WINDYKACJA WE WSPÓLNOTACH MIESZKANIOWYCH

Transkrypt

1 WINDYKACJA WE WSPÓLNOTACH MIESZKANIOWYCH MARIUSZ PRZYBYCIEŃ KANCELARIA PRAWNA PRAEMIUM24

2 Spis treści Wstęp... 4 Rozdział 1. Podstawy prawne funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych Rys historyczny Wspólnota mieszkaniowa obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej Obowiązek utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej Koszty zarządu nieruchomości oraz ustawowy obowiązek regulowania zaliczek Rozdział 2. Cele i założenia windykacji polubownej Podstawowe założenia postępowania polubownego Ustalenie warunków współpracy z dłużnikami Strategia postępowania polubownego Narzędzia stosowane w postępowaniu polubownym Zobowiązanie do zapłaty Ugoda Rozdział 3. Backward dłużnika czyli wspólnota mieszkaniowa w sądzie Właściwość sądu Rzeczowa właściwość sądu Miejscowa właściwość sądu Koszty postępowania sądowego Koszty procesu Zwrot kosztów procesu Koszty sądowe w sprawach cywilnych Zwrot opłaty sądowej Pełnomocnicy procesowi i koszty zastępstwa procesowego Pełnomocnicy procesowi Koszty zastępstwa procesowego Postępowania odrębne w procesie dochodzenia należności Postępowanie nakazowe Postępowanie upominawcze Elektroniczne postępowanie upominawcze Postępowanie uproszczone Mediacja sądowa Przymusowa sprzedaż lokalu... 35

3 Rozdział 4. Skarga pauliańska Przesłanki ochrony Zaskarżenie czynności Zwolnienie się od zadośćuczynienia Termin Rozdział 5. Postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikom wspólnoty mieszkaniowej Prawne aspekty postępowania egzekucyjnego Organy egzekucji sądowej oraz określenie ich właściwości Komornik i sąd Właściwość miejscowa organów egzekucyjnych Niezbędna dokumentacja w postępowaniu egzekucyjnym Tytuł egzekucyjny Klauzula wykonalności Wszczęcie egzekucji oraz dalsze czynności egzekucyjne Określenie sposobów egzekucji Egzekucji z ruchomości Egzekucja z wynagrodzenia za pracę Egzekucja z rachunków bankowych Egzekucja z nieruchomości Podział sum uzyskanych z egzekucji Ogólne zasady podziału sumy z egzekucji Podział sumy uzyskanej przez egzekucję z wynagrodzenia za pracę Podział sumy uzyskanej przez egzekucję z ruchomości, wierzytelności i innych praw majątkowych Podział sumy uzyskanej przez egzekucję z nieruchomości Opłaty w postepowaniu egzekucyjnym Rozdział 6. Szczególne przypadki powstawania zobowiązań we wspólnocie mieszkaniowej Umowa o roboty budowlane Wady fizyczne w częściach wspólnych czyli dochodzenie roszczeń w ramach rękojmi Wady fizyczne w części wspólnej Roszczenie odszkodowawcze w ramach prawa rękojmi Uchwały wspólnoty mieszkaniowej związane z dochodzeniem roszczeń odszkodowawczych Cesja wierzytelności Polubowne zakończenie sporu... 73

4 Rozdział 7. Wzory pism procesowych 7.1. Zobowiązanie Wezwanie do zapłaty Pismo skarga pauliańska Pozew w postępowaniu uproszczonym Pozew w postępowaniu nakazowym Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności Wniosek o wszczęcie egzekucji z rachunku bankowego Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości Uchwała o licytacji mieszkania Zakończenie Bibliografia... 94

5 Wstęp Tempura mutantur et nos mutantur in illis czasy się zmieniają a my zmieniamy się razem z nim. Wprowadzona w obrót prawny ustawa z dnia 24 czerwiec1994 roku o własności lokalu wybitnie na przestrzeni dwudziestolecia obowiązywania rzeczonej ustawy wpłynęła na sposób dochodzenia należności od właścicieli lokali. Przeobrażenia tych dwóch dekad, obecność w strukturach Unii Europejskiej, agresywna konkurencja powodują a od 1 stycznia 2014 roku deregulacja zawodu pokazują, że przedsiębiorcy zawodowo zajmujący się zarządzaniem nieruchomościami w znacznie większym stopniu zobligowani są zaangażować się w proces zarządzania wierzytelnościami. Umiejętne zarządzanie portfelem wierzytelności wspólnot mieszkaniowych jest coraz częściej nie tylko oczekiwane przez zarządy wspólnot, ale w istotny sposób wpływa na płynność finansową danej nieruchomości. Jednocześnie nie sposób nie wspomnieć, że praktyki stosowane przez dłużników w celu uniknięcia ponoszenia kosztów zarządu w formie comiesięcznych zaliczek wymagają od zarządców interdyscyplinarnej wiedzy, umiejętności odzyskiwania trudnych zobowiązań. Niniejsza praca, jako praktyczny poradnik przybliża wszystkich podmiotom zajmującym się zarządzaniem nieruchomościami proces odzyskiwania należności we wspólnotach mieszkaniowych. W kolejnych rozdziałach przedstawiono ramy prawne funkcjonowania ułomnych osób prawnych, jakim jest wspólnota mieszkaniowa, poprzez stadia windykacyjne, w finale prezentując postepowanie egzekucyjne prowadzone wobec dłużników. Reasumując umiejętność i skuteczność przedsiębiorców w opisywanym obszarze działalności wpływa na budowanie przewagi konkurencyjnej na tym rynku oraz profesjonalizuje rynek zarządzania nieruchomościami. Zapraszam do lektury (-) mariusz przybycień prawnik, zarządca nieruchomości