1. Renewable Energy Policy Project (REPP). (2003). The effect of wind development on local property values

Transkrypt

1 1. Renewable Energy Policy Project (REPP). (2003).The effect of wind development on local property values W związku z dynamicznym rozwojem energetyki wiatrowej w Stanach Zjednoczonych pod koniec lat 90 tych i pojawiającymi się obawami negatywnego wpływu farm wiatrowych na wartość nieruchomości znajdujących się w ich sąsiedztwie, Renewable Energy Policy Project przeprowadziło wnikliwą analizę przeprowadzonych transakcji sprzedaży nieruchomości. Założenia do analizy REPP: badanie dotyczyło wybranych inwestycji o całkowitej mocy zainstalowanej minimum 10 MW, uruchomionych w latach oraz wszystkich nieruchomości położonych w promieniu do 5 mil (ok. 8 km; tzw. strefa oddziaływania wizualnego) od farm wiatrowych (na podstawie istniejących wówczas opracowań i badań założono, że widzialność farmy wiatrowej z odległości powyżej 5 mil jest na tyle mała, że nie uważa się, by miała ona istotny negatywny wpływ na krajobraz) biorąc pod uwagę powyższe kryteria wytypowano 27 farm ostatecznie, analiza dotyczyła 10 farm wiatrowych (dane dot. 17 z 27 wyselekcjonowanych farm nie były wystarczająco wiarygodne, np. ze względu na małą ilość przeprowadzonych transakcji sprzedaży na danym obszarze) badanie zostało przeprowadzone na podstawie faktycznie przeprowadzonych transakcji sprzedaży (ok. 25 tys.) na podstawie kryteriów ekonomicznych, demograficznych i geograficznych (populacja, średni przychód na gospodarstwo domowe, wskaźnik zależności pomiędzy wielkością przychodu a tzw. progiem ubóstwa, ilość domostw, średnia wartość nieruchomości (domostwa). dokonano wybory tzw. regionów odniesienia obszarów, na których nie ma elektrowni wiatrowych Dla każdego z 10 wytypowanych projektów przeprowadzone zostały 3 analizy: 1. Analiza 1 analiza zmiany ceny nieruchomości w ciągu całego okresu poddanego analizie (na podstawie danych sięgających na trzy lata przed uruchomieniem inwestycji i 3 lata po jej uruchomieniu) w tzw. strefie oddziaływania wizualnego oraz w porównaniu z regionem odniesienia 2. Analiza 2 analiza zmiany ceny nieruchomości przed i po uruchomieniu farmy 3. Analiza 3 analiza zmiany ceny nieruchomości po uruchomieniu projektu w porównaniu z regionem odniesienia Przeprowadzone analizy nie wykazały jednoznacznego związku pomiędzy budową farm wiatrowych a spadkiem cen nieruchomości znajdujących się w strefie ich tzw. wizualnego oddziaływania (do 5 mil). 1. Analiza 1 w przypadku 8 z 10 farm zaobserwowano szybszy wzrost wartości nieruchomości znajdujących się w strefie wizualnego oddziaływania w porównaniu z regionami odniesienia wyniki dla dwóch pozostałych projektów są dyskusyjne : Kern County (California) energetyka wiatrowa istnieje na tym terenie od 1981 roku, dominują stare typy elektrowni wiatrowych 2. Analiza 2 dla 9 z 10 farm ceny po uruchomieniu farmy wzrastały w szybszym tempie niż przed uruchomieniem inwestycji 3. Analiza 3

2 dla 9 z 10 farm ceny rosły w szybszym tempie po uruchomieniu farmy w porównaniu z regionem odniesienia Nazwa farmy/rodzaj analizy Zmiana wartości ($/miesiąc) 1. Storm Lake I & II Analiza 1 strefa wizualnego oddziaływania (SWO) $ region odniesienia $ Analiza 2 SWO, $ SWO, $ Analiza 3 SOW, $ $ Llano Estacado Analiza 1 SWO $ region odniesienia $ Analiza 2 SWO, $ SWO, $1, Analiza 3 SWO, $1, $ Mill Run Analiza 1 SOW $115.96

3 region odniesienia $ $ SOW, $1, Analiza 3 SOW, $1, $ Pacific Crest, Cameron Ridge, Oak Creek Phase II Analiza 1 SOW $ region odniesienia $ $ SOW, $ Analiza 3 SOW, $ $1, Red River (Rosiere), Lincoln (Rosiere), Lincoln (Gregorville) Analiza 1 SOW $ region odniesienia $ $ SOW, $ Analiza 3 SOW, $840.03

4 $ Madison Analiza 1 SOW $ region odniesienia $ $ SOW, $1, Analiza 3 SOW, $1, $ Fenner Analiza 1 SOW $ region odniesienia $ $ SOW, $ Analiza 3 SOW, $ $ Cabazon, Enron, Energy Unlimited, Mountain View Power Partners I & II, Westwind Analiza 1 SOW $1, region odniesienia $ $1, SOW, $1, Analiza 3 SOW, $1,978.88

5 $1, Searsburg Analiza 1 SOW $ region odniesienia $ $ SOW, $ Analiza 3 SOW, $ $ Excelon, Green Mountain Analiza 1 SOW $ region odniesienia $ $ SOW, $ Analiza 3 SOW, $ $ The Simmons Company. (2007). Summary Report of Real Estate Findings: Property Value Impacts from Proposed Geary County Wind Energy Project O ile w Polsce brak jest szczegółowych analiz dotyczących potencjalnego wpływu poszczególnych farm wiatrowych na wartość nieruchomości, inwestorzy budujący elektrownie wiatrowe za granicą coraz częściej decydują się na wykonanie tego typu badań już na wstępnym etapie planowania (podczas uzyskiwania decyzji lokalizacyjnych). Przykładem może być tutaj analiza przeprowadzona na prośbę inwestora realizującego projekt farmy wiatrowej Gear County, składający się ze 100 elektrowni wiatrowych o mocy 1,0 1,5 MW każda (USA, Kansas), w której badaniu poddano nieruchomości położone w strefie potencjalnego oddziaływania wizualnego (SWO) o promieniu ok. 2,5 km (ok. 50 gospodarstw). Analizy tego typu opierają się na badaniu cen nieruchomości w sąsiedztwie tzw. farmy odniesienia funkcjonującej już farmy podobnej do projektu poddanego analizie pod względem zarówno całkowitej mocy zainstalowanej i ilości elektrowni wiatrowych, jak i charakterystyki obszaru, na którym została wybudowana.

6 Przykładowo, na potrzeby analizy dla projektu Gear County, jako farmę odniesienia wytypowano Elk Creek River Project (USA, Flint Hills), składającą się ze 100 elektrowni po 1,5 MW (łącznie 150 MW), dla której nie zaobserwowano wyraźnej zależności pomiędzy pojawieniem się farmy i spadkiem cen nieruchomości. Na tej podstawie wysunięto wniosek, iż budowa farmy wiatrowej Gear County nie powinna mieć znaczącego wpływu na kształtowanie się wartości nieruchomości położonych w strefie jej wizualnego oddziaływania. 3. Ernest Orlando Lawrence Berkeley National Laboratory. (2009). The Impact of Wind Power Projects on Residential Property Values in the United States: A Multi Site Hedonic Analysis Na zlecenie Rządu Stanów Zjednoczonych dokonano w 2009 roku wnikliwej analizy dot. wpływu farm wiatrowych na wartość sąsiadujących z nimi nieruchomości. W ramach powyższych badań przeprowadzono: analizy ok transakcji sprzedaży nieruchomości położonych w promieniu od ok. 0,2 km do ponad 8 km od 24 farm wiatrowych działających w 9 różnych stanach USA, które miały miejsce przed budową farm do pięciu lat po ich uruchomieniu przeprowadzono analizy na podstawie ośmiu różnych hedonicznych modeli cen i nieruchomości. Żadna z analiz nie wykazała wyraźnego wpływu farm wiatrowych na ceny nieruchomości zlokalizowanych w ich sąsiedztwie. Nie wykazano również, by cena nieruchomości uzależniona była od jej odległości od farmy ani jej stopnia widoczności. Nie wykluczono oczywiście tego, że w indywidualnych przypadkach taka zależność rzeczywiście może istnieć, natomiast ze względu na to, że są to przypadki bardzo sporadyczne nie można ich uznać za generalną zasadę, a raczej za wyjątki od reguły. i Koncepcja hedonicznego modelu cen opiera się na założeniu, że heterogeniczne dobra można przedstawić jako agregat ich cech (charakterystyk). Z punktu widzenia konsumenta każdej z tych charakterystyk przypisana jest pewna użyteczność. Cena heterogenicznego dobra jest sumą wycen jego poszczególnych charakterystyk.