Analiza AKTUALNYCH RYNKOWYCH STAWEK CZYNSZU Z TYTUŁU NAJMU LOKALI UŻYTKOWYCH NA TERENIE DZIELNICY WOLA M. ST. WARSZAWY. Warszawa, 30 czerwca 2015

Transkrypt

1 Analiza AKTUALNYCH RYNKOWYCH STAWEK CZYNSZU Z TYTUŁU NAJMU LOKALI UŻYTKOWYCH NA TERENIE DZIELNICY WOLA M. ST. WARSZAWY Warszawa, 30 czerwca 2015 PRZYGOTOWANE PRZEZ: Colliers International Polska Sp. z o. o. Dział Doradztwa i Badań Rynku PRZYGOTOWANE DLA: M. St. Warszawa Dzielnica Wola

2 Spis treści 1. Podstawowe dane dot. rynku nieruchomości handlowo-usługowych i biurowych w dzielnicy Wola 2. Analiza zasobów lokali użytkowych (handlowousługowych i biurowych) w dzielnicy Wola wg obszarów MSI i wybranych lokalizacji 3. Geograficzny rozkład poziomu ofertowych stawek czynszowych dla lokali handlowo-usługowych wraz z opisem w dzielnicy Wola wg MSI 4. Geograficzny rozkład poziomu ofertowych stawek czynszowych dla lokali biurowych wraz z opisem w dzielnicy Wola wg MSI (j.w.) 5. Analiza ofertowych stawek czynszowych za lokale handlowo-usługowe i biurowe w wybranych lokalizacjach 6. Analiza czynników wpływających na poziom stawek czynszowych za lokale użytkowe na Woli wraz z prognozą wzrostu/spadku stawek czynszowych w latach Analiza SWOT 8. Wnioski i rekomendacje dotyczące polityki czynszowej ZGN w ramach strategii gospodarowania zasobem nieruchomości M. St. Warszawa na terenie dzielnicy Wola Załącznik 1

3 1. PODSTAWOWE DANE DOT. RYNKU NIERUCHOMOŚCI HANDLOWO- USŁUGOWYCH I BIUROWYCH W DZIELNICY WOLA 1.1. RYNEK NIERUCHOMOŚCI HANDLOWO-USŁUGOWYCH Rozwój rynku nieruchomości handlowo-usługowych w Warszawie przyspieszył znacząco w latach 90-tych, gdy swoje pierwsze inwestycje zrealizowali w stolicy międzynarodowi deweloperzy i globalne sieci handlowe. Nowoczesna powierzchnia centrów handlowych w mieście szacowana jest obecnie na 1,4 mln m² powierzchni najmu brutto (GLA). Jednak powstające na przestrzeni ostatnich 25 lat super i hipermarkety, dyskonty, markety niespożywcze, centra handlowe, galerie handlowo-rozrywkowe i domy towarowe w pewnym stopniu przyczyniły się również do spadku atrakcyjności ulic handlowych i lokali przy nich usytuowanych. Obecnie obserwujemy powolny renesans ulic handlowych. Dzięki inwestycjom w infrastrukturę drogowo-transportową, media, substancję mieszkaniową, przestrzeń publiczną a także dzięki nowym inwestycjom komercyjnym o funkcjach mieszanych, rośnie zainteresowane konsumentów i sieci handlowych tym specyficznym segmentem rynku. Wykres 1 Nasycenie nowoczesną powierzchnią centrów handlowych w Warszawie wg. dzielnic (m²/1 000) Źródło: Colliers International, czerwiec 2015 W dzielnicy Wola istnieje ok m² GLA nowoczesnej powierzchni centrów handlowych, co daje nasycenie na poziomie 800 m² GLA/1 000 mieszkańców. W ciągu najbliższych trzech lat nasycenie to wzrośnie do m² GLA/1 000 mieszkańców z uwagi na budowane i planowane projekty komercyjne, które przyniosą łącznie ok m² GLA. Największym nowoczesnym obiektem handlowo-usługowym w dzielnicy Wola jest centrum Wola Park, o powierzchni ok m² GLA, zbudowane w 2002 roku, przy ul. Górczewskiej. Centrum to jest obecnie rozbudowywane o ok m² GLA. Na terenie dzielnicy zlokalizowane są także dom mody Klif oraz centrum handlowe Fort Wola (planowana modernizacja i rozbudowa). RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 3

4 Jednak rynek nowoczesnych powierzchni handlowo-usługowych na Woli to nie tylko centra handlowe i wolnostojące markety, ale także lokale w parterach nowych obiektów mieszkalnych i biurowych. Ten segment rynku rozwija się w dzielnicy bardzo dynamicznie i stanowi bezpośrednią konkurencję dla zasobów komunalnych lokali użytkowych. Wielkość tego typu powierzchni na Woli szacowana jest na ok m² GLA. Wraz z rozwojem rynku mieszkaniowego i biurowego na Woli pula takich lokali na wynajem/sprzedaż będzie rosła. Co więcej, dodatkową powierzchnię handlowo-usługową w dzielnicy przyniosą również obiekty o mieszanym przeznaczeniu realizowane na terenach poprzemysłowych, jak np. Art Norblin, gdzie deweloper planuje ok m² GLA powierzchni handlowo-usługowej. Większość warszawskich centrów handlowych jest wynajęta w 100%, popyt na powierzchnie handlowe w stolicy pozostaje na dobrym poziomie, a międzynarodowe i krajowe sieci handlowe wciąż potrzebują powierzchni dla dalszej ekspansji. Część sieci poszukuje możliwości powiększenia swoich sklepów w celu rozszerzenia oferty i lepszej ekspozycji towarów. Warszawa jest naturalnym miejscem na rozpoczęcie ekspansji dla sieci wchodzących dopiero na polski rynek. W latach w Warszawie debiutowało ok. 25 sieci handlowych rocznie, głównie w centrach handlowych Złote Tarasy, Arkadia i Galeria Mokotów. Najbardziej atrakcyjnym dla najemców centrum handlowym na Woli jest Wola Park, która obecnie poprzez rozbudowę powiększa swoją ofertę. Centrum handlowe Klif postawiło na najemców z ofertą ekskluzywną, którzy chętnie lokują się w tym obiekcie. Największe trudności przeżywa Fort Wola, który charakteryzuje się wysokim poziomem pustostanów i słabą ofertą sklepów i usług w ocenie autorów raportu jest to jednak raczej spowodowane niedopasowaniem koncepcji tego obiektu do jego lokalizacji niż sytuacją rynkową. Poziom pustostanów w centrach handlowych na koniec 2014 roku w Warszawie wyniósł 1,6% a w dzielnicy Wola 2,7%. Do niedawna główną grupą najemców poszukujących lokali przy głównych ulicach handlowych były podmioty lokalne oraz instytucje finansowe. W chwili obecnej istnieje grupa najemców sieciowych (głównie z sektorów gastronomia, zdrowie i uroda oraz spożywczy) aktywnie poszukujących lokalizacji, także w dzielnicy Wola. Sieci te w pierwszej kolejności rozważają powierzchnię w parterach nowych budynków biurowych lub mieszkalnych a w przypadku braku dostępności także w starych zasobach. W tego typu lokalizacjach swoje miejsce znalazły m. in. sieci spożywcze: Biedronka, Żabka, Stokrotka, drogeryjne: Rossmann, Hebe, Dayli czy gastronomiczne: Green Caffè Nero, Grycan. Najwyższe stawki czynszowe notowane są w Warszawie, w śródmiejskich centrach handlowych (ponad 100 EUR/m²/miesiąc) i przy głównych ulicach handlowych (70-80 EUR/m²/miesiąc). Największe zróżnicowanie stawek czynszowych utrzymuje się w sektorze mody, stawki zależne są od lokalizacji i jakości obiektu handlowego oraz wielkości lokalu. Niezmiennie najwyższe czynsze osiągają lokale małe dla takich branż jak GSM, jubiler, zdrowie i uroda. Na Woli najwyższe stawki czynszowe osiągane w centrach handlowych za lokal ok. 100 m² na potrzeby mody wynoszą EUR/m²/miesiąc. Stawki przy głównych ulicach handlowych na Woli, za podobny lokal, plasują się w przedziale EUR/m²/miesiąc i różnią się znacząco pomiędzy starymi a nowymi zasobami. RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 4

5 1.2. RYNEK NIERUCHOMOŚCI BIUROWYCH Rynek nowoczesnych nieruchomości biurowych w Warszawie to obecnie ok. 4,4 mln m² GLA powierzchni, ulokowanej w ponad 450 biurowcach klasy A i B. W centrum miasta znajduje się ok. 30% zasobów a pozostałe 70% stanowi powierzchnia zlokalizowana poza centrum. Rynek biurowy stolicy podzielony jest na kilka obszarów biznesowych, które nie pokrywają się jednak z granicami administracyjnymi dzielnic. Jest to spowodowane historią rozwoju warszawskiego rynku, mającą swoje początki na przełomie lat 80-tych i 90- tych ubiegłego wieku. W przypadku dzielnicy Wola, w latach 90-tych, dostępność terenów, korzystne ceny gruntów i uwarunkowania planistyczne zachęciły deweloperów do lokowania biurowców po zachodniej stronie Al. Jana Pawła II. Obecnie, mimo, że leżą one na terenie dzielnicy Wola, z biznesowego punktu widzenia traktowane są jako część Śródmieścia. Na terenie dzielnicy Wola zlokalizowane są fragmenty aż trzech stref biznesowych określanych roboczo Północna (N), Zachodnia (W) oraz Obrzeża Centrum (CC). Powierzchniowo największy obszar stanowi strefa Zachodnia, ale największa koncentracja budynków biurowych znajduje się na Obrzeżach Centrum. Podstawowe dane dotyczące fragmentów obszarów biznesowych na Woli oraz mapa pokazująca granice tych obszarów zostały zamieszczone poniżej. CC N W Zasoby powierzchni A i B Powierzchnia oddana 1q Powierzchnia wynajęta 1q Współczynnik pustostanów 13,9% 19,6% 16,4% Czynsze umowne EUR/m²/miesiąc 18 14,75 15,50 Najbardziej interesująca dla deweloperów i najemców z biznesowego punktu widzenia jest nadal tzw. bliska Wola, czyli leżący na terenie strefy Obrzeża Centrum. To na Mirowie znajdują się kompleks biurowców wybudowanych przez firmę Skanska, wieża Warsaw Trade Tower czy siedziba główna banku Pekao S.A. Realizowane i planowane są kolejne inwestycje: Warsaw Spire, Art. Norblin, Chmielna Biznes Centre czy projekt Jupiter. Średnie czynsze osiągają tu poziom 18 EUR/m²/miesiąc a współczynnik pustostanów plasuje się poniżej 14%. RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 5

6 Analiza danych pokazuje jednak także wzrost zainteresowania strefą Zachodnią, na terenie której leżą między innymi Czyste i Odolany. Na tym terenie poza istniejącymi centralami banków powstawać będą nowe biurowce (np. w ramach projektów Warszawa Główna czy Stacja Kazimierz). Średni poziom czynszów (15,50 EUR/m²/miesiąc) oraz pustostanów (16,4%), duże rezerwy gruntów i poprawiająca się infrastruktura komunikacyjna sprawia, że rozwój tego obszaru jest porównywany do tego, co wydarzyło się na Służewcu Przemysłowym w końcu lat 90-tych. Najmniej interesująca z biznesowego punktu widzenia jest północna część dzielnicy Wola (strefa Północna ), której atrakcyjność obrazują stawki czynszowe poniżej 15 EUR/m²/miesiąc oraz pustostany bliskie 20%. O ile powierzchnie biurowe klasy A i B nie stanowią bezpośredniej konkurencji dla lokali użytkowych znajdujących się w zasobach M. St. Warszawa Dzielnica Wola, to takie zagrożenie niesie za sobą dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego. Powierzchnie biurowe na wynajem lub sprzedaż w budynkach mieszkalnych stanowią bezpośrednią konkurencję ze względu na lepszy standard, otoczenie i sposób wejścia w najem (brak wymogu przetargu/konkursu). Szacuje się, że tego typu powierzchnie na terenie dzielnicy Wola stanowią łącznie ponad m² GLA. Czynsze za takie powierzchnie na Woli plasują się na poziomie 9-13 EUR/m²/miesiąc i różnią się między sobą w zależności od lokalizacji, dostępności i możliwości ekspozycji. Tabela 1 Podsumowanie - trendy na rynku nieruchomości handlowo-usługowych i biurowych na Woli Atrybuty rynku Rynek handlowy Rynek biurowy Konkurencja wzrost silny wzrost Bezpośrednia konkurencja silny wzrost wzrost Popyt ze strony podmiotów sieciowych wzrost stabilizacja Popyt ze strony podmiotów lokalnych stabilizacja stabilizacja Pustostany w nowych zasobach stabilizacja wzrost Pustostany w starych zasobach wzrost silny wzrost Czynsze w nowych zasobach stabilizacja lekki spadek Czynsze w starych zasobach lekki spadek spadek Źródło: Colliers International, czerwiec 2015 RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 6

7 2. ANALIZA ZASOBÓW LOKALI UŻYTKOWYCH (HANDLOWO- USŁUGOWYCH I BIUROWYCH) W DZIELNICY WOLA WG OBSZARÓW MSI I WYBRANYCH LOKALIZACJI Wola, jedna z 18 dzielnic M. St. Warszawy obejmuje 8 obszarów Miejskiego Systemu Informacji (MSI): Odolany, Czyste,, Nowolipki, Młynów, Ulrychów, Koło i Powązki, które zostały zanalizowane w niniejszym raporcie. Zgodnie ze specyfikacją przedmiotu zamówienia dodatkowo szczegółowej analizie poddano zasoby lokali zlokalizowane przy 22 ciągach handlowych: ul. Ciołka i ul. Obozowa, ul. Jana Olbrachta/ul. Redutowa, ul. Ożarowska/ul. Deotymy, Al. Prymasa Tysiąclecia, ul. Wolska, ul. Górczewska, ul. Płocka, ul. Staszica, ul. Żytnia, ul. Jana Pawła II, al. Solidarności, ul. Młynarska, ul. Nowolipie/ ul. Nowolipki, ul. Dzielna, ul. Okopowa/ul. Leszno, ul. Chłodna, ul. Grzybowska, ul. Ogrodowa, ul. Chmielna/ Miedziana/Pańska/Twarda/Platynowa, ul. Sienna/ul. Śliska, ul. Złota i ul. Żelazna OBSZARY MSI Analizując, wymienione w specyfikacji przedmiotu zamówienia, obszary MSI należy stwierdzić, że najatrakcyjniejsze z komercyjnego punktu widzenia są:, Odolany i Czyste. W tych obszarach, dzięki wciąż istniejącym rezerwom gruntów, realizowana i planowana jest największa liczba inwestycji zarówno komercyjnych jak i mieszkaniowych, posiadających lokale użytkowe. Skutkuje to z jednej strony znaczącym wzrostem konkurencji w zakresie lokali biurowych i handlowo-usługowych na wynajem i sprzedaż, ale z drugiej wzrostem popytu na te lokale z uwagi na zwiększającą się populację, zmiany w strukturze społecznej i wzrost siły nabywczej. Analiza charakteru i potencjału komercyjnego obszarów MSI dzielnicy Warszawa Wola ODOLANY Odolany leżą w płd-zach części dzielnicy Wola. Granice obszaru wyznaczają: na północy ulice Wolska/Kasprzaka a na wschodzie, południu i zachodzie linia kolejowa. Ten nietypowy obszar lewobrzeżnej Warszawy, w znacznej mierze zajęty jest przez infrastrukturę kolejową (torowiska, budynki techniczne PKP) oraz tereny poprzemysłowe i niezagospodarowane. Odolany są obecnie obszarem intensywnej działalności inwestycyjnej, w szczególności w zakresie inwestycji mieszkaniowych (ciąg ul. Jana Kazimierza i okolice). Na Odolanach znajdują się między innymi takie nowe osiedla jak: Dobrolin, Home Prestigue i Intenso a w przygotowaniu jest kilkanaście kolejnych inwestycji mieszkaniowych lub mieszkaniowo-biurowych, w tym projekt Stacja Kazimierz na terenie dawnych zakładów Waryńskiego. W parterach większości nowych inwestycji znajdują się lokale użytkowe na sprzedaż lub wynajem. RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 7

8 CZYSTE Granice obszaru Czyste, zlokalizowanego w południowej części Woli wyznaczają: od zachodu linia kolejowa, od północy ul. Wolska, od wschodu ul. Towarowa i od południa linia kolejowa. Czyste to obszar o mieszanym charakterze (przemysł, składowanie, stara zabudowa mieszkaniowa, szpital, gazownia, zajezdnia tramwajowa), podlegający obecnie intensywnym przemianom. Kluczowe znaczenie dla tego obszaru miała budowa II linii metra (stacja Daszyńskiego). Poprzemysłowe i magazynowe tereny są zabudowywane inwestycjami mieszkaniowymi, to tu powstaje tzw. XIX Dzielnica i budynki mieszkalne w sąsiedztwie Muzeum Powstania Warszawskiego. Na Czystem zlokalizowane są także siedziby kilku banków (m. in. BPH, BGŻ) oraz centrum wystawienniczokonferencyjne Expo. W tym obszarze zostanie zrealizowana jedna z największych inwestycji komercyjnych planowanych w centrum Warszawy projekt Warszawa Główna, łączący funkcje handlowe, biurowe, mieszkaniowe oraz publiczne. MIRÓW Granice Mirowa, leżącego w płd-wsch części Woli wyznaczają Al. Solidarności, Al. Jana Pawła II, Al. Jerozolimskie i ul. Towarowa. Urbanistycznie to modernistyczna zabudowa powojenna z nielicznymi pozostałościami przedwojennych kamienic. Od lat 90-tych, ze względu na śródmiejski charakter, obszar jest atrakcyjny dla nowych inwestycji mieszkaniowych i biurowych. Tu znajduje się kompleks biurowców Skanska, siedziba banku Pekao SA czy Warsaw Trade Tower. Wśród zrealizowanych na Mirowie inwestycji mieszkaniowych należy wymienić: Platnium Towers (z częścią handlową), JW. Construction czy apartamentowce przy ul. Łódzkiej. Na Mirowie, przy ul. Grzybowskiej zlokalizowany jest także hotel Hilton. Obecnie dzięki II linii metra (stacja rondo ONZ) i modernizacji ul. Prostej rozwój Mirowa znacząco przyśpieszył. Realizowane są tu lub planowane gigantyczne i ambitne projekty takie jak: biurowiec Warsaw Spire, Art. Norblin (rewitalizacja przy wykorzystaniu funkcji biurowych i handlowych), Chmielna Biznes Center (biura, handel, usługi) czy Jupiter (mix funkcji). RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 8

9 NOWOLIPKI Granica obszaru Nowolipki, leżącego we wschodniej części Woli, przebiega ulicami: Al. Jana Pawła II (od wschodu), Al. Solidarności (od południa) i ul. Okopową (od zachodu i północy). Nowolipki to obszar o charakterze mieszkaniowym z zabudową typu bloki oraz inwestycjami mieszkaniowymi z lat 90-tych wzdłuż Al. Jana Pawła II i Okopowej (partery zagospodarowane na handel-usługi). Na Nowolipkach znajduje się też kilkanaście niewielkich budynków biurowych lub mieszkalno-biurowych oferujących powierzchnie na wynajem. Największym obiektem komercyjnym w tym obszarze jest Klif centrum handlowe (o profilu ekskluzywnym) i biurowiec. Ze względu na niewielkie rezerwy terenów na Nowolipkach nie są planowane żadne znaczące inwestycje komercyjne. MŁYNÓW Obszar, znajdujący się w centralnej części dzielnicy wyznaczają linia kolejowa oraz ulice Ostroroga, Okopowa i Wolska. Młynów to głównie obszar mieszkaniowy z zabudową z lat 50-tych i 60-tych. Nowe inwestycje mieszkaniowe powstają przede wszystkim w północnej części obszaru to tam znajdują się jedyne rezerwy terenu pod zabudowę (wojskowe, poprzemysłowe, nieużytki). W ostatnich latach w tej części Młynowa zbudowano między innymi Wola Tower czy Osiedle Zawiszy. Obecnie nowe inwestycje, włączając projekt Dom Development, realizowane są przy ul. Obozowej i Wawrzyszewskiej. Większość budynków posiada w parterach lokale użytkowe na wynajem lub na sprzedaż. W tym obszarze brak jest znaczących obiektów komercyjnych takich jak biurowce lub centra handlowe. ULRYCHÓW Ulrychów leży w zachodniej części Woli a jego granica prowadzi ul. Górczewską od północy, linią kolejową od zachodu, ul. Wolską od południa i Al. Prymasa Tysiąclecia od wschodu. Ulrychów to obszar powojennej mieszkaniowej zabudowy wielorodzinnej z nowymi inwestycjami mieszkaniowymi (Sowińskiego, Szulborska, Olbrachta). Znaczną część Ulrychowa stanowią jednak tereny zielone (parki, cmentarze, ogródki działkowe) i przemysłowe (PZL, Danone). Tu znajduje się także zajezdnia autobusowa Redutowa. Na Ulrychowie zlokalizowane są m.in. centrum handlowe Fort Wola, osiedla mieszkaniowe Verdis i Górczewska Park oraz biurowiec Kolmet. RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 9

10 KOŁO Koło, północna część Woli, ograniczona jest przez ul. Górczewską od południa, linią kolejową od wschodu a płn-zach granicę stanowi administracyjna granica Bemowa. Koło to głównie obszar mieszkaniowy z powojenną zabudową i licznymi terenami zielonymi (parki, działki, nieużytki). Największą nową inwestycją mieszkaniową realizowaną na Kole jest Bliska Wola firmy JW. Construction w rejonie ul. Kasprzaka/Al. Prymasa Tysiąclecia. Na Kole znajdują się także różnego rodzaju zakłady produkcyjne i usługowe, firmy oraz instytucje edukacyjne. Przy Al. Prymasa Tysiąclecia ulokowały się salony samochodowe (Mazda, Nissan, BMW, Honda). Największym obiektem komercyjnym w obszarze Koła jest centrum handlowe Wola Park (obecnie w rozbudowie). Koło znane jest także z bazaru funkcjonującego tu od kilkudziesięciu lat. POWĄZKI Powązki, północna część dzielnicy Wola, ograniczone są ul. Ostroroga/Młynarską od zachodu, ul. Okopową/Jana Pawła II od wschodu, liniią kolejową od północy i murem cmentarza od południa. Prawie 100% obszaru Powązki zajmują tereny cmentarzy i infrastruktura pomocnicza, obszar ten nie jest wykorzystywany komercyjnie (poza terenem sąsiadującym z rondem Zgrupowania AK Radosław ). RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 10

11 2.2. WYBRANE CIĄGI ULIC Analizując, wymienione w specyfikacji przedmiotu zamówienia, ciągi ulic należy stwierdzić, że najatrakcyjniejsze z komercyjnego punktu widzenia są: Al. Jana Pawła II i Al. Solidarności. Wymienione ciągi ulic charakteryzują się wzmożonym ruchem samochodowym, naturalnym ruchem pieszym, dobrym stanem technicznym, prestiżową zabudową mieszkaniową, nowoczesnym otoczeniem biznesowym lub koncentracją handlu i usług. Przy wybranych ciągach ulic znajdują się łącznie lokale użytkowe, ok. 4% zasobów stanowią pustostany (licząc wg. liczby lokali). Najwięcej lokali jest przy ulicach: Al. Jana Pawła II (244), Al. Solidarności (180), Żelazna (116), Górczewska (105). Ze względu na wielkość zasobów przy tych ulicach znajduje się też najwięcej lokali wolnych. Generalnie w zakresie handlu i usług dominują najemcy z sektorów: usługi, żywność specjalistyczna, gastronomia i zdrowie i uroda. Najbardziej zróżnicowane pod względem oferty są Górczewska, Al. Jana Pawła II oraz Nowolipki/Nowolipie. Najbardziej gastronomiczne są Al. Jana Pawła II i Al. Solidarności, sklepy z żywnością specjalistyczną ulokowały się przy Al. Jana Pawła i ul. Żelaznej, usługi przy Al. Jana Pawła II, Al. Solidarności, ul. Górczewskiej i Żelaznej a sklepy z sektora zdrowie i uroda przy Al. Jana Pawła II. RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 11

12 Tabela 2 Podsumowanie Charakter wybranych ciągów ulic w Dzielnicy Warszawa Wola Ciągi ulic wg. specyfikacji zamówienia Razem Lokale puste Handlowousługowe Dominująca branża Wybrani najemcy sieciowi Ciołka/Obozowa usługi, gastronomia, supermarkety Biedronka Olbrachta/Redutowa żywność specjalistyczna Ożarowska/Deotymy żywność specjalistyczna Biedronka Prymasa Tysiąclecia usługi, RTV AGD, salony samochodowe Wolska usługi Górczewska usługi, żywność specjalistyczna, gastronomia, inne Płocka usługi, żywność specjalistyczna, zdrowie i uroda Staszica usługi Żytnia usługi, żywność specjalistyczna Jana Pawła II usługi, gastronomia, żywność specjalistyczna, zdrowie i uroda, inne Żabka, Carrefour express Solidarności usługi, gastronomia Biedronka, Lidl RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 12

13 Młynarska usługi Nowolipie/Nowolipki usługi, gastronomia, inne Dzielna usługi Okopowa/Leszno usługi, inne Chłodna gastronomia, usługi, żywność specjalistyczna Grzybowska usługi, gastronomia Biedronka Ogrodowa usługi, żywność specjalistyczna Chmielna/Miedziana/Pańska/ Twarda/ Platynowa usługi, gastronomia Biedronka, Stokrotka Sienna/Śliska usługi, gastronomia Biedronka Złota usługi Żelazna usługi, żywność specjalistyczna, gastronomia Łącznie Źródło: Colliers International, czerwiec 2015 RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 13

14 2.3. ZASOBY M. ST. WARSZAWY M. St. Warszawa, Dzielnica Wola posiada łącznie lokali użytkowych w tym 908 lokali na wynajem komercyjny 1 o powierzchni całkowitej m². Na potrzeby niniejszego opracowania lokale podzielono wg. granic ośmiu obszarów MSI. Największa ilość lokali znajduje się w obszarach Młynów i a najmniej użytkowych lokali komunalnych jest w obszarze Powązki. Pod względem wielkości, w zasobach M. St. Warszawa, Dzielnica Wola, dominują lokale małe (poniżej 50 m²) i średniej wielkości ( m²) stanowiące odpowiednio 36% i 35%. Największymi lokalami będącymi w dyspozycji M. St. Warszawa, Dzielnica Wola są te o rozmiarach ok m². Największa ilość lokali powyżej 200 m² znajduje się w obszarze Nowolipki i Młynów. Małe lokale, poniżej 50 m² z kolei dominują w obszarze. Zasoby komunalnych lokali użytkowych na Woli są bardzo zróżnicowane pod względem przeznaczenia największą grupę stanowią najemcy z szeroko pojętego sektora biurowego i usługowego (54%). Stosunkowo niewiele lokali wynajmowanych jest przez sektor gastronomiczny (4%) a pozostałe 42% przez podmioty handlowe, przy dużym udziale handlu spożywczego. Najwięcej lokali gastronomicznych zlokalizowanych jest na Mirowie. Nowolipki to z kolei obszar najbardziej zróżnicowany pod względem rodzajów najemców. Dostarczone przez zleceniodawcę materiały nie pozwalają w pełni ocenić standardu i stanu technicznego analizowanego zasobu lokali ale większość jest wyposażona w podstawowe media (elektryczność, wod-kan, co), w pojedynczych przypadkach występuje brak mediów w pomieszczeniach magazynowych. Przy analizowanych ulicach znajduje się łącznie 695 komunalnych lokali użytkowych (na wynajem komercyjny) o łącznej powierzchni ok m², co stanowi aż 77% zasobów komunalnych pod względem ilości lokali i 75% pod względem wielkości powierzchni. Biorąc pod uwagę wybrane ciągi ulic należy stwierdzić, że największa liczba komunalnych lokali użytkowych znajduje się przy ul. Górczewskiej (94 lokali o łącznej powierzchni m²). Jedynie pojedyncze lokale znajdują się natomiast przy Al. Prymasa Tysiąclecia (7), Al. Jana Pawła II (11) oraz ul. Złotej (12). Z kolei największe rozmiarowo lokale usytuowane są przy Wolskiej (średnia powierzchnia lokalu ok. 145 m²). Lokale znajdujące się przy analizowanych ulicach wykorzystywane są najczęściej przez najemców z sektorów usługowego (w tym biura) i handlowego (w tym handel art. spożywczymi). 1 W dalszych porównaniach uwzględniono jedynie lokale przeznaczone na wynajem komercyjny RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 14

15 Tabela 3 Podsumowanie Zasoby komunalnych lokali użytkowych przy wybranych ciągach ulic Ciągi ulic wg. specyfikacji zamówienia Liczba lokali Powierzchnia m² GLA Uwagi Ciołka/Obozowa ,97 Głównie lokale usługowe i handlowe Olbrachta/Redutowa ,56 Głównie lokale handlowe Ożarowska/Deotymy ,56 Głównie lokale handlowe Prymasa Tysiąclecia 7 926,96 - Wolska Głównie lokale usługowe i handlowe Górczewska ,12 Głównie lokale handlowe Płocka ,24 Głównie lokale usługowe i handlowe Staszica ,36 Głównie lokale usługowe Żytnia ,59 Głównie lokale usługowe Al. Jana Pawła II ,42 - Al. Solidarności ,14 - Młynarska ,53 Głównie lokale usługowe Nowolipie/Nowolipki ,43 Głównie lokale usługowe RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 15

16 Dzielna ,55 Głównie lokale usługowe Okopowa/Leszno ,96 Głównie lokale usługowe i handlowe Chłodna ,66 Głównie lokale usługowe i gastronomiczne Grzybowska ,02 Głównie lokale handlowe i gastronomiczne Ogrodowa ,54 Głównie lokale usługowe Chmielna/Miedziana/Pańska/Twarda / Platynowa ,61 Głównie lokale usługowe Sienna/Śliska ,97 Głównie lokale usługowe i handlowe Złota ,28 - Żelazna ,16 Głównie lokale usługowe i handlowe Łącznie ,63 Źródło: Colliers International, czerwiec 2015 RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 16

17 3. GEOGRAFICZNY ROZKŁAD POZIOMU OFERTOWYCH STAWEK CZYNSZOWYCH DLA LOKALI HANDLOWO-USŁUGOWYCH WRAZ Z OPISEM W DZIELNICY WOLA WG MSI Na potrzeby niniejszego raportu, w Dzielnicy Wola zanalizowano ponad 175 ofert najmu lokali handlowousługowych o łącznej powierzchni ponad m², wg. wyodrębnionych siedmiu obszarów 2. Generalnym trendem zaobserwowanym w trakcie analizy jest spadek ofertowych stawek czynszowych za lokale handlowo-usługowe położone przy ulicach handlowych na terenie dzielnicy Wola. Dotyczy to przede wszystkim obszarów takich jak Odolany, i Ulrychów, gdzie stawki czynszowe w ciągu ostatnich trzech lat spadły nawet o 25-30%. W opinii Colliers, spadek ten związany jest z jednej strony z dużą podażą nowych lokali użytkowych dostarczonych na rynek (Odolany) a z drugiej z czasowym pogorszeniem się dostępności, jakie na terenie dzielnicy powodowały, prowadzone w ostatnich latach, inwestycje drogowotransportowe (). Ciekawym zjawiskiem, związanym z dynamicznym rozwojem obszaru Czyste, jest pojawienie się dużej ilości ofert najmu lokali handlowo-usługowych znajdujących się w parterach nowobudowanych inwestycji mieszkaniowych i biurowych, po stosunkowo wysokich stawkach. Biorąc pod uwagę stawki czynszowe z przeanalizowanych ofert należy stwierdzić, że średnia ofertowa stawka czynszowa netto za lokale handlowo-usługowe na Woli wynosi 75,9 PLN/m²/miesiąc a najatrakcyjniejszymi pod względem wysokości czynszów są obszary: (86,4 PLN/m²/miesiąc) oraz Czyste (84,9 PLN/m²/miesiąc). Najniższe średnie ofertowe stawki czynszowe netto notowane są na Ulrychowie (52,7 PLN/m²/miesiąc) oraz Kole (60 PLN/m²/miesiąc). Wykres 2 Rozkład średnich ofertowych stawek czynszowych netto za lokale handlowo-usługowe i stawek najmu za komunalne lokale użytkowe w wybranych obszarach Czyste Koło Młynów Nowolipki Odolany Ulrychów Średnia rynkowa stawka ofertowa PLN/m2/miesiąc Średnia stawka czynszu lokale komunalne PLN m2/miesiąc Źródło: Colliers International, czerwiec Nie znaleziono ofert najmu w obszarze Powązki RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 17

18 Jednocześnie na potrzeby niniejszej analizy dokonano porównania średnich stawek najmu komunalnych lokali użytkowych ze średnimi stawkami ofertowymi netto za lokale handlowo-usługowe w Dzielnicy Wola wg. wyodrębnionych obszarów. Średnia stawka najmu dla komunalnych lokali użytkowych w Dzielnicy Wola 3 wynosi 26,76 PLN/m²/miesiąc i stanowi ok. 35% średniej rynkowej ofertowej stawki czynszowej netto za lokale handlowo-usługowe (78,3 PLN/m²/miesiąc). Występujące różnice są spowodowane z jednej strony atrakcyjnością lokalizacji i jakością zasobów a z drugiej typem najemców. W zasobie komunalnych lokali użytkowych znajdują się bowiem także lokale w gorszym standardzie, w oficynach, piwnicach lub na piętrach wynajmowane przez najemców lokalnych. W opinii Colliers, po uwzględnieniu istniejących różnic można założyć, że stawki za komunalne lokale użytkowe M. St. Warszawy Dzielnica Wola są, w zależności od analizowanego obszaru MSI, o 15-20% niższe od stawek rynkowych. Największe różnice w poziomie ww. stawek odnotowano w obszarze Czyste i Odolany. Najmniejsze różnice w poziomie stawek występują na Ulrychowie ODOLANY W obszarze MSI Odolany, na rynku oferowanych jest obecnie 25 lokali handlowo-usługowych na wynajem, o łącznej powierzchni m². Są to głównie lokale średniej wielkości od 90 do 160 m², zlokalizowane w parterach nowych inwestycji mieszkaniowych przy ul. Jana Kazimierza. W ofercie znajduje się także kilka lokali małych poniżej 50 m² powierzchni najmu. Oferowane lokale wyróżniają się bardzo dobrym standardem. Oferty elastycznie traktują potencjalne przeznaczenie lokali, określając możliwą do prowadzenia działalność, jako handlowo-usługową. W kilku ofertach znajdują się rekomendacje przeznaczenia na sklep spożywczy. Średnia stawka czynszowa netto, z analizowanych ofert, dla obszaru Odolan wynosi 71,6 PLN/m²/miesiąc. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy na Odolanach to 92 PLN/m²/miesiąc za lokal 60 m² w budynku mieszkalnym, przy ul. Jana Kazimierza. Z kolei najniższy czynsz ofertowy to 39 PLN/m²/miesiąc za duży lokal (450 m²) również przy ul. Jana Kazimierza. Zgodnie z przesłanymi danymi w obszarze Odolany brak jest komunalnych lokali użytkowych o przeznaczeniu handlowo-usługowym. Średnia stawka czynszowa najmu za komunalne lokale użytkowe w obszarze Odolany to 16,09 PLN/m²/miesiąc i stanowi jedynie ok. 22% rynkowej stawki ofertowej netto. Jest to spowodowane przede wszystkim różnicą w standardzie oferowanych lokali i budynków w których się znajdują oraz faktem, że w zasobach komunalnych znajdują się także lokale piwniczne, w suterynach, bez witryny, wejścia z ulicy itp. Dodatkowo, podobnie jak w innych obszarach, badane przez nas stawki ofertowe są o ok. 10% wyższe od faktycznie zawieranych transakcji, co ma wpływ na zaprezentowaną powyżej różnicę. W kontekście obecnej i przyszłej dużej dostępności lokali użytkowych o dobrym standardzie w nowych inwestycjach biurowych i mieszkaniowych, należy zachować indywidualne podejście w kwestii ewentualnego wzrostu stawek dla najbardziej atrakcyjnych lokali z zasobu komunalnego. 3 Biorąc pod uwagę dostarczone dane jedynie z obszarów Koło,, Ulrychów, Czyste, Powązki, Młynów i Nowolipki RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 18

19 3.2. CZYSTE W obszarze MSI Czyste, znaleziono 18 ofert najmu lokali o przeznaczeniu handlowo-usługowym, o łącznej powierzchni m². Oferowane są zarówno lokale bardzo duże (np m²), położone na kilku kondygnacjach jak i lokale średniej wielkości ( m²), w ofercie nie ma natomiast lokali małych. Brak jest wyraźnej koncentracji geograficznej ofert, kilka lokali na wynajem znajduje się przy ul. Karolkowej. Wśród proponowanego przeznaczenia wyróżnić można jedynie gabinet stomatologiczny i gastronomię, funkcje dla większości lokali pozostawione są do decyzji wynajmującego. Średnia stawka czynszowa netto, z analizowanych ofert, dla obszaru Czyste wynosi 84,9 PLN/m²/miesiąc. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy na Czystem to 134 PLN/m²/miesiąc za lokal 41 m² w apartamentowcu, przy ul. Klonowicza. Z kolei najniższy czynsz ofertowy to 49 PLN/m²/miesiąc za duży lokal (380 m²) przy ul. Prostej. Średnia stawka czynszowa najmu za komunalne lokale użytkowe w obszarze Czyste wynosi 14,74 PLN/m²/miesiąc i stanowi jedynie 17% rynkowej stawki ofertowej netto. Jest to spowodowane przede wszystkim różnicą w standardzie oferowanych lokali i ich ulokowaniem w budynkach. Podobnie jak w innych obszarach, badane przez nas stawki ofertowe są o ok. 10% wyższe od faktycznie zawieranych transakcji, co ma wpływ na zaprezentowaną powyżej różnicę. W kontekście obecnej i przyszłej dużej dostępności lokali użytkowych o dobrym standardzie w nowych inwestycjach biurowych i mieszkaniowych, należy zachować indywidualne podejście w kwestii ewentualnego wzrostu stawek dla najbardziej atrakcyjnych lokali z zasobu komunalnego MIRÓW Mimo trendu spadkowego w zakresie czynszów przy ulicach handlowych w dzielnicy Wola, MSI to wciąż najatrakcyjniejszy obszar dla handlu, usług i gastronomii, co obrazuje ilość ofert najmu 56, o łącznej powierzchni m². Wśród ofert znajdziemy pełny przekrój typów, wielkości, standardu i lokalizacji. Na rynku znajdują się zarówno lokale jedno jak i dwu-poziomowe ulokowane w parterach kamienic, nowych apartamentowcach i biurowcach. Większość ofert nie precyzuje przeznaczenia lokali poza przypadkami funkcji gastronomicznej. Średnia stawka czynszu netto w analizowanym obszarze wynosi 86,4 PLN/m²/miesiąc. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy wynosi 142 PLN/m²/miesiąc, za lokal o powierzchni 271 m², przy Al. Jana Pawła II/Solidarności, przeznaczony pod gastronomię. Najniższa oferta opiewa na kwotę 37 PLN/m²/miesiąc za lokal o powierzchni 122 m² przy ul. Ogrodowej, przeznaczony również pod gastronomię. Porównując średnie stawki czynszowe dla komunalnych lokali handlowo-usługowych na Mirowie należy stwierdzić, że stanowią one 37% rynkowych stawek ofertowych w tym obszarze i wynoszą 32,24 PLN/ m²/miesięcznie. Różnicę powoduje głównie inny standard lokali i ich ulokowanie w budynkach. Podobnie jak w innych obszarach, badane przez nas stawki ofertowe są o ok. 10% wyższe od faktycznie zawieranych transakcji, co ma wpływ na zaprezentowaną powyżej różnicę. W opinii Colliers na Mirowie istnieje potencjał wzrostu stawek czynszowych za komunalne lokale użytkowe. RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 19

20 Dokonane inwestycje w infrastrukturę drogowo-transportową i dynamiczna działalność deweloperów komercyjnych zmienia oblicze tej części Warszawy, powodując wzrost jej atrakcyjności. Dla handlu i usług szczególnie atrakcyjne stają się lokalizacje w sąsiedztwie węzłów komunikacyjnych (stacje metra) oraz nowych biurowców i apartamentowców. Polityka czynszowa uwzględniająca potencjał wzrostu powinna być jednak prowadzona z zachowaniem indywidualnego podejścia do każdego z przypadków. Wzrost stawek czynszowych powiązany być musi także z poprawianiem standardu zarówno komunalnych lokali użytkowych jak i budynków w jakich te lokale się znajdują NOWOLIPKI W obszarze MSI Nowolipki zanalizowano 17 ofert najmu lokali handlowo-usługowych o łącznej powierzchni m². Dominują lokale małe (do 100 m²), położone w parterach różnego rodzaju budynków starych kamienic, nowoczesnych apartamentowców, biurowców i pawilonów handlowych. Wśród ofert znajdziemy pełny przekrój typów, standardu i lokalizacji. Większość ofert nie precyzuje przeznaczenia lokali poza przypadkami funkcji gastronomicznej. Średnia stawka czynszu w analizowanym obszarze wynosi 78,6 PLN/m²/miesięcznie. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy w obszarze Nowolipki wynosi 120 PLN/m²/miesięcznie za mały lokal (46 m²) przy Dzielnej. Najniższy z kolei to 51 PLN/m²/miesięcznie za dwupoziomowy lokal 255 m² przy ul. Wolność. Analiza zasobów komunalnych lokali użytkowych wykazała średni czynsz najmu netto w obszarze Nowolipki na poziomie 25,25 PLN/m²/miesięcznie, tj. ok. 32% średniego rynkowego czynszu ofertowego z tego obszaru. Różnice w wysokości średnich stawek wynikają, przede wszystkim z charakteru budynków i typów lokali. W ofertach zebranych z rynku dominują nowoczesne zasoby lokali w nowo wybudowanych obiektach, zaś większość lokali komunalnych znajduje się w budynkach starych. Różnicę pogłębia także ofertowy charakter stawek rynkowych, które są o ok. 10% wyższe niż stawki transakcyjne. W kontekście istniejącego trendu spadkowego w zakresie stawek czynszowych przy ulicach handlowych na Woli rekomendowana polityka czynszowa M. St. Warszawy Dzielnica Wola w najbliższych trzech latach, w obszarze Nowolipki to stabilizacja poziomu czynszów, przy zachowaniu indywidualnego podejścia w kwestii ewentualnego wzrostu stawek dla najbardziej atrakcyjnych lokali MŁYNÓW W obszarze MSI Młynów na wynajem oferowanych jest 27 lokali handlowo-usługowych, o łącznej powierzchni m². Brak jest wyraźnej koncentracji ofert, lokale znajdują się na terenie całego Młynowa zarówno w budynkach mieszkalnych jak i komercyjnych, kilka ofert odnotowano przy ul. Sokołowskiej. Wśród ofert występuje duża różnorodność rozmiarów lokali od niewielkich poniżej 50 m² po średniej wielkości ( m²). Większość ofert nie precyzuje przeznaczenia lokali poza przypadkami funkcji gastronomicznej. Średnia stawka czynszu netto w analizowanym obszarze wynosi 65,4 PLN/m²/miesięcznie. Najwyższy odnotowany czynsz ofertowy to 92 PLN/m²/miesiąc za 60 m² lokal przeznaczony pod gastronomię w nowym RESEARCH AND CONSULTANCY SERVICES COLLIERS INTERNATIONAL S. 20