Kupić czy wynająć? Ankieta na temat preferencji Polaków dotyczących formy własnościowej nieruchomości

Transkrypt

1 Kupić czy wynająć? Ankieta na temat preferencji Polaków dotyczących formy własnościowej nieruchomości Michał Rubaszek Warszawa Zrealizowano w ramach grantu NCN 2014/15/B/HS4/01382 pt. Przyczyny i skutki nieefektywności prywatnego rynku wynajmu mieszkań w Polsce. 1

2 Motywacja 2

3 Motywacja: perspektywa mikro- Zakup nieruchomości jedną z ważniejszych decyzji ekonomicznych w życiu (nieruchomość jako najważniejszy element majątku) Rynek mieszkaniowy ma istotny wpływ na decyzje o założeniu rodziny, zmianie zawodu, emigracji (zob. raport Mieszkalnictwo w Polsce ) Zakup: nabywca jest użytkownikiem i inwestorem Najem: rozdzielenie funkcji inwestycyjnej i użytkowej 3

4 Motywacja: perspektywa makro- Rynek najmu stabilizuje gospodarkę: popyt użytkowy na nieruchomości mniej wahliwy niż popyt inwestycyjny (Cuerpo i inni 2014, Czerniak i Rubaszek 2016) Perspektywa strefy euro: brak rynku najmu zwiększa ryzyko dywergencji cykli (Kosior i Rubaszek 2014 oraz Wagner 2016) Przykład: Hiszpania vs Niemcy Pozytywny wpływ na mobilność terytorialną i zawodową (Caldera-Sanchez i Andrews, 2011 oraz Barcelo 2006) Lepsza alokacja, wyższy produkt, mniejsze bezrobocie. 4

5 Cel artykułu Cel: ustalenie przyczyn niskiego stopnia rozwoju najmu rynkowego w Polsce Podstawowe pytania: Jakie czynniki wpływają na decyzję o kupnie / najmie? Jakie są bariery dla rozwoju rynku najmu w Polsce Metoda: badanie ankietowe na reprezentatywnej próbie 1005 osób (9-13 czerwca 2016 r., ankieta Omnibus, firma IPSOS Sp. z o.o) 5

6 Rynek najmu w Polsce 6

7 Struktura własnościowa w Europie (2014) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 72,7 40% 30% 20% 10% 0% 10,8 12,3 4,3 CH DE DK NL AT GR BE FR UE UK CZ IE IT PT ES FI SL SK PL HU BG RO Najemca, cena rynkowa Najemca, cena nierynkowa Właściciel z hipoteką Właściciel bez hipoteki 7

8 Struktura własnościowa w Europie Kraje anglosaskie: posiadanie mieszkania często utożsamiane z poczuciem bezpieczeństwa i oznaką sukcesu ekonomicznego (Saunders 1990 A Nation of Homeowners ) Kraje niemieckojęzyczne: poczucie bezpieczeństwa zapewniane przez system pomocy socjalnej + ochrona lokatorów (Elsinga i Hoekstra 2005) Kraje południa: zachęty fiskalne w kierunku kupna mieszkania 8

9 Powody wysokiego udziału własności w Polsce (i innych krajach regionu EŚW) 1. Możliwość wykupu mieszkań komunalnych / spółdzielczych na preferencyjnych warunkach (Augustyniak i inni 2013, Lux i Suenga 2014) 2. Wzrost dostępności kredytów hipotecznych po wejściu do UE 3. Szereg programów promujących zakup nieruchomości (Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych) 4. Wadliwe regulacje rynku najmu 5. Niska aktywność państwa w zakresie polityki mieszkaniowej (Priemus i Mandic 2000: rental market as no man s land) 9

10 Struktura własnościowa Polsce 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Najemca, cena rynkowa Najemca, cena nierynkowa Właściciel z hipoteką Właściciel bez hipoteki 10

11 Wyniki ankiety 11

12 Status własnościowy nieruchomości w ankiecie Najemca, cena rynkowa 5,2% Najemca, cena nierynkowa 14,2% Właściciel z hipoteką 7,8% Właściciel bez hipoteki 61,6% Współużytkowanie 9,6% Inne 1,7% 12

13 Charakterystyka rynku najmu 13

14 Cechy osób najmujących po cenie rynkowej udział najemców według grup wiekowych 16,8% udział najemców według wielkości miejscowości 10,5% 12,1% 7,0% 5,3% 5,0% 5,7% 4,0% 2,9% 2,7% 2,2% 2,1% 1,9% >59 < >500 14

15 Cechy osób najmujących po cenie rynkowej udział najemców według dochodu gospodarstwa domowego udział najemców według stanu cywilnego 8,1% kawaler \ panna 4,9% 4,2% 5,6% para 3,8% 9,5% 1,1% rozwiedziony \ w separacji 7,4% < >10 w tys. PLN miesięcznie wdowiec \ wdowa 1,0% 15

16 Charakterystyka najmowanych lokali rodzaj nieruchomości 82,7% wielkość nieruchomości 51,9% 48,6% 51,4% 34,3% 18,2% 25,0% 22,0% 23,8% 17,3% 9,6% 1,7% 7,7% 5,8% dom mieszkanie Najemca, cena rynkowa Ogółem poniżej 30 m m m m2 powyżej 100 m2 Najemca, cena rynkowa Ogółem 16

17 Relacja najmującego i nieruchomości długość pobytu w lokalu plany przeprowadzki 75,1% 87,3% 50,0% 51,9% 23,1% 19,2% 11,8% 10,8% 7,7% 2,2% krócej niż rok 1-5 lat 6-10 lat ponad 10 lat Najemca, cena rynkowa Ogółem brak planów 13,5% 2,4% tak, w perspektywie najbliższego roku 25,0% 9,6% 6,0% 4,4% tak, w perspektywie 1-5 lat Najemca, cena rynkowa tak, ale nie wcześniej niż za 5 lat Ogółem 17

18 Charakterystyka rynku najmu Charakterystyka najmu rynkowego: Najemca stanu wolnego, do 30 roku życia o relatywnie niskich dochodach Mieszkanie niewielkich rozmiarów, ulokowane w dużym mieście Niedługi pobyt lokatora, plany przeprowadzki w najbliższym czasie Jedynie 11 przypadków najmu dla pary z dziećmi: 6 osób: brak możliwości kupna nieruchomości 3 osoby: niechęć do kredytu hipotecznego WNIOSEK: Najem nie jest traktowany jako poważna alternatywa dla własności dla rodzin z dziećmi 18

19 Preferencje 19

20 Preferencje w zakresie formy własności Czynniki finansowe: własność bardziej / mniej opłacalna niż najem (porównanie NPV) Czynniki niefinansowe: Elsinga i Hoekstra (2005) dane European Community Household Survey dla ośmiu krajów UE z roku 2001: status prawny zamieszkiwanej nieruchomości wpływa na wskaźnik satysfakcji z mieszkania (odpowiedź na pytanie: How satisfied are you with your housing situation?, która przyjmuje wartości od 1 do 6) Diaz-Serrano (2009) dane ECHS z lat : zmiana formy własności oraz pozostanie w lokalu wzrost wskaźnika satysfakcji o 0,24 zmiana formy własności + przeprowadzka wzrost wskaźnika satysfakcji o 0,45 Modele teoretyczne: Kiyotaki i inni (2011) dla US strata użyteczności wynosi 9% Rubaszek (2009) dla Polski strata użyteczności wynosi 10%. 20

21 Polacy wolą własność Preferowana forma własnościowa nowej nieruchomości w przypadku przeprowadzki wynajem 17,3 własność 58,6 Zdanie bliższe przekonaniom zakup bardziej opłacalny niż najem 80,7 najem bardziej opłacalny niż kupno 19,3 Preferowany wybór w przypadku braku funduszy własnych na zakup nieruchomości zakup z kredytem 52,6 najem 29,7 Wolę kupić mieszkanie na kredyt nawet gdy jest to mniej opłacalne finansowo niż najem nie zgadzam się 24,9 zgadzam się 47,2 21

22 Polacy wolą własność Zakup jest korzystniejszy finansowo od najmu: po spłacie kredytu jest się posiadaczem mieszkania, zaś po płatności kosztów najmu pozostaje się z niczym zgadzam się nie zgadzam się Płacenie czynszu to strata pieniędzy nie zgadzam się zgadzam się 22

23 Polacy wolą własność Zakup jest korzystniejszy finansowo od najmu: po spłacie kredytu jest się posiadaczem mieszkania, zaś po płatności kosztów najmu pozostaje się z niczym zgadzam się 78,0 nie zgadzam się 10,9 Płacenie czynszu to strata pieniędzy nie zgadzam się 29,8 zgadzam się 43,8 23

24 Czynniki ekonomiczne własność brak zdania najem koszty kredytu / najmu 64,0 23,4 12,6 ryzyko zmian cen mieszkań / kosztów wynajmu 65,6 22,8 11,6 koszty transakcyjne oraz pośrednictwa 62,1 26,1 11,8 obciążenia podatkowe 61,0 25,3 13,7 24

25 Czynniki behawioralne własność brak zdania najem status społeczny 70,8 19,5 9,7 poczucie wolności i niezależności 71,1 16,5 12,3 komfort użytkowania mieszkania 71,6 17,0 11,3 spokój umysłu 70,9 17,8 11,2 lepsze samopoczucie 71,5 17,9 10,5 przywiązanie do miejsca zamieszkania 70,1 18,5 11,3 rodzina 72,6 18,0 9,4 szczęście 68,8 21,1 10,1 Wysoka korelacja odpowiedzi na pytania o powody finansowe / niefinansowe: czynniki behawioralne przekonania ekonomiczne decyzja o formie własnościowej 25

26 Czynniki ważne przy zakupie właściciel z kredytem bez kredytu Udział odpowiedzi TAK powody rodzinne (małżeństwo, dzieci) 46,2 40,7 warunki na rynku kredytów hipotecznych 33,3 9,9 czynniki finansowe (dochody, oszczędności) 37,2 28,8 nieruchomość nie została kupiona 7,7 27,0 26

27 Czynniki ważne przy najmie najemca cena rynkowa cena nierynkowa Udział odpowiedzi TAK brak możliwości zakupu 61,5 46,2 niechęć do długoterminowego kredytu hipotecznego 23,1 14,0 atrakcyjna oferta 11,5 3,5 konieczność mobilności 5,8 4,2 lepsza lokalizacja nieruchomości 9,6 4,9 lepsza płynność finansowa 9,6 6,3 27

28 Argumenty na rzecz własności zgadzam się nie mam zdania nie zgadzam się tylko własność zapewnia bezpieczne miejsce dla mojej rodziny 66,1 20,1 13,8 tylko własność pozwala na własną aranżację wnętrza 59,6 20,3 20,1 własność podnosi status społeczny 63,4 22,8 13,8 posiadanie mieszkania/domu jest dla mnie priorytetem 59,2 23,3 17,5 ludzie dla mnie ważni uważają, że powinienem posiadać mieszkanie 54,5 29,5 16,0 nic nie powstrzyma mnie od posiadania mieszkania/domu 54,9 29,0 16,1 rząd, media i ekonomiści promują posiadanie mieszkania/domu 47,2 37,0 15,8 28

29 Argumenty na rzecz najmu zgadzam się nie mam zdania nie zgadzam się najem pozwala na mobilność 58,8 23,5 17,7 zabezpieczenie przed ryzykiem spadku ceny nieruchomości 38,8 33,3 27,9 najem pozwala na zamieszkanie w lepszej dzielnicy 37,8 30,7 31,4 najem poprawia płynność finansową 26,7 34,5 38,8 29

30 Preferencje w zakresie formy własności 1. Dla większości Polaków własność jest bardziej opłacalna niż najem 2. Wpływ przekonań o charakterze behawioralnym 3. Powody rodzinne najważniejszy czynnik decyzji o kupnie Brak możliwości zakupu najważniejszy czynnik decyzji o najmie 4. Respondenci dostrzegają pewne zalety najmu Pytanie: czy istnieje potencjał rozwoju rynku najmu? 30

31 Potencjał rozwoju rynku najmu 31

32 Jaki potencjał rynku najmu? zgadzam się nie mam zdania nie zgadzam się Mógłbym zdecydować się zamieszkać w wynajętej nieruchomości: nigdy 29,7 31,5 38,8 gdyby relacja wynajmujący-najemca była lepiej uregulowana 11,6 22,8 65,6 gdyby oferta na rynku najmu lepiej odpowiadała moim preferencjom 37,9 32,4 29,7 gdyby ceny najmu były niższe 42,8 29,5 27,8 tak, od inwestorów instytucjonalnych, nie od prywatnego właściciela 30,0 38,0 32,0 32

33 Jaki potencjał rynku najmu? zgadzam się nie mam zdania nie zgadzam się Następujące czynniki zmniejszają komfort najmu w Polsce: brak ochrony przed zmianami wysokości czynszu 56,2 31,0 12,7 nadmierne ograniczenia w zakresie aranżacji nieruchomości 56,8 30,2 12,9 zbyt częste inspekcje właścicieli 53,3 34,4 12,2 niewystarczająca ochrona przed eksmisją 56,7 31,1 12,1 zbyt wysoki poziom czynszu (w relacji do rat kredytu) 53,9 33,3 12,7 brak właścicieli instytucjonalnych 45,2 39,2 15,6 zbyt uboga oferta mieszkań na wynajem 46,8 35,9 17,3 33

34 Jaki potencjał rynku najmu? zgadzam się nie mam zdania nie zgadzam się Czynniki zmniejszające atrakcyjność inwestycji w nieruchomości na wynajem nadmierne restrykcje co do możliwości zmian wysokości czynszu 50,3 37,2 12,4 brak kultury lokatorów 62,6 28,9 8,6 nadmierny poziom ochrony lokatorów przed eksmisją 40,3 43,6 16,1 zbyt niska stopa zwrotu 39,4 47,3 13,3 zbyt niski popyt 44,0 41,6 14,4 34

35 Jaki potencjał rynku najmu? 1. Około 30% Polaków mogłoby zdecydować się na najem 2. Bariery o charakterze popytowym to: a. zbyt wysokie czynsze b. niedopasowana oferta mieszkań c. czynniki obniżające komfort użytkowania lokalu d. brak poczucia stabilności umowy najmu 3. Barierą o charakterze podażowym jest potencjalnie niska kultura najemców w połączeniu z wysoką ochroną lokatorów. 35

36 Wnioski 36

37 Wnioski Niewielki udział prywatnego rynku najmu w PL: wynikający z czynników o charakterze ekonomicznym jak i behawioralnym najmują głównie młodsze osoby stanu wolnego o niższych dochodach, których nie stać na zakup nieruchomości najem jest traktowany jako stan przejściowy silne preferencje Polaków w kierunku własności. ale respondenci dostrzegają pewne zalety najmu około jedna trzecia osób dopuszcza zamieszkanie w wynajętym lokalu, gdyby usunąć wybrane bariery 37

38 Wnioski Bariera 1: relatywnie wysoka cena najmu: ryzyko inwestycji (niska kultury najemców i ich wysokiej ochrony) rozwiązania fiskalne programy wspierające kupno (MdM) brak programów dopłat do czynszu Bariera 2: brak poczucia stabilności efektywne regulacje ochrony lokatorów / zmian czynszu Bariera 3: utrata komfortu / satysfakcji profesjonalizacja obsługi najmu (Inwestorzy instytucjonalni, Mzuri, Mieszkanicznik) Bariera 4: wadliwy rachunek ekonomiczny edukacja ekonomiczna 38