,4 9 (w eurocentach) Rozwodniony zysk na akcję zwykłą o wartości nominalnej 0,01 EUR (w eurocentach) 38,8 37,4 3,2 5,4 9 Wszystkie kwoty dotyczą działalności kontynuowanej. Noty zamieszczone na str. 26 52 stanowią część skróconej skonsolidowanej informacji finansowej. 20

ŚRÓDROCZNA SKRÓCONA SKONSOLIDOWANA INFORMACJA SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW Za okresy dziewięciu i trzech Trzy miesiące Trzy miesiące (niebadane) (niebadane) (badane) (niebadane) ZYSK ZA OKRES 18 201 17 531 1 506 2 511 Inne całkowite dochody: Pozycje, które nie będą przeklasyfikowane do wyniku finansowego Aktualizacja wartości budynków 368-1 502 39 Podatek odroczony z tytułu aktualizacji wyceny (70) - (285) (7) Ogółem 298-1 217 32 Pozycje, które mogą być przeklasyfikowane do wyniku finansowego Korekty kursowe 1 856 (1 568) (627) 1 380 Podatek odroczony z tytułu korekt kursowych (125) 171 25 (148) Ogółem 1 731 (1 397) (602) 1 232 Inne całkowite dochody/ (straty) za okres (po opodatkowaniu) 2 029 (1 397) 615 1 264 CAŁKOWITE DOCHODY OGÓŁEM ZA OKRES 20 230 16 134 2 121 3 775 Całkowite dochody ogółem przypisane: Akcjonariuszom Jednostki Dominującej 20 230 16 134 2 121 3 775 Udziały niekontrolujące - - - 20 230 16 134 2121 3 775 Noty zamieszczone na str. 26 52 stanowią część skróconej skonsolidowanej informacji finansowej. 21

ŚRÓDROCZNA SKRÓCONA SKONSOLIDOWANA INFORMACJA SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ Na dzień 30 czerwca 31 grudnia (niebadane) (niebadane) (badane) (niebadane) Nota AKTYWA Aktywa trwałe Wartości niematerialne i prawne 59 66 76 81 Grunty użytkowane na podstawie umów leasingu operacyjnego rozliczenia 10 790 11 035 10 608 10 917 międzyokresowe czynne Inwestycje we wspólne przedsięwzięcia wykazywane metodą praw własności 166 171 478 521 Rzeczowe aktywa trwałe 73 848 75 771 73 301 74 435 10 Nieruchomości inwestycyjne 89 986 91 381 91 918 92 239 11 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 9 604 9 677 8 639 8 850 184 453 188 101 185 020 187 043 Aktywa obrotowe Zapasy 19 812 24 125 19 493 17 749 12 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 3 778 4 586 3 907 4 542 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 14 483 10 394 8 100 7 890 13 Aktywa w grupach zbycia zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży 38 073 39 105 31 500 30 181 - - - 618 16 38 073 39 105 31 500 30 799 AKTYWA OGÓŁEM 222 526 227 206 216 520 217 842 Zobowiązania krótkoterminowe Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania (26 903) (24 073) (15 510) (10 532) Kredyty bankowe (19 500) (61 883) (62 517) (66 771) 15 Pochodne instrumenty finansowe (400) (503) (690) (1 833) (46 803) (86 459) (78 717) (79 136) Zobowiązania długoterminowe Pozostałe zobowiązania (3 287) (3 348) (2 719) (4 006) Kredyty bankowe (73 831) (54 883) (57 804) (57 991) 15 Pochodne instrumenty finansowe - - - - Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego (10 136) (10 181) (9 041) (8 694) (87 254) (68 412) (69 564) (70 691) ZOBOWIĄZANIA OGÓŁEM (134 057) (154 871) (148 281) (149 827) AKTYWA NETTO 88 469 72 335 68 239 68 015 Noty zamieszczone na str. 26-52 stanowią część skonsolidowanej informacji finansowej. 22

ŚRÓDROCZNA SKRÓCONA SKONSOLIDOWANA INFORMACJA SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ Na dzień 30 czerwca 31 grudnia (niebadane) (niebadane) (badane) (niebadane) KAPITAŁ WŁASNY Kapitał zakładowy 6 268 6 268 6 268 6 268 Kapitał z aktualizacji wyceny 18 575 18 575 18 277 17 588 Inny kapitał rezerwowy podlegający dystrybucji 194 817 194 817 194 817 194 817 Kapitał rezerwowy z przeliczenia (9 923) (8 526) (11 654) (10 399) Niepokryta strata (121 268) (138 799) (139 469) (140 259) Wyemitowany kapitał zakładowy i kapitał rezerwowy przypisany akcjonariuszom Jednostki Dominującej 88 469 72 335 68 239 68 015 Udziały niekontrolujące - - - - KAPITAŁ WŁASNY OGÓŁEM 88 469 72 335 68 239 68 015 Podstawowa wartość aktywów netto na akcję 1,9 EUR 1,5 EUR 1,5 EUR 1,5 EUR Noty zamieszczone na str. 26-52 stanowią część skonsolidowanej informacji finansowej. Skrócona skonsolidowana informacja finansowa zamieszczona na str. 20-52 została zatwierdzona przez Radę Dyrektorów 20 listopada i podpisana w jej imieniu przez: Mark Chasey Andrew Fox Guy Indig Przewodniczący Rady Dyrektorów Członek Rady Dyrektorów Członek Rady Dyrektorów 20 listopada 23

ŚRÓDROCZNA SKRÓCONA SKONSOLIDOWANA INFORMACJA SKONSOLIDOWANE ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM Na dzień Inny kapitał rezerwowy podlegający Noty zamieszczone na str. 26 52 stanowią część skróconej skonsolidowanej informacji finansowej. 24 Kapitał zakładowy Kapitał z aktualizacji wyceny dystrybucji Kapitał rezerwowy z przeliczenia Niepokryta strata Ogółem Udziały niekontrolujące Kapitał własny ogółem Na dzień 1 stycznia 6 268 18 277 194 817 (11 654) (139 469) 68 239-68 239 Zysk za okres - - - - 18 201 18 201-18 201 Inne całkowite dochody za okres - 298-1 731-2 029-2 029 Na dzień 6 268 18 575 194 817 (9923) (121 268) 88 469-88 469 Trzy miesiące Na dzień 1 lipca 6 268 18 575 194 817 (8 526) (138 799) 72 335-72 335 Zysk za okres - - - - 17 531 17 531-17 531 Inne całkowite dochody za okres - - - (1 397) - (1 397) - (1 397) Na dzień 6 268 18 575 194 817 (9 923) (121 268) 88 469-88 469 Rok zakończony 31 grudnia Na dzień 1 stycznia 6 268 16 371 194 817 (9 797) (141 765) 65 894-65 894 Zysk za okres - - - - 2 296 2 296-2 296 Pozostała całkowita strata za rok - 1906 - (1 857) - 49-49 Na dzień 31 grudnia 6 268 18 277 194 817 (11 654) (139 469) 68 239-68 239 Na dzień 1 stycznia 6 268 16 371 194 817 (9 797) (141 765) 65 894-65 894 Zysk za okres - - - - 1 506 1 506-1 506 Inne całkowite dochody za okres - 1 217 - (602) - 615-615 Na dzień 6 268 17 588 194 817 (10 399) (140 259) 68 015-68 015