Zarządzanie nieruchomościami

Transkrypt

1 Wykład 2 Zasoby nieruchomości państwowych i samorządowych Gospodarowanie zasobami nieruchomości Zbywanie nieruchomości z zasobów Własność lokali, wspólnoty mieszkaniowe Wywłaszczanie nieruchomości M. Dacko

2 Zarządzanie nieruchomościami Zarządzanie nieruchomościami należy do zawodów z zakresu obsługi rynku nieruchomości Działalność zawodowa polegająca na zawodowym (odpłatnym) wykonywaniu czynności zleconych przez właściciela nieruchomości: prowadzenie i nadzorowanie bieżącej obsługi nieruchomości, planowanie krótko- i długookresowych celów i sposobów ich realizacji w odniesieniu do zachowania nieruchomości w stanie niepogorszonym i rozwoju nieruchomości, doradztwo w zakresie zarządzenia nieruchomością

3 Administrowanie a zarządzanie Administrowanie jest to wyłącznie prowadzenie bieżących czynności związanych z obsługą nieruchomości Zarządzanie nieruchomością jest znacznie szerszym zakresem działalności Najczęściej prowadzenie działalności zarządzania nieruchomością obejmuje również jej administrowanie Administrowanie obejmuje takie czynności jak: bieżące kontrole i przeglądy techniczne naprawy i konserwacja bieżąca utrzymanie porządku

4 Reforma samorządowa W efekcie przeprowadzonej w 1990 roku reformy samorządowej w Polsce funkcjonuje: 16 województw 412 powiatów 2528 gmin Są to osoby prawne. Aby podmioty te mogły wykonywać swe zadania zostały wyposażone w nieruchomości oraz prawo rozporządzania nimi wg własnych potrzeb

5 Co rozumiemy przez pojęcie zasób nieruchomości? nieruchomości stanowiące własność S.P., gminy, powiatu lub województwa nie oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego S.P., gminy, powiatu lub województwa. Uwaga: z definicji tej wyeliminowano prawo trwałego zarządu i prawo użytkowania

6 Organ wykonawczy: gminy - wójt/burmistrz/prezydent powiatu - zarząd powiatu (starosta jako przewodniczący, wicestarosta i pozostali członkowie) województwa - zarząd województwa (marszałek województwa jako przewodniczący, wicemarszałek i pozostali członkowie) Nieruchomościami publicznymi gospodarują z zastrzeżeniem wyjątków (art. 60) właściwe organy: starosta (nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa) organy wykonawcze gminy, powiatu lub województwa (nieruchomości stanowiące odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa) Uwaga: za starostę możemy uważać również prezydenta miasta na prawach powiatu

7 Właściwy urząd starostwo powiatowe (nieruchomości S.P.) urząd gminy (nieruchomości gminy) starostwo powiatowe (nieruchomości powiatu) urząd marszałkowski (nieruchomości województwa)

8 Ustawowe możliwości w gospodarowaniu nieruchomościami SP i JST są następujące: Nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, w tym: Sprzedaży Zamiany Zrzeczenia się Oddania w użytkowanie wieczyste, najem lub dzierżawę Użyczenia Oddania w trwały zarząd Obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi Wnoszone jako aporty do spółek Przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek fundacji Darowizny na cele publiczne a także pomiędzy S.P. a J.S.T. lub między J.S.T.

9 Zasób nieruchomości S.P. nieruchomości, które stanowią własność S.P. i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego S.P. Gospodarowanie tym zasobem to szereg czynności wykonywanych przez starostów

10 Gospodarowanie zasobem S.P. Ewidencjonowanie nieruchomości zgodnie z katastrem Zapewnianie wyceny tych nieruchomości Sporządzanie planów wykorzystania zasobu Zabezpieczanie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem Naliczanie należności za nieruchomości udostępniane z zasobu oraz prowadzenie windykacji tych należności Współpraca z innymi organami, które gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z J.S.T. Zbywanie, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzących w skład zasobu Wydzierżawianie, wynajmowanie i użyczanie nieruchomości wchodzących w skład zasobu Podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym w sprawach o własność lub inne prawa rzeczowe na nieruchomości, o roszczenia ze stosunku najmu lub dzierżawy, o stwierdzenie nabycia spadku, o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie oraz o wpis w księdze wieczystej. Te czynności mogą być powierzane zarządcom, rzeczoznawcom, pośrednikom bądź przedsiębiorcom, którzy ich zatrudniają

11 Gminne zasoby nieruchomości Podstawą ich tworzenia są studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

12 Gospodarowanie gminnym zasobem nieruchomości to: Wykonywanie ww. czynności Przygotowywanie opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych Dokonywanie podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości Wyposażanie nieruchomości, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. Tutaj podobnie szereg czynności można powierzyć zarządcom, rzeczoznawcom, pośrednikom bądź przedsiębiorcom, którzy ich zatrudniają

13 Zasoby nieruchomości powiatu i województwa: Zasobami tymi gospodarują odpowiednio: - zarząd powiatu - zarząd województwa Czynności tych organów i możliwości powierzania tych czynności podmiotom zajmującym się działalnością zawodową w dziedzinie gospodarki nieruchomościami są analogoczne

14 Zbywanie nieruchomości z zasobu Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje: - w drodze przetargu - w drodze bezprzetargowej Czynności te wymagają zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości w U.W. i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Postanowienia takiej umowy dotyczące korzystania z nieruchomości także są ujawniane w księdze!

15 Art. 34. Pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości to prawo, które przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków: Przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy UoGN lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie (termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu) Jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie (termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu) Jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Osoby te mogą skorzystać z pierwszeństwa, jeżeli złożą oświadczenie że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w UoGN

16 Wykaz nieruchomości Właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu Informację tą podaje się też do publicznej wiadomości przez: ogłoszenie w prasie lokalnej inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości na stronach internetowych urzędu

17 W wykazie określa się: Oznaczenie nieruchomości według KW i katastru Powierzchnię nieruchomości Opis nieruchomości i rodzaj zbywanego prawa Przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania Terminy zagospodarowania nieruchomości Cenę nieruchomości Wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego Wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy Terminy wnoszenia opłat Zasady aktualizacji opłat Termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 i pkt 2.

18 Zbycie nieruchomości bez przetargu: Na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w nabyciu, stosownie do art. 34 Między S.P. a J.S.T. oraz między tymi jednostkami Na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2 W drodze zamiany lub darowizny W przypadku sprzedaży nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego W przypadku sprzedaży części nieruchomości, która może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej Gdy nieruchomość stanowi wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji Na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona Gdy przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli Na rzecz kościołów i związków wyznaniowych mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej Na rzecz partnera prywatnego lub spółki w celu realizacji zadań publicznych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego Na rzecz podmiotów o których mowa w art. 61 ust. 1

19 Ogłoszenie o przetargu Ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości nie wcześniej niż po upływie odpowiednich terminów. Ogłoszenie o przetargu jest podawane do publicznej wiadomości co najmniej na 30 dni przed wyznaczonym terminem przetargu. W jednym ogłoszeniu można zamieścić informacje o przetargach na więcej niż jedną nieruchomość. W ogłoszeniu o przetargu podaje się informacje zamieszczone w wykazie oraz czas, miejsce i warunki przetargu. Jest ono upublicznione podobnie jak wykaz.

20 Rozpatrywanie wniosków: Przed ogłoszeniem o przetargu rozpatruje się wnioski osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku, informacji o nieruchomości, której ten wniosek dotyczył, nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu.

21 Komisja przetargowa Wykonuje czynności związane z przeprowadzeniem przetargu Komisję wyznacza właściwy organ spośród osób dających rękojmię rzetelnego przeprowadzenia i rozstrzygnięcia przetargu Skład komisji: przewodniczący i członkowie (3-7 osób)

22 Komisja przetargowa Podejmuje rozstrzygnięcia w drodze głosowania a w przypadku równej liczby głosów decyduje głos przewodniczącego Przewodniczący komisji sporządza protokół przeprowadzonego przetargu Uczestnicy przetargu a członkowie komisji

23 Zasady organizowania przetargów na zbycie nieruchomości: Jeżeli I przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, przeprowadza się II przetarg, w którym właściwy organ może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłaszaniu pierwszego przetargu. II przetarg organizuje się w czasie nie krótszym niż 30 dni, lecz nie później niż w terminie do 6 miesięcy od dnia zamknięcia I przetargu.

24 Jeżeli II przetarg zakończy się wynikiem negatywnym, to właściwy organ: Może zbyć nieruchomość w drodze rokowań Może organizować kolejne przetargi (na zasadach obowiązujących przy organizowaniu II przetargu) Zachowując odpowiednie terminy, właściwy organ nie musi ponownie sporządzać wykazu i obowiązuje go cena wywoławcza jak dla II przetargu!

25 Przetargi przeprowadza się w formie: Przetargu ustnego nieograniczonego Przetargu ustnego ograniczonego Przetargu pisemnego nieograniczonego Przetargu pisemnego ograniczonego

26 Rokowania po II przetargu Są poprzedzane ogłoszeniem Uczestnictwo wymaga zgłoszenia udziału najpóźniej na 3 dni przed terminem i wpłaty zaliczki Przebiegają dwuetapowo: sprawdzanie i weryfikacja zgłoszeń w obecności wszystkich uczestników ustna część przeprowadzana osobno z każdym z zakwalifikowanych oferentów Komisja może nie wybrać nabywcy

27 Ceny i opłaty za zbywane nieruchomości (UoGN) Cena nieruchomości - jest ustalana na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Sprzedaż nieruchomości w drodze przetargu: 1 przetarg cena wywoławcza wartość nieruchomości 2 przetarg cena wywoławcza 50% wartości nieruchomości

28 Cena w rokowaniach: Jeżeli 2 przetarg zakończy się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości. Sprzedaż nieruchomości w drodze bezprzetargowej: cena wartość nieruchomości

29 Stawki procentowe: Za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwsza opłata: 15-25% ceny nieruchomości gruntowej.

30 Opłaty roczne: Obronność, bezpieczeństwo państwa, ochrona ppoż. 0.3% ceny Obiekty sakralne, plebanie, archiwa i muzea diecezjalne, seminaria duchowne, domy zakonne 0.3% ceny Działalność charytatywna, opiekuńcza, badawczorozwojowa, lecznicza, oświatowa, wychowawcza, naukowa, 0.3% ceny Budownictwo mieszkaniowe, realizacja urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych, działalność sportowa, rolnictwo 1% ceny Działalność turystyczna 2% ceny Pozostałe nieruchomości gruntowe 3% ceny

31 ZASADA: Cena nieruchomości uzyskana w przetargu jest rozdzielana celem ustalenia opłat na: cenę gruntu cenę budynków, budowli, lokali, urządzeń Staną się one przedmiotem odrębnej od gruntu własności z chwilą oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Wyodrębniając te ceny przyjmuje się proporcje zachodzące między nimi w cenie wywoławczej.

32 Zmiany w kwestiach użytkowania wieczystego Art Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.

33 Własność lokali, powstawanie wspólnot mieszkaniowych

34 W myśl ustawy o własności lokali: Samodzielne lokale mieszkalne oraz lokale o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości Lokal stanowi odrębną nieruchomość gdy spełnione są trzy warunki: 1. Jest samodzielny 2. Został wyodrębniony pod względem własności 3. Uregulowano go w odrębnej księdze wieczystej

35 Samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wymagań dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi stwierdza starosta w formie zaświadczenia

36 Pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi To takie pomieszczenia, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby może trwać dłużej niż 4 godziny

37 Pomieszczenia przynależne Do lokalu mogą przynależeć części składowe: inne pomieszczenia nawet gdy bezpośrednio doń nie przylegają lub znajdują się w innym budynku Mogą to być strychy, piwnice, garaże znajdujące się w granicach nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym znajduje się lokal W trakcie obrotu nieruchomością lokalową pomieszczenia te również zmieniają właściciela (część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności)

38 Nieruchomość wspólna Właścicielowi nieruchomości lokalowej przysługuje udział w nieruchomości wspólnej Jest to prawo związane z własnością lokalu i nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

39 K S I Ę G A W I E C Z Y S T A N r Udział ten jest odnotowany w I dziale księgi wieczystej w spisie praw związanych z własnością. DZIAŁ PIERWSZY : OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI. I/2. NUMER BIEŻĄCY NIERUCHOMOŚCI I/3. POŁOŻENIE I/4. OPIS I MAPA I/5. SPOSÓB KORZYSTANIA I/6. OBSZAR I/7. DO BIEŻ. NR NIERUCH. I/8. STAN W CZASIE URZĄDZ. KW DZIAŁ PIERWSZY : SPIS PRAW. I SP / 2. NR BIEŻĄCY WPISU I SP / 3. OZNACZENIE PRAWA 1 Olsztyn, ulica Lipowa Nr 6, woj. warmińsko-mazurskie Lokal Nr 25, położony na III piętrze, składający się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju oraz przynależnej piwnicy Nr 25 - akta, karta Nr 2 Lokal mieszkalny 46,10 mkw 4,20 mkw 1 Po odłączeniu z Kw Nr tu przeniesiono. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności z dnia r., Rep. A Nr 3245/2002 (notariusz Bartłomiej Kalinowski z kancelarii notarialnej w Olsztynie) oraz wniosku z dnia r., DzKw 15648/02, godz , k. 1-4.Wpisano dnia 20 grudnia 2002 roku. Sędzia Anna Malinowska 1 Właściciel lokalu opisanego w tej księdze ma udział w 109/10000 części wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu objętych Kw Nr Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności z dnia r., Rep. A Nr 3245/2002 (notariusz Bartłomiej Kalinowski z kancelarii notarialnej w Olsztynie) oraz wniosku z dnia r., DzKw 15648/02, godz , k. 1-4.Wpisano dnia 20 grudnia 2002 roku. Sędzia Anna Malinowska

40 Nieruchomość wspólna to: Grunt Części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właściciela danego lokalu (np. pomieszcz. komunikacyjne, kotłownie, wózkownie, elementy nośne budynku, strychy)

41 Udział w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi Uczw n i 1 L i (L i P pi P pi ) L i P pi n Powierzchnia użytkowa i-tego lokalu Powierzchnia użytkowa pomieszczeń przynależnych do i-tego lokalu Liczba samodzielnych lokali w budynku

42 Udziały w budynku i gruncie odpowiadają proporcji między ogólną powierzchnią lokali w budynku, a powierzchnią lokali poszczególnych właścicieli

43 PRZYKŁAD: Właściciel lokalu o powierzchni 40m 2 w budynku o P.U. = 400m 2 posiada udział we współwłasności 1/10

44 Po co udziały? Umożliwiają one racjonalne gospodarowanie nieruchomością wspólną właściciele lokali biorą udział w wydatkach na utrzymanie i remonty nieruchomości proporcjonalnie do udziału we współwłasności

45 PRZYKŁAD: Gdy w budynku o P.U.= 1000m 2 wydatki na nieruchomość wspólną wyniosą w ciągu roku zł, to właściciel lokalu o udziale 1/10 poniesie koszt zł Gdy w tym samym budynku pozostaje jeszcze 5 nie wykupionych lokali o P.U.=500m 2 to ich właściciel obowiązany jest uczestniczyć w wydatkach w 50% - czyli zł

46 Wywłaszczanie nieruchomości

47 Istota wywłaszczenia nieruchomości polega na: pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, praw: własności użytkowania wieczystego innych praw rzeczowych na nieruchomości Wywłaszczenie może być wykonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a praw tych nie da się nabyć w drodze umowy

48 Wywłaszczenie: umożliwia pozyskiwanie nieruchomości niezbędnych dla realizacji celów publicznych i może być dokonane wyłącznie na takie cele jest ostatecznością, a nie łatwą i prostą metodą nabywania nieruchomości przez podmioty publiczne jest dopuszczalne tylko za słusznym odszkodowaniem jest to instytucja prawa administracyjnego, co oznacza że warunkiem jej zastosowania jest wydanie aktu administracyjnego w konkretnej sprawie

49 Podstawowe przesłanki wywłaszczenia określa Konstytucja RP

50 Cele publiczne to m.in.: wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, odprowadzania ścieków i unieszkodliwiania odpadów budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, szkół, przedszkoli, obiektów ochrony zdrowia budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa oraz do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego zakładanie i utrzymywanie cmentarzy Cele publiczne są określone w UoGN w art. 6

51 Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta Nieruchomość może być wywłaszczona jedynie na rzecz: S.P. (wszczęcie postępowania następuje z urzędu) J.S.T. (wszczęcie postępowania następuje na wniosek organu wykonawczego j.s.t.) Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej wyodrębniona część

52 Ograniczenia Wywłaszczenia dokonuje się tylko na rzecz S.P. lub J.S.T. Wywłaszczeniu nie podlegają nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa Nie dotyczy to jednak wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość S.P.