ANALIZA CZYNSZÓW ZA LOKALE UŻYTKOWE USYTUOWANE NA TERENIE DZIELNICY WOLA M. ST. WARSZAWY

Transkrypt

1 Przygotowany dla Burmistrza Dzielnicy Wola m. st. Warszawy Przez ANALIZA CZYNSZÓW ZA LOKALE UŻYTKOWE USYTUOWANE NA TERENIE DZIELNICY WOLA M. ST. WARSZAWY Cushman & Wakefield Polska Sp.z o.o. Plac Piłsudskiego Warszawa GRUDZIEŃ 2011

2 1. Podstawowe dane dotyczące rynku nieruchomości handlowo-usługowych i biurowych w Dzielnicy Wola m.st. Warszawy (streszczenie 1-3 strony) Rynek nieruchomości handlowo-usługowych w Dzielnicy Wola m. st. Warszawy Rynek nieruchomości biurowych w Dzielnicy Wola m. st Warszawy Geograficzny rozkład poziomu stawek czynszowych (porównanie) wraz z opisem, w lokalach handlowo-usługowych z uwzględnieniem rodzajów działalności Dzielnica Wola wg obszarów (mapa w załączniku nr 1) Kasprzaka Koło Mirów Młynów Nowolipki Ulrychów Wybrane Szczegółowe Rejony Woli Aleja Jana Pawła II Aleja Solidarności Leszno/Górczewska Młynarska Obozowa Okopowa Płocka Wolska Żelazna Żytnia Geograficzny rozkład poziomu stawek czynszowych (porównanie) wraz z opisem, w lokalach biurowych Dzielnica Wola wg. obszarów (mapa w załączniku nr 1) Kasprzaka Koło Mirów Młynów Nowolipki Ulrychów Charakterystyka obszarów z pkt 2.1 (ocena podaży lokali i oferty handlowej, ocena poziomu pustostanów, inne) Analiza czynników wpływających na stawki czynszu na Woli Atrakcyjność lokalizacji

3 5.2. Branże Wielkość lokalu Standard Długość umowy najmu Prognoza kształtowania się rynkowych stawek najmu lokali użytkowych w dzielnicy Wola w latach Wnioski i rekomendacje Załącznik nr 1 Mapa obszarów MSI w dzielnicy Wola Załącznik nr 2 Definicje branż Załącznik nr 3 Oferty wynajmu lokali

4 1. Podstawowe dane dotyczące rynku nieruchomości handlowo-usługowych i biurowych w Dzielnicy Wola m.st. Warszawy (streszczenie 1-3 strony) 1.1. Rynek nieruchomości handlowo-usługowych w Dzielnicy Wola m. st. Warszawy Warszawa jest największym i najbardziej konkurencyjnym rynkiem handlowym w Polsce. Mapa handlowa stolicy składa się z kilku wyodrębnionych segmentów: głównych ulic handlowych, śródmiejskich centrów handlowych (Złote Tarasy), dzielnicowych centrów handlowych (Galeria Mokotów) oraz podmiejskich centrów i parków handlowych (kompleks Targówek). Proces rozwoju handlu przy głównych ulicach zachodzi powoli w porównaniu z ulicami największych miast Europy Zachodniej. Jest to spowodowane uwarunkowaniami historycznymi, w tym strukturą własności oraz wolumenem i jakością zasobów lokali. Główne ulice handlowe Warszawy to Nowy Świat, Chmielna, Marszałkowska oraz Al. Jerozolimskie. W Dzielnicy Wola brak jest jednolitych, silnych ciągów handlowych. Głównymi ulicami, przy których koncentruje się handel są Al. Jana Pawła II i Al. Solidarności. Do innych ważnych pod względem handlowym lokalizacji na Woli należą odcinki ulic: Górczewskiej/Leszno, Młynarskiej, Obozowej, Okopowej, Płockiej, Wolskiej, Żelaznej i Żytniej. Wola jest również dobrze nasycona nowoczesną powierzchnią centrów handlowych, działają tu między innymi CH Klif, CH Wola Park i CH Fort Wola, oferując łącznie 360 lokali na wynajem. Na koniec 3 kwartału 2011, współczynnik nasycenia na Woli wyniósł 874 m²/1 000 mieszkańców i był większy o ok. 40% od średniej dla Warszawy (623 m²/1 000 mieszkańców). Nasycenie nowoczesną powierzchnią centrów handlowych dzielnic Warszawy (m²/1 000 mieszkańców) Źródło: C&W Dział Wycen i Doradztwa, grudzień

5 Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Warszawie szacowane są na ok m² GLA 1, z czego ponad 63% ulokowane jest w centrach handlowych. W Dzielnicy Wola znajduje się około m² GLA nowoczesnej powierzchni handlowej. Największym obiektem handlowym na Woli pozostaje Wola Park ( m²), ukończona w 2002 roku, z ofertą 190 sklepów, w tym Auchan, Multikino, Go Sport, C&A, H&M, Zara, KappAhl, Cubus, LPP, Smyk, EMPiK. Centrum handlowe Wola Park zostanie w najbliższych latach rozbudowane o kolejne m² GLA, włączając sklep z art. budowlanymi i kilkanaście sklepów z sektora mody. Drugim istotnym nowoczesnym obiektem handlowym na Woli jest Klif o powierzchni m² GLA, ukończony w 1999 roku o profilu centrum z ofertą towarów luksusowych. Znajduje się tu ponad 100 sklepów takich marek jak Tru Trusardi, la Costa, Salamander, Marlboro, Deni Cler i Max Mara. Większość warszawskich centrów handlowych jest wynajęta w 100%. Popyt na powierzchnie handlowe w stolicy pozostaje na dobrym, stabilnym poziomie, a międzynarodowe i krajowe sieci handlowe wciąż potrzebują powierzchni dla dalszej ekspansji. Część sieci poszukuje możliwości powiększenia swoich sklepów w celu rozszerzenia oferty i lepszej ekspozycji towarów. Warszawa jest naturalnym miejscem na rozpoczęcie ekspansji dla sieci wchodzących dopiero na polski rynek. Największym powodzeniem cieszą się centra handlowe o ugruntowanej pozycji, które dysponują listami oczekujących na zwolnienie się powierzchni. Ograniczona ilość powierzchni na wynajem skutkuje minimalnym poziomem pustostanów, który dla Warszawy w 3 kwartale 2011 wyniósł 0,8%, przy czym pustostany notowane są jedynie w obiektach drugorzędnych o nietrafionym koncepcie komercyjnym, bądź lokalizacji. Najwyższe 2 stawki czynszowe notowane są w Warszawie w śródmiejskich centrach handlowych (75-77 EUR/m²/miesiąc) i przy głównych ulicach handlowych (75-80 EUR/m²/miesiąc). Największe zróżnicowanie stawek czynszowych utrzymuje się w sektorze mody, stawki zależne są od lokalizacji i jakości obiektu handlowego oraz wielkości lokalu. Niezmiennie najwyższe czynsze osiągają lokale małe dla takich branż jak GSM, jubiler, zdrowie i uroda Rynek nieruchomości biurowych w Dzielnicy Wola m. st Warszawy Zgodnie z przyjętą na rynku klasyfikacją zasoby biurowe dzielą się na klasy A, B i C w zależności od oferowanego standardu. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej (klasa A i B) w stolicy wynoszą ponad 3,5 mln m² GLA. Rynek biurowy stolicy dzieli się na dwa główne obszary Centralny Obszar Biznesu (COB) oraz lokalizacje Poza Centrum (PC). W COB skoncentrowane jest ok. 1,1 mln m² nowoczesnej powierzchni biurowej zlokalizowanej w 100 budynkach. Poza Centrum istnieje 280 budynków o łącznej powierzchni 2,4 mln m² GLA, głównie w południowej i zachodniej części miasta. 1 GLA Gross Leasable Area Powierzchnia Najmu Brutto m² powierzchni na potrzeby mody, z witryną i dobrą ekspozycją 5

6 Rejon Wola jest jednym z ważnych obszarów biurowych PC ze względu na lokalizację blisko centrum, znajduje się tu ponad m² nowoczesnej powierzchni biurowej. Do największych budynków biurowych na Woli należą: Warsaw Trade Tower ( m²), Renaissance Tower ( m²), Victoria Building ( m²), Stawki 40 ( m²) i Crown Square ( m²). Jednak największą inwestycją biurową, jaka powstaje na Woli będzie budowany obecnie budynek Warsaw Spire (ok m² w fazach). Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej (klasa A i B) w Warszawie wg. lokalizacji Źródło: C&W Dział Wycen i Doradztwa, grudzień 2011 Wola dysponuje także starszymi zasobami powierzchni biurowej (klasa C) ulokowanymi w różnego rodzaju budynkach biurowych oraz kamienicach. Wśród powierzchni biurowych klasy C wyróżniamy wszystkie budynki biurowe wybudowane przed 1989 rokiem, domy i lokale mieszkalne przekwalifikowane na cele użytkowe oraz budynki i lokale wybudowane po 1989 roku niespełniające wymogów klasy A i B. Na koniec 3 kwartału 2011, współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wynosił 6,7%, najwyższe wielkości osiągając na Ursynowie, Ochocie i Pradze. W dzielnicy Wola współczynnik pustostanów wyniósł 5,5% co przekłada się na ok m² wolnej powierzchni. Świadczy to o wysokim poziomie popytu na powierzchnie biurowe, szczególnie wobec braku nowej powierzchni dostarczanej na rynek. W związku z ograniczoną podażą nowej powierzchni, czynsze za nowoczesną powierzchnię biurową pozostają na stabilnym poziomie. Stawki bazowe w lokalizacjach centralnych wynoszą obecnie EUR/ m²/miesiąc a poza centrum EUR/ m²/miesiąc. Powierzchnie biurowe klasy C charakteryzują się dużym zróżnicowaniem pod względem standardu, co z kolei ma swoje przełożenie na różnorodne czynsze, które obecnie oscylują w przedziale od ok. 7 do 20 EUR\m²\miesiąc. 6

7 1. Geograficzny rozkład poziomu stawek czynszowych (porównanie) wraz z opisem, w lokalach handlowo-usługowych z uwzględnieniem rodzajów działalności Na potrzeby niniejszego raportu zanalizowano ponad 206 ofert wynajmu lokali handlowo-usługowych w Dzielnicy Wola wg. wyodrębnionych 6-ciu obszarów. Biorąc pod uwagę średnie stawki czynszowe z przeanalizowanych ofert należy stwierdzić, że najatrakcyjniejszymi pod względem wysokości czynszów są obszary: Mirów (112,5 PLN/m²/miesiąc) oraz Kasprzaka (107 PLN/m²/miesiąc). Najniższe średnie ofertowe stawki czynszowe netto notowane są na Kole (61 PLN/m²/miesiąc) oraz na Młynowie (76 PLN/m²/miesiąc). Rozkład średnich ofertowych stawek czynszowych netto i stawek najmu za komunalne lokale handlowo-usługowe w wybranych obszarach Źródło: C&W Dział Wycen i Doradztwa,, grudzień 2011 Jednocześnie na potrzeby niniejszej analizy dokonano porównania średnich stawek najmu komunalnych lokali handlowo-usługowych ze średnimi stawkami ofertowymi netto w Dzielnicy Wola wg. wyodrębnionych obszarów. Średnia stawka najmu dla komunalnych lokali handlowo-usługowych w Dzielnicy Wola wynosi 31PLN/m²/miesi ąc i stanowi ok. 39% średniej rynkowej ofertowej stawki czynszowej netto (79 PLN/m²/miesiąc). Występujące różnice są spowodowane z jednej strony atrakcyjnością lokalizacji i jakością zasobów a z drugiej typem najemców. W opinii C&W po uwzględnieniu istniejących różnic można założyć, że stawki za komunalne lokale użytkowe M. St. Warszawy Dzielnica Wola są w zależności od analizowanego obszaru MSI o 5-15% niższe od stawek rynkowych. Największe różnice w poziomie ww. stawek odnotowano w obszarze Nowolipki, Mirów i Młynów. Najmniejsze różnice w poziomie stawek występują natomiast w obszarze Kasprzaka, Koło i Ulrychów. 7

8 2.1. Dzielnica Wola wg obszarów (mapa w załączniku nr 1) Kasprzaka W obszarze MSI Kasprzaka oferowane są obecnie na wolnym rynku 24 lokale handlowo-usługowe, o łącznej powierzchni ponad m². Są to przede wszystkim lokale średniej wielkości, o powierzchni m², zlokalizowane przy głównych ulicach obszaru, w tym ul. Towarowej. Brak jest w ofercie lokali małych, poniżej 50 m². Oferty elastycznie traktują potencjalne przeznaczenie lokali, określając możliwą do prowadzenia działalność, jako handlowo-usługową, jedynie w kilku przypadkach zaznaczono wyraźnie przeznaczenie na gastronomię czy usługi medyczne. Większość oferowanych lokali znajduje się w parterach budynków mieszkalnych, w tym nowych apartamentowców i posiada bezpośrednie wejście z ulicy oraz witrynę, co może nieznacznie zawyżać średnią stawkę czynszową w powyższym obszarze, która wynosi 107 PLN/m²/miesięcznie. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy w obszarze Kasprzaka to 156 PLN/m²/miesięcznie za lokal 100 m² przeznaczony pod gastronomię. Najniższy czynsz ofertowy to 60 PLN/m²/miesięcznie za lokal o powierzchni 112 m² pod handel/usługi przy ul. Hrubieszowskiej w biurowcu klasy B, na pierwszym piętrze. Analiza zasobów komunalnych lokali użytkowych (ponad 30 lokali) wykazała średni czynsz najmu netto dla lokali handlowo-usługowych w obszarze Kasprzaka na poziomie 47 PLN/m²/miesięcznie, co stanowi ok. 44% rynkowych stawek ofertowych. Należy jednak podkreślić, że różnica ta spowodowana jest głównie typem zasobów M.St. Warszawy Dzielnica Wola, w skład, którego wchodzą przede wszystkim małe lokale usługowe usytuowane w suterenach, brak jest natomiast prawie zupełnie lokali gastronomicznych, które tradycyjnie płacą najwyższe czynsze. Równocześnie zaprezentowane ofertowe rynkowe stawki czynszowe dotyczą przeważnie lokali o bardzo dobrym stanie technicznym, w nowo oddanych budynkach a stawki za lokale komunalne to substancja stara, często w średnim stanie technicznym. Dodatkowo należy pamiętać, że stawki ofertowe są zwykle ok. 10% wyższe od transakcyjnych. Biorąc pod uwagę powyższe, w opinii C&W, poziom czynszów za komunalne lokale użytkowe w obszarze Kasprzaka jest zaniżony w stosunku do rynku jedynie o 5-10%. W tym kontekście rekomendowana polityka czynszowa M. St. Warszawy Dzielnica Wola w obszarze Kasprzaka to stabilizacja poziomu czynszów, przy zachowaniu indywidualnego podejścia w kwestii ewentualnego wzrostu stawek czynszowych dla najbardziej atrakcyjnych lokali 3. 3 Patrz str. 29 8

9 2.1.2 Koło Koło w chwili obecnej oferuje 16 lokali handlowo-usługowych na wynajem, tj. łącznie m² powierzchni. Lokale oferowane są głównie przy ul. Górczewskiej i ul. Obozowej. W obszarze Koło dostępne są zarówno lokale średniej wielkości m² jak i mał e o powierzchni m². Lokale na wynajem znajdują się głównie w parterach starych budynków mieszkalnych, ale znajdziemy również oferty w pawilonach handlowych czy parterach biurowców. Generalnie jednak oferowane zasoby cechują się średnią atrakcyjnością i stanem technicznym budynków, co powoduje również uniwersalność przeznaczenia z powodu koniecznych nakładów na aranżacje powierzchni. Jedynie jeden z lokali oferowany jest z przeznaczeniem na gastronomię i jeden na usługi medyczne. Średnia stawka czynszu netto z zebranych ofert jest znacznie niższa niż w obszarze Kasprzaka i wynosi 61 PLN/m²/miesiąc. Najwyższy odnotowany czynsz wynosi 75 PLN/m²/miesięcznie za niewielki lokal przy ul. Obozowej, najniższy natomiast to 22 PLN/ m²/miesięcznie za duży dwupoziomowy lokal (220 m²) przy ul. Ciołka. Średni czynsz z ok. 50 komunalnych lokali handlowo-usługowych w obszarze Koło wynosi 23,6 PLN/m²/miesięcznie, co stanowi 38,6% średniej rynkowej stawki ofertowej. W zasobach M.St. Warszawy Dzielnica Wola znajdują się zarówno lokale handlowe jak i usługowe, przy małej ilości punktów gastronomicznych. Wiele z punktów usługowych zajmuje lokale drugorzędne, w piwnicach, bez bezpośredniego wejścia z ulicy i bez witryny. Różnica w stawkach czynszowych jest powodowana także przez fakt, że w analizowanym zasobie lokali komunalnych znajduje się znaczna ilość usług z sektora zdrowie i uroda, w tym przychodni, gabinetów lekarskich itp. Podobnie w zakresie lokali o przeznaczeniu handlowym przeważają sklepy o charakterze zakupów codziennych. Z kolei badane przez nas stawki ofertowe są o ok. 10% wyższe od faktycznie zawieranych transakcji. Czynniki te w ocenie C&W powodują występującą róznicę. W opinii C&W realna różnica w poziomie stawek czynszowych pomiędzy dostępnymi ofertami a lokalami komunalnymi w obszarze Koło wynosi 3-5%. Ze względu na średnią atrakcyjność handlową obszaru, C&W rekomenduje stabilną politykę czynszową, z zachowaniem indywidualnego podejścia w każdym z poszczególnych przypadków Mirów Mirów to najatrakcyjniejszy pod względem handlowym obszar dzielnicy Wola. Ze względu na bliskość Śródmieścia oraz jakość zasobów rynek lokali użytkowych jest tu szczególnie dobrze rozwinięty. W chwili obecnej na rynku znajdują się aż 64 oferty wynajmu lokali, o łącznej powierzchni m². Wśród ofert znajdziemy pełny przekrój typów, wielkości, standardu i lokalizacji. Największa liczba lokali oferowana jest przy ul. Grzybowskiej, Żelaznej i Prostej. Na rynku znajdują się zarówno lokale jedno jak i dwu-poziomowe ulokowane w parterach kamienic, nowych apartamentowcach i biurowcach. 9

10 W zakresie wielkości oferowane są głównie lokale średnie m², ale znajdziemy również lokale o powierzchni m² oraz m². Większość ofert nie precyzuje przeznaczenia lokali poza przypadkami funkcji gastronomicznej i medycznej. Średnia stawka czynszu netto w analizowanym obszarze wynosi 112,5 PLN/m²/miesięcznie. Na Mirowie zauważalne jest bardzo silne rozwarstwienie wysokości stawek czynszowych. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy wynosi 200 PLN/m²/miesięcznie za lokal o powierzchni 162 m² w parterze nowego budynku apartamentowego przy ul. Żelaznej. Najniższy czynsz to 28 PLN/m²/miesi ęcznie za lokal 121 ² m w starych zasobach mieszkalnych, również przy ul. Żelaznej. Porównując średnie stawki czynszowe dla komunalnych lokali handlowo-usługowych na Mirowie należy stwierdzić, że stanowią one 30,7% rynkowych stawek ofertowych w tym obszarze i wynoszą 34,6 PLN/ m²/miesięcznie. W zasobach komunalnych na Mirowie znajduje się 245 lokali różnego typu, dominują lokale o przeznaczeniu usługowym, ale znajduje się tu również wiele lokali handlowych o ponad lokalnym charakterze oraz gastronomicznych. Wiele z nich znajduje się w atrakcyjnych punktach i posiada wejścia z ulicy i witryny. Mimo, że podobnie jak w innych obszarach badane przez nas stawki ofertowe są o ok. 10% wyższe od faktycznie zawieranych transakcji, co ma wpływ na zaprezentowaną powyżej różnicę, to w opinii C&W na Mirowie istnieje potencjał wzrostu stawek czynszowych za komunalne lokale użytkowe. W opinii C&W generalnie poziom stawek jest o 10-15% zaniżony w stosunku do wartości rynkowych. Polityka czynszowa uwzględniająca potencjał wzrostu powinna być jednak prowadzona z zachowaniem indywidualnego podejścia do każdego z przypadków Młynów W trakcie prac nad raportem znaleziono 42 oferty wynajmu lokali handlowo-usługowych w obszarze Młynów o łącznej powierzchni ponad m². Brak jest wyraźnej koncentracji ofert, lokale znajdują się na terenie całego Młynowa zarówno w budynkach mieszkalnych jak i komercyjnych (biurowce, pawilony handlowe). Oferowany zasób to przede wszystkim lokale małe do ² 100 powierzchni. m Charakterystyczna dla tego obszaru jest także duża liczba lokali przeznaczona pod gastronomię. Średnia stawka czynszu netto w analizowanym obszarze wynosi 76 PLN/m²/miesięcznie. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy wynosi 165 PLN/m²/miesiąc, dotyczy lokalu w parterze o powierzchni 93 m² przy ul. Młynarskiej. Najniższy czynsz wynosi 35 PLN/m²/miesi ąc za duż y lokal (500 m²) o przeznaczeniu handlowo-usługowym przy ul. Leszno. 10

11 Biorąc pod uwagę stawki za komunalne lokale handlowo-usługowe w obszarze Młynów, średnio za tego typu lokal najemca musi zapłacić 26 PLN/m²/miesiąc. Stawka ta stanowi ok. 32% średniej rynkowej stawki ofertowej. Różnica w porównywanych stawkach spowodowana jest dużą ilością lokali usługowych w zasobach komunalnych oraz lokali handlowych o profilu zakupów codziennych. Dodatkowo 10% to różnica wynikająca z samego charakteru stawki ofertowej. Na Młynowie zwraca jednak uwagę stosunkowo niski poziom czynszów za lokale gastronomiczne, co może być spowodowane jakością tych zasobów lokali. Biorąc pod uwagę powyższe, w opinii C&W, poziom czynszów za komunalne lokale użytkowe w obszarze Młynów jest zaniżony w stosunku do rynku jedynie o 5-10%. W tym kontekście rekomendowana polityka czynszowa M. St. Warszawy Dzielnica Wola w obszarze Młynów to stabilizacja poziomu czynszów, przy zachowaniu indywidualnego podejścia w kwestii ewentualnego wzrostu stawek czynszowych dla najbardziej atrakcyjnych lokali Nowolipki W obszarze Nowolipki zanalizowano 35 ofert najmu lokali handlowo-usługowych o łącznej powierzchni m². Dominuj ą lokale małe (do 100 m²), położone w parterach różnego rodzaju budynków starych kamienic, nowoczesnych apartamentowców, biurowców i pawilonów handlowych. Koncentracja ofert występuje przy Al. Jana Pawła II i ul. Okopowej. W ofercie wiele z lokali przeznaczonych jest na potrzeby sektora gastronomii i sklepy. Średnia stawka czynszu w analizowanym obszarze wynosi 92 PLN/m²/miesięcznie. Ze względu na różnorodność zasobów, Nowolipki charakteryzuje duże rozwarstwienie stawek czynszowych. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy w obszarze Nowolipki wynosi 177 PLN/m²/miesi ęcznie za mały lokal gastronomiczny (45 m²) w nowym pasażu handlowym przy Al. Jana Pawła II. Najniższy z kolei to 59 PLN/m²/miesięcznie za lokal o podobnej wielkości pod gastronomię przy ul. Dzielnej. Analiza zasobów komunalnych lokali użytkowych (76) wykazała średni czynsz najmu netto dla lokali handlowo-usługowych w obszarze Nowolipki na poziomie 26 PLN/m²/miesięcznie, tj. ok. 28% średniego czynszu ofertowego z tego obszaru. Różnice w wysokości średnich stawek wynikają przede wszystkim z charakteru budynków i typów lokali. W ofertach zebranych z rynku dominują nowoczesne zasoby lokali w nowowybudowanych obiektach zaś większość lokali komunalnych znajduje się w budynkach starych. Różnicę pogłębia także ofertowy charakter stawek rynkowych, które są o ok. 10% wyższe niż stawki transakcyjne. Pomimo dużej ilości lokali usługowych w zasobach komunalnych w naturalny sposób obniżających średnią stawkę czynszową, zwraca uwagę stosunkowo niski poziom czynszów za lokale gastronomiczne. 11

12 Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe czynniki, w obszarze Nowolipki w opinii C&W realnie poziom czynszów za lokale komunalne jest niższy od stawek rynkowych o ok. 5-10%. W tym kontekście rekomendowana polityka czynszowa M. St. Warszawy Dzielnica Wola w obszarze Młynów to stabilizacja poziomu czynszów, przy zachowaniu indywidualnego podejścia w kwestii ewentualnego wzrostu stawek czynszowych dla najbardziej atrakcyjnych lokali Ulrychów Ulrychów oferuje 25 lokali na wynajem o łącznej powierzchni m². Oferty koncentrują się przy ulicach Olbrachta i Górczewskiej. Występuje duża różnorodność lokali z powodu lokalizacji w różnych typach zabudowy, jednak dominują lokale małe poniżej 100 m². Oferty nie definiują przeznaczenia lokali w innych przypadkach niż gastronomia. Różnorodność lokali powoduje rozwarstwienie stawek czynszowych. Średnia stawka czynszu netto w analizowanym obszarze wynosi 78,5 PLN/m²/miesięcznie. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy na Ulrychowie to 160 PLN/m²/miesięcznie za lokal 25 m² w pasażu handlowym przy Al. Prymasa Tysiąclecia. Najniższy natomiast to 32 PLN/m²/miesięcznie za 182 m² na ul. Wolskiej. Analiza zasobów komunalnych lokali użytkowych (80 lokali) wykazała średni czynsz najmu netto dla lokali handlowo-usługowych w obszarze Nowolipki na poziomie 28 PLN/m²/miesięcznie, co stanowi 35,6% średniej stawki ofertowej. Średnia stawka w tym obszarze jest kształtowana przede wszystkim przez charakter handlu (profil zakupy codzienne ) oraz usług przy minimalnej ofercie gastronomicznej w analizowanym zasobie komunalnym. Różnicę pogłębia także ofertowy charakter stawek rynkowych, które są o ok. 10% wyższe niż stawki transakcyjne. W obszarze Ulrychów w opinii C&W realnie poziom czynszów za lokale komunalne jest niższy od stawek rynkowych o ok. 5-10%. W tym kontekście rekomendowana polityka czynszowa M. St. Warszawy Dzielnica Wola na Ulrychowie to stabilizacja poziomu czynszów, przy zachowaniu indywidualnego podejścia w kwestii ewentualnego wzrostu stawek czynszowych dla najbardziej atrakcyjnych lokali. 12

13 2.2. Wybrane Szczegółowe Rejony Woli Aleja Jana Pawła II W chwili obecnej przy Al. Jana Pawła II znaleźć można 11 ofert wynajmu lokali handlowo-usługowych o łącznej powierzchni 884 m². Wśród ofert dominują lokale małe, o powierzchni poniżej 100 m². Al. Jana Pawła II jest jedną z najdroższych ulic handlowych dzielnicy Wola ze średnim czynszem ofertowym netto na poziomie 117,8 PLN/m²/miesiąc. Należy jednak podkreślić, że większość oferowanych zasobów znajduje się w nowej substancji mieszkaniowej, gwarantuje dobry standard techniczny jak również bezpośrednie wejścia z ulicy i witryny. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy w analizowanym obszarze wynosił 177 PLN/m ²/miesiąc, za mały lokal (45 ²) mna potrzeby gastronomii. Najniższy natomiast wyniósł 71 PLN/m²/miesiąc za lokal 70 m². Al. Jana Pawła II, główna arteria oddzielająca Wolę od Śródmieścia, jest jednocześnie jedną z najatrakcyjniejszych ulic handlowych Woli. Wiedzie wzmożony ruch kołowy północ-południe i dystrybuuje ruch w Centralnym Obszarze Biznesu, jaki powstał w tej części miasta. Nowoczesne biurowce i hotele podnoszą prestiż ulicy i generują ruch pieszy o profilu biznesowym. Początkowy odcinek Al. Jana Pawła II (od Al. Jerozolimskich do Ronda ONZ) pozostaje również pod wpływem oddziaływania komercyjnego Złotych Tarasów powodujących wzrost atrakcyjności nieruchomości sąsiednich. Efekt Złotych Tarasów zostanie niebawem wzmocniony dzięki renowacji Dworca Centralnego. Przewidujemy, że proces wzrostu atrakcyjności początkowego odcinka Al. Jana Pawła II będzie trwał nadal dzięki planowanym kolejnym inwestycjom komercyjnym (np. inwestycja firmy HB Reavis na terenie kupionym od PKP SA za 171 mln PLN, ok PLN/m²). Drugim czynnikiem wzmacniającym atrakcyjność tego odcinka ulicy będzie budowa drugiej linii metra ze stacją przy Rondzie ONZ. Atrakcyjność odcinka Al. Jana Pawła II od Ronda ONZ do Al. Solidarności wyznaczają istniejące budynki biurowe i hotele, w tym kompleks Atrium, Westin i Radisson a także apartamentowce ulicy Grzybowskiej. Po przekroczeniu Al. Solidarności, atrakcyjność Al. Jana Pawła II wyraźnie spada, chociaż jakość zabudowy podniósł z pewnością ukończony niedawno remont/przebudowa pawilonów handlowych oraz zrealizowane inwestycje mieszkaniowe. Al. Jana Pawła II zamyka silny akcent, jakim jest Arkadia przy Rondzie Babka, jedno z największych centrów handlowych w Polsce, silnie oddziaływujące komercyjnie na otoczenie i wzrost atrakcyjności nieruchomości sąsiednich. W ocenie C&W Al. Jana Pawła II, mimo ewidentnej atrakcyjności komercyjnej ma strukturę niejednorodną i nie stanowi zwartego ciągu handlowego zdolnego stworzyć efekt synergii dla handlu w rozumieniu ulic handlowych Europy Zachodniej. Z tego powodu polityka czynszowa właścicieli nieruchomości uwarunkowana jest raczej jakością oferowanych lokali niż atrakcyjnością tej lokalizacji. 13

14 2.2.2 Aleja Solidarności Przy Al. Solidarności znaleziono jedynie 3 oferty wynajmu lokali handlowo-usługowych o łącznej powierzchni 322 m². Średni czynsz wyniósł 111,3 PLN/m²/miesiąc, jednak z powodu małej próbki danych nie może być wyznacznikiem rynkowych czynszów przy tej ulicy. Pomimo tego w opinii C&W, porównując różne lokalizacje w Dzielnicy Wola, można zakładać, że poziom czynszów za najlepsze lokale przy Al. Solidarności wynosi PLN /m²/miesiąc. Najatrakcyjniejszy odcinek Al. Solidarności to fragment od Al. Jana Pawła II do Żelaznej. Dalej struktura ulicy traci jednolity charakter a atrakcyjność dla działalności handlowej znacznie spada. Do poprawy wizerunku Al. Solidarności przyczyniły się z pewnością inwestycje zrealizowane w okolicach Ronda Kercelak biurowiec City Gate i hotel Ibis. Wzrost atrakcyjności Al. Solidarności (odcinek w dzielnicy Wola) związany jest z nowymi inwestycjami mieszkaniowymi planowanymi przy skrzyżowaniu z Żelazną oraz z renowacjami starych zasobów mieszkaniowych. Czynsze za lokale użytkowe przy Al. Solidarności są indywidualnie wyceniane przez właścicieli i trudno zaobserwować jednolity trend odnośnie ich wzrostu bądź spadku ze względu na atrakcyjność ulicy Leszno/ Górczewska Leszno/Górczewska jest długim i niejednorodnym ciągiem handlowym, przy którym znaleziono 18 ofert wynajmu lokali handlowo-usługowych, o łącznej powierzchni m². Uzyskany średni czynsz wyniósł 61,1 PLN/m²/miesiąc. Przy Leszno/Górczewskiej, znaleźć można szeroką gamę ofert wynajmu lokali handlowo-usługowych, różnorodnych zarówno pod względem atrakcyjności, standardu, jak i wielkości. Handel przy ul. Leszno jest skoncentrowany na odcinku Okopowa-Karolkowa, dalej ciąg handlowy praktycznie zanika aż do ul. Działdowskiej. Górczewska oferuje ciąg sklepów w parterach kamienic na odcinku Działdowska-Sokołowska (płd. pierzeja ulicy). Największa ilość lokali handlowych przy Górczewskiej znajduje się jednak za Parkiem Moczydło, na odcinku Elekcyjna-Białowiejska (głównie płd. pierzeja ulicy), włączając sklepy w istniejącym pawilonie handlowym oraz popularny bazarek. Na tym odcinku znajduje się także jedno z największych centrów handlowych Warszawy Wola Park ( m²). Centrum handlowe Wola Park będzie w najbliższych latach rozbudowane o ok m² co z pewnością wzmocni jego pozycję konkurencyjną na rynku. Wzrost atrakcyjności Górczewskiej związany jest również z nowymi inwestycjami mieszkaniowymi i biurowymi, które realizowane są od końca lat 90- tych na Woli. Z względu na charakter handlu przy ul. Leszno/Górczewskiej trudno jest określić jednolity trend odnośnie wzrostu bądź spadku czynszów rynkowych ze względu na atrakcyjność ulicy. Z tego powodu najwyższe czynsze osiągają lokale małe o dobrym standardzie, położone w pobliżu intensywnego ruchu pieszego i węzłów komunikacyjnych bez względu na atrakcyjność danego odcinka ulicy. 14

15 2.2.4 Młynarska Przy ul. Młynarskiej znaleziono jedynie 2 oferty wynajmu lokali handlowo-usługowych o łącznej powierzchni 163 m². Średni czynsz wyniósł 118 PLN/m²/miesiąc, jednak z powodu małej próbki danych nie może być wyznacznikiem rynkowych czynszów przy tej ulicy. Pomimo tego w opinii C&W, porównując różne lokalizacje w Dzielnicy Wola, można zakładać, że poziom czynszów za najlepsze lokale przy Al. Solidarności wynosi PLN /m²/miesiąc. Najatrakcyjniejszy handlowo odcinek Młynarskiej to krótki fragment pomiędzy Wolską a Górczewską, gdzie znajduje się DT Wola z supermarketem Tesco. Lokale handlowe usytuowane są również w parterach kamienic na odcinku Leszno-Płocka, w zachodniej pierzei ulicy. Czynsze za lokale użytkowe przy Młynarskiej są indywidualnie wyceniane przez właścicieli i trudno zaobserwować jednolity trend odnośnie ich wzrostu bądź spadku ze względu na atrakcyjność ulicy Obozowa W dostępnych danych przy ul. Obozowej znaleziono 8 ofert o łącznej powierzchni m². Uzyskany średni czynsz wyniósł 60,25 PLN/m²/miesiąc. Dostępne oferty to głównie lokale na wynajem o powierzchni m² o dowolnym przeznaczeniu, zlokalizowane w parterach obiektów mieszkalnych. Przy Obozowej znajduje się stosunkowo dużo sklepów i punktów usługowych. Na odcinku Płocka- Wawrzyszewska lokale o dobrym standardzie ulokowane są w parterach nowych budynków mieszkalnych (płd. pierzeja ulicy). W tym obszarze spodziewane są kolejne inwestycje mieszkaniowe, które przyniosą również lokale użytkowe na wynajem. Koncentracja lokali i punktów usługowych występuje na odcinku Al. Prymasa Tysiąclecia-Długomiła. Dalej handel rozprasza się a sklepy występują głównie przy skrzyżowaniach z ulicami Deotymy oraz Ciołka. Przy Ciołka zlokalizowany jest pawilon handlowy a w pobliżu znajduje się bazar na Kole. Przy ul. Obozowej najwyższe czynsze osiągają lokale małe o dobrym standardzie, położone w pobliżu intensywnego ruchu pieszego i węzłów komunikacyjnych bez względu na atrakcyjność danego odcinka ulicy Okopowa Przy Okopowej (odcinek Rondo Kercelak-Rondo Babka) zanalizowano 8 ofert wynajmu lokali handlowousługowych o łącznej powierzchni m². Dobra jakość oferowanych lokali jest spowodowana ich lokalizacją w nowej substancji mieszkaniowej, wzdłuż wsch. pierzei ulicy. Wśród lokali dominują te o średniej wielkości ok. 100 m², z wejściem z ulicy i witrynami. Uzyskany średni czynsz wyniósł 86 PLN/m²/miesiąc. 15

16 Dla handlu istotna jest wschodnia pierzeja ul. Okopowej jako, że po drugiej stronie ciągną się tereny cmentarzy. Wzdłuż Okopowej ulokowane są zarówno obiekty mieszkalne jak i komercyjne, w tym biurowe i handlowe. Największym obiektem handlowym przy Okopowej jest Klif, centrum handlowe o profilu ekskluzywnym, skupiające ponad 100 sklepów z modą. W sąsiedztwie centrum handlowego znajduje się nowoczesny biurowiec. Przy Okopowej zlokalizowane są również nowe obiekty biurowoapartamentowe. Dobra jakość powierzchni na wynajem i możliwość ekspozycji sklepów powoduje stosunkowo wysokie stawki czynszowe. Do wzrostu stawek czynszowych przyczynia się także rola ulicy Okopowej, jako ważnej arterii komunikacyjnej w centrum Warszawy i wzmożony ruch samochodowy Płocka Przy ul. Płockiej znaleziono jedynie 2 oferty wynajmu lokali handlowo-usługowych. Średni czynsz wyniósł 89 PLN/m²/miesiąc, jednak z powodu małej próbki danych nie może być wyznacznikiem rynkowych czynszów przy tej ulicy. Pomimo tego w opinii C&W, porównując różne lokalizacje w Dzielnicy Wola, można zakładać, że poziom czynszów za najlepsze lokale przy Płockiej wynosi PLN /m²/miesiąc. Handel przy Płockiej to lokale w parterach kamienic, ulokowane praktycznie wzdłuż całej długości ulicy (odcinek Kasprzaka-Żytnia) i tworzące zwarty ciąg handlowy. Dalej ciąg handlowy rozprasza się i zanika w wielorodzinnej zabudowie mieszkaniowej z lat 70-tych. Największym obiektem komercyjnym przy Płockiej jest biurowiec Płocka Center zlokalizowany na roku ul. Płockiej i Wolskiej. Najatrakcyjniejsze handlowo są okolice dwóch węzłów komunikacyjnych skrzyżowanie Płocka/Wolska i Płocka/Górczewska. Najwyższe czynsze osiągają lokale małe o dobrym standardzie, położone właśnie w pobliżu intensywnego ruchu pieszego i węzłów komunikacyjnych Wolska W chwili obecnej przy Wolskiej oferowanych jest 8 lokali handlowo-usługowych na wynajem, o łącznej powierzchni 118 m². W dostępnej ofercie znajdują się zarówno lokale małe jak i średniej wielkości, głównie w parterach budynków mieszkalnych i biurowych. Średnia stawka czynszowa z analizowanych ofert w tym obszarze wynosi 73,8 PLN/m²/miesiąc. Największym obiektem handlowym przy ul. Wolskiej jest centrum Fort Wola z hipermarketem Real. Wolska nie stanowi jednolitego, zwartego ciągu handlowego. Ze względu na swoja strukturę zabudowy handel występuje na jej płn. pierzei na odcinku Działdowska-Młynarska a lokale handlowe, usługowe i gastronomiczne znajdują się w pawilonach. Za skrzyżowaniem z ul. Skierniewicką handel przenosi się na pierzeję płd, gdzie w istniejącym pawilonie działa Tesco. Dalej lokale handlowo-usługowe znów znajdziemy głównie na płn. pierzei ul. Wolskiej, w parterach kamienic (odcinek Działdowska-Al. Prymasa Tysiąclecia). Za Al. Prymasa Tysiąclecia, wzdłuż Wolskiej, rozciągają się treny zielone, przemysłowe 16

17 i cmentarze a niewielka ilość lokali handlowych znajduje się jedynie na wysokości ul. Ostroroga. Przy granicy Woli i Bemowa działa hipermarket Real, który w dalekiej perspektywie czasowej planowany jest do rozbudowy w pełnowymiarowe centrum handlowe. Najatrakcyjniejszy odcinek ul. Wolskiej z potencjałem wzrostu czynszów to odcinek Młynarska-Płocka Żelazna Przy ul. Żelaznej znaleziono 16 efor wynajmu lokali handlowo usługowych o łącznej powierzchni m². Oferowane ą s głównie lokale średniej wielkości i duże, w parterach nowych biurowców i apartamentowców, co zawyża średnią stawkę czynszową przy tej ulicy. Średnia stawka czynszu ofertowego netto wynosi przy Żelaznej 119,5 PLN/m²/miesiąc. W opinii C&W, porównując różne lokalizacje w Dzielnicy Wola, można zakładać, że poziom czynszów za najlepsze lokale przy Żelaznej wynosi PLN /m²/miesiąc. Atrakcyjność Żelaznej jest kształtowana przez jej rolę komunikacyjną i położenie w bliskości Śródmieścia. Na odcinku Al. Jerozolimskie-Prosta, atrakcyjność ul. Żelaznej wyznaczają budynek biurowo-handlowy Swede Centre, biurowiec Sienna oraz nowe apartamentowce. Wszystkie te obiekty oferują lokale handlowo-usługowe na wynajem o dobrym standardzie. Dodatkowo analizowany odcinek ul. Żelaznej posiada spory potencjał rozwojowy w związku z rezerwami terenów pod inwestycje, w tym działką Poczty Polskiej, działką po DT Fenix, gdzie planowana jest inwestycja biurowa oraz działką na skrzyżowaniu z ul. Prostą (obecnie parking) pod zabudowę mieszkaniowo-biurową. Po przekroczeniu ul. Prostej znajdziemy nowe inwestycje mieszkaniowe a także biurowce np. Pańska Corner, Centrum Żelazna i Mennica. Odcinek Żelaznej pomiędzy Prostą a Grzybowską również posiada duży potencjał rozwojowy, uwzględniając planowaną inwestycję Norblin, Mennicy oraz wieżę mieszkaniową na rogu Żelaznej i Grzybowskiej. Za Grzybowską atrakcyjność komercyjna ul. Żelaznej wyraźnie spada. W kontekście stawek czynszowych i potencjału ich wzrostu, w miarę powstawania nowych inwestycji, obiecujący wydaje się pierwszy odcinek Żelaznej od Al. Jerozolimskich do ul. Grzybowskiej Żytnia Przy ul. Żytniej znaleziono 5 ofert wynajmu lokali handlowo-usługowych o łącznej powierzchni 900 m². Średni czynsz wyniósł 78 PLN/m²/miesiąc. Oferowane lokale o dobrym standardzie znajdują się w parterach nowych budynków mieszkalnych. Żytnia jest ulicą z niewielką ofertą handlową podzieloną generalnie na dwa odcinki Wyszyńskiego-Okopowa i Okopowa-Karolkowa. Pierwsza część to sklepy, punkty usługowe i lokale gastronomiczne w parterach mieszkalnych budynków wielorodzinnych; druga natomiast to lokale w starej substancji mieszkaniowej przedwojennych kamienic. Czynsze za lokale użytkowe przy Żytniej są indywidualnie wyceniane przez właścicieli i trudno zaobserwować jednolity trend odnośnie ich wzrostu bądź spadku ze względu na atrakcyjność ulicy. 17

18 2. Geograficzny rozkład poziomu stawek czynszowych (porównanie) wraz z opisem, w lokalach biurowych Na potrzeby niniejszego raportu zanalizowano ponad 130 ofert wynajmu lokali biurowych zlokalizowanych w Dzielnicy Wola. Średnie ofertowe stawki czynszowe netto na Woli kształtują się na poziomie 52,3 PLN/m²/miesiąc w zależności od lokalizacji, rozmiaru oraz standardu lokalu. Średnie czynsze ofertowe netto za lokale biurowe są mało zróżnicowane porównując dane z pięciu analizowanych obszarów MSI. Pod względem poziomu czynszów najatrakcyjniejszymi lokalizacjami są: Mirów (63 PLN/m²/miesiąc) i Młynów (53 PLN/m²/miesiąc). Najniższy czynsz zanotowano na Kole (47 PLN/m²/miesiąc). Rozkład średnich ofertowych stawek czynszowych netto i stawek najmu za komunalne lokale biurowe w wybranych obszarach Źródło: Dział Wycen i Doradztwa C&W, grudzień 2011 Jednocześnie na potrzeby niniejszej analizy dokonano porównania średnich stawek najmu komunalnych lokali biurowych ze średnimi stawkami ofertowymi netto w Dzielnicy Wola wg. wyodrębnionych obszarów. Średnia stawka najmu dla komunalnych lokali biurowych w Dzielnicy Wola wynosi 17 PLN/m²/miesi ąc i stanowi 32,5% średniej rynkowej ofertowej stawki czynszowej. Największe różnice w poziomie ww. stawek odnotowano w obszarze Kasprzaka, Koło i Ulrychów. Występujące różnice są spowodowane z jednej strony atrakcyjnością lokalizacji i jakością zasobów a z drugiej typem najemców. W opinii C&W po uwzględnieniu istniejących różnic można założyć, że stawki za komunalne lokale użytkowe M. St. Warszawy Dzielnica Wola są w zależności od analizowanego obszaru MSI o 10-15% niższe od stawek rynkowych. 18

19 3.1. Dzielnica Wola wg. obszarów (mapa w załączniku nr 1) Kasprzaka W obszarze Kasprzaka analizie poddano 13 ofert wynajmu lokali biurowych o łącznej powierzchni ponad m². Najwię cej lokali biurowych na wynajem znajduje się przy ul. Karolkowej i Płockiej. Dostępne są lokale o różnej wielkości, od małych ok. 50 ², mpoprzez średnie m² po duże powyżej m². Powierzchnie biurowe oferowane są głównie w biurowcach klasy C, ale znajdziemy również oferty w starych kamienicach i nowoczesnych biurowcach klasy B. Średnia stawka czynszu ofertowego netto w analizowanym obszarze wynosi 51 PLN/m²/miesięcznie. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy w rejonie Kasprzaka to 75 PLN/m²/miesięcznie za lokal 60 m² zlokalizowany na 5 piętrze w kamienicy przy ul. Płockiej. Najniższy czynsz ofertowy to 41 PLN/m²/miesięcznie za duży lokal o powierzchni 500 m² przy ul. Kasprzaka, w starym biurowcu na 2 piętrze. Analiza ofert pokazuje, że stawki czynszowe zależą bardziej, od jakości powierzchni niż lokalizacji czy wielkości oferowanego lokalu Koło W obszarze MSI Koło oferowana jest obecnie nieduża liczba lokali o przeznaczeniu biurowym, odnaleziono tylko jedną ofertę wynajmu tego typu powierzchni lokal biurowy przy ul. Ciołka, o powierzchni 85 m², z czynszem 47 PLN/m²/miesiąc. Mimo braku danych porównawczych można stwierdzić, że Koło jest stosunkowo mało atrakcyjnym obszarem biurowym a poziom czynszów należy do najniższych na Woli Mirów W obszarze Mirowa analizie poddano aż 62 oferty wynajmu lokali biurowych o łącznej powierzchni ok m². Duża ilość ofert na rynku świadczy o atrakcyjności tego obszaru dla lokowania biur, ze względu na bliskość Śródmieścia Warszawy, dużą dostępność powierzchni oraz stosunkowo niskie stawki czynszowe. Brak wyraźnej koncentracji ofert, lokale biurowe na wynajem znajdują się praktycznie przy wszystkich głównych ulicach Mirowa. Jednocześnie w rejonie Mirowa dostępne oferty dotyczą różnego formatu lokali, które ulokowane są zarówno w budynkach apartamentowo-biurowych, mieszkaniowych zaadaptowanych na biura jak i biurowcach o różnym standardzie (od A do C). Średnia stawka czynszu ofertowego netto w analizowanym obszarze wynosi 63 PLN/m²/miesięcznie. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy na Mirowie wynosi 100 PLN/m²/miesięcznie za lokal 35 m² przy ulicy Żelaznej. Najniższy ofertowy czynsz dotyczy mieszkania o powierzchni 158 m², zaadaptowanego na biuro położonego przy ul. Łuckiej i wynosi 31 PLN/m²/miesięcznie. Analiza ofert pokazuje, że stawki czynszowe zależą bardziej od jakości powierzchni niż lokalizacji czy wielkości oferowanego lokalu. 19

20 3.1.4 Młynów Na Młynowie rozpatrzono 36 ofert wynajmu lokali biurowych o łącznej powierzchni m². Brak wyraźnej koncentracji ofert, lokale biurowe na wynajem znajdują się praktycznie przy wszystkich głównych ulicach Młynowa. Jednocześnie w rejonie Młynowa dostępne oferty dotyczą różnego formatu lokali, które ulokowane są zarówno w budynkach apartamentowo-biurowych, mieszkaniowych zaadaptowanych na biura jak i biurowcach o różnym standardzie (od A do C). Średnia stawka czynszu ofertowego netto w analizowanym obszarze wynosi 53 PLN/m²/miesięcznie. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy na Młynowie wynosi 129 PLN/m²/miesięcznie za lokal 142 m² przy ulicy Sokołowskiej. Najniższy ofertowy czynsz dotyczy mieszkania o powierzchni 101 m², zaadaptowanego na biuro położonego przy ul. Banderii i wynosi 36 PLN/m²/miesięcznie. Analiza ofert pokazuje, że stawki czynszowe zależą bardziej od jakości powierzchni niż lokalizacji czy wielkości oferowanego lokalu Nowolipki Na Nowolipkach znaleziono 8 ofert wynajmu lokali biurowych o łącznej powierzchni m². Brak wyraźnej koncentracji ofert, lokale biurowe na wynajem znajdują się praktycznie przy wszystkich głównych ulicach. Dostępne są tu bardzo różnorodne wielkości lokali w przedziale m². Oferowane powierzchnie znajdują się głównie w blokach mieszkalnych, apartamentowcach oraz w budynkach biurowych. Średnia stawka czynszu w analizowanym obszarze wynosi 50 PLN/m²/miesięcznie. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy na Nowolipkach to 57 PLN/m²/miesięcznie za lokal 45 m² (zaadaptowane mieszkanie) przy ul. Okopowej. Najniższy czynsz ofertowy, tj. 39 PLN/m²/miesięcznie odnotowano przy ul. Kaczej za lokal (mieszkanie) o powierzchni 100 m². Czynsze na Nowolipkach są stabilne, analiza ofert nie pokazuje również zróżnicowania w zależności od ulicy, wielkości lokalu lub standardu Ulrychów W obszarze Ulrychowa analizie poddano 14 ofert najmu o łącznej powierzchni m². Lokale oferowane sa głównie w budynkach biurowych a największa koncentracja ofert występuje przy ul. Ks. Janusza. Średnia stawka czynszu w analizowanym obszarze wynosi 50 PLN/m²/miesięcznie. Na Ulrychowie występuje znaczne rozwarstwienie czynszów w prezentowanych ofertach. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy to 111 PLN/m²/miesięcznie za 85 m² lokal biurowy w biurowcu przy ul. Wolskiej. Najniższy czynsz ofertowy to 21 PLN/m²/miesięcznie za drugorzędny, 41 metrowy lokal mieszkalny przy ul. Ks. Janusza. 20