Umowy w procesie budowlanym. Michał Behnke Bogna Czajka-Marchlewicz Dorota Dorska

Transkrypt

1 Umowy w procesie budowlanym Michał Behnke Bogna Czajka-Marchlewicz Dorota Dorska Warszawa 2011

2 Spis treści SPIS TREŚCI Wykaz skrótów Wprowadzenie Rozdział 1 Umowa o roboty budowlane jako umowa nazwana w kodeksie cywilnym Geneza obecnego kształtu regulacji Pojęcie umowy o roboty budowlane Stosowanie przepisów o umowie o dzieło do umowy o roboty budowlane Bezwzględne obowiązywanie przepisów ustawy Prawo budowlane PN-ISO Budownictwo. Terminologia. Terminy stosowane w umowach Specyfika umów o roboty budowlane zawieranych w obrocie konsumenckim Specyfika umów w sprawie zamówień publicznych na roboty budowlane Odpowiednie stosowanie przepisów o umowie o roboty budowlane do remontu obiektu budowlanego Zamówienia mieszane w prawie zamówień publicznych Rozdział 2 Umowa o roboty budowlane na tle innych umów procesu inwestycyjnego Determinanty zobowiązań umownych w przedmiocie procesu inwestycyjnego Umowa o prace projektowe Umowa o zastępstwo inwestycyjne Umowa o wykonanie badań geologiczno-inżynierskich, umowa o ustalenie geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych, umowa o badania archeologiczne Umowa o nadzór autorski Umowa o nadzór inwestorski Umowa konsorcjum Umowa deweloperska Rozdział 3 Rodzaje umów o roboty budowlane Typologia umów o roboty budowlane Umowa o generalne wykonawstwo

3 Spis treści 3.3. Umowa o wykonawstwo częściowe Umowa podwykonawstwa robót budowlanych Kontrakty EPC/pod klucz Umowy ramowe Rodzaje umów o roboty budowlane według PN-ISO Rozdział 4 Ogólne wzorce umowne Charakter prawny wzorców umownych, ich moc wiążąca oraz zastosowanie w procesie budowlanym Niedozwolone postanowienia ogólnych wzorów umów Postanowienia umowne stosowane standardowo w ogólnych wzorach umów o roboty budowlane Klauzule niedozwolone w umowach o roboty budowlane OWRI Wzorce umowne stosowane w zakresie międzynarodowych umów dotyczących robót budowlanych FIDIC Niemieckie VOB Rozdział 5 Forma i składniki umowy o roboty budowlane Forma umowy o roboty budowlane Dokumentacja techniczna jako część umowy Składniki dokumentu umowy Przechowywanie dokumentów Używanie dokumentów wykonawcy przez inwestora Rozdział 6 Zawarcie umowy o roboty budowlane Tryby zawarcia umowy Zawarcie umowy w trybie ofertowym Zawarcie umowy w trybie milczącego przyjęcia oferty lub przez przystąpienie do jej wykonania Zawarcie umowy w drodze przetargu Zawarcie umowy w drodze negocjacji Określenie i reprezentacja stron przy zawieraniu umowy o roboty budowlane Oświadczenia i zapewnienia stron umowy o roboty budowlane Rozdział 7 Przedmiot umowy o roboty budowlane Pojęcie inwestycji, przedsięwzięcia i zamierzenia budowlanego Pojęcie obiektu budowlanego i robót budowlanych według prawa budowlanego Obiekty budowlane jako przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości

4 Spis treści 7.4. Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych Dokumentacja służąca opisowi przedmiotu robót Projekt budowlany Zasada odpowiedzialności projektanta za projekt Dokumentacja projektowa Specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych Opis przedmiotu zamówienia publicznego na roboty budowlane lub prace projektowe i roboty budowlane Domniemanie obowiązku wykonania wszystkich robót niezbędnych do oddania obiektu budowlanego Roboty dodatkowe i uzupełniające Umowny zakres robót a wynagrodzenie ryczałtowe Zakres robót, które mogą zostać powierzone podwykonawcy Materiały, surowce i paliwa, plan BiOZ i PZJ Skutki prawne oświadczenia wykonawcy o zapoznaniu się z dokumentacją i terenem budowy Dopuszczalność modyfikacji przedmiotu umowy w toku budowy Odpowiedzialność za utratę lub uszkodzenie wyniku robót w toku budowy Rozdział 8 Termin wykonania umowy o roboty budowlane Określenie terminu rozpoczęcia wykonywania umowy zdarzenia warunkujące rozpoczęcie robót budowlanych Określenie terminu zakończenia wykonania umowy zdarzenia determinujące to zakończenie Okoliczności wyłączające odpowiedzialność z tytułu przekroczenia terminu Harmonogram robót a prawo do odbiorów i rozliczeń częściowych Zwłoka a opóźnienie skutki dla zastrzeganych kar umownych Siła wyższa Wezwanie do zmiany tempa prowadzenia robót Kodeksowe i umowne wykonanie zastępcze Zmiana terminu wykonania umowy a zakaz zmian umowy o realizację zamówienia publicznego Wpływ upadłości inwestora albo generalnego wykonawcy na obowiązywanie umowy o roboty budowlane Rozdział 9 Wynagrodzenie z tytułu wykonania umowy o roboty budowlane Sposób określenia wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane Niezupełność kodeksowej regulacji umowy o roboty budowlane w zakresie wynagrodzenia za wykonanie tej umowy Wynagrodzenie ryczałtowe i wynagrodzenie kosztorysowe Kosztorys w zamówieniach publicznych Świadczenia nieodpłatne

5 Spis treści 9.2. Szczególne przypadki płatności wynagrodzenia Wynagrodzenie za przestój Wynagrodzenie za roboty dodatkowe Wynagrodzenie należne mimo zniszczenia lub uszkodzenia obiektu budowlanego Wynagrodzenie w przypadku odstąpienia od umowy lub jej rozwiązania Bezpodstawne wzbogacenie jako źródło obowiązku zapłaty za wykonane roboty budowlane Wynagrodzenie za prawa autorskie do wyników prac projektowych wykonawcy Sposób określenia ceny w umowach w sprawie zamówień publicznych Skutki podatkowe przyjęcia wadliwej stawki podatku od towarów i usług Waloryzacja wynagrodzenia Waloryzacja na podstawie klauzul waloryzacyjnych w umowie Sądowa zmiana umowy jako tryb waloryzacji świadczenia wykonawcy Rozdział 10 Płatność wynagrodzenia Umowa o roboty budowlane jako transakcja handlowa Dokumenty stanowiące podstawę płatności za wykonane roboty budowlane Moment powstania przychodu w wykonaniu robót budowlanych Zaliczki na poczet wynagrodzenia Potrącenia Odliczanie podatku VAT przy umowie z małym podatnikiem Akredytywa i faktoring Akredytywa rozliczeniowa Faktoring Zapłata wynagrodzenia a dyscyplina budżetowa. Umowa o roboty budowlane jako przedmiot przestępstwa oszustwa Rozdział 11 Współdziałanie inwestora przy wykonywaniu umowy o roboty budowlane Źródło obowiązku współdziałania stron umowy o roboty budowlane Zakres współdziałania inwestora przy wykonywaniu robót budowlanych Potwierdzenie dopuszczalności wykonywania robót Przekazanie wykonawcy terenu budowy Piecza nad terenem budowy Zagadnienia ze sfery współdziałania stron przy wykonaniu umowy o roboty budowlane charakterystyka ogólna Angażowanie podwykonawców Koordynacja robót BHP, ochrona przeciwpożarowa, substancje niebezpieczne,. sprawność sprzętu

6 Spis treści Ochrona środowiska, gospodarka odpadami, utrzymanie czystości i porządku Procedury dotyczące ujawnienia przeszkód w realizacji prac lub błędów projektowych Akceptacja i zapewnienie legalności zmian rozwiązań projektowych i zakresu robót Dostęp do terenów sąsiednich dla potrzeb budowy, zajęcie pasa drogowego Zaopatrzenie w media, rozliczanie mediów Materiały budowlane Obsługa geodezyjna budowy Audyty wynikające z systemu zarządzania inwestora lub generalnego wykonawcy Referencje, prawo do reklamy usług wykonawcy Zasady i forma obiegu dokumentów, kontakt w bieżących sprawach wykonywania umowy Rozdział 12 Cesja wierzytelności wynikających z umowy o roboty budowlane Przelew wierzytelności. Dopuszczalność cesji wierzytelności przyszłych Umowny zakaz cesji wierzytelności wynikających z umowy o roboty budowlane. Cesje na rzecz instytucji finansowych Skuteczność zakazu cesji w przypadku upadłości likwidacyjnej wierzyciela Cesja wynagrodzenia należnego podwykonawcy Cesja na zabezpieczenie Rozdział 13 Odbiór robót budowlanych Odbiory robót a prawo budowlane Prawne znaczenie odbioru robót budowlanych Protokół odbioru Przedmiot odbioru Atesty, aprobaty, instrukcje Odbiory robót ulegających zakryciu lub zanikających Dokonanie odbioru Specyfikacja techniczna odbioru robót budowlanych Świadectwo przejęcia i świadectwo wykonania według FIDIC Archiwizacja dokumentów budowy przedawnienie roszczeń wynikających z umowy o roboty budowlane Znaczenie odbioru dla dochodzenia roszczeń Rozdział 14 Zabezpieczenia w umowie o roboty budowlane Przedmiot i forma zabezpieczeń stosowanych w umowach o roboty budowlane Zarachowanie wadium na poczet zabezpieczenia, zmiana formy zabezpieczeń

7 Spis treści Zabezpieczenie należytego wykonania umowy według przepisów o zamówieniach publicznych Gwarancja zapłaty za roboty budowlane Kaucje gwarancyjne. Kwoty zatrzymania Kaucje gwarancyjne Kaucje a upadłość strony umowy o roboty budowlane Gwarancja bankowa Gwarancja ubezpieczeniowa Weksel Przewłaszczenie na zabezpieczenie Rozdział 15 Gwarancja jakości robót, rękojmia za wady obiektu Dokument gwarancji Rękojmia Cesja praw gwarancyjnych służących podwykonawcom Rozdział 16 Ubezpieczenie terenu robót, OC wykonawcy, kontrakty CAR/EAR Ryzyka dotyczące budowy podlegające ubezpieczeniu Umowa ubezpieczenia ryzyk budowy i montażu Ubezpieczenie OC wykonawcy Koszty ubezpieczenia, partycypacja w składce, wgląd do polisy Kontrakty CAR/EAR Rozdział 17 Kary umowne za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane Kary umowne a roszczenie o odszkodowanie Kary umowne według PN-ISO Potrącenie kar z wierzytelnością drugiej strony umowy Rodzaje zdarzeń uprawniających do naliczenia kary umownej Skutki podatkowe kar umownych Kary umowne a dyscyplina budżetowa Rozdział 18 Rozwiązanie umowy o roboty budowlane Umowne prawo odstąpienia od umowy Ustawowe prawo odstąpienia od umowy Odstąpienie przez zamawiającego od umowy w sprawie zamówienia publicznego Inwentaryzacja robót w toku Odstąpienie od umowy a inwestycje zaniechane. Skutki podatkowe

8 Spis treści Rozdział 19 Zastrzeżenie właściwości umownej sądu. Arbitraż i mediacje gospodarcze Pojęcie właściwości sądu Właściwość ustawowa sądu powszechnego Umowna właściwość sądu (umowa prorogacyjna i umowa derogacyjna) Sąd polubowny (arbitraż) Mediacje gospodarcze Przedawnienie roszczeń wynikających z umowy o roboty budowlane Bibliografia Orzecznictwo

9

10 Wykaz skrótów WYKAZ SKRÓTÓW Akty prawne k.c. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) k.k. ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (Dz. U. Nr 88, poz. 553 z późn. zm.) k.p.c. ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) k.s.h. ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz z późn. zm.) p.o.ś. ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (tekst jedn.: Dz. U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150 z późn. zm.) pr. bud. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz z późn. zm.) p.u.n. ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 175, poz z późn. zm.) p.z.p. ustawa z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych u.dz.u. (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 113, poz. 759 z późn. zm.) ustawa z dnia 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 11, poz. 66 z późn. zm.) u.n. ustawa z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (Dz. U. Nr 169, poz z późn. zm.) u.o. ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. o odpadach (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 185, poz z późn. zm.) u.p.d.o.p. u.p.o.l. u.p.t.u. u.p.z.p. u.w.l. ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613 z późn. zm.) ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) 13

11 Wykaz skrótów u.z.p. ustawa z dnia 10 czerwca 1994 r. o zamówieniach publicznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 664 z późn. zm.) Czasopisma Biul. SN Biuletyn Informacyjny Sądu Najwyższego FK Finanse Komunalne M.P. Monitor Polski M. Praw. Monitor Prawniczy ONSAiWSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych OSA Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna OSNCP Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izby Cywilnej, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OSPiKA Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych OTK Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego PB Przegląd Budowlany PPH Przegląd Prawa Handlowego Pr. Bank Prawo Bankowe Prz. Bud. Przegląd Budowlany Pr. Gosp. Prawo Gospodarcze PS Przegląd Sądowy PUG Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego PZP Prawo Zamówień Publicznych RP Radca Prawny Rzeczposp. Rzeczpospolita Inne skróty EBOR ETS FIDIC GKA j.g.u. KIO KRS OWRI Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju Europejski Trybunał Sprawiedliwości warunki umów o roboty budowlane opracowane przez Międzynarodową Organizację Inżynierów Konsultantów (Fédération Internationale des Ingénieurs-Conseils) z siedzibą w Szwajcarii Główna Komisja Arbitrażowa jednostki gospodarki uspołecznionej Krajowa Izba Odwoławcza Krajowy Rejestr Sądowy ogólne warunki umów między j.g.u. o prace projektowe w budownictwie oraz o realizację inwestycji budowlanych i o wykonanie remontów budowlanych i instalacyjnych 14

12 Wykaz skrótów PN PKG PKGIiŚ PKOB PZJ SARP SIDiR SIWZ SA SN SO TK UOKiK US UZP WSA Polska Norma Polski Komitet Geotechniki Polski Komitet Geologii Inżynierskiej i Środowiska Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych plan zapewnienia jakości Stowarzyszenie Architektów Polskich Stowarzyszenie Inżynierów, Doradców i Rzeczoznawców specyfikacja istotnych warunków zamówienia sąd apelacyjny Sąd Najwyższy sąd okręgowy Trybunał Konstytucyjny Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów urząd skarbowy Urząd Zamówień Publicznych wojewódzki sąd administracyjny 15

13

14 Wprowadzenie WPROWADZENIE Prezentowana książka powstała w wyniku współpracy autorów z Serwisem Budowlanym wydawnictwa Wolters Kluwer Polska, pod wpływem pytań i zapotrzebowania na komentarze do problemów szeroko pojmowanego prawa budowlanego zgłaszanych przez użytkowników tego serwisu. Chcielibyśmy, by była odbierana jako zaawansowany poradnik prawny, w którym znajdą coś dla siebie zarówno strony umów o roboty budowlane, jak się nam wydaje najbardziej nastawione na poszukiwanie rozwiązań rzeczywistych problemów prowadzonych inwestycji jak i osoby, które podejdą do książki jako do komentarza do ustaw budowlanych, w końcu prawnicy i inżynierowie redagujący i negocjujący na co dzień umowy o roboty budowlane. Zależało nam na tym, by zebrać i zestawić poglądy dotyczące różnych zagadnień, jakie wiążą się z umowami o roboty budowlane i ich wykonaniem, a jednocześnie by główną wartością tej publikacji uczynić możliwość wieloaspektowego, obejmującego zagadnienia cywilistyczne, techniczno-budowlane czy podatkowe, spojrzenia na dokumenty i praktykę budów i szerzej realizację inwestycji infrastrukturalnych. Mamy nadzieję, że dołożony do tego bagaż własnych doświadczeń z praktyki pomocy prawnej świadczonej na rzecz inwestorów, przedsiębiorców budowlanych i organów administracji publicznej będzie pomocnym uzupełnieniem takiej kompilacji. Praktyczny wymiar książki mają wesprzeć przywoływane w tekście przykłady klauzul pochodzących z umów, specyfikacji, regulaminów czy ogólnych wzorców umów. Wszystkie te przykłady, w części jedynie adaptowane dla potrzeb książki, pochodzą z autentycznych dokumentów i choć niewątpliwie można się do nich odwołać w przyszłej praktyce, to jednak nie uzurpują one sobie charakteru dokumentów wzorcowych; pamiętać też trzeba, że często ich treść zależy od indywidualnych okoliczności faktycznych oraz stopnia ciągłości współpracy i wzajemnego zaufania kontrahentów. Staraliśmy się ograniczyć typowy dla publikacji prawniczych styl, tak by purystycznie w konsekwencji ujęty tok myślowy był bardziej komunikatywny i ułatwiał zrozumienie omawianych problemów prawnych. Stąd też źródłowe dla wywodu orzeczenia lub przepisy zdecydowaliśmy się często przenieść do przypisów, aby mogły one być zarazem uzupełnieniem tekstu i inspiracją do rozwinięcia tematów przez sięgnięcie do innych opracowań. Naszą ambicją, która towarzyszyła pisaniu książki, było przekonanie Czytelnika do postrzegania tworzenia umowy o roboty budowlane jako procesu świadomego, dojrzałego dochodzenia stron do ustaleń co do tego, jak chcą ułożyć współpracę w związku z planowaną budową, przebudową lub remontem obiektu budowlanego. Także stwo- 17

15 Wprowadzenie rzenie wyobrażenia, jak wielką szkodę może wyrządzić proste i instrumentalne wykorzystanie zapożyczonego z literatury bądź piśmiennictwa wzoru umowy. Pragniemy podziękować mec. Danucie Pikor, mec. Katarzynie Korzeniewskiej, aplikantom: Wojciechowi Sułkowskiemu, Jerzemu Drewniakowi, Konradowi Dmochowi, jak też Jarkowi Szymańskiemu za twórcze dyskusje, pomoc w zbieraniu materiałów, wytrwałe zastępstwa w czasie, kiedy pochłaniały nas kolejne rozdziały książki. Odrębne podziękowania należą się także Asi Jaworowskiej za żmudną redakcję tekstów i bibliografii, dzięki której, mamy nadzieję, poruszanie się po książce okaże się łatwiejsze, a użyty przy jej pisaniu język prawniczy nie będzie bardziej hermetyczny niż język techniczny dla czytających tę książkę inżynierów. Książka odzwierciedla stan prawny na wrzesień 2010 r. 18

16 Geneza obecnego kształtu regulacji Rozdział 1 UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE JAKO UMOWA NAZWANA W KODEKSIE CYWILNYM 1.1. Geneza obecnego kształtu regulacji Umowa o roboty budowlane stanowi na gruncie obowiązujących przepisów umowę nazwaną 1, regulowaną w art ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Przed II wojną światową, pod rządami rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 27 października 1933 r. Kodeks zobowiązań (Dz. U. Nr 82, poz. 589 z późn. zm.) umowa o roboty budowlane nie miała charakteru odrębnej umowy, a umowy o wykonawstwo budowlane były kwalifikowane jako umowy o dzieło. Idea ujęcia takiego wykonawstwa w ramy odrębnej umowy pojawiła się w toku dyskusji nad projektem kodeksu cywilnego z 1954 r., przede wszystkim ze względu na podporządkowanie i uzależnienie wykonawstwa budowlanego od planów inwestycyjnych, będących z kolei instrumentem ówczesnej gospodarki planowej 2. Kształt obecnej regulacji jest w głównej mierze wynikiem nowelizacji kodeksu cywilnego dokonanej ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321 z późn. zm.), która weszła w życie dnia 1 października 1990 r. Ustawą tą zniesiony został funkcjonujący w okresie poprzedniej formacji ustrojowej podział osób prawnych na jednostki gospodarki uspołecznionej i jednostki organizacyjne nieposiadające takiego statusu, jak też podział obrotu gospodarczego na powszechny i uspołeczniony. W zakresie dotyczącym umowy o roboty budowlane kluczowe znaczenie powyższej zmiany przejawia się w poddaniu wszystkich stosunków prawnych z tej sfery przepisom kodeksu cywilnego (zasada jedności tego kodeksu), a to m.in. dzięki wyeliminowaniu możliwości regulowania przez Radę Ministrów lub, z jej upoważnienia, przez inny naczelny organ administracji państwowej, stosunków obrotu między jednostkami gospodarki uspołecznionej w sposób odbiegający od przepisów kodeksu, w wypadkach gdy wymagały tego szczególne potrzeby obrotu 3. Spośród przepisów ustanowionych na podstawie przywołanego upoważnienia na uwagę, przede wszystkim ze względu na wpływ na kształtowanie zwyczajów dotyczących sposobu normowania określonych zagadnień w umowach o roboty budowlane, zasługują: 1 Umowa nazwana to umowa mająca regulację kodeksową. 2 Szerzej J. Strzępka, E. Zielińska, Umowa o roboty budowlane w systematyce Kodeksu cywilnego de lege lata i de lege ferenda, cz. 1, M. Praw. 2007, nr Poprzednie brzmienie art. 2 k.c. 19

17 Umowa o roboty budowlane jako umowa nazwana w kodeksie cywilnym zarządzenie Ministra Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych z dnia 8 kwietnia 1974 r. w sprawie ogólnych warunków umów o prace projektowe oraz o realizację inwestycji budowlanych i o wykonanie remontów budowlanych i instalacyjnych (M.P. Nr 14, poz. 94); uchwała nr 11 Rady Ministrów z dnia 11 lutego 1983 r. w sprawie ogólnych warunków umów o prace projektowe w budownictwie oraz o wykonanie inwestycji, robót i remontów budowlanych (M.P. Nr 8, poz. 47 z późn. zm.). Z przepisów powyższych aktów wynikały m.in. ogólne warunki umów między jednostkami gospodarki uspołecznionej o prace projektowe w budownictwie oraz o realizację inwestycji budowlanych i o wykonanie remontów budowlanych i instalacyjnych (tzw. OWRI), wzór karty gwarancyjnej określającej uprawnienia zamawiającego (użytkownika) z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku mieszkalnego, a także wzory umów: o prace projektowe w budownictwie, o realizację inwestycji w zakresie budownictwa mieszkaniowego i towarzyszącego, o realizację inwestycji w zakresie budownictwa przemysłowego i ogólnego, o realizację części inwestycji (robót) pomiędzy generalnym wykonawcą a podwykonawcą, o wykonanie remontów budowlanych i instalacyjnych. Swoistą schedą wynikającą z praktyki stosowania OWRI są stosowane obecnie uregulowania umowne dotyczące m.in. modyfikacji wynagrodzenia ryczałtowego, kar umownych i obowiązku ich dochodzenia, odbiorów jednostronnych, obowiązków generalnego wykonawcy. Uchylenie OWRI i brak w kodeksie cywilnym szerszej niż podyktowana zmianami ustrojowymi nowelizacji przepisów dotyczących umowy o roboty budowlane powoduje jednak, iż zarówno w praktyce, jak i w orzecznictwie kodeksowa regulacja dotycząca tej umowy jest obecnie postrzegana jako niezupełna. Dotyczy to w szczególności zagadnień sposobu określenia wysokości wynagrodzenia za wykonanie umowy o roboty budowlane oraz zasad współdziałania między inwestorem a wykonawcą przy wykonywaniu umowy. Braki te są jedynie w części usuwalne przy odwołaniu do administracyjno-prawnych uwarunkowań prowadzenia robót budowlanych wynikających z obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz z późn. zm.). Potrzeba ingerencji ustawodawcy w uregulowania kodeksowe umowy o roboty budowlane uzasadniana jest przede wszystkim koniecznością 4 : przyjęcia, że przedmiotem świadczenia wykonawcy są roboty budowlane (obecnie jest to oddanie obiektu ); wprowadzenia zasady, iż projekt budowlany (dokumentacja techniczna) może być dostarczany zarówno przez inwestora, jak i przez wykonawcę; oparcia odpowiedzialności wykonawcy za szkody wynikłe na terenie budowy na zasadzie ryzyka; doprecyzowania zasad, na jakich inwestor ma obowiązek odbioru obiektu, w szczególności w sytuacji gdy obiekt ten wykonano niezgodnie z treścią umowy lub zasadami wiedzy technicznej; określenia zasad współodpowiedzialności uczestników procesu budowlanego, w szczególności wykonawcy i projektanta, za wady obiektu lub robót budowlanych; 4 J. Strzępka, Zagadnienia legislacyjne umów inwestycyjnych w kodeksie cywilnym, M. Praw. 2008, nr 21, s i n. 20

18 Pojęcie umowy o roboty budowlane wprowadzenia uregulowań dotyczących kwestii wynagrodzenia za wykonanie umowy; dookreślenia przypadków, w których wykonawca może odstąpić od umowy, oraz określenia zasad rozliczeń do dnia tego odstąpienia; określenia odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi w przepisach kodeksu dotyczących umowy o roboty budowlane. W chwili obecnej powyższe braki lub niejasności mogą być usuwane wyłącznie przez odpowiednie ukształtowanie treści umowy o roboty budowlane, w granicach dopuszczonych zasadą swobody zawierania umów 5. Podnosi to istotnie rangę umów o roboty budowlane faktycznie zawieranych przez strony Pojęcie umowy o roboty budowlane W myśl definicji zawartej w art. 647 k.c. zawierając umowę o roboty budowlane: wykonawca zobowiązuje się do: oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do: 1) dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz 2) do odebrania obiektu i 3) zapłaty umówionego wynagrodzenia. Do zawarcia tej umowy dochodzi przez sam fakt złożenia przez strony zgodnych oświadczeń woli, staje się ona skuteczna przez samo porozumienie. Umowa o roboty budowlane ma charakter umowy odpłatnej, a ze względu na rodzaj świadczenia wykonawcy jest umową rezultatu. Kodeks cywilny nie zawiera definicji inwestora i wykonawcy, choć tego ostatniego przeciwstawia generalnemu wykonawcy i podwykonawcy. Według normy PN-ISO : wykonawcą (pkt 3.8.7) jest osoba lub organizacja, która wykonuje roboty lub usługi budowlane zgodnie z umową. Podkreśla się przy tym, że nawet w kontraktach między przedsiębiorstwami to wykonawca jest profesjonalistą i na nim ciążą większe obowiązki 7. W orzecznictwie wskazuje się, że inwestorem z kolei jest osoba, która organizuje i finansuje budowę. Inwestorem może być nie tylko właściciel działki, na której realizowana jest inwestycja, ale również posiadacz samoistny, a nawet zależny 8., Mimo że 5 W k.c. zasada swobody umów wyrażona jest w art , zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. 6 PN-ISO Budownictwo. Terminologia. Terminy stosowane w umowach. 7 Wyrok SA w Warszawie z dnia 19 marca 2007 r., VI ACa 1137/2007, Rzeczposp. 2008, nr 69, s. C2. 8 Wyrok NSA z dnia 21 listopada 2001 r., SA/Rz 597/00, LEX nr Prawo budowlane odwołuje się w tym zakresie do pojęcia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które jest definiowane w art. 3 21