Opinia prawna. w zakresie bezpieczeństwa leasingu nieruchomości

Transkrypt

1 Strona1 Rzeszów, dnia 28 marca 2016r. Opinia prawna w zakresie bezpieczeństwa leasingu nieruchomości Sporządzający: Radca Prawny Paweł Tutak Kancelaria Radcy Prawnego Ul. Piłsudskiego 34, Rzeszów NIP: ptutak@kancelariapst.pl Opinia prawna przygotowana na zlecenie: Homeleasing.pl

2 Strona2 I. Podstawy prawne oraz skróty: 1) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 t.j. ze zm.); 2) Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (Dz.U Nr 60 poz. 535 t.j. ze zm) 3) Zlecający homeleasing.pl 4) Korzystający podmiot zawierający umowę leasingu nieruchomości używający i/lub pobierający pożytki z nieruchomości. 5) k.c. - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 t.j. ze zm.); 6) p.u.- Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (Dz.U Nr 60 poz. 535 t.j. ze zm). 7) leasingodawca podmiot prowadzący działalność gospodarczą nabywający nieruchomość i oddający ją korzystającemu na podstawie umowy leasingu. 8) wzór umowy leasingu nieruchomości II. Cel opinii Celem niniejszej opinii, jest ocena prawna bezpieczeństwa zawierania umów leasingu nieruchomości przez korzystającego. III. Stan faktyczny Zlecający prowadzi działalność gospodarczą między innymi w zakresie pośrednictwa w zawieraniu umów leasingu nieruchomości. Oferta zlecającego skierowana jest do podmiotów będących profesjonalnymi uczestnikami obrotu gospodarczego oraz również do osób fizycznych. IV. Zagadnienia przedstawione do zaopiniowania: 1. Bezpieczeństwo zawierania umów leasingu nieruchomości przez korzystającego. 2. Postępowanie w przypadku upadłości leasingodawcy. V. Analiza i opinia prawna: W obecnie obowiązującym stanie prawnym, funkcjonują już mechanizmy prawne, zabezpieczające zarówno pozycję leasingodawcy jak i przede wszystkim leasingobiorcy.

3 Strona3 Sytuacje, które miały miejsce jeszcze kilka lat wcześniej, w wyniku których dochodziło do pokrzywdzenia leasingobiorców obecnie nie występują. Przede wszystkim kwestie te zostały uregulowane prawnie, poprzez wprowadzenie stosownych zmian w prawie upadłościowym, oraz zmieniła się charakterystyka rynku, gdyż firmy leasingowe są w zdecydowanej większości kontrolowane przez potężne grupy bankowe i finansowe, dzięki czemu mają dostęp do kapitału, co zapewnia pewność finansowania inwestycji leasingowych. Celem dokonania analizy prawnej, w pierwszej kolejności należy wskazać, na brzmienie art. Art k.c. zgodnie z którym: Przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego. Tak zdefiniowana umowa leasingu, sprowadza się do stwierdzenia, iż jej treścią jest odpłatne korzystanie z rzeczy przez leasingobiorcę i w tym znaczeniu umowa leasingu zbliżona jest do umowy najmu i dzierżawy. Jej istotą jest też kredytowanie działalności gospodarczej leasingobiorcy przez leasingodawcę, co pozwala uzyskać odpowiedni stosunek finansowo podatkowy. W celu realizacji przedmiotu umowy, leasingodawca nabywa rzecz od innej osoby (sprzedawcy), a następnie zawiera z leasingobiorcą umowę o odpłatne korzystanie z rzeczy. W trakcie trwania stosunku wynikającego z umowy leasingu, korzystający co do zasady wykonuje obowiązki i prawa tak jak właściciel rzeczy, w sposób wynikający z zawartej umowy leasingu oraz zgodnie z przepisami prawa obowiązującymi w tym zakresie. Korzystającemu przysługują również roszczenia z tytułu wad fizycznych rzeczy względem sprzedającego, z wyjątkiem możliwości odstąpienia od umowy. Tym samym, korzystający płacąc umówione raty leasingowe, praktycznie w pełni może korzystać z nieruchomości i czerpać z tego korzyści zarówno pod względem wykonywania czynności faktycznych jak i prawnych, zgodnie z zawartą umową. Idąc dalej, należy wskazać, iż zgodnie z brzmieniem art k.c.: Jeżeli finansujący zobowiązał się, bez dodatkowego świadczenia, przenieść na korzystającego własność rzeczy po upływie oznaczonego w umowie czasu trwania leasingu,

4 Strona4 korzystający może żądać przeniesienia własności rzeczy w terminie miesiąca od upływu tego czasu, chyba że strony uzgodniły inny termin. Zgodnie z okazanym przez zlecającego wzorem umowy leasingu, i przekazanymi informacjami, w zależności od uzgodnionej opcji, umowy zawierają postanowienie w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości, po upływie oznaczonego czasu trwania leasingu. Tym samym, wykonując postanowienia umowy, leasingodawca po dokonaniu zapłaty wszystkich rat leasingowych zobowiązany jest do przeniesienia na własność leasingobiorcy własności nieruchomości, dokonując tego we właściwej formie tj. w formie aktu notarialnego. Przyrzeczenie przeniesienia własności rzeczy, o którym mowa powyżej, przy zachowaniu właściwej formy, stanowi niewątpliwie czynność zobowiązującą, która tworzy dla korzystającego prawo do żądania przeniesienia własności nieruchomości. Korzystający może przymusić leasingodawcę do złożenia stosownego oświadczenia woli. Uprawnienia może dochodzić na drodze sądowej. Ponadto, przeniesienie własności następuje po upływie oznaczonego w umowie czasu trwania umowy leasingu i bez dodatkowego wynagrodzenia. Umowa leasingu ukształtowana na takich zasadach, gwarantuje trwałość stosunku umownego oraz bezpieczeństwo związane z przejściem prawa własności nieruchomości. Jednym z podstawowych zagadnień związanych z bezpieczeństwem leasingu nieruchomości, jest kwestia problematyki prawnego usankcjonowania upadłości stron umowy leasingu, a więc korzystającego oraz leasingodawcy. Celem dokonania analizy problemu, w pierwszej kolejności należy wskazać na brzmienie art. 114 p.u. w obowiązującym brzmieniu: 1. W przypadku ogłoszenia upadłości korzystającego z rzeczy na podstawie umowy leasingu syndyk może, za zgodą sędziego-komisarza, odstąpić z dniem ogłoszenia upadłości od umowy leasingu. Przepisy art. 98 ust. 2 i art. 99 stosuje się odpowiednio. 2. W razie ogłoszenia upadłości finansującego leasing przepisów ustawy o odstąpieniu od umowy przez syndyka nie stosuje się. Kluczowe dla korzystającego z przedmiotu leasingu kwestie, reguluje brzmienie ustępu 2 w/w przepisu, gdyż chroni go przed skutkami upadłości leasingodawcy. Należy bowiem zaznaczyć, że głoszenie upadłości leasingodawcy nie wpływa na umowę leasingu. W

5 Strona5 przepisie tym wprost wyłączono prawo odstąpienia od umowy przez obie strony. Stronom umowy przysługuje, na zasadach ogólnych, ustawowe, a także umowne prawo rozwiązania umowy. Co do zasady bowiem w przypadku umów wzajemnych, w razie ogłoszenia upadłości leasingodawcy, obejmującej likwidację jego majątku, Syndyk masy upadłościowej może odstąpić od umowy, z wyjątkiem właśnie umowy leasingu. W przypadku umowy leasingu, Syndykowi masy upadłościowej, prawo odstąpienia od umowy nie przysługuje, gdy upadłym jest leasingodawca. Syndyk zobowiązany jest kontynuować umowę leasingu oraz wykonywać na rzecz upadłego leasingodawcy, względem leasingobiorcy, wszelkie obowiązki wynikające z zawartej umowy. Tym samym upadłość, nie powoduje pogorszenia pozycji leasingobiorcy, który w dalszym ciągu zachowuje wszelkie uprawnienia, również w zakresie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Jeżeli bowiem roszczenie o przeniesienie własności mienia powstało po ogłoszeniu upadłości w związku z kontynuowaniem umowy leasingu, to roszczenia z art k.c. (przeniesienie własności nieruchomości) leasingobiorca może dochodzić przeciwko syndykowi (art. 144 ust. 1 p.u.). Leasingobiorca może domagać się wydania przez sąd orzeczenia zastępującego oświadczenie woli syndyka (art. 64 k.c.), w przedmiocie przeniesienia własności rzeczy. Wykonanie przez syndyka umowy i przeniesienie własności nieruchomości nie wymaga zgody rady wierzycieli, i nie wymaga również zgody Sądu (sędziego-komisarza), gdyż jest jedynie wykonaniem przez syndyka wiążącej go umowy. Reasumując, ogłoszenie upadłości leasingodawcy, w trakcie trwania umowy, nie powoduje negatywnych skutków dla leasingobiorcy, gdyż umowa ta w dalszym ciągu skutecznie wiąże strony. W literaturze prawniczej podnosi się, iż ze względu na integralność umowy leasingu należy uznać, że w przypadku ogłoszenia upadłości finansującego, korzystający z rzeczy będzie mógł wykonać przysługujące mu uprawnienie z opcji własnościowej niezależnie od chwili, w której to uprawienie powstało - przed czy też po ogłoszeniu upadłości finansującego. 1 Nawet w przypadku, gdy leasingodawca korzysta z kapitału zewnętrznego celem sfinansowania zakupu nieruchomości (np. kredyt bankowy), a tym samym spłata kredytu została zabezpieczona hipoteką, upadłość leasingodawcy nie wpłynie niekorzystnie na sytuację leasingobiorcy, gdyż Syndyk leasingodawcy i tak zobowiązany jest umowę wykonać. 1 Tak też: Pannert Maciej, Wpływ upadłości likwidacyjnej na wykonywanie zobowiązań z umów wzajemnych, Oficyna 2010

6 Strona6 Inaczej kwestia upadłości, przedstawia się w przypadku gdy dotyczy ona leasingobiorcy. Zasadniczo upadłość nie wpływa na treść umowy oraz wymagalność roszczeń z niej wynikających. Roszczenia, które leasingodawca po ogłoszeniu upadłości leasingobiorcy, może zgłosić w toku postępowania upadłościowego, przedstawiają się w następujący sposób: - w pierwszym przypadku leasingodawca może żądać zapłaty wszystkich przewidzianych umową, a niezapłaconych rat, pomniejszonych o korzyści, jakie sam uzyskał wskutek ich zapłaty przed umówionym terminem i rozwiązania umowy (art k.c.). Roszczenia te zaspokajane są w kategorii czwartej. Ponadto przysługuje mu prawo wyłączenia z masy przedmiotu leasingu (art. 72 p.u.). Tym samym, w przypadku ogłoszenia upadłości leasingobiorcy, pozycja leasingodawcy, który uprzednio dokonał sfinansowania nieruchomości z kapitału pochodzącego z instytucji bankowej, nie różni się od sytuacji gdy sfinansował nieruchomość z kapitału własnego. Leasingodawca, oprócz zachowania roszczenia o zapłatę pozostałych rat, może żądać wyłączenia z masy upadłości nieruchomości, gdyby została ujęta na liście majątku upadłego leasingobiorcy. - w drugim przypadku finansujący może domagać się wszystkich przewidzianych umową, a niezapłaconych rat, pomniejszonych o korzyści, jakie sam uzyskał wskutek ich zapłaty przed umówionym terminem i wygaśnięcia umowy oraz z tytułu ubezpieczenia rzeczy, a także naprawienia szkody (art k.c.). Tak więc, umowa leasingu więc trwa mimo ogłoszenia upadłości leasingobiorcy. Syndykowi jednakże przysługuje prawo wypowiedzenia jej ze skutkiem natychmiastowym za zgodą sędziego-komisarza w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Jeśli Syndyk upadłego leasingobiorcy, umowy nie wypowie, będzie zmuszony płacić raty leasingu, jako wierzytelności zaspokajane w kategorii pierwszej, a więc przed innymi zobowiązaniami. Dokonując podsumowania, należy jednoznacznie przyjąć, iż zawarcie i realizacja postanowień umowy leasingu nieruchomości, z całą pewnością nie niesienie większego ryzyka niż tego, które może wynikać z innych umów. Co więcej, ze względu na obowiązujące regulacje, ochrona pozycji leasingobiorcy została wręcz rozszerzona i nawet w przypadku

7 Strona7 upadłości leasingodawcy, co do zasady nie wpływa na pozycję podmiotu korzystającego z leasingu.