najem Jak rozliczać e-poradnik za 2012 i 2013 r.

Transkrypt

1 e-poradnik Podatki Podatki Podatki Podatki Jak rozliczać najem za 2012 i 2013 r. Jakie są formy opodatkowania najmu prywatnego Kiedy trzeba płacić VAT Wzory formularzy Interpretacje izb skarbowych Porady ekspertów Tabela limitów odliczeń w podatku dochodowym od osób fizycznych

2 Adres redakcji: Warszawa, ul. Okopowa 58/72 tel. (22) ; Autorzy: Marek Kutarba, Grzegorz Ziółkowski Redaktor prowadzący: Piotr Wickowski Redaktor merytoryczny: Grzegorz Ziółkowski DTP: Joanna Archacka Biuro Obsługi Klienta: Marki, ul. Okólna 40 tel. (22) , ; bok@infor.pl Copyright by INFOR Biznes Sp. z o.o. ISBN Wydanie styczeń 2013 r.

3 Spis treści Wstęp...5 Rozdział 1. Umowa najmu... 7 Zasady opłacania czynszu... 7 Rozdział 2. Jakie źródło przychodu...11 Przychód z działalności gospodarczej Przychód z najmu poza działalnością gospodarczą Rozdział 3. Formy opodatkowania najmu prywatnego Ryczałt Wzór oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu...19 Wzór oświadczenia o zrzeczeniu się opodatkowania w formie ryczałtu...20 Wzór oświadczenia o wyborze ryczałtu opłacanego co kwartał...23 Wzór oświadczenia o rezygnacji z ryczałtu opłacanego co kwartał...24 Ulgi ryczałtowca...25 Odliczenie straty...26 Składki na ubezpieczenia społeczne...27 Zwrot kwot nienależnych...28 Ulga rehabilitacyjna...29 Wydatki nielimitowane...29 Wydatki limitowane Leki...32 Ulga internetowa Odliczanie darowizn...34 Darowizny na cele pożytku publicznego...34 Limitowane darowizny na cele kultu religijnego...36 Darowizny na działalność charytatywną kościoła Darowizny na rzecz krwiodawstwa...38 Ulga na emeryturę...38 Ulga odsetkowa...38 Składka zdrowotna Oszczędzanie w kasie mieszkaniowej...42 Najem prywatny opodatkowany według skali podatkowej...42 Miesięczne rozliczanie PIT...43 Koszty przy wynajmie prywatnym...45 Wyposażenie mieszkania...46 Amortyzacja nieruchomości...56 Przyśpieszona amortyzacja nieruchomości Rozdział 4. Rozliczenie małżonków...69 Wzór oświadczenia o wyborze opodatkowania przez małżonków...70

4 Rozdział 5. Co się bardziej opłaca: skala czy ryczałt Rozdział 6. Zwolnienie dla agroturystyki Rozdział 7. Kiedy trzeba płacić VAT Czy potrzebna jest kasa fiskalna...79 Rozdział 8. Jak kontrolowany jest najem...81 Jak prowadzi się czynności sprawdzające...82 Porady Czy najem pozbawia ulgi prorodzinnej...85 Czy wynajem samochodu opodatkować ryczałtem...85 Czy prywatny najem daje prawo do wspólnego PIT Gdzie opodatkować wynajem, posiadając nieruchomości w kilku państwach Czy przedsiębiorca rozliczy prywatny najem...87 Czy dzierżawa gruntów rolnych jest działalnością gospodarczą...87 Czy wynajmujący odlicza ulgę rodzinną od ryczałtu Jak rozliczyć zapłatę za najem biura Czy trzeba płacić podatek, gdy nie wpłynął czynsz z najmu firmowego Limity odliczeń w podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące w 2012 r... 90

5 Wstęp Umowa najmu to popularna umowa cywilnoprawna, która pozwala na użytkowanie składników majątku innych osób przez czas oznaczony lub nieoznaczony za odpłatnością, którą jest czynsz oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Stronami tej umowy jest wynajmujący, czyli najczęściej właściciel danego składnika, oraz najemca, czyli osoba użytkująca składnik na podstawie umowy najmu w zamian za czynsz. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych przychody z umowy najmu mogą być opodatkowane na kilka, różnych od siebie sposobów. W niniejszym opracowaniu koncentrujemy się na najmie majątku prywatnego, który jest rozliczany poza działalnością gospodarczą. Podatnik w przypadku takiego najmu może wybierać pomiędzy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a opodatkowaniem dochodu według skali podatkowej (zasady ogólne). Przy każdym z tych sposobów opodatkowania inaczej ustala się podstawę opodatkowania czy zakres przysługujących odliczeń. Podatnik składa również inne zeznanie podatkowe, przy tym w całkowicie różnych terminach. Skala różnic jest naprawdę duża. W opracowaniu Czytelnik znajdzie omówienie wszystkich tych różnic. Dowie się m.in.: kiedy powstaje przychód z najmu i co jest tym przychodem, przy którym sposobie rozliczyć koszty i jakie rodzaje wydatków może zaliczyć do kosztów, jak amortyzować wynajmowane lokale, do kiedy zapłacić zaliczkę na podatek, a do kiedy ryczałt, w jakim zeznaniu rozliczyć ryczałt, a w jakim dochód opodatkowany według skali, jakich odliczeń może dokonać przy ryczałcie, a jakich na zasadach ogólnych. Jednak podatek dochodowy to nie jedyny obowiązek fiskalny, który towarzyszy najmowi. Równie ważny jest podatek od towarów i usług. W publikacji wyjaśniamy: kiedy podatnik może korzystać ze zwolnienia od VAT przy najmie, oraz czy ma obowiązek zainstalowania kasy fiskalnej. Nie braknie również tematów związanych z kontrolowaniem najmu. Dzięki naszym wyjaśnieniom Czytelnik dowie się czego spodziewać się w trakcie kontroli i jak się do niej przygotować. Wszystkie zagadnienia i niuanse omówione są w jasny, praktyczny sposób poparty licznymi przykładami oraz najnowszymi interpretacjami organów podatkowych.

6

7 Rozdział 1 Umowa najmu Przez umowę najmu, w myśl art. 659 k.c., wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez oznaczony lub nieoznaczony czas, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz wynajmującemu. Należy zaznaczyć, że aby można było w ogóle mówić o umowie najmu, należy określić w niej czynsz. Jak podkreślał Sąd Najwyższy w wyroku z 6 kwietnia 2004 r. ( sygn. akt I CK 513/03): Podstawowym obowiązkiem najemcy jest uiszczanie czynszu. Działania osoby trzeciej nie mogą tego obowiązku uchylić. Czynsz stanowi rzecz jasna przysporzenie majątkowe wynajmującego, a każde przysporzenie majątkowe przekłada się na skutki podatkowe. W przypadku umowy najmu problemów podatkowych pojawia się wiele i dotyczą one zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Najem to umowa konsensualna, która dochodzi do skutku w sytuacji, gdy obie strony złożą oświadczenia woli, i co należy podkreślić, skuteczność tej umowy nie zależy od wydania rzeczy najemcy. Zgodnie z art. 662 k.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do określonego w umowie użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania umowy najmu. Z kolei najemca jest obciążony drobnymi nakładami połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy. Należy jeszcze dodać, że gdyby rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, to w takiej sytuacji wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. WAŻNE Umowy najmu nie trzeba rejestrować w urzędzie skarbowym. Nie trzeba też od niej uiszczać opłaty skarbowej czy podatku od czynności cywilnoprawnych. Możemy być jednak poproszeni o przedstawienie takiej umowy w urzędzie skarbowym wówczas, gdy urząd ten będzie prowadził wobec nas czynności sprawdzające lub kontrolę (np. będzie sprawdzał, czy właściwie wyliczyliśmy płacone miesięcznie lub kwartalnie zaliczki albo ryczałt lub też czy prawidłowo wyliczyliśmy podatek w zeznaniu rocznym). W takim przypadku nie wolno nam odmówić przedstawienia takiej umowy. Zasady opłacania czynszu Najemca jest zobowiązany uiszczać czynsz w terminie ustalonym w umowie. Może to być dowolnie wybrany przez strony umowy dzień. Można też umówić się na zapłatę czynszu z góry za określony okres, np. za rok, za kwartał etc. Ustalenie takiego terminu to jeden z podstawowych elementów umowy. Gdyby jednak taki termin nie był wskazany wprost w umowie, czynsz trzeba płacić z góry. Oznacza to, że gdy najem ma trwać krócej niż miesiąc (rzadka sytuacja), czynsz płaci się za cały okres z góry. Gdy zaś ma trwać dłużej, czynsz trzeba płacić mie-

8 8 e-biblioteka Gazety Prawnej sięcznie do dziesiątego dnia miesiąca. Ta ostatnia reguła dotyczy także czynszu płaconego w przypadku umów zawartych na czas nieokreślony. Zwłoka z zapłatą czynszu przez co najmniej dwa okresy (czynsz może być w umowie ustalony nie tylko jako płatny co miesiąc, lecz także np. kwartalnie lub rocznie) powoduje, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. W przypadku wypowiedzenia umowy najemca musi zwrócić przedmiot najmu w nienaruszonym stanie. W przeciwnym przypadku wynajmujący może żądać naprawienia szkód. W przypadku innych rozliczeń, np. za media, strony umowy mogą dowolnie ustalić zasady rozliczeń. Może to wyglądać np. w ten sposób, że w przypadku rozliczeń za prąd najemca zwraca wynajmującemu ponoszone przez niego koszty zakupu energii elektrycznej według rzeczywistych wskazań licznika i po stawkach, według których opłacał on rachunki za wynajęte mieszkanie. Mogą też umówić się na zwrot takich kosztów według stawki zryczałtowanej lub też opłacanie rachunków bezpośrednio przez najemcę. Istnieje tu swoboda co do przyjętych przez strony zasad rozliczenia. Przyjęty sposób rozliczeń za media ma jednak znaczenie dla stosowania stawki VAT w przypadku refakturowania opłat za media, przez wynajmujących lokale użytkowe, którzy są podatnikami VAT. PRZYKŁAD Jaką stawkę VAT stosować przy refakturze mediów przy najmie lokalu użytkowego Usługi dostarczenia wody, wywozu śmieci czy odprowadzania ścieków są opodatkowane stawką 8%. Nie powinno budzić więc wątpliwości, że również w przypadku ich refakturowania powinno stosować się stawkę 8%. Tak jednak nie jest. Organy podatkowe powszechnie przyjmują, że jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu nieruchomości, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży. Obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy (woda, odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci itp.). Według organów zasadnicze znaczenie dla zastosowania stawki VAT ma podział na usługi zasadnicze i pomocnicze. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowane są taką samą stawką VAT. Bez usługi podstawowej (usługi najmu) odsprzedaż mediów utraciłaby swój sens. Nie ma zatem podstaw prawnych, aby sztucznie rozdzielać jedną usługę najmu na: usługę najmu i usługi dodatkowe (refakturowane) oraz stosować dla nich odrębne stawki VAT. Konsekwencje podatkowe powinny być przyporządkowane świadczeniu wiodącemu. Stąd zdaniem organów dla refakturowanych mediów przy najmie lokalu użytkowego należy stosować stawkę 23% VAT. Przykładem tego stanowiska jest interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 20 grudnia 2010 r. (nr IPPP /10-2/JF), interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 23 lutego 2012 r. ( nr IPTPP4/443-78/11-4/BM), czy interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 28 września 2012 r. ( nr IPPP1/ /12-4/MP).

9 Jak rozliczać najem za 2012 i 2013 r. 9 Organy podatkowe przyjmują, że najemca może uniknąć kompleksowego opodatkowania mediów stawką właściwą dla usługi najmu, jeżeli zawrze umowy o dostawę tych usług z ich bezpośrednim dostawcą. Przykładem jest interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 30 czerwca 2011 r. (nr ILPP2/ /11-4/SJ) czy przywoływana już interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 28 września 2012 r. ( nr IPPP1/ /12-4/MP). Natomiast sądy administracyjne zajmują stanowisko, że dostawa wody, odprowadzenie ścieków czy wywóz śmieci przy najmie lokalu użytkowego mogą być refakturowane ze stawką VAT 8% (tak m.in. wyrok WSA w Gdańsku z 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt I S/Gd 535/11 czy wyrok NSA z 31 maja 2011 r., sygn. akt I FSK 740/10). Przy czym najemca nie musi podpisywać odrębnych umów z dostawcami tych usług. Wystarczy, że w umowie najmu wprowadzone zostanie postanowienie, że opłaty za media będą regulowane przez najemcę w sposób odrębny od czynszu. Opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę: za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, chyba że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynika jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre) na podstawie art. 30 ust. 3 tej ustawy są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu. (wyrok NSA z 31 maja 2011 r., sygn. akt I FSK 740/10).

10