TEORETYCZNE ASPEKTY ORAZ PRAKTYKA ANALIZY CYKLU NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 Slajd 1 TEORETYCZNE ASPEKTY ORAZ PRAKTYKA ANALIZY CYKLU NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Justyna Karpowicz, gr. 2002Gn Temat ważny i ciekawy m.in. dlatego że cykl na rynku nieruchomości ma główny wpływ na finansowe sukcesy i porażki inwestycji na rynku nieruchomości. Przykładem dlaczego ten temat jest ważny mogą być również przeprowadzone w 1997 roku badania wśród 685 potencjalnych inwestorów rynku nieruchomości; wyniki tych badań pokazują że około 40% uważa że cykle na rynku nieruchomości i ich przewidywalność jest najważniejszą kwestią, która powinna być badana i aż 80% umieściło analizę cykli w pierwszej trójce najistotniejszych zagadnień.

2 Slajd 2 DEFINICJA CYKLU Cykle rynku nieruchomości są nawracającymi, ale nieregularnymi wahaniami wokół poziomu równowagi, które są również widoczne w wielu innych wskaźnikach dotyczących nieruchomości.

3 Slajd 3 FAZY CYKLU Wyróżniamy 4 fazy cyklu na rynku nieruchomości takie jak recesja, ożywienie, boom i obniżony ruch w gospodarce. Wykres ma kształt sinusoidy a pozioma linia oznacza poziom równowagi ilości pustostanów. W fazie recesji i ożywienia(poniżej poziomu równowagi) obserwujemy większą liczbę pustostanów niż w punkcie równowagi, natomiast w fazach boomu i obniżenia ruchu gospodarczego mniejszą ilość pustostanów niż w punkcie równowagi.

4 Slajd 4 FAZY CYKLU Na tym wykresie natomiast mamy pokazane różnice w popycie i podaży w poszczególnych fazach. Początkowo popyt jest większy niż podaż, więc zaczynają się inwestycje budowlane i podaż wzrasta, jednak takie inwestycje są rozciągnięte w czasie i w momencie gdy zaczyna spadać popyt niektóre inwestycje są w trakcie lub dopiero zaczynane dlatego jeszcze podaż wzrasta przez pewien okres i na rynku istnieje nadwyżka podaży nad popytem. - Gdy gospodarka rośnie dominują fazy Rising i Peak czyli wzrostu i szczytu, innymi słowy jest więcej dobrych lat na inwestycje. - Najlepszym wskaźnikiem do określenia fazy jest wskaźnik pokazujący %owy udział wszystkich zajętych lub wynajętych jednostek w danym czasie.

5 Slajd 5 PYHRR/BORN/WEBB INFLATION CYCLE MODEL (1990) Jest wiele różnych modeli analizy cyklów na rynku nieruchomości. Jednym z nich jest model trzech badaczy Pyhrra/Borna/Webba opierający się na teorii inflacji. (Pozioma linia oznacza długoterminowy trend poziomu inflacji.) (A inflacja sporo nad poziomem długoterminowego trendu inflacji, ale przed osiągnięciem max., sprzedać aktywa i kupić krótkoterminowe instrumenty rynku finansowego (zablokowanie wysokiej stopy %) B inflacja powyżej długoterminowego trendu ale stopniowe zmniejsza się; aktywa upłynnione, sprzedaż krótkoterminowych instrumentów finansowych, inwestycja w zapasy i obligacje C inflacja poniżej poziomu trendu, sprzedaż zapasów i obligacji, inwestycja w aktywa D inflacja w początkowym etapie wzrostu, przekształcenie płynnych aktywów w aktywa trwałe) Inflacja ma znaczący wpływ na fazę cyklu a także inne ważne czynniki takie jak: Dochód operacyjny netto (NOI net operating income) Stopa kapitalizacji Wartość w czasie

6 Slajd 6 WITTEN MARKET CYCLE MODELS Każde miasto ma swój indywidualny cykl Cykle wewnątrz różnych rejonów i dzielnic różnią się od cyklu całego miasta, podobnie jak cykle dla różnych rodzajów nieruchomości Witten skupia się tylko na podaży i popycie w skali makro w każdym mieście, nie uwzględnia takich czynników zmiennych jak np. stawka czynszu czy koszty operacyjne

7 Slajd 7 Oś pozioma wskaźnik wzrostu gospodarczego Oś pionowa pokazuje podaż na rynku nieruchomości, overbuilding duża liczba pustostanów, underbuilding zbyt mała podaż Badanie było przeprowadzone w pierwszym kwartale 1994 roku, ale wnioski są uniwersalne. Z tego wykresu widzimy że najlepiej jest inwestować w miastach gdzie jest zbyt mała podaż i jednocześnie duży wzrost gospodarczy, a przykładem w 1994 roku była np. Atlanta czy Washington. Najgorszą opcją jest inwestycja w tereny na których jest już duża ilość pustostanów i niewielki wzrost gospodarczy gdyż nie znajdziemy chętnych na zakup czy wynajem, bo ludzie raczej migrują do mocno rozwijających się miast.

8 Slajd 8 LEGG MASON CYCLE MODELS Linia pozioma - wskaźnik Faza 1 ożywienie (spadek ilości pustostanów, nie ma inwestycji budowlanych) spadek czynszu, wzrost czynszu ale poniżej poziomu inflacji Faza 2 boom gospodarczy(spadek ilości pustostanów, nowe inwestycje budowlane) gwałtowny wzrost wynajmu Faza 3 nadwyżka podaży( wzrost pustostanów, nowe inwestycje) wynajem rośnie ale w coraz mniejszym stopniu Faza 4 recesja ( wzrost liczby pustostanów, większa ilość zakończonych inwestycji) wskaźnik nabytych praw własności poniżej poziomu inflacji, spadek wynajmu)

9 Slajd 9 CYCLE FORECAST MODELS Przykłady: Property and Portfolio Research Cycle Forecast Models REIS Cycle Forecast Models Praktyczne wykorzystanie modeli to tworzenie i prognozowanie rynków nieruchomości, a zajmują się tym specjalizujące się w tej dziedzinie firmy takie jak np. PPR czy REIS,

10 Slajd 10 Na ich stronach internetowych znajdziemy aktualne raporty i prognozy, jednak wymagana jest rejestracja na ich stronie internetowej aby przeglądać dane raporty.

11 Slajd 11 Dziękuję za uwagę.