Umowa dzierżawy gruntu na cele elektrowni fotowoltaicznej

Transkrypt

1 Umowa dzierżawy gruntu na cele elektrowni fotowoltaicznej Autor: Weronika Pelc, Kancelaria Prawna Wardyński i Wspólnicy ( Czysta Energia nr 10/2012) Każdy inwestor zainteresowany budową i eksploatacją elektrowni fotowoltaicznej musi pozyskać odpowiednią lokalizację dla planowanej inwestycji. Oznacza to konieczność uzyskania tytułu prawnego do gruntu o wymaganym dla celów elektrowni obszarze. Z prawnego punktu widzenia najlepiej jest, jeżeli inwestor to właściciel gruntu. Wówczas sposób korzystania z gruntu ograniczają jedynie przepisy prawa, w tym te dotyczące przeznaczenia gruntu oraz planowania przestrzennego. Jednak z wielu powodów inwestor może wybrać opcję skorzystania z cudzego gruntu na podstawie zawartej z właścicielem umowy. Popularna dzierżawa W praktyce najczęściej wybieraną opcję stanowi umowa dzierżawy. Przyczyną popularności dzierżawy jest fakt, że może ona być zawarta na 30 lat przy zachowaniu ograniczonych możliwości wypowiedzenia. Dla inwestora ważne jest to, aby po dokonaniu inwestycji nie był zmuszony do zmiany lokalizacji w wyniku wypowiedzenia umowy. Według prawa cywilnego, jeżeli strony ustalają czas obowiązywania umowy, to co do zasady umowa taka może być wcześniej rozwiązana jedynie w przypadkach określonych wyraźnie w samej umowie bądź w bezwzględnie obowiązujących przepisach prawa. Natomiast dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Oznacza to, że do takiej umowy dzierżawy znajduje zastosowanie przepis art. 704 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że przy braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Zastrzeżenie w braku odmiennej umowy oznacza, że strony mogą ustalić dłuższy lub krótszy termin wypowiedzenia. Zasadniczo jednak celem ustawodawcy jest wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy zawartej na czas nieokreślony. Należy pamiętać także o przepisie art Kodeksu cywilnego, zawierającym zasadę, że zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu. Z tego względu umowa długoterminowa, której trwałość jest dla stron istotna, powinna być zawarta na wyraźnie określony czas, przy czym ważne jest nie tylko wskazanie terminu, np. dziesięć lat, ale także wyraźnego momentu początkowego, od którego termin ten biegnie. Należy unikać przy tym wskazania jako terminu początkowego chwili rozpoczęcia budowy elektrowni, ponieważ stwarza to ryzyko, że pomiędzy podpisaniem umowy a zdarzeniem wskazanym jako początek terminu zajdą okoliczności umożliwiające jednej ze stron

2 rozwiązanie umowy. Zawarcie umowy na czas określony wymaga także przemyślenia i starannego zredagowania listy okoliczności, które pozwalają stronom na wypowiedzenie umowy. Zawarcie umowy bez żadnej możliwości jej wcześniejszego rozwiązania nie służy interesom stron i może stać się powodem konfliktów oraz strat, np. w sytuacji, w której inwestor będzie chciał się wycofać z inwestycji, jeżeli nie uzyska wymaganych prawem pozwoleń na jej realizację. Z drugiej strony właściciel nie może być zmuszony do udostępniania gruntu, jeżeli inwestor nie płaci czynszu, mimo wcześniejszych upomnień i wezwań do zapłaty ze strony właściciela. Lista okoliczności umożliwiających wypowiedzenie zależy od woli i potrzeb stron. Zawierając umowę dzierżawy, należy określić czynsz. Dzierżawa ma charakter odpłatny i w razie braku określenia czynszu może zostać uznana za nieważną. Zgodnie z regulacją Kodeksu cywilnego, czynsz może być określony jako kwota pieniężna lub zastrzeżony w świadczeniach innego rodzaju albo oznaczony jako część pożytków pozyskiwanych z dzierżawionej rzeczy. Umowa dzierżawy wykształciła się z umów regulujących korzystanie z gruntów rolnych w celu ich uprawy stąd regulacja, że właściciel może od dzierżawcy uzyskać jako wynagrodzenie część plonów (czyli pożytków). Takie jest też źródło regulacji stanowiącej, że dzierżawca nie może zmienić przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Ważne określenie czynszu Ponieważ budowa elektrowni fotowoltaicznej z pewnością jest innym rodzajem korzystania z gruntu niż poprzedni, należy upewnić się, że zgoda na zmianę przeznaczenia gruntu jest w umowie dzierżawy zawarta. Czynsz oraz terminy i sposób płatności powinny być określone w sposób jednoznaczny, niepozostawiający wątpliwości co do konkretnej kwoty do uiszczenia. Często w umowach dzierżawy gruntu pod instalacje energii odnawialnej dzierżawca zobowiązuje się płacić tytułem czynszu określony procent od uzyskiwanego z gruntu przychodu. W takim wypadku należy precyzyjnie zdefiniować pojęcie przychodu i sposób jego kalkulacji. Jeżeli bowiem okaże się, że istnieją poważne wątpliwości co do metody uiszczenia czynszu oraz właściwej kwoty, to w razie sporu sąd może uznać, że do zawarcia umowy nie doszło, ponieważ strony nie osiągnęły porozumienia co do jednego z najistotniejszych postanowień umownych czyli czynszu. Należy również unikać wprowadzania postanowień, które skutkują korzystaniem z gruntu przez długi okres bez opłacania czynszu. Ze względu na czas, jakiego wymaga dopełnienie wszelkich formalności związanych z projektowaniem i budową, a w szczególności uzyskiwaniem wymaganych pozwoleń na budowę instalacji fotowoltaicznej oraz związanych z przyłączeniem do sieci, inwestor w chwili podpisywania umowy często nie może precyzyjnie określić momentu, gdy rozpocznie się uzyskiwanie dochodów z instalacji. Skłania to go do szukania sposobów ograniczenia kosztów na etapie wcześniejszym, w tym kosztów związanych z dzierżawą gruntu, który do momentu rozpoczęcia budowy instalacji może być przecież wykorzystywany przez właściciela zgodnie z poprzednim przeznaczeniem. Rekomenduje się jednak takie rozwiązania umowne, które przesądzają o płatności czynszu przez cały okres od podpisania umowy. Oczywiście wysokość czynszu może być zmienna w zależności od okoliczności:

3 niższa przed rozpoczęciem eksploatacji, a wyższa od tego momentu. Istnieje zatem znaczna swoboda stron w sposobie określenia czynszu oraz metod jego płatności. Jednak podstawowe zasady to fakt opłacania czynszu za cały okres dzierżawy oraz jasne i jednoznaczne określenie wysokości czynszu. Określenie przedmiotu dzierżawy Zawierając umowę dzierżawy, należy dokładnie określić przedmiot dzierżawy, czyli dzierżawiony grunt. Jeżeli dzierżawiona jest konkretna nieruchomość, wpisana do księgi wieczystej, trzeba ustalić przedmiot dzierżawy poprzez podanie numerów działek, numeru księgi wieczystej oraz ich powierzchni. Jeżeli dzierżawiony grunt stanowi jedynie część nieruchomości, powinno się załączyć do umowy plan, z dokładnie oznaczonym dzierżawionym terenem. Oznaczenie nieruchomości poprzez wskazanie jedynie jej adresu lub przybliżonej lokalizacji jest niewystarczające. Wskazane jest upewnienie się, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej umożliwiający prowadzenie inwestycji, a następnie eksploatację instalacji fotowoltaicznej. Jeżeli dostępu do drogi publicznej nie ma, należy ustalić, w jaki inny sposób można dotrzeć do nieruchomości i zapewnić sobie tytuł prawny gwarantujący taki dostęp. Najlepszą metodą jest ustanowienie służebności drogi koniecznej. Do dzierżawy stosuje się przepisy o najmie w takim zakresie, w jakim przepisy o dzierżawie nie regulują pewnych kwestii odmiennie. Ponieważ dział Kodeksu cywilnego regulującego dzierżawę zawiera jedynie siedemnaście artykułów, większość kwestii dotyczących dzierżawy uregulowana jest w przepisach o najmie. Formy dzierżawy Jedną z kwestii odrębnie uregulowanych dla umowy dzierżawy jest możliwość oddania dzierżawionego gruntu w poddzierżawę. Obowiązuje zasada, że nie można gruntu poddzierżawić bez zgody wydzierżawiającego. Oddanie gruntu do korzystania przez inny podmiot przez inwestora bez zgody wydzierżawiającego grunt (czyli przeważnie właściciela) grozi wypowiedzeniem umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Również przeniesienie umowy dzierżawy na inny podmiot wymaga wyraźnej zgody wydzierżawiającego. Istnieje dyskusja pomiędzy prawnikami, czy zgoda taka może zostać wyrażona niejako z góry w zawieranej umowie. Jeżeli zgoda taka dotyczyć będzie przeniesienia praw i obowiązków z umowy na konkretny wskazany w umowie podmiot, zgoda taka będzie skuteczna. Jednak wszelkie blankietowe zgody właściciela na przeniesienie praw i obowiązków z umowy dzierżawy na jakikolwiek, nieokreślony bliżej, podmiot zainteresowany przejęciem dzierżawy w przyszłości mogą być kwestionowane w toku postępowań spornych. Nie ma gwarancji odnośnie sposobu rozstrzygnięcia sądu w konkretnej sprawie. Trwałość stosunku dzierżawy wspomaga także zawarcie umowy w formie pisemnej z datą pewną oraz zapewnienie faktycznego przekazania gruntu inwestorowi. Jeżeli umowa zostanie

4 zawarta bez daty pewnej lub grunt nie będzie wydany inwestorowi, to w razie zbycia nieruchomości podczas trwania najmu nowy właściciel zyska prawo wypowiedzenia umowy. Data pewna oznacza urzędowe poświadczenie daty. W praktyce najczęściej poświadczenia daty pewnej dokonuje notariusz. Rekomendowane jest także wpisanie praw inwestora wynikających z umowy dzierżawy do księgi wieczystej. Pozwala to ujawnić te prawa wobec osób trzecich, co z kolei ogranicza możliwość ważnego podpisania przez właściciela kolejnych umów dzierżawy dotyczących tego samego gruntu. Wpis praw z umowy dzierżawy do księgi wieczystej wymaga sporządzenia tej umowy z podpisami notarialnie poświadczonymi. Wydatek na koszty notariusza rekompensowany jest większym bezpieczeństwem inwestora. Należy jednak pamiętać, że w razie upadłości likwidacyjnej wydzierżawiającego umowa najmu może zostać rozwiązana przez syndyka za zgodą sędziego komisarza. Pobór pożytku Z punktu widzenia inwestorów umowa dzierżawy obarczona jest jednak pewną istotną wadą. Konieczny element tej umowy stanowi prawo inwestora do pobierania pożytków dzierżawionego gruntu. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, grunt może przynosić pożytki naturalne, czyli płody rolne i inne odłączone od gruntu części składowe (np. żwir, piasek, torf), które wg zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. Można pobierać też pożytki tzw. cywilne, czyli dochody, jakie dzierżawiony grunt przynosi na podstawie stosunku prawnego. Tu najczęściej podaje się przykład dochodu z tytułu dzierżawy czy najmu gruntu. Jednak korzystanie z gruntu poprzez posadowienie na nim paneli fotowoltaicznych i przetwarzanie w nich energii słonecznej padającej na grunt na energię elektryczną nie stanowi klasycznego przypadku pobierania pożytku. Intuicyjnie większość osób postrzega, że w istocie mechanizm jest ten sam. Można stosunkowo łatwo określić wartość energetyczną zebranych upraw czy też energii. Ponadto od lokalizacji gruntu i jego ukształtowania zależy możliwość uprawiania roślin lub posadowienia paneli. Uzyskane efekty zależą bowiem w dużej mierze od samego gruntu, są z nim nierozerwalnie związane i z tego względu stanowią jego pożytek. Same panele fotowoltaiczne nie wytwarzają energii, a jedynie przetwarzają energię słoneczną. Podobnie jak maszyna służąca do zbierania plonów nie wytwarza roślin, a jedynie zbiera je z gruntu. Jednak w aktualnym stanie prawnym kwestia istnienia pożytków w postaci energii słonecznej nie jest przesądzona. Istnieje wobec tego ryzyko, że w razie sporu ważność umowy dzierżawy może być podważana, ze względu na brak istotnego elementu tej umowy możliwości pobierania pożytków. Jeżeli sąd podzieliłby takie argumenty, to mógłby uznać zawartą umowę za nienazwaną lub, za bardzo podobną do dzierżawy, umowę najmu. Najem natomiast może być co do zasady zawarty na czas określony dziesięciu lat, a jedynie między przedsiębiorcami na lat trzydzieści. Po upływie tego okresu najem traktuje się jako zawarty na czas nieoznaczony, co umożliwia jego wypowiedzenie. W praktyce nie każdy właściciel gruntu nadającego się na cele lokalizacji elektrowni jest przedsiębiorcą. Przepis ten budzi poza tym wiele wątpliwości, ponieważ istnieje wiele definicji przedsiębiorcy, wprowadzonych na potrzeby różnych przepisów, a dodatkowo nie jest jasne, co stanie się, jeżeli strona utraci status przedsiębiorcy już po zwarciu umowy.

5 Ostatnią rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę w ramach tego krótkiego opracowania, jest kwestia własności instalacji fotowoltaicznej posadowionej na dzierżawionym gruncie. Inwestor powinien zawsze pamiętać, ze zgodnie z ogólnymi zasadami Prawa cywilnego, każdy budynek czy budowla trwale z gruntem związana stanowi jego część składową, a przez to własność właściciela gruntu. Aby uniknąć jakichkolwiek nieporozumień co do własności instalacji na gruncie, należy tę kwestię w sposób jednoznaczny wyjaśnić w zawieranej umowie, przesądzając, że instalacje fotowoltaiczne jako możliwe do łatwego demontażu i przeniesienia w inne miejsce nie są trwale z gruntem związane i pozostają przez cały okres dzierżawy własnością inwestora. Tytuł i śródtytuły od redakcji