Dom. budowa remont zakup

Transkrypt

1 Dom budowa remont zakup

2 Przygotowali: Adam Kret Anna Śmigulska Copyright by Infornext.pl Wydane przez Infornext Sp. z o.o. ul. Okopowa 58/ Warszawa

3 Od Redakcji Od Redakcji Oddajemy w Państwa ręce poradnik praktyczny Dom. Publikacja zawiera zagadnienia związane z zakupem nieruchomości, a w tym wskazówki, gdzie sprawdzić kwestie własności nieruchomości, jak również inne prawa osób trzecich. Omówione są w niej także zagadnienia na temat dostosowania nieruchomości do różnego rodzaju wymogów, uzyskania pozwoleń na budowę. Bardzo przydatna jest część wskazująca jak wykupić mieszkanie komunalne i zakładowe oraz jaki zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości. Ponadto wskazane są elementy prawidłowej umowy o roboty budowlane i umowy z pośrednikiem nieruchomości. Duża liczba przykładów ułatwi zrozumienie opisywanej tematyki. Poradnik skierowany jest do osób, które chciałaby poznać zagadnienia prawne związane z budową, zakupem i remontem domu. Staraliśmy się przedstawiać zawiłe problemy prawne w sposób bardziej przystępny, używając prostego i zrozumiałego języka. Autorami publikacji są redaktorzy portalu poradniczego wieszjak.pl. Jeśli będziecie Państwo chcieli poznać odpowiedzi na nurtujące Was pytania, związane z różnymi dziedzinami prawa, zapraszamy do odwiedzenia naszych serwisów. Życzę miłej lektury Izabela Dorf Redaktor Naczelna portalu Wieszjak.pl 3

4 Spis treści Budowa domu Zakup nieruchomości Sprawdzamy księgę wieczystą Sprawdzamy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (urząd gminy/miasta) Decyzja o warunkach zabudowy Kiedy musimy się liczyć z Agencją Nieruchomości Rolnych [ANR] Dostosowanie nieruchomości Jak podzielić nieruchomość gruntową Jak odrolnić działkę Renta planistyczna Pozwolenie na budowę Jak uzyskać pozwolenie na budowę Wybór architekta i wykonawcy umowa o roboty budowlane Wybór architekta Wybór ekipy budowlanej Umowa o roboty budowlane Zakup mieszkania U notariusza Koszty zakupu nieruchomości Formalności u notariusza w obrocie nieruchomościami Zakup na rynku pierwotnym Jak sprawdzić dewelopera Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem Rynek wtórny Jak zawrzeć dobrą umowę z pośrednikiem

5 Spis treści 7.2. Czy musisz mieć świadectwo energetyczne dla mieszkania Jak sporządzić umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości Wykup mieszkań komunalnych i zakładowych Jak wykupić mieszkanie komunalne Jak sprzedać byłe mieszkanie komunalne i nie stracić bonifikaty Wykup mieszkania od PKP Jak wykupić mieszkanie od Lasów Państwowych 80 Remont Umowa o remont Umowa o remont to umowa o dzieło Co zrobić, jeśli prace nie zostają rozpoczęte w terminie Przedłużający się remont mieszkania Kiedy można odstąpić od umowy Różnice między zaliczką a zadatkiem Co zrobić jeśli umowa o dzieło jest wykonana w sposób nienależyty Podatki Jaki podatek od sprzedaży nieruchomości Nieruchomości nabyte (wybudowane) przed r Nieruchomości kupione, lub wybudowane pomiędzy i r Nieruchomości nabyte od 1 stycznia Od czego zależy objęcie przepisami podatkowymi o sprzedaży nieruchomości

6 Spis treści Jaki podatek od zamiany mieszkań Jak sprzedać mieszkanie nie płacąc podatku dochodowego Zwolnienie podatkowe przy sprzedaży nieruchomości nabytych przed r Ulga podatkowa przy sprzedaży nieruchomości nabytych pomiędzy 2007 a 2009 r Zwolnienie podatkowe przy sprzedaży nieruchomości nabytych od r Zwrot VAT za materiały budowlane Warunki jakie trzeba spełnić, żeby odzyskać VAT Ile pieniędzy można maksymalnie odzyskać Jak wypełnić formularze: VZM-1A i VZM -1B Jak wypełnić formularz VZM Załączniki i zawiadomienie Uwagi

7 Zakup nieruchomości 1. BUDOWA DOMU 1. Zakup nieruchomości Kupowanie nieruchomości nie jest tak częste jak zakupy w supermarkecie i pociąga za sobą zdecydowanie większe konsekwencje finansowe. Aby się zabezpieczyć przed późniejszymi niespodziankami, powinniśmy przed zakupem sprawdzić kwestie własności nieruchomości, jak również innych praw osób trzecich, które mogą uprzykrzyć nam życie Sprawdzamy księgę wieczystą Księga wieczysta dokładnie opisuje nieruchomość. Wskazuje, kto jest jej właścicielem oraz, czy nie jest w jakiś sposób obciążona (np. hipoteką czy służebnościami). Wgląd w księgę umożliwia również sprawdzenie czy wobec nieruchomości nie toczy się jakieś postępowanie sądowe lub egzekucyjne. Numery księgi Na podstawie informacji sprzedawcy, lub jeśli ich z jakiegoś powodu nie posiada (co już może być zastanawiające), na podstawie informacji uzyskanych w Sądzie wieczystoksięgowym, lub starostwie powiatowym prowadzącym ewidencję gruntów i lokali, ustalamy numer księgi wieczystej. Nie powinniśmy ufać przedstawianym nam nieaktualnym odpisom z księgi wieczystej (np. sprzed roku). Sąd wieczystoksięgowy W zależności od tego, czy księgi wieczyste z naszego rejonu zostały przeniesione do systemu informatycznego, czy nie, uzyskanie informacji o zawartości księgi może być błyskawiczne (na ekranie monitora komputerowego), bądź tradycyjnie długotrwałe (wersja papierowa, z koniecznością zamówienia akt do wglądu). 7

8 Budowa domu Aby uzyskać wgląd w elektroniczną księgę wieczystą, należy wypełnić odpowiedni druk (do uzyskania w sądzie) i zgłosić się do czytelni. Uzyskamy wtedy dostęp do komputera z danymi naszej księgi (za darmo i w każdym sądzie podłączonym do sieci informatycznej, a więc niekoniecznie w sądzie prowadzącym daną księgę wieczystą). W przypadku księgi papierowej najlepiej umówić się telefonicznie (numery sądów są przedstawione na ich stronach internetowych lub pod numerem infolinii TP S.A ) na przeglądanie konkretnej księgi, wtedy będzie ona przygotowała w czytelni i nie stracimy czasu czekając na jej dostarczenie z archiwum.! WAŻNE Należy pamiętać o tym, że każdy ma prawo do wglądu do dowolnej księgi wieczystej i żadna instytucja nie może mu tego odmówić. Sprawdzamy informacje w księdze wieczystej Każdy element księgi wieczystej niesie ze sobą ważne informacje. W pierwszej części księgi sprawdzimy, czy informacje na temat naszej działki mają te same dane (chociażby dokładny adres oraz powierzchnię), co wskazane przez sprzedającego. Zwróćmy dokładną uwagę na to, kto jest wpisany w księdze wieczystej nieruchomości. Możemy w ten sposób sprawdzić, czy osoba oferująca nam działkę, nawet jeśli jest święcie przekonana o tym, że ma prawo do nieruchomości, posiada je rzeczywiście. Jest to bardzo istotne przy zakupie nieruchomości rolnych w wielu miejscowościach kwestia własności pól i działek nie jest w ogóle uregulowana, a w księgach wieczystych figurują np. dziadkowie (o ile np. nie właściciele przedwojenni, których ziemie zostały przejęte przez Państwo) osób oferujących nam skrawek pola. I mimo że osoba oferująca nam działkę uprawia ją od zawsze może się okazać, iż w efekcie przeprowadzenia postępowania spadkowego, może nam 8

9 Zakup nieruchomości 1. skutecznie sprzedać 1/40 tego, co uważał za swoje reszta należy do innych członków jego rodziny. Nieruchomość, którą nabywamy poza innymi prawami osób trzecich (np. służebność czy dożywocie), może być obciążona hipoteką. Innymi słowy, nasz nowy dom może być zlicytowany przez wierzycieli poprzedniego właściciela, a my dostaniemy jedynie różnicę pomiędzy wysokością hipoteki a wartością domu o ile wartość hipoteki nie jest wyższa. Wtedy możemy nie zobaczyć ani grosza z tego, co zainwestowaliśmy w dom. Aby tego uniknąć będziemy musieli spłacić cudzy dług i ewentualnie próbować odzyskać wpłacone pieniądze od poprzedniego właściciela. Treść księgi wieczystej pozwoli nam również na uniknięcie przykrych niespodzianek związanych ze służebnościami i innymi prawami osób trzecich. Możemy sprawdzić np.: czy nikt nie ma prawa przechodu lub przejazdu przez naszą działkę; czy w związku z istniejącą służebnością przesyłową nie stanie nam na trawniku słup linii wysokiego napięcia; czy nie kupimy domu z dożywotnikiem czyli osobą, która przeniosła własność domu/mieszkania na inną osobę w zamian za prawo do mieszkania i opiekę; czy w księdze nie wpisano żadnych roszczeń (np. związanych z umową przedwstępną) postępowania: w księdze wieczystej wpisane są wnioski, postanowienia i inne czynności podejmowane w związku z nieruchomością, które nie zostały jeszcze rozpoznane przez właściwy organ, np. postępowanie o wywłaszczeniu nieruchomości czy zastrzeżenie umowy przedwstępnej/warunkowej sprzedaży nieruchomości; w księdze może również być ujawnione toczące się wobec nieruchomości postępowanie egzekucyjne. Sprzedaż nieruchomości w takich warunkach będzie bezskuteczna. Wnioski Nie angażujmy się w transakcje dotyczące nieruchomości, niemających uregulowanej kwestii własności, albo na której ustanowiono nie- 9

10 Budowa domu bezpieczne prawa (hipoteka), bądź inne uciążliwe ograniczone prawa rzeczowe (służebności).! WAŻNE Księgi mają rękojmię wiary publicznej (uważa się, że stan w nich opisany odpowiada rzeczywistości), a także z uwagi na ich ogólną dostępność uważa się, że osoba podnosząca, iż nie wiedziała o faktach wpisanych w księdze nie dopełniła obowiązków i była niestaranna. W praktyce oznacza to, że wszelkie roszczenia przeciwko zbywcy, które wynikają z nieznajomości księgi wieczystej będą oddalone jako bezzasadne Sprawdzamy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (urząd gminy/miasta) Zbieramy informacje Aby względnie sprawnie uzyskać informacje dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego, powinniśmy uzyskać poniższe dane dotyczące naszej nieruchomości (w tym przypadku gruntowej): nazwę obrębu, numer arkusza mapy, numer działki. Informacje te możemy uzyskać m.in. z księgi wieczystej. Więc jeśli udaliśmy się już do Sądu wieczystoksięgowego, załatwienie sprawy w urzędzie będzie ułatwione. Jeśli nie, trzeba będzie określić położenie działki najlepiej jak się potrafi, z oznaczeniem adresu, miejscowości, gminy/powiatu. Sprawdźmy, czy nasza gmina uchwaliła plan zagospodarowania terenu. Jeżeli nie, spróbujmy się dowiedzieć jak zaawansowane (o ile w ogóle) są prace nad stworzeniem planu. Jest to istotne np. dla kwestii odrolnienia działki czy decyzji o warunkach zabudowy. Sprawdzamy informacje Do naszych celów nie potrzebujemy wypisu i wyrysu z planu. Potrzebujemy jedynie informacji, a to nie wiąże się z kosztami. W urzędzie 10

11 Zakup nieruchomości 1. gminy (we właściwym referacie/wydziale) najprawdopodobniej uzyskamy konieczne dla nas informacje. (Niektóre co nowocześniejsze gminy udostępniają plan zagospodarowania on-line na swoich stronach internetowych). Na tym etapie powinniśmy przede wszystkim sprawdzić informacje, które będą w najbliższym czasie decydować o wykorzystaniu naszej nieruchomości. Jeżeli gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, spróbujmy się dowiedzieć kiedy powstanie, na jakim etapie znajduje się projektowanie. Możemy również wystąpić o decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie jest do tego wymagany tytuł własności nieruchomości. Informacje dla budowy Informacje istotne z punktu widzenia pozwolenia na budowę: czy obszar w planie zagospodarowania jest przeznaczony na nasze potrzeby: np. na budownictwo mieszkaniowe, zabudowę fabryczną/przemysłową, część usługową; czy obszar nie jest zastrzeżony dla produkcji rolnej bez zabudowy może to uniemożliwić zabudowanie działki (czy to w ramach odrolnienia, czy budowy siedliska). Gmina może być niechętna przekształceniu takich gruntów w planie zagospodarowania. Informacje istotne dla użytkowania/mieszkania Przeglądając plan warto sprawdzić, czy: w sąsiedztwie, czy nawet w obrębie działki nie jest planowana budowa autostrady/drogi szybkiego ruchu (związane z możliwością wywłaszczenia oraz niewydaniem pozwolenia na budowę; oraz zwiększoną uciążliwością). plan zagospodarowania przewiduje budowę dróg dojazdowych/doprowadzenie mediów; nie planuje się budowy: oczyszczalni ścieków, zakładów utylizacyjnych czy innych uciążliwych instalacji. Wnioski Nie kupujmy ziemi, wokół której wyrosną fabryki, świńskie fermy, czy autostrada, o ile nie jest to dla nas korzystne (np. sami planuje- 11

12 Budowa domu my otworzyć np. hodowlę). Wgląd w plan zagospodarowania pozwala na określenie ogólnych tendencji rozwoju danej miejscowości/gminy. Należy jednak pamiętać, iż plany nie są ostateczne i mogą być zmienione, o ile nie stoi to w sprzeczności z planami wojewódzkimi (np. dot. trasy drogi szybkiego ruchu). Na planie możemy zobaczyć, czy gmina przewiduje doprowadzenie dróg i mediów, oraz czy nasza działka rolna ma jakieś szanse na przekwalifikowanie na budowlaną lub rekreacyjną Decyzja o warunkach zabudowy W zasadzie każda budowa w Polsce wymaga jakiejś formy zezwolenia i podlega kontroli państwowej (głównie samorządowej). Do nielicznych zaś można zaliczyć te części kraju, w których uchwalono miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, czyli plany, które sugerują gdzie w obrębie gminy/miasta można zbudować konkretny obiekt. W sytuacji gdy planu nie ma, musimy uzyskać indywidualną dla naszej nieruchomości decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Co ważne, możemy to zrobić zanim zakupimy ziemię pozwoli to uniknąć przykrych niespodzianek. Wydanie decyzji jest bezpłatne. Wymagane dokumenty: mapa zasadnicza działki i terenów przyległych, wypis z rejestru gruntów. Spróbujmy zadzwonić do urzędu gminy (miasta) i dowiedzieć się w wydziale budownictwa, co ewentualnie moglibyśmy postawić na konkretnej działce. Może nam to oszczędzić czasu i nerwów w sytuacji, w której warunki zabudowy są nam potrzebne jedynie orientacyjnie. Sprawdzamy kwestię planu zagospodarowania przestrzennego Zanim w ogóle przystąpimy do sporządzania wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, sprawdźmy w urzędzie gminy, czy: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest już uchwalony; 12

13 Zakup nieruchomości 1. prowadzone są prace nad planem i jak bardzo są one zaawansowane.! WAŻNE! Jeżeli plan już istnieje, nasz wniosek będzie bezprzedmiotowy. Jeżeli prace nad planem są mocno zaawansowane, postępowanie w sprawie naszego wniosku najprawdopodobniej zostanie zawieszone, a warunki zabudowy poznamy dopiero z planu zagospodarowania. W takiej sytuacji Sprawdzamy sąsiednią działkę Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy musimy spełnić szereg warunków określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeden z nich odnosi się do sąsiedniej działki. Decyzji bowiem nie otrzymamy, jeśli: żadna z sąsiednich działek dostępnych z tej samej drogi publicznej nie jest w ogóle zabudowana; zabudowa sąsiednich działek nie umożliwia określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów i cech w szczególności gabarytów i formy architektonicznej, linii budowlanej i zagęszczenia zabudowań. Innymi słowy, nasz dom będzie musiał przypominać domy sąsiednie nie zbudujemy nic większego, ani znacząco mniejszego, musimy zachować podobny styl zabudowy, kształt, a nawet kolor dachu i zagęszczenie budynków. Natomiast jeśli w okolicy nie ma domów lub są to np. stare chaty, lub budynki gospodarskie, to nie uzyskamy decyzji (nie będzie na czym jej wzorować). Sprawdzamy inne warunki Innymi warunkami potrzebnymi do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy są: dostęp do drogi publicznej; 13

14 Budowa domu istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na odrolnienie (dot. gruntów I III klasy) lub został uwzględniony jako nierolny w starych wygasłych planach zagospodarowania przestrzennego. Sporządzamy wniosek Wniosek składamy na formularzu (dostępnym na stronach internetowych urzędów gmin lub siedzibie gminy/miasta), kierując go do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W nim w zależności od formularza należy wskazać: nasze dane jako wnioskodawcy; oznaczenie nieruchomości: adres oraz dane ewidencyjne (nr działki itp.); granice terenu objętego wnioskiem oznaczone na kopii mapy zasadniczej (szczegóły dotyczące mapy zazwyczaj wskazane są na formularzu); opis budynku jaki zamierzamy wybudować (jego przybliżoną powierzchnię i wysokość, liczbę pięter, określenie, czy ma być budynkiem mieszkalnym, przemysłowym, handlowo usługowym, czy mieszanym (np. dom razem ze sklepem); oznaczone na mapie rozplanowanie położenia: budynków (np. dom i garaż), szamba itp., miejsc postojowych, wjazdów; zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzenia ścieków oraz innych potrzeb co do infrastruktury technicznej; czy i w jaki sposób planowany obiekt będzie wpływał na środowisko (w przypadku budownictwa jednorodzinnego raczej nie jest potrzebne). Informacje podawane przez nas we wniosku mają charakter orientacyjny. Nie musimy sięgać po usługi architekta, aczkolwiek może on nam pomóc przy określeniu zużycia wody i zapotrzebowania na media i energię. Informujemy gminę o tym, 14

15 Zakup nieruchomości 1. co chcielibyśmy ewentualnie zbudować na nieruchomości, urząd wskaże nam, czy jest to możliwe, precyzując jednocześnie, co i na jakich warunkach możemy wybudować na określonej działce. Decyzja i co dalej Decyzja o warunkach zabudowy zawiera m.in.: rodzaj inwestycji jaki można przeprowadzić na danej działce; warunki dotyczące infrastruktury technicznej i komunikacji jakie sieci muszą być podciągnięte do budynku, lub jakie urządzenia należy zainstalować na działce (szambo, studnia); wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich; linie rozgraniczające inwestycję obszar planowanej inwestycji z pełną infrastrukturą, wyznaczone na mapie; okres ważności decyzji; w miarę potrzeby szczególne warunki wynikające z charakteru inwestycji. Warunki zabudowy wskażą nam też konieczne do uzyskania pozwolenia i decyzje, niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę (np. zgoda na wycinkę drzew, uzgodnienie projektu z wojewódzkim konserwatorem zabytków itp.).! WAŻNE! Decyzja jest naszym kluczem do dalszej inwestycji Co zrobić kiedy decyzja nam nie odpowiada Możemy ją zaskarżyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, o czym powinniśmy zostać pouczeni w decyzji. Zażalenie przysługuje nam zarówno od decyzji wskazującej nieodpowiadające nam warunki, jak również odmawiającej wydania warunków zabudowy. 15

16 Budowa domu UWAGI OGÓLNE: nie musimy być właścicielami nieruchomości aby wystąpić o decyzję (pozwala to sprawdzić, na ile przydatna może być nieruchomości, którą chcemy kupić), wiele rzeczy możemy ustalić telefonicznie (spytajmy, czy składanie wniosku w ogóle ma sens), decyzja o warunkach zabudowy jest podstawą dla pozwolenia na budowę (jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego), w przypadku inwestycji mieszkaniowych wniosek jest bezpłatny. W pozostałych przypadkach wydanie decyzji kosztuje 107 zł Kiedy musimy się liczyć z Agencją Nieruchomości Rolnych [ANR] Nieruchomości rolne, oraz uznawane za rolne (czyli niezabudowane) są zazwyczaj zdecydowanie tańsze od działek budowlanych, które możemy wykorzystać do budowy domu. Jednakże obrót nieruchomościami rolnymi podlega kontroli państwowej, a konkretnie Agencji Nieruchomości Rolnych. Co może ANR Agencji przysługuje prawo pierwokupu (co do zasady) w cenie określonej w umowie przy przeniesieniu własności nieruchomości gruntów rolnych przez osoby fizyczne i prawne: zawsze, jeżeli przeniesienie następuje na podstawie umowy innej niż sprzedaż (np. darowizna); przy sprzedaży, o ile z prawa pierwokupu nie skorzystał dotychczasowy dzierżawca. Agencja może dokonać wyceny nieruchomości, jeśli uzna, że wartość ustalona w umowie rażąco odstaje od wartości rynkowej. Kiedy ANR nie może skorzystać z pierwokupu gdy nabywcami gruntu są najbliżsi zbywającego; gdy przekazana nieruchomość ma powiększyć gospodarstwo rodzinne, czyli: prowadzone przez rolnika indywidualnego, 16

17 Zakup nieruchomości 1. w którym użytki nie przekraczają 300 ha. gdy przekazanie nieruchomości następuje na rzecz następcy w celu uzyskania renty strukturalnej; gdy przekazanie następuje na rzecz spółdzielni rolniczej. Których gruntów dotyczy pierwokup? gruntów oznaczonych jako rolne w planie zagospodarowania przestrzennego; gruntów niezabudowanych w gminach nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego, co do których nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Skutki uprawnień Agencji Zbywając lub przekazując nieruchomość, bez spełnienia warunków wskazanych powyżej, musimy rozdzielić umowę sprzedaży na: mowę zobowiązującą do sprzedaży gruntu, pod warunkiem niezastosowania prawa pierwokupu przez ANR, umowę przenoszącą własność nieruchomości. Każda z umów wymaga aktu notarialnego. Na szczęście, każda z nich objęta jest jedynie połową taksy notarialnej wyliczanej od wartości nieruchomości. Tak więc w sumie koszt nie przekroczy tego, który byśmy ponieśli korzystając z jednej umowy. (Podatek od czynności cywilno-prawnych pobierany jest jedynie od umowy przenoszącej ostatecznie własność). Notariusz prześle kopię umowy do Agencji Nieruchomości Rolnych, która może skorzystać z prawa pierwokupu. Agencja korzystając z prawa pierwokupu może wejść w miejsce kupującego i nabyć ziemię za cenę wskazaną w umowie. Chyba że uzna, iż jest ona przeszacowana i zleci dokonanie wyceny. Agencja nie zwraca kosztów powstałych przy zawarciu umowy warunkowo zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości taksy notarialnej nikt nam nie zwróci, Agencja nie jest bowiem stroną umowy. Umowa niezgłoszona do ANR, mimo ustawowego obowiązku, jest nieważna. 17

18 Budowa domu O uchylenie skutków (np. wykreślenie nowego właściciela z Księgi Wieczystej) może wnosić każdy, kto ma w tym interes prawny, oraz sama Agencja. Każdy proces inwestycyjny na gruntach traktowanych (często bez uzasadnionej faktycznie przyczyny) jako rolne ulega nieuzasadnionemu ekonomicznie przedłużeniu przez oczekiwanie na działanie Agencji. Dobre wieści W latach , na umów przenoszących własność nieruchomości rolnych, agencja z uprawnień skorzystała 451 razy. (0,12%). Faktyczne wykorzystanie uprawnień Agencji dotyczy jedynie gruntów najwyższych klas. Sukcesywnie zwiększa się pokrycie kraju planami zagospodarowania przestrzennego, pozwoli to na wyłączenie gruntów, oczywiście nierolnych (np. w Warszawie) z kognicji ANR. 2. Dostosowanie nieruchomości Nie zawsze nieruchomość spełnia wszystkie wymagania. Czasem związane jest to z jej przeznaczeniem (rolna/budowlana), czasem z jej wielkością czy chęcią wydzielenia części pod inwestycję Jak podzielić nieruchomość gruntową? Posiadając dużą atrakcyjną działkę, możemy się zastanowić nad jej podziałem. Sprzedaż kilku działek pod zabudowę, może okazać się zarówno łatwiejsza, jak i bardziej dochodowa niż jednej dużej. Podział działki nie jest jednak tak prosty jak by się wydawało i wiąże się z wieloma czynnościami faktycznymi i administracyjnymi. Wymagane dokumenty: dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości; wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości); 18

19 Dostosowanie nieruchomości 2. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli była wydana przed dniem złożenia wniosku o podział, obowiązująca w dniu złożenia wniosku; wstępny projekt podziału; sporządzane przez geodetę: protokół z przyjęcia granic nieruchomości; wykaz zmian gruntowych; wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej; mapa z projektem podziału. Sprawdzamy jak i czy możemy podzielić Zaczynając proces, musimy się upewnić, czy jesteśmy formalnie właścicielami gruntu. Nie jest to sprawa oczywista, ponieważ w wyniku nieprzeprowadzenia postępowania spadkowego lub nieuzupełnienia księgi wieczystej możemy mieć z tym problem. Najprostszym sposobem jest sprawdzenie księgi wieczystej (odpis z księgi, o ile nieruchomość ją posiada, i tak jest niezbędny do przeprowadzenia podziału). Następnie sprawdzamy plan zagospodarowania przestrzennego (o ile gmina go posiada). W nim, w części dotyczącej m.in. naszej działki, sprawdzimy jaka jest minimalna wielkość pojedynczej działki, która może spełniać cele wyznaczone w planie (np. minimalna wielkość działki budowlanej). Wydzielone działki rolne i leśne nie mogą być mniejsze niż 0,3 ha. Chyba że celem podziału jest powiększenie działki sąsiedniej lub uregulowanie rozgraniczenia pomiędzy działkami. W sytuacji gdy nie ma planu, a została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu odnośnie do naszej nieruchomości, podział działki musi być z nią zgodny. 19

20 Budowa domu Kiedy podział nie musi być zgodny z planem/decyzją gdy dotyczy nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami w celu zapewnienia możliwości korzystania z nich; w celu wydzielenia działki budowlanej, jeśli budynek został wzniesiony przez posiadacza samoistnego w dobrej wierze. Jeżeli wniosek złożymy 6 miesięcy po uchwale rady gminy o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu lub po wyłożeniu planu do konsultacji nasz wniosek zostanie zawieszony (maksymalnie na 6 miesięcy). Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości) W celu dokonania podziału musimy uzyskać wypis i wyrys z katastru nieruchomości. Uzyskamy dzięki temu mapę katastralną, na podstawie której możemy sporządzić plan podziału. Kataster nieruchomości prowadzą starostwa powiatowe. Wstępny plan podziału Zanim złożymy w Urzędzie Gminy wniosek o podział nieruchomości, musimy sporządzić wstępny plan podziału. Plan opracowywany jest na mapie zasadniczej, lub kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne elementy zagospodarowania terenu. Wstępny plan możemy sporządzić sami lub zlecić to geodecie. Plan podziału nieruchomości gruntowej powinien zawierać: granice nieruchomości podlegającej podziałowi, oznaczenie nieruchomości według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej lub innych dokumentów, powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi, naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu, przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję zapewnienia nowym działkom dostępu do drogi publicznej. 20

21 Dostosowanie nieruchomości 2. W przypadku podziału budynku: podzielona nieruchomość musi przebiegać wzdłuż płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego (od fundamentów do dachu). W planie możemy popełnić sporo błędów (m.in. trzeba wytyczyć drogi dojazdowe do nieruchomości), zalecane jest powierzenie tego zadania geodecie (koszt: zł). Opiniowanie planu Wniosek o zaopiniowanie planu podziału składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wraz z dokumentami: potwierdzającymi tytuł własności (księga wieczysta, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt notarialny, wypisem z ewidencji gruntów i budynków, kopią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli ją posiadamy, a gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), 3 odpisami projektu. Organ wydaje opinię w formie postanowienia, od którego służy zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Zażalenie składamy za pośrednictwem organu, który wydał postanowienie. Pozytywna opinia na temat wstępnego projektu podziału nieruchomości daje nam podstawę do sporządzania właściwego planu, który tym razem musi wykonać geodeta. Projekt podziału nieruchomości O ile nie znaleźliśmy geodety na etapie planu podziału, musimy go wybrać teraz. Zważywszy na to, że cena za czynności geodezyjne nie jest ustalona odgórnie, możemy zadać sobie trud poszukania geodety, którego usługi będą w naszym zakresie finansowym.! WAŻNE Sprawdź, czy geodeta, któremu zlecasz plan, ma odpowiednie uprawnienia. 21

22 Budowa domu Na tym etapie inicjatywę przejmuje geodeta, dokonując m.in. wytyczenia granic, określenia punktów granicznych, oznaczenia podziału na odpowiedniej mapie itp. Naszym zadaniem jest zapewnienie geodecie dostępu do działki w celu dokonania pomiarów, możemy też uprzedzić o tym sąsiadów. Po zakończeniu działań powinniśmy otrzymać dokumenty wskazane we wstępie niniejszej porady. Średnie koszty: ok zł za podział na 2 działki. Wniosek o podział nieruchomości Mapę z planem podziału oraz wszystkimi dokumentami wskazanymi we wstępie niniejszej porady składamy wraz z wnioskiem (ponownie) do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zatwierdzenie wydawane jest w formie decyzji, od której przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Ostateczna decyzja administracyjna jest podstawą do naniesienia zmian w księgach wieczystych (oraz ich założenia dla nowych nieruchomości) oraz w ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli nie jesteśmy jedynym właścicielem/użytkownikiem wieczystym, wniosek musi być podpisany przez wszystkich współwłaścicieli/współużytkowników (chyba że upoważnią notarialnie jedną osobę do występowania w postępowaniu przed wójtem/burmistrzem/prezydentem miasta). Zalecenia i uwagi: Większość czynności może za ciebie wykonać geodeta. Zgłoś nowo powstałe nieruchomości do Wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu i załóż dla nich księgę wieczystą. Rozejrzyj się za geodetą proponującym najlepsze warunki. Jeżeli gmina uzna, że nieruchomości zyskały na wartości, może naliczyć opłatę adiacencką Jak odrolnić działkę Wiele osób zdecydowało się na zakup gruntu rolnego z zamiarem przeznaczenia go pod budownictwo mieszkaniowe. Zanim to jednak nastąpi, trzeba załatwić dużo formalności oraz uzbroić się w cierpliwość. 22

23 Dostosowanie nieruchomości 2. Wymagane dokumenty: wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego; dokument potwierdzający własność nieruchomości lub odpis z księgi wieczystej. Plan zagospodarowania terenu oraz ewidencja gruntów i budynków Przed podjęciem decyzji o zakupie gruntu rolnego, który chcemy przeznaczyć pod budowę domu, warto sprawdzić, jak wygląda sprawa miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w gminie, na terenie której jest położona nieruchomość. Na dzień dzisiejszy odrolnienie polega bowiem na zmianie przeznaczenia gruntu w tym planie. Ewidencja gruntów i budynków pozwoli nam na określenie oznaczeń ewidencyjnych naszej działki oraz dostarczy mapę zasadniczą. Piszemy wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego Odrolnienie to zmiana przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego gminy. Aby jej dokonać musimy złożyć odpowiedni wniosek. (Rozpatrzenie sprawy jest bezpłatne). Wniosek kierujemy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (niestety w miastach, nawet dużych, zdarza się problem gruntów rolnych ). Tytuł: Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego. W treści: wnosimy o zmianę przeznaczenia nieruchomości, o nr działki, nr arkusza mapy, numer obrębu, z rolnej na cel: budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego; budownictwa wielorodzinnego; budownictwa usługowego. Uzasadnienie: W uzasadnieniu możemy podnieść: fakt, iż grunty nie będą przez nas uprawiane; grunty mają znikomą użyteczność rolną; grunt jest rolny tylko formalnie (np. znajduje się w obrębie miasta); grunt został zakupiony w celach budowlanych. 23

24 Budowa domu Niestety, gminy nie mają żadnego terminu, w ciągu którego byłyby zobligowane do rozpatrzenia wniosku i uwzględnienia zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie ma też innych środków prawnych, którymi wnioskodawcy mogliby dyscyplinować gminy w tym zakresie. Jeżeli nie planujemy szybkiej budowy (np. kupiliśmy ziemię jako inwestycję), nie powinno to przeszkadzać w innym wypadku może budzić frustrację. Wyłącznie gruntu z produkcji rolnej Wyłączenie z produkcji rolnej jest niezbędne dla gruntów o klasie: I, II, III, IIIa, IIIb (wszystkich), IV, IVa, IVb, V i VI (wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego): dla gruntów pochodzenia mineralnego wyłącznie jeśli są objęte ochroną na podstawie uchwały rady gminy. Klasę gruntów sprawdzimy w ewidencji gruntów i budynków. Wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej kierujemy do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie gruntu. Do wniosku musimy załączyć: dokument potwierdzający tytuł własności nieruchomości (akt notarialny czy odpis z księgi wieczystej), wypis z planu zagospodarowania, wypis z rejestru gruntów wraz z odbitką mapy ewidencyjnej, mapę z planem zagospodarowania działki (planowaną inwestycją) i oznaczeniem terenu objętego wyłączeniem (nie musimy wyłączać całości działki). Jeśli konieczne jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej przed wydaniem decyzji nie dostaniemy pozwolenia na budowę. Opłaty W przypadku bardzo dużych budynków wymagających wygospodarowania ponad 500 m 2, starostwo nalicza opłatę mającą zrekompensować ograniczenie produkcji rolnej (tzw. opłatę roczną). 24

25 Dostosowanie nieruchomości 2. UWAGI: postępowanie może być czasochłonne; przy planowanych dużych obiektach możliwe nałożenie opłat; działki rolne często nie posiadają dostępu do drogi publicznej konieczne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej Renta planistyczna Jeśli w wyniku uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego wartość gruntu wzrosła sprzedając ją przed upływem pięciu lat, musimy się liczyć z obowiązkiem zapłaty renty planistycznej. O czego zależy renta planistyczna Plan zagospodarowania przestrzennego gminy wskazuje, w jaki sposób mogą być wykorzystane poszczególne działki czy regiony gminy. Od tego, czy dana działka ma charakter rolny, czy np. budowlany w znacznej mierze zależy jej wartość. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną może kilkakrotnie zwiększyć jej cenę rynkową. Cena danej działki może również wzrosnąć z uwagi na zmiany w planie, które nie dotyczą jej bezpośrednio, np.: zmieniona została trasa planowanej drogi, w taki sposób, że nie będzie już oddziaływać na daną działkę; zmieniony został plan zagospodarowania działek sąsiednich np. z usługowych/fabrycznych na rekreacyjne. Podsumowując, każdy wpływ planu zagospodarowania przestrzennego wpływający na zwiększenie wartości nieruchomości, może być podstawą do naliczenia renty planistycznej. Jeśli w wyniku zmiany, bądź uchwalenia planu wartość działki spadnie właściciel może domagać się odszkodowania. 25

26 Budowa domu Kiedy gmina może kazać nam zapłacić Sam wzrost wartości nieruchomości nie jest jeszcze podstawą do zapłaty. Ten powstaje, jeśli nieruchomość ma zostać zbyta przed upływem 5 lat od daty zmiany lub uchwalenia planu. Przez zbycie należy rozumieć każde przeniesienie własności zarówno odpłatne (sprzedaż, zamiana), jak i bezpłatne (darowizna). Nie można również liczyć na to, że gmina nie dowie się o transakcji notariusz ma obowiązek w ciągu 7 dni od daty sporządzenia aktu notarialnego, zawiadomić gminę o transakcji. Kto musi zapłacić rentę planistyczną i w jakiej wysokości Obowiązek zapłaty renty planistycznej spoczywa na właścicielu (lub użytkowniku wieczystym), który dokonuje zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Za zbycie uznaje się zarówno sprzedaż, jak i darowiznę, czy przekazanie w ramach umowy dożywocia. Każde przekazanie własności nieruchomości powoduje w przypadku niezachowania terminu 5 lat obowiązek wypłacenia renty planistycznej Renta planistyczna nie jest pobierana, jeśli zbycie nieruchomości następuje w celu uzyskania renty strukturalnej. Wysokość renty ustala gmina, nie może ona jednak być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wyceny dokonuje się na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. 3. Pozwolenie na budowę 3.1. Jak uzyskać pozwolenie na budowę Jeśli planujemy budowę domu jednorodzinnego, obiektu handlowego, a nawet remont budynku wpisanego do rejestru zabytków, musimy uzyskać pozwolenie na budowę. Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje starosta na wniosek osoby, która posiada prawo do terenu. 26

27 Pozwolenie na budowę 3. Wymagane dokumenty projekt budowlany wraz z wymaganymi opiniami itp., oświadczenie o prawie do nieruchomości, dowód prawa do dysponowania nieruchomością (księga wieczysta, umowa dzierżawy itp.), zgoda współwłaściciela/właściciela, dowód uiszczenia opłaty skarbowej (jeśli jest wymagana), decyzja o warunkach zabudowy (gdy brak jest lokalnego planu zagospodarowania). Plan zagospodarowania i inne problemy z działką W urzędzie gminy sprawdzimy, czy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego dotyczący m.in. naszej działki. Jeśli go nie ma, będziemy musieli wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy dla naszej nieruchomości. Można to zrobić dopiero po wyłączeniu działki z produkcji rolnej (odrolnieniu) wszystkie niezabudowane działki w gminach bez planu zagospodarowania uznaje się za rolne. Porównaj: Dział 2.2 odrolnienie działki. Decyzja może być wydana, o ile na sąsiednim gruncie jest podobna zabudowa do planowanej przez nas, działka ma zaś dostęp do drogi publicznej oraz jej uzbrojenie (nawet projektowane) jest wystarczające do zabudowy. Porównaj: Dział 1.3 warunki zabudowy. Dokumenty, oświadczenia i zgody Aby uzyskać pozwolenie na budowę domu musimy dysponować jakimś prawem do nieruchomości, lub do korzystania z niej, musimy ten fakt również udowodnić i złożyć odpowiednie oświadczenie. Jeżeli jesteśmy właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) do wydania decyzji wystarczy załączenie aktualnego odpisu z księgi wieczystej nieruchomości. Jeżeli działka jej nie posiada, konieczne bę- 27

28 Budowa domu dzie sięgnięcie po inny dowód: tj. akt notarialny (sprzedaży czy darowizny), dokument sądowy (wyrok, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku). Jeżeli nie jesteśmy właścicielem, a jedynie korzystamy z nieruchomości (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy użytkowania), do oświadczenia, oprócz dokumentów wskazujących właściciela gruntu, musimy załączyć jego zgodę na zabudowanie nieruchomości, wyrażoną na piśmie. Jeżeli jesteśmy jedynie współwłaścicielami gruntu, wymagana będzie zgoda pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli nie chcą wyrazić zgody, współwłaściciele łącznie co najmniej 1/2 udziałów mogą domagać się rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Orzeczenie sądu zastąpi wtedy zgodę współwłaścicieli. Pracownia architektoniczna, inżynierowie, specjaliści, warunki i zgody Kolejnym warunkiem do uzyskania pozwolenia na budowę jest uzyskanie i załączenie do wniosku projektu budowlanego, na który składa się: projekt zagospodarowania działki obejmujący: granice działki, usytuowanie, obrys i układy istniejących (projektowanych) obiektów budowlanych, określenie sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, wymiary i wzajemne odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich; projekt architektoniczno-budowlany określający: funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, system energetyczny, rozwiązania techniczne i materiałowe, nawiązujące do otoczenia. Zazwyczaj wymagane są też oświadczenia właściwych jednostek o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ście- 28

29 Pozwolenie na budowę 3. ków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych i dróg lądowych. Potrzebne też będą badania geologiczne dotyczące posadowienia obiektu budowlanego (nikt nie postawi domu nie wiedząc, czy nie zapadnie się w gruncie). Wniosek Wniosek należy wypełnić na urzędowym formularzu, najczęściej dostępnym na stronach internetowych starostw. Należy w nim wskazać inwestora (osobę/osoby finansujące budowę) oraz wskazać rodzaj inwestycji np. dom jednorodzinny, dwukondygnacyjny. Należy również wskazać adres miejsca budowy wraz z oznaczeniem nieruchomości: obręb ewidencyjny, numer działki ewidencyjnej. Do wniosku o pozwolenie na budowę obowiązkowo należy dołączyć: cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczenie potwierdzające wpis architekta na listę właściwej izby samorządu zawodowego, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie potwierdzające wpis architekta na listę izby samorządu zawodowego oraz opinie, uzgodnienia, pozwolenia wymagane przepisami szczególnymi (np. zezwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeśli prace mają być przeprowadzane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków). Wniosek kierujemy do starosty właściwego ze względu na położenie nieruchomości i składamy bezpośrednio w urzędzie starostwa lub wysyłamy przesyłką poleconą. Podania i załączniki do podań, czynności urzędowe, zaświadczenia oraz zezwolenia w sprawach budownictwa mieszkaniowego nie podlegają opłacie skarbowej. Co do pozostałych patrz: wykaz na końcu tekstu. 29

30 Budowa domu PRZYKŁADOWY WNIOSEK (nr rejestru organu właściwego (miejscowość i data) do wydania pozwolenia) Wniosek o pozwolenie na budowę/rozbiórkę (nazwa organu właściwego do wydania pozwolenia) Inwestor: (imię i nazwisko lub nazwa oraz adres) Na podstawie art. 32 i 33 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118) wnoszę o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę/rozbiórkę*: (nazwa i rodzaj oraz adres całego zamierzenia budowlanego, rodzaj/-e obiektu/-ów bądź robót budowlanych, oznaczenie działki ewidencyjnej wg ewidencji gruntów i budynków poprzez określenie obrębu ewidencyjnego oraz numeru działki ewidencyjnej) Do wniosku o pozwolenie na budowę dołączam*: 1) cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7 ustawy Prawo budowlane, 2) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, 3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, 30

31 Pozwolenie na budowę 3. 4) specjalistyczną opinię, o której mowa w art. 33 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, 5) postanowienie o uzgodnieniu, z właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej, projektowanych rozwiązań w zakresie, o którym mowa w art. 33 ust. 2 pkt 4 ustawy Prawo budowlane, 6) upoważnienie udzielone osobie działającej w moim imieniu (podpis inwestora lub osoby przez niego upoważnionej) Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę dołączam*: 1) zgodę właściciela obiektu, 2) szkic usytuowania obiektu budowlanego, 3) opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych, 4) opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia, 5) pozwolenia, uzgodnienia lub opinie innych organów, a także inne dokumenty, wymagane przepisami szczególnymi, 6) w zależności od potrzeb, projekt rozbiórki obiektu, 7) upoważnienie udzielone osobie działającej w moim imieniu (podpis inwestora lub osoby przez niego upoważnionej) * Niepotrzebne skreślić Pozwolenie na budowę W decyzji o pozwoleniu na budowę starosta określa, w zależności od tego, czy w danym przypadku jest to konieczne, m.in.: szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych, czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych, 31

32 Budowa domu terminy rozbiórki: istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych, szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie. Jeśli starosta nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę w ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Kara ta stanowi dochód Skarbu Państwa. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem dwóch lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata. UWAGI OGÓLNE: zazwyczaj uzyskaniem pozwolenia na budowę zajmuje się biuro projektowe; nie wszystkie prace budowlane wymagają pozwolenia na budowę; planowane są zmiany w prawie budowlanym, które zniosą obowiązek starania się o pozwolenie na budowę odnośnie do domów mieszkalnych. Cennik opłaty skarbowej za pozwolenie: od wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu 107 zł; od zatwierdzenia projektu budowlanego 47 zł; od pozwoleń wydawanych na podstawie przepisów prawa budowlanego: 1) na budowę nowego obiektu budowlanego oraz urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym: a) budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna: za każdy m 2 powierzchni użytkowej 1 zł nie więcej niż 539 zł, b) budynku służącego celom gospodarczym w gospodarstwie rolnym 14 zł, c) innego budynku 48 zł, d) studni oraz urządzeń do usuwania nieczystości stałych i ścieków 20 zł, e) budowli związanych z produkcją rolną 112 zł, f) sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych oraz dróg, 32

33 Wybór architekta i wykonawcy umowa o oroboty budowlane 4. z wyjątkiem dróg dojazdowych, dojść do budynków i zjazdów z drogi 2143 zł, g) sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych o długości do 1 kilometra 105 zł, h) innych budowli 155 zł, i) urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym 91 zł; w razie wydania pozwolenia na budowę budynku o funkcji mieszanej, przy obliczaniu opłaty skarbowej nie uwzględnia się powierzchni mieszkalnej tego budynku; 2) na przebudowę lub remont obiektu budowlanego oraz na wznowienie robót budowlanych 50% stawek określonych wyżej.! WAŻNE Nie podlegają opłacie skarbowej podania i załączniki do podań, czynności urzędowe, zaświadczenia oraz zezwolenia w sprawach budownictwa mieszkaniowego. 4. Wybór architekta i wykonawcy umowa o roboty budowlane 4.1. Wybór architekta Architekt ma za zadanie określić zarówno ramy, jak i dokładne szczegóły budynku, w którym będziemy chcieli zamieszkać to czy są właściwe, wychodzi niestety zazwyczaj na etapie prac budowlanych. Błąd architekta może nas drogo kosztować. Sprawdź uprawnienia Każdy architekt (mający prawo wykonywania zawodu) powinien być wpisany do rejestru, oraz posiadać 33

34 Budowa domu odpowiedni certyfikat. Listę aktywnych architektów można znaleźć na stronie Izby Architektów Rzeczpospolitej Polskiej. Jeśli sprawdzany przez nas projektant nie znajduje się na liście, może to oznaczać, że został (z różnych powodów) z niej usunięty. Projekt przez niego stworzony będzie zakwestionowany przez nadzór budowlany (kopia zaświadczenia o uprawnieniach musi być załączona do wniosku o pozwolenie na budowę). Sprawdź projekty Przed podpisywaniem jakiejkolwiek umowy, czy nawet płaceniem jakichkolwiek zaliczek (czy innych opłat) domagajmy się wskazania projektów (planów) oraz zdjęć wykonanych budynków. To pozwoli nam oszacować, czy styl prezentowany przez architekta nam się podoba. Warto sprawdzić zdjęcia wnętrz (lub np. wizualizacje przygotowywane dla innych inwestorów), to może pomóc sprawdzić funkcjonalność budynku. Obejrzyj autentyczne budynki Plany i zdjęcia nie oddają rzeczywistości poproś o adresy wcześniejszych inwestycji wykonywanych według projektu danego biura. Projekt, zdjęcia i wizualizacja nie musi oddawać rzeczywistości w szczególności warto zwrócić uwagę na szczegóły elewacji i posadowienia budynku. Jeśli mamy taką możliwość (i krótko mówiąc zdolności interpersonalne ), możemy próbować obejrzeć dom w środku to jednak wymaga dużej dozy dobrej woli właścicieli domu. Szukaj w internecie W obecnych czasach to internet jest kopalnią ofert i daje prawie nieograniczone możliwości poszukiwania informacji. Od przykładowych projektów, po liczne fora internetowe, na których można znaleźć zarówno rekomendacje, jak i ostrzeżenia przed projektantami. Warto odwiedzać nie tylko witryny architektów, ale po prostu zadać w wyszukiwarce pytanie odnośnie do konkretnego biura. 34

35 Wybór architekta i wykonawcy umowa o oroboty budowlane Wybór ekipy budowlanej Wykonawca prac jest równie ważny jak architekt. Nawet najlepszy projekt może być zniszczony przez zastosowanie niewłaściwych materiałów czy inne błędy wykonawcy. Warto poszukać przedsiębiorstwa dającego gwarancję jakości. Pytaj znajomych oglądaj inne budynki Podobnie jak w przypadku architektów ekipy budowlane również należy sprawdzić (można się rzecz jasna procesować z wykonawcą ale lepiej tego uniknąć) w miarę dokładnie. Warto popytać wśród znajomych (bliższych i dalszych) i rodziny, czy nie mają nikogo godnego polecenia. Jeśli zdecydujemy się na konkretnego wykonawcę poprośmy o wskazanie innych postawionych przez nich budynków.! WAŻNE Bardzo często biura architektoniczne współpracują z określonymi wykonawcami wówczas poszukiwanie innych może okazać się niecelowe. Termin i koszt To co powinno nas interesować (poza jakością pracy), to terminy i koszty budowy, w tym zwłaszcza koszty tzw. robocizny. O ile bowiem ceny materiałów są niezależne od wykonawcy pozostałe elementy mogą pozwolić na uzyskanie pewnych oszczędności. Stąd warto poszukać kilku możliwych wykonawców i porównać prezentowane przez nich kosztorysy. 35