Zasady nabywania gruntów od Skarbu Państwa lub Gminy

Transkrypt

1 Zasady zakupu gruntu od Gminy i Skarbu Państwa Zasady nabywania gruntów od Skarbu Państwa lub Gminy MIEJSCE ZAŁATWIENIA SPRAWY: Wydział Mienia Gminnego i Rolnictwa Urzędu Miasta Bielsko-Biała, Bielsko-Biała, Pl. Ratuszowy 6 /II piętro/, tel , mgr@um.bielsko.pl. PODSTAWA PRAWNA: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz z późniejszymi zmianami). Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz z późniejszymi zmianami). Kodeks Cywilny (Dz. U. z dnia 18 maja 1964 r. z późniejszymi zmianami) W przypadku nabywania gruntów od Skarbu Państwa lub gminy nieruchomości te mogą być przedmiotem: sprzedaży, zamiany, oddania w użytkowanie wieczyste, najmu lub dzierżawy, użyczenia, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek lub przekazywane jako majątek tworzonych fundacji. Organem właściwym do gospodarowania mieniem Skarbu Państwa leżącym na terenie miasta oraz mieniem gminy Bielsko-Biała jest Prezydent Miasta, który w przypadku przeznaczenia gruntów gminy do sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste oraz dzierżawę na okres dłuższy niż 3 lata musi uzyskać zgodę Rady Miasta w formie uchwały. W stosunku do gruntów Skarbu Państwa leżących na terenie Bielska-Białej zgodę na zbycie nieruchomości lub oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wyraża Wojewoda Śląski. Wykazy nieruchomości gminy miasta Bielska-Białej lub Skarbu Państwa, położonych na terenie miasta Bielska-Białej, przeznaczonych do sprzedaży, oddania w wieczyste użytkowanie, dzierżawę lub najem są podawane do publicznej wiadomości poprzez wywieszenie na tablicy ogłoszeń w Wydziale Mienia Gminnego i Rolnictwa oraz na stronie internetowej Urzędu Miejskiego w zakładce Przetargi i Giełda Nieruchomości. Wykaz zawiera informacje dotyczące danej nieruchomości (m.in. oznaczenie, powierzchnię, opis, przeznaczenie w planie miejscowym i sposób jej zagospodarowania). Sprzedaż gruntu gminy lub Skarbu Państwa albo oddanie takiego gruntu w użytkowanie wieczyste może nastąpić tylko w drodze przetargu publicznego. Istnieją wyjątki pozwalające odstąpić od reguły przetargu, opisane w art. 37 ust. 2 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Protokół z przeprowadzonego przetargu, określający nabywcę, stanowi podstawę do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. O terminie i miejscu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości czy oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, organizator przetargu winien zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. {mospagebreak} Strona 1/8

2 Formy dysponowania gruntem na cele budowlane WŁASNOŚĆ: Nabycie gruntu na własność daje inwestorowi najszersze możliwości, ponieważ może on wówczas, w granicach oznaczonych przez przepisy prawa, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie własności, z wyłączeniem innych osób korzystać z gruntu i rozporządzać nim. W przypadku nabycia nieruchomości na własność, cena osiągnięta w przetargu i wpisana w umowie kupna nieruchomości jest ceną ostateczną, która podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność. Postanowienia umowy określające sposób korzystania z gruntów przez właściciela podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. W określonych sytuacjach właściciel nieruchomości może zostać zobowiązany do uiszczenia tzw. opłat adiacenckich, na podstawie przepisu art. 143 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opłata adiacencka jest opłatą związaną z uczestnictwem w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, których wybudowanie powoduje wzrost wartości nieruchomości. Przy czym przez budowę tę należy rozumieć urządzenie albo modernizację drogi, wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów i urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, gazowych, telekomunikacyjnych i energetycznych. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. WIECZYSTE UŻYTKOWANIE: Prawo użytkowania wieczystego jest prawem pośrednim między własnością, a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Jest prawem o charakterze "celowym" obciążającym użytkownika wieczystego obowiązkiem wykorzystania oddanej mu w wieczyste użytkowanie nieruchomości w sposób określony przez strony umowy. Użytkownikiem wieczystym gruntów gminy czy Skarbu Państwa może stać się osoba fizyczna bądź osoba prawna, która weźmie udział w przetargu i zostanie wybrana spośród grona oferentów. Użytkowanie wieczyste pozwala na korzystanie z gruntu w granicach określonych przez ustawy oraz umowę o oddaniu gruntu Skarbu Państwa lub gminy w użytkowanie wieczyste. Istotą użytkowania wieczystego jest fakt, że właścicielem gruntu pozostaje gmina lub Skarb Państwa, natomiast budynki i urządzenia wzniesione na tym gruncie stają się własnością wieczystego użytkownika. To samo dotyczy budynków i urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył przy zawarciu umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Oddanie gruntu w tej formie następuje na okres 99 lat, a w wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkownika wieczystego nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat. Dla ustanowienia prawa użytkowania wieczystego konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, a następnie wpisanie tego prawa do księgi wieczystej. Umowa o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste określa m.in. cenę gruntu i ewentualnie budynków jaką uzyskano w wyniku przetargu. Za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne przez cały czas trwania użytkowania. Dla ustalenia wysokości opłat podstawowe znaczenie mają cena nieruchomości i stawka procentowa określona w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Pierwsza opłata z tytułu użytkowania wieczystego nie może być większa niż 25% i niższa niż 15% ceny nieruchomości. W następnych latach użytkownik wieczysty wnosi opłaty roczne, których wysokość Strona 2/8

3 określana jest procentowo w stosunku do ceny gruntu i w zależności od określonego w umowie celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste wynosi od 0,3% do 10% ceny. Jeżeli wartość nieruchomości zmieni się, opłata roczna może ulec aktualizacji, jednak w okresach nie krótszych niż 1 rok. UŻYTKOWANIE: Użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym. Prawo to pozwala na korzystanie z cudzego gruntu w sposób podobny, jak to czyni właściciel. Użytkownik ma więc prawo używania cudzego gruntu oraz pobierania pożytków. Użytkowanie jest jednak prawem niezbywalnym. Użytkownik nie może przenosić tego prawa na inną osobę. Może natomiast wykonywać użytkowanie osobiście, bądź przez osobę trzecią. Użytkowanie może być ustanowione na czas określony lub bezterminowo, ale wygasa zawsze wskutek niewykonywania go przez 10 lat. Użytkownik winien w czasie trwania użytkowania wykonywać je zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Do powstania użytkowania niezbędne jest porozumienie między właścicielem gruntu, a więc gminą czy Skarbem Państwa i przyszłym użytkownikiem. Dla ustanowienia prawa użytkowania konieczne jest, aby co najmniej właściciel gruntu złożył swe oświadczenie w formie aktu notarialnego. Jest to forma wymagana, gdy chodzi o oświadczenie właściciela pod rygorem nieważności czynności. Nie ma natomiast wymogu zachowania tej szczególnej formy dla oświadczenia uprawnionego użytkownika. Umowa zawarta między nimi określać winna zarówno czas trwania prawa użytkowania, jak i rozstrzygać o odpłatności. Użytkowanie może być ustanowione odpłatnie lub też bez wynagrodzenia w szczególnych przypadkach określonych przepisami prawa. {mospagebreak} DZIERŻAWA: Poprzez zawarcie umowy dzierżawy gruntu wydzierżawiający, którym może być gmina bądź Skarb Państwa, zobowiązuje się do oddania gruntu osobie prawnej lub fizycznej do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony bądź nieoznaczony, za co dzierżawca obowiązany jest płacić wydzierżawiającemu czynsz. Umowę dzierżawy zawartą na czas dłuższy niż 30 lat uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Umowa winna być zawarta w formie pisemnej. Ze względu na możliwość trwania dzierżawy przez kilkanaście czy kilkadziesiąt lat, może się ona okazać formą bardzo przydatną inwestorom chcącym przez dłuższy czas korzystać z cudzego gruntu. Taka długotrwała dzierżawa zapewnia konieczną inwestorom stałość i pewność użytkowania określonego gruntu, co pozwala na realizację obiektów budowlanych i ich eksploatację przez czas niezbędny dla opłacalności przedsięwzięcia - oczywiście z zastrzeżeniem wywiązywania się dzierżawcy z obowiązków w zakresie regulowania czynszu dzierżawnego i korzystania z gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem. Wysokość czynszu, bądź sposób jego ustalenia winny być m.in. treścią postanowień zawartych w umowie dzierżawy. Oddanie gruntów gminy czy Skarbu Państwa w dzierżawę na okres dłuższy niż 3 lata odbywa się w drodze przetargu publicznego. Strona 3/8

4 II. Zasady przeprowadzania przetargów MIEJSCE ZAŁATWIENIA SPRAWY: Wydział Mienia Gminnego i Rolnictwa Urzędu Miasta Bielsko-Biała, Bielsko-Biała, Pl. Ratuszowy 6 /II piętro/, tel , mgr@um.bielsko.pl. PODSTAWA PRAWNA: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz z późniejszymi zmianami). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 22 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207 z 2004 r., poz. 2108). Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, iż właściwy organ władny jest do ogłoszenia, zorganizowania i przeprowadzenia przetargu w jednej z następujących form: ˇ Przetargu ustnego nieograniczonego ˇ Przetargu ustnego ograniczonego ˇ Przetargu pisemnego nieograniczonego ˇ Przetargu pisemnego ograniczonego Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny. Przetarg pisemny ma na celu wybór najkorzystniejszej oferty. Ogłoszenie o przetargu wywiesza się w Wydziale Mienia Gminnego i Rolnictwa Urzędu Miasta Bielsko-Biała, Bielsko-Biała, Pl. Ratuszowy 6 /II piętro, co najmniej 2 tygodnie przed wyznaczonym terminem przetargu oraz podaje do publicznej wiadomości przez ogłoszenie na stronie internetowej Urzędu. W ogłoszeniu o przetargu podaje się jego formę. Warunkiem uczestnictwa w przetargu jest wpłata wadium, w wysokości i w terminie określonym w ogłoszeniu. {mospagebreak} PRZETARG USTNY NIEOGRANICZONY: Przetarg ustny jest ważny bez względu na liczbę uczestników, jeżeli chociaż jeden uczestnik zaoferuje cenę wyższą od wywoławczej. Postąpienie (czyli zgłoszenie kolejnej wyższej oferty cenowej) w takim przetargu nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywoławczej. Po ustaniu zgłaszania postąpień przewodniczący komisji przetargowej wywołuje trzykrotnie ostatnią najwyższą cenę i zamyka przetarg, a następnie ogłasza imię i nazwisko osoby albo firmę, która przetarg wygrała. PRZETARG USTNY OGRANICZONY: Przetarg w tej formie przeprowadza się z uwzględnieniem reguł przetargu ustnego nieograniczonego, z tym że już w ogłoszeniu o przetargu podaje się informacje o tym, że jest on ograniczony oraz rodzaj tych ograniczeń. Osoby zamierzające uczestniczyć w tego typu przetargu powinny złożyć dowody potwierdzające spełnienie postawionych wymagań i warunków. Komisja przetargowa sprawdza przedłożone dowody i kwalifikuje do uczestnictwa w przetargu, wywieszając listę osób zakwalifikowanych, nie później niż na 2 dni przed wyznaczonym terminem przetargu. Strona 4/8

5 PRZETARG PISEMNY (OFERTOWY) NIEOGRANICZONY: Przetarg ten może się odbyć w przypadku wpłynięcia przynajmniej jednej oferty spełniającej warunki określone w ogłoszeniu o przetargu. Inwestor zainteresowany udziałem w przetargu pisemnym powinien zgłosić swoją ofertę na piśmie najpóźniej na 3 dni przed wyznaczonym terminem przetargu. Oferta winna zawierać: 1) imię, nazwisko i adres oferenta lub nazwę firmy oraz siedzibę, jeżeli oferentem jest osoba prawna, 2) datę sporządzenia oferty, 3) oświadczenie, że oferent zapoznał się z warunkami przetargu i przyjmuje te warunki bez zastrzeżeń, 4) oferowaną cenę i sposób jej zapłaty, 5) zaoferowany sposób realizacji dodatkowych warunków przetargu. Do oferty należy dołączyć dowód wpłacenia wadium. Przetarg ofertowy przeprowadza Komisja Przetargowa w składzie od 3 do 7 osób. Przetarg składa się z części jawnej i niejawnej. Część jawna odbywa się w obecności oferentów i w tej części Komisja Przetargowa stwierdza prawidłowość ogłoszenia o przetargu, ustala liczbę otrzymanych ofert oraz sprawdza czy wadia zostały wpłacone. Następnie komisja otwiera oferty, kwalifikuje je do części niejawnej przetargu, przyjmuje wyjaśnienia lub oświadczenia zgłoszone przez oferentów oraz zawiadamia oferentów o terminie i miejscu części niejawnej przetargu i o przewidywanym terminie zamknięcia przetargu. W części niejawnej przetargu Komisja Przetargowa dokonuje szczegółowej analizy ofert i wybiera najkorzystniejszą z nich lub stwierdza, że nie wybrano żadnej ze złożonych ofert. Z przetargu sporządza się protokół, podając w nim rozstrzygnięcie przetargu wraz z uzasadnieniem. Przetarg uważa się za zamknięty z chwilą podpisania protokołu. Przewodniczący Komisji Przetargowej zawiadamia na piśmie uczestników przetargu o jego wyniku w terminie nie dłuższym niż 3 dni od dnia zamknięcia przetargu. Przy wyborze oferty Komisja Przetargowa kieruje się zaoferowaną ceną oraz innymi kryteriami wpływającymi na wybór najkorzystniejszej oferty, ustalonymi w warunkach przetargu. Po przeprowadzeniu przetargu i wyłonieniu nabywcy na właścicielu gruntu spoczywa cywilnoprawny obowiązek zawarcia umowy. Wydział Mienia Gminnego i Rolnictwa zawiadamia osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o terminie i miejscu zawarcia umowy sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości lub dzierżawy, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Termin spisania umowy w formie aktu notarialnego wyznacza notariusz. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w miejscu i terminie podanym w zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega w tej sytuacji zwrotowi. W zawiadomieniu umieszcza się informację o tym uprawnieniu organizatora przetargu. Nabywca nieruchomości winien przed podpisaniem aktu notarialnego przedłożyć wymagane dokumenty, m.in. dokumenty wskazujące na osoby umocowane do reprezentowania nabywcy, uchwały właściwych organów jednostki nabywającej nieruchomość itp., a także uiścić kwotę, za jaką nabywa tytuł prawny do nieruchomości, czyli zapłacić cenę za nabycie własności albo uregulować pierwszą opłatę - jeżeli chodzi o prawo użytkowania wieczystego. Nabywcy będący cudzoziemcami muszą nadto przed zawarciem umowy w formie aktu notarialnego okazać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. {mospagebreak} Strona 5/8

6 Strona 6/8

7 PRZETARG PISEMNY (OFERTOWY) OGRANICZONY: Przetarg pisemny ograniczony przeprowadza się z zastosowaniem unormowań dotyczących przetargu nieograniczonego, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. III. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców MIEJSCE ZAŁATWIENIA SPRAWY: Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji, Departament Zezwoleń i Koncesji, ul. Domaniewska 36/38, Warszawa, tel. (22) , , faks: (22) , waii@dzik.mswia.gov.pl PODSTAWA PRAWNA: Ustawa z dnia 20 lutego 2004 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2004r. Nr 49 poz. 466) Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. Dz.U. z 2004r. Nr 167 poz z póź. zm.), która reguluje kwestie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, a w art. 8 ogranicza zakres podmiotowy i przedmiotowy jej stosowania poprzez wyłączenie obowiązku uzyskiwania zezwolenia przez określone osoby lub w określonych przypadkach. Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest: 1. osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego; 2. osoba prawna mająca siedzibę za granicą 3. osoba prawna mająca siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby wymienione w pkt. 1 i 2 W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się spółkę, w której osoby wymienione w pkt. 1 i 2 posiadają, bezpośrednio i pośrednio, co najmniej 50% kapitału zakładowego. Przystępując do przetargu na kupno lub użytkowanie wieczyste nieruchomości inwestor zagraniczny musi otrzymać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na jej nabycie. Minister Obrony Narodowej oraz Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi posiadają ustawowe prawo sprzeciwu wobec decyzji o zezwoleniu. Wygranie przetargu nie gwarantuje automatycznie prawa do uzyskania zezwolenia ministra. Przed przystąpieniem do przetargu można otrzymać od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji tzw. promesę, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia na nabycie w razie wygrania przetargu. Promesa jest ważna 12 miesięcy od daty wydania. Zezwolenie podlega opłacie skarbowej, natomiast promesa nie wymaga takiej opłaty. Z dniem akcesji Polski do Unii Europejskiej usunięte zostały ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości przez obywateli i przedsiębiorców Europejskiego Obszaru Gospodarczego, które nie wynikają z prawa wspólnotowego oraz nie są objęte okresami przejściowymi. Oznacza to, że z dniem 1 maja 2004 r. nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem nabycia: 1) nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej, 2) drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej. Cudzoziemiec nie musi posiadać także zezwolenia między innymi, gdy: ˇ nabywa dla siebie mieszkanie, ˇ mieszka w Polsce co najmniej 5 lat i ma ten fakt potwierdzony kartą stałego pobytu, Strona 7/8

8 Powered by TCPDF ( Urząd Miasta Bielsko-Biała - um.bielsko.pl ˇ jest małżonkiem obywatela Polski i posiada kartę stałego pobytu na co najmniej 2 lata, ˇ jest uprawniony do dziedziczenia. Zagraniczna osoba prawna nie musi mieć również zezwolenia, jeżeli na swoje cele statutowe zamierza nabyć nieruchomość na terenie miasta nie zabudowaną, o powierzchni nie większej niż 0,4 ha. Strona 8/8