WYCIĄG Z RAPORTU WYCENY WARTOŚCI SPÓŁKI PROTEA DEVELOPMENT Sp. z o.o. na dzień 30 czerwca 2011 roku
A. Dane identyfikujące Zamawiającego Nazwa Siedziba/Adres Zarządu Forma prawna Sąd rejonowy (rejestr KRS) PROTEA DEVELOPMENT sp. z o.o. ul. Nowowiejskiego 10/6, 61-731 Poznań Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sąd Rejonowy w Poznaniu, VIII Wydział Gospodarczy Numer rejestru 0000318229 Przedmiot działalności wg PKD Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków REGON 300989415 NIP 7811829724 Kapitał zakładowy 50 000,00 zł Na dzień wyceny skład Zarządu Spółki prezentował się następująco: Grzegorz Piasecki Prezes Zarządu. Funkcję prokurenta na dzień wyceny sprawował: Paweł Żdżarski prokura samoistna.
B. Cel wyceny Cel prac stanowiło przeprowadzenie wyceny rynkowej wartości udziałów PROTEA DEVELOPMENT sp. z o.o. (dalej Spółka lub Protea ) w związku z planowaną transakcją nabycia znacznego pakietu udziałów Spółki przez PBO Anioła S.A. (dalej Zamawiający ). 4CONSULTING jako podstawę wyceny przyjęło, zgodnie z wewnętrznymi standardami, metodę opartą na zdyskontowanych przepływach pieniężnych DCF, metodę skorygowanej wartości aktywów netto oraz metodę mieszaną - szwajcarską. Wyceny dokonaliśmy na podstawie przedstawionych przez Spółkę, a zaakceptowanych przez Zamawiającego, projekcji informacji finansowych obejmujących projekcje przychodów ze sprzedaży, kosztów działalności operacyjnej oraz nakładów inwestycyjnych Spółki w okresie od lipca 2011 roku do grudnia 2015 roku. Za prawidłowość i rzetelność sprawozdania finansowego na 30 czerwca 2011 roku w wersji do wyceny oraz zaproponowane korekty oraz za rzetelność projekcji informacji finansowych odpowiada wyłącznie Zarząd Spółki. Naszym zadaniem było przeprowadzenie prawidłowych obliczeń na podstawie uzyskanych informacji. Wyceny dokonaliśmy zgodnie z naszym zawodowym doświadczeniem, w oparciu o postanowienia między innymi Międzynarodowych Standardów Wyceny. Przygotowując wycenę, opieraliśmy się na danych prezentowanych w sprawozdaniu finansowym sporządzonym na dzień 30 czerwca 2011 roku oraz na innych informacjach i wyjaśnieniach, które uzyskaliśmy od Spółki. Zakładamy, że informacje, które uzyskaliśmy są prawidłowe i rzetelne oraz, że zostały nam przekazane zgodnie z najlepszą wiedzą Spółki oraz Zamawiającego. Zwracamy uwagę, że przedstawione w wycenie projekcje informacji finansowych dotyczą zdarzeń, które mogą, ale nie muszą zdarzyć się w przyszłości. Ze względu na naturę takiej informacji nie jest możliwe uzyskanie zadowalającej pewności, że zaprojektowane wyniki finansowe zostaną przez Spółkę osiągnięte. Rzeczywiście osiągnięte przez Spółkę wyniki finansowe w okresie objętym projekcją, która stanowiła podstawę wyceny, mogą różnić się od przedstawionych w niniejszym opracowaniu. Zostały one bowiem ustalone w oparciu o zbiór założeń, obejmujących także hipotezy dotyczące przyszłych zdarzeń i działań Spółki, których urzeczywistnienie niekoniecznie musi nastąpić, ale zdaniem jej Zarządu jest wysoce prawdopodobne.
C. Podsumowanie wyników wyceny Wycenę Spółki przeprowadziliśmy w oparciu o zdyskontowane przyszłe przepływy pieniężne według metody Skorygowanej Wartości Bieżącej APV (Adjusted Present Value) oraz metody prognozowanych wolnych przepływów pieniężnych dla firmy FCFF (Free Cash Flow to the Firm), a także w oparciu o metodę skorygowanej wartości aktywów netto oraz metodę mieszaną szwajcarską. Wartość kapitału własnego PROTEA DEVELOPMENT Sp. z o. o. na dzień 30 czerwca 2011 roku wyniosła 4 320 tys. zł. W wyniku przeprowadzonej wyceny Spółki oszacowana na dzień 30 czerwca 2011 roku wartość kapitału własnego PROTEA DEVELOPMENT Sp. z o. o. wyniosła: 56 492 tys. zł 10 528 tys. zł 41 292 tys. zł w oparciu o metody, których podstawę stanowiły projektowane zdyskontowane przyszłe przepływy pieniężne, na podstawie metody skorygowanej wartości aktywów netto, przy zastosowaniu metody mieszanej, szwajcarskiej. W świetle wykonanych analiz i wycen, oceny obecnej sytuacji finansowej oraz perspektyw rozwoju, w tym przedstawionych przez Spółkę oraz zaakceptowanych przez Zamawiającego projekcji finansowych, a także mając na uwadze sytuację na rynku kapitałowym, rekomendujemy zastosowanie metody szwajcarskiej przy szacunku wartości 100% udziałów PROTEA DEVELOPMENT sp. z o. o., tj. 41 292 tys. zł. Marek Zieliński Prezes Zarządu 4CONSULTING Sp. z o.o. Pl. Dąbrowskiego 1 00-057 Warszawa Warszawa, dnia 19 grudnia 2011 roku
4 Consulting Sp. z o.o. Biuro Warszawa Biuro Poznań Plac Dąbrowskiego 1 ul. Sporna 1 e-mail: biuro@4consulting.pl NIP 525 251 25 93 00-570 Warszawa 61-709 Poznań www.4consulting.pl KRS 0000390657