REGULAMIN NAPRAW, KONSERWACJI I REMONTÓW

Transkrypt

1 REGULAMIN NAPRAW, KONSERWACJI I REMONTÓW Regulamin określa zakres działań i podmioty odpowiedzialne za wykonanie czynności niezbędnych dla zachowania możliwie długiego trwania substancji majątku trwałego Spółdzielni Mieszkaniowej Wrocław - Południe i sprawnego funkcjonowania wszelkich urządzeń służących zamieszkiwaniu. Osiągnięcie tego celu wymaga wykonywania we właściwym czasie zabiegów w postaci napraw, konserwacji i remontów. I. ZASADY OGÓLNE 1. Lokale mieszkalne w budynkach wielorodzinnych stanowią integralną, nie dającą się wydzielić część budynku. Konsekwencją tego są dwa rodzaje pomieszczeń o różnym do nich stosunku lokatorów Pomieszczenia, pozostające w wyłącznej dyspozycji lokatora - zwane dalej indywidualnymi ". Są to izby mieszkalne wraz z pomieszczeniami pomocniczymi do nich wyłącznie należącymi Pomieszczenia z których mogą korzystać wszyscy lokatorzy - zwane dalej wspólnymi". Należy do nich cała reszta pomieszczeń i urządzeń jak np. : klatki schodowe, korytarze, pralnie, suszarnie itp. 2. Decyzje o zabiegach budowlanych W sprawach pomieszczeń indywidualnych" dotyczących napraw, konserwacji i remontów podejmuje dysponujący nimi lokator, który decyduje o wyborze wykonawcy, zakresie robót i ich standardzie. Niektóre prace, ze względu na bezpieczeństwo i z mocy przepisów ogólnych powinny być wykonywane tylko przez firmy upoważnione i za zgodą administracji SM Wrocław - Południe W sprawie pomieszczeń wspólnych : - dotyczące napraw podejmuje administracja osiedla, - dotyczących konserwacji podejmuje dyrekcja SM Wrocław Południe przez zatwierdzenie rocznego planu konserwacji, - dotyczące remontów podejmuje Rada Nadzorcza przez uchwalenie rocznego planu rzeczowofinansowego remontów. Wykonanie robót zleca administracja SM zgodnie z podziałem funduszu remontowego na poszczególne zadania w planie rocznym i zgodnie z zasadami zlecania usług i robót 3. Koszty zabiegów budowlanych, w tym koszty konserwacji, napraw i remontów, ponoszą wszyscy lokatorzy Ze względu na wyłączność użytkowania a tym samym i wpływu na zużycie pomieszczeń indywidualnych", troska o ich stan spoczywa wyłącznie na lokatorze, który płaci za wykonanie odpowiednich czynności bezpośrednio wykonawcy Koszty napraw, konserwacji i remontów pomieszczeń wspólnych" ponoszą wszyscy lokatorzy, proporcjonalnie do rodzaju lokalu i jego powierzchni, płacąc na fundusz remontowy, który stanowi jeden ze składników miesięcznej kwoty kosztów eksploatacji. Wysokość funduszu remontowego ustalana jest w budżecie Spółdzielni Mieszkaniowej Wrocław - Południe. 4. Użyte w regulaminie niżej podane terminy mają następujące znaczenia Administracja - ogół pracowników zatrudnionych w spółdzielni, zobowiązanych do realizacji zadań określonych w zakresach obowiązków i czynności ze schematem organizacyjnym SM Lokator - członek spółdzielni użytkujący lokal mieszkalny na zasadzie spółdzielczego prawa lokatorskiego lub własnościowego Konserwacja - wszelkie zabiegi chroniące obiekt lub jego element, zapobiegające awarii lub przedwczesnemu zużyciu.

2 4. 4. Naprawa - przywrócenie do stanu pierwotnego obiektu lub jego elementu, który uległ uszkodzeniu Remont - usuwanie zmian w obiekcie lub jego elemencie spowodowanych normalnym zużyciem, wynikającym z naturalnej niedoskonałości materiału i czynników klimatycznych przy prawidłowej używalności, np. wypaczenie stolarki, złuszczenie się powłok malarskich itp Zabiegi budowlane - zbiorcze określenie wszystkich czynności dotyczących majątku nieruchomego przede wszystkim naprawy, konserwacje i remonty Element - część większej całości. II. OBOWIAZKI LOKATORA Obowiązki lokatora wynikają przede wszystkim z dobrze rozumianej troski o jego majątek własny i wspólny. l. Do obowiązków tych należy zwłaszcza : Niezwłoczne reagowanie na zauważone próby uszkadzania lub niszczenia obiektów albo ich elementów służących wspólnemu użytkowi, w sposób stosowny do sytuacji np. przez zwrócenie uwagi sprawcy, zawiadomienie administracji SM lub policji Niezwłoczne informowanie administracji o zauważonych uszkodzeniach, których pozostawienie grozi powiększeniu się szkód lub zagraża zdrowiu lub życiu mieszkańców. l. 3. Utrzymanie w stanie sprawności izb mieszkalnych wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, zapewniając z własnej inicjatywy i we właściwym czasie naprawy, konserwacje i remonty: Powierzchni ścian i sufitów Drzwi, okien i podłóg Elementów instalacji elektrycznej i gazowej na odcinku od odbioru do połączenia z urządzeniami pomiarowymi / licznikami / Elementów instalacji wodnej na odcinku od odbioru do zaworów odcinających od pionów zbiorczych lub urządzeń pomiarowych wody zimnej i ciepłej Elementów instalacji grzewczej od odbioru do połączenia z pionami zbiorczymi polegające tylko na malowaniu Elementów instalacji ściekowej od odbioru do połączenia z pionami zbiorczymi Instalacji domofonowej w części znajdującej się wewnątrz mieszkania. 2. Wykonanie tych obowiązków zależy od ich rodzaju i może nastąpić przez: Naprawienie uszkodzeń Konserwację zabezpieczającą stolarkę lub elementy metalowe poprzez malowanie Konserwację w postaci malowania ścian, sufitów i innych zabiegów renowacyjnych Konserwację, naprawę i wymianę: Stolarki drzwi, okien i podłóg Trzonów kuchennych czy kuchni ruchomych Wyposażenia łazienek, ubikacji i kuchni wraz z elementami doprowadzającymi urządzenia do połączeń z pionami zbiorczymi Uszczelek i zaworów z wyjątkiem lokali, w których brak jest zaworów odcinających od pionów zbiorczych. 3. Wszelkie odpady, gruz i nieczystości z remontów i napraw winny być usunięte niezwłocznie przez wykonawcę w miejsce wskazane przez administrację, na terenie osiedla. 4. Lokator jest zobowiązany do naprawy szkód powstałych z jego winy.

3 III. DOKONYWANIE ZMIAN BUDOWLANYCH 1. Własność spółdzielcza jest ograniczonym prawem rzeczowym. Należąca do lokatora część budynku stanowi jego integralny element i żadne przeprowadzone w nim zmiany nie mogą wchodzić w kolizję z interesem innych użytkowników nieruchomości, naruszać konstrukcję, zmieniać funkcję lub wygląd elementów zewnętrznych obiektu. 2. Dozwolone jest wprowadzenie zmian podwyższających standard mieszkania. Jeżeli są to zmiany trwałe, wymagają uprzedniej zgody administracji SM. 3. Zgody administracji wyrażonej na piśmie wymaga: 3.1. Instalowanie anten radiowo- telewizyjnych i telekomunikacyjnych na stropodachu lub elewacji budynku Umieszczanie na elewacji budynku tablic reklamowych Dokonywanie zmian w elewacji budynku jak np. wykonywanie nowych otworów okiennych, zabudowa balkonów, wstawianie krat itp Przeprowadzanie wewnątrz mieszkania zmian naruszających elementy konstrukcyjne jak np.: wyburzanie ścianek wewnętrznych, tworzenie nowych otworów drzwiowych, wykonywanie bruzd dla przewodów instalacyjnych itp Zmienianie podłączeń kominowych, dymowych, spalinowych i wentylacyjnych Podłączanie gazowych podgrzewaczy wody do przewodów kominowych 3.7. Montowanie dodatkowych skrzydeł w drzwiach wejściowych. 4. W żadnym wypadku nie wolno bez pisemnej zgody SM: 4.1. Włączać tylko do osobistego użytku pomieszczeń wspólnych lub ich części, jak np.: części korytarza 4 2. Dokonywać zmian ani samodzielnych napraw instalacji centralnego ogrzewania jak np.: zmiana przebiegu przewodów, wymiana lub zmiana ilości elementów w grzejnikach, usuwanie kryz Zabudowywać bądź zaślepiać otworów wentylacyjnych Dokonywać przeróbek i napraw instalacji gazowej Dokonywać zmian instalacji elektrycznej podtynkowej. 5. Wszelkie czynności związane z instalacją centralnego ogrzewania, gazową, i elektryczną mogą być wykonywane wyłącznie przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. 6. Jeżeli lokator zwraca się do administracji SM o zmiany, na które zgoda należy do kompetencji innych instytucji / np. Wydział Architektury/ załatwianie zgody należy do administracji SM. IV. UDOSTFPNIENIE LOKALU ADMINISTRACJI 1. W razie awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio szkodą, lokator obowiązany jest do natychmiastowego udostępnienia mieszkania upoważnionemu pracownikowi SM w celu jej usunięcia. 2. Jeżeli zachodzi potrzeba remontu lokalu, którego wykonanie należy do obowiązków administracji, lokator jest zobowiązany udostępnić lokal w celu wykonania koniecznych robót. 3. Jeżeli rodzaj koniecznych robót tego wymaga, użytkownicy lokalu na żądanie administracji i jej koszt powinni przenieść się do lokalu zamiennego a z braku takiego do pomieszczenia zastępczego. Okres przeniesienia do pomieszczenia zastępczego nie powinien przekraczać dwunastu miesięcy. W okresie korzystania z lokalu zamiennego lokator ponosi koszty tylko związane z lokalem zamiennym.

4 V. OBOW1ĄZKI ADMINISTRACJI 1. Obowiązki administracji wynikają ze stosunku służbowego, poprzez nawiązanie którego społeczność spółdzielcza zawierzyła pracownikom troskę o swój majątek. 2. Obowiązki administracji polegają na stałej pieczy nad majątkiem spółdzielni aby nie dopuścić do jego przedwczesnego zużycia z przyczyn naturalnych, dewastacji lub niszczenia oraz na zapewnieniu sprawnego funkcjonowania wszelkich, związanych z mieszkalnictwem, urządzeń. 3. Obowiązkiem administracji jest wykonanie napraw, konserwacji i remontów wszelkich pomieszczeń i urządzeń wspólnego użytku, nie wymienionych jako obowiązki lokatora. W szczególności należą do nich : Czynności dotyczące stanu następujących elementów: dachów, elewacji budynków, klatek schodowych, korytarzy, piwnic, pralni, suszarni, przewodów kominowych, wentylacyjnych, zsypów śmieci, obudów murowanych i pojemników na śmieci Czynności dotyczących sprawnego działania urządzeń grzewczych, dostawy wody, odprowadzania ścieków, dostawy gazu i energii elektrycznej, dźwigów, instalacji p. pożarowych, anten TV, domofonów, drzwi wejściowych do klatek schodowych, piwnic i strychów Czynności dotyczących otoczenia budynków SM Wrocław - Południe. 4. Sposób wykonania poszczególnych zadań zależy od ich rodzaju Skutki awarii i naprawy uszkodzeń usunięte być muszą niezwłocznie. Do wydania polecenia w tej sprawie powinni być upoważnieni pracownicy administracji odpowiedzialni ale możliwie niskiego szczebla, ze względu na szybkość działania. Uprawnienia winny być określone w zakresach obowiązków i czynności pracowników administracji Konserwacje - ich rodzaj i częstotliwość muszą być wyszczególnione w harmonogramie konserwacji zatwierdzonym przez Zarząd SM Wrocław - Południe oraz podane do wiadomości wszystkich mieszkańców. Dotyczy to również konserwacji wykonywanych przez firmy obce O zakresie i czasie trwania remontu administracja powinna powiadomić mieszkańców danej klatki przez umieszczenie na tablicy ogłoszeń informacji co najmniej na 24 godziny przed ich rozpoczęciem Remonty przeprowadzane mogą być przez własnych pracowników SM, posiadających odpowiednie kwalifikacje lub zlecane odpowiednim firmom na zasadzie przetargu W lokalach w których brak jest zaworów odcinających dopływ wody od pionów zbiorczych, do czasu ich zainstalowania, reperacja zaworów i wymiana uszczelek w armaturach i zaworach na żądanie lokatora winna być wykonana przez administrację osiedla. 5. Do obowiązków administracji należy również wykonywanie napraw zlecanych przez lokatora, na jego koszt. VI. TWORZENIE PLANU REMONTÓW Remonty prowadzone są na podstawie opracowanych planów rocznych, których przygotowanie powinno uwzględniać następujące wymogi : 1. Plan potrzeb remontowych opracowuje administracja osiedla na podstawie bieżącego rozeznania i corocznych przeglądów obiektów. 2. Na podstawie planu potrzeb administracja osiedla wraz z Radą Osiedla tworzą projekt rocznego planu rzeczowo- finansowego remontów, określając kolejność wykonania zadań remontowych według ich pilności. 3. Koszt przewidywany w projekcie planu remontów musi mieścić się w ramach kwot funduszu remontowego, którym dysponuje osiedle. 4. Projekt rocznego planu remontów administracja osiedla przesyła do dyrekcji SM i do Rady Nadzorczej,

5 dołączając wykaz zadań remontowych, które nie mogły być umieszczone w projekcie planu z braku środków finansowych - uszeregowanych zgodnie z ich pilnością. 5. Zbiorczy plan rzeczowo- finansowy remontów sporządzony przez administrację SM i przyjęty przez Zarząd, przedstawiony jest do zatwierdzenia Radzie Nadzorczej. VII. TRYB PRZEPROWADZANIA PRZEGLĄDÓW OKRESOWYCH 1. Celem przeglądów okresowych jest fachowa ocena stanu majątku nieruchomego SM. 2. Sprawdzeniu podlegają wszystkie elementy budynków i wszystkie instalacje oraz należące do SM urządzenia i otoczenie budynków. 3. Przeglądu dokonują fachowi pracownicy administracji oraz osoby delegowane przez Radę Osiedla. W razie potrzeby do przeglądu może być powołany rzeczoznawca. O potrzebie takiej decyduje Zarząd SM.. 4. Przegląd powinien być przeprowadzony według wskazówek zawartych w specjalnym formularzu opracowanym przez administrację i zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. 5. Wyniki przeglądu dokumentowane są na osobnym formularzu dla każdego obiektu. 6. Wyniki przeglądu obiektów osiedla powinny być przedstawione Radzie Osiedla a wyniki wszystkich przeglądów Zarządowi SM. VIII ODPOWIEDZIALNOŚĆ ADMINISTRACJI ZA SZKODY POWSTAŁE W WYNIKU JEJ DZIAŁAŃ REMONTOWYCH Administracja zobowiązana jest do : 1.1. Usunięcia szkód powstałych w wyniku świadomej zwłoki w wykonaniu napraw należących do obowiązków administracji. Przez świadomą zwłokę należy rozumieć taką, która nastąpiła z winy administracji tj. mimo, że o konieczności naprawy została zawiadomiona nie przystąpiła do jej wykonania Usunięcia szkód powstałych wewnątrz lokalu w wyniku prowadzenia robót na zlecenie administracji bez względu na wykonawcę zlecenia Usunięcia wszelkich wyraźnych usterek i niedokładności w wykonaniu robót przeprowadzanych w lokalu przez pracowników administracji lub na j ej zlecenie. 2. Powstałe szkody i niedokładności określa i kwalifikuje komisja złożona z przedstawicieli administracji osiedla i Rady Osiedla. 3. Usunięcie szkód może być zastąpione wypłatą przez administrację, w ciężar funduszu remontowego, ekwiwalentu pieniężnego. Zamiana usunięcia szkód na ekwiwalent wymaga zgody obu stron. 4. Odpowiedzialność dotyczy tylko szkód normatywnego wyposażenia lokalu. Szkody dotyczące wyposażenia ponadnormatywnego administracja pokrywa do wysokości równoważnej odpowiedniemu wyposażeniu normatywnemu. Niniejszy regulamin został uchwalony na plenarnym posiedzeniu Rady Nadzorczej SM Wrocław - Południe w dniu r., protokół nr 7/97 i obowiązuje od dnia zatwierdzenia.

6 ANEKS nr l do Regulaminu napraw, konserwacji i remontów - zatwierdzonego przez Radę Nadzorczą r. Wprowadza się punkt II. 5, w brzmieniu : Spółdzielnia może partycypować w części kosztów napraw będących obowiązkiem lokatorów - w przypadku zorganizowanych przedsięwzięć dotyczących całej spółdzielni -po akceptacji tych przedsięwzięć przez Radę Nadzorczą. " Aneks wchodzi w życie z dniem podjęcia uchwały j. od dnia r., protokół nr 14/98. A N E K S Nr 2 do regulaminu napraw, konserwacji i remontów, zatwierdzonego przez Radę Nadzorczą w dniu r. W Regulaminie napraw, konserwacji i remontów, zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą w dniu r., wprowadza się następujące zmiany: W rozdziale II dodaje się punkt 5 o treści: W przypadku zwrotu mieszkania do Spółdzielni użytkownik ma obowiązek oddać mieszkanie w stanie nie pogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia wynikającego z okresu używania mieszkania. W przypadku zwrotu mieszkania w stanie pogorszonym Spółdzielnia dokona oceny niezbędnego remontu a następnie obciąży byłego użytkownika kosztami wykonanego remontu. Do obowiązków zdającego mieszkanie należy w szczególności: malowanie ścian i sufitów, remont podłogi, wymiana urządzeń sanitarnych i kuchenki na nowe. W przypadku nie wykonania powyższych obowiązków Spółdzielnia obciąży byłego użytkownika pełną kwotą kosztów z tego tytułu.

7 W rozdziale VI punkt 3 otrzymuje następującą treść: Koszt przewidywany w projekcie planu remontów musi mieścić się w ramach kwot funduszu remontowego, którym dysponuje nieruchomość w danym osiedlu. Dopuszcza się czasowe przemieszczanie środków między nieruchomościami mające charakter pożyczki wewnętrznej lub korzystanie z kredytów zewnętrznych. Aneks wchodzi w życie z dniem r.