najem Jak rozliczać e-poradnik za 2012 i 2013 r.

Transkrypt

1 e-poradnik Podatki Podatki Podatki Podatki Jak rozliczać najem za 2012 i 2013 r. Jakie są formy opodatkowania najmu prywatnego Kiedy trzeba płacić VAT Wzory formularzy Interpretacje izb skarbowych Porady ekspertów Tabela limitów odliczeń w podatku dochodowym od osób fizycznych

2 Adres redakcji: Warszawa, ul. Okopowa 58/72 tel. (22) ; Autorzy: Marek Kutarba, Grzegorz Ziółkowski Redaktor prowadzący: Piotr Wickowski Redaktor merytoryczny: Grzegorz Ziółkowski DTP: Joanna Archacka Biuro Obsługi Klienta: Marki, ul. Okólna 40 tel. (22) , ; bok@infor.pl Copyright by INFOR Biznes Sp. z o.o. ISBN Wydanie styczeń 2013 r.

3 Spis treści Wstęp...5 Rozdział 1. Umowa najmu... 7 Zasady opłacania czynszu... 7 Rozdział 2. Jakie źródło przychodu...11 Przychód z działalności gospodarczej Przychód z najmu poza działalnością gospodarczą Rozdział 3. Formy opodatkowania najmu prywatnego Ryczałt Wzór oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu...19 Wzór oświadczenia o zrzeczeniu się opodatkowania w formie ryczałtu...20 Wzór oświadczenia o wyborze ryczałtu opłacanego co kwartał...23 Wzór oświadczenia o rezygnacji z ryczałtu opłacanego co kwartał...24 Ulgi ryczałtowca...25 Odliczenie straty...26 Składki na ubezpieczenia społeczne...27 Zwrot kwot nienależnych...28 Ulga rehabilitacyjna...29 Wydatki nielimitowane...29 Wydatki limitowane Leki...32 Ulga internetowa Odliczanie darowizn...34 Darowizny na cele pożytku publicznego...34 Limitowane darowizny na cele kultu religijnego...36 Darowizny na działalność charytatywną kościoła Darowizny na rzecz krwiodawstwa...38 Ulga na emeryturę...38 Ulga odsetkowa...38 Składka zdrowotna Oszczędzanie w kasie mieszkaniowej...42 Najem prywatny opodatkowany według skali podatkowej...42 Miesięczne rozliczanie PIT...43 Koszty przy wynajmie prywatnym...45 Wyposażenie mieszkania...46 Amortyzacja nieruchomości...56 Przyśpieszona amortyzacja nieruchomości Rozdział 4. Rozliczenie małżonków...69 Wzór oświadczenia o wyborze opodatkowania przez małżonków...70

4 Rozdział 5. Co się bardziej opłaca: skala czy ryczałt Rozdział 6. Zwolnienie dla agroturystyki Rozdział 7. Kiedy trzeba płacić VAT Czy potrzebna jest kasa fiskalna...79 Rozdział 8. Jak kontrolowany jest najem...81 Jak prowadzi się czynności sprawdzające...82 Porady Czy najem pozbawia ulgi prorodzinnej...85 Czy wynajem samochodu opodatkować ryczałtem...85 Czy prywatny najem daje prawo do wspólnego PIT Gdzie opodatkować wynajem, posiadając nieruchomości w kilku państwach Czy przedsiębiorca rozliczy prywatny najem...87 Czy dzierżawa gruntów rolnych jest działalnością gospodarczą...87 Czy wynajmujący odlicza ulgę rodzinną od ryczałtu Jak rozliczyć zapłatę za najem biura Czy trzeba płacić podatek, gdy nie wpłynął czynsz z najmu firmowego Limity odliczeń w podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące w 2012 r... 90

5 Wstęp Umowa najmu to popularna umowa cywilnoprawna, która pozwala na użytkowanie składników majątku innych osób przez czas oznaczony lub nieoznaczony za odpłatnością, którą jest czynsz oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Stronami tej umowy jest wynajmujący, czyli najczęściej właściciel danego składnika, oraz najemca, czyli osoba użytkująca składnik na podstawie umowy najmu w zamian za czynsz. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych przychody z umowy najmu mogą być opodatkowane na kilka, różnych od siebie sposobów. W niniejszym opracowaniu koncentrujemy się na najmie majątku prywatnego, który jest rozliczany poza działalnością gospodarczą. Podatnik w przypadku takiego najmu może wybierać pomiędzy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a opodatkowaniem dochodu według skali podatkowej (zasady ogólne). Przy każdym z tych sposobów opodatkowania inaczej ustala się podstawę opodatkowania czy zakres przysługujących odliczeń. Podatnik składa również inne zeznanie podatkowe, przy tym w całkowicie różnych terminach. Skala różnic jest naprawdę duża. W opracowaniu Czytelnik znajdzie omówienie wszystkich tych różnic. Dowie się m.in.: kiedy powstaje przychód z najmu i co jest tym przychodem, przy którym sposobie rozliczyć koszty i jakie rodzaje wydatków może zaliczyć do kosztów, jak amortyzować wynajmowane lokale, do kiedy zapłacić zaliczkę na podatek, a do kiedy ryczałt, w jakim zeznaniu rozliczyć ryczałt, a w jakim dochód opodatkowany według skali, jakich odliczeń może dokonać przy ryczałcie, a jakich na zasadach ogólnych. Jednak podatek dochodowy to nie jedyny obowiązek fiskalny, który towarzyszy najmowi. Równie ważny jest podatek od towarów i usług. W publikacji wyjaśniamy: kiedy podatnik może korzystać ze zwolnienia od VAT przy najmie, oraz czy ma obowiązek zainstalowania kasy fiskalnej. Nie braknie również tematów związanych z kontrolowaniem najmu. Dzięki naszym wyjaśnieniom Czytelnik dowie się czego spodziewać się w trakcie kontroli i jak się do niej przygotować. Wszystkie zagadnienia i niuanse omówione są w jasny, praktyczny sposób poparty licznymi przykładami oraz najnowszymi interpretacjami organów podatkowych.

6

7 Rozdział 1 Umowa najmu Przez umowę najmu, w myśl art. 659 k.c., wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez oznaczony lub nieoznaczony czas, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz wynajmującemu. Należy zaznaczyć, że aby można było w ogóle mówić o umowie najmu, należy określić w niej czynsz. Jak podkreślał Sąd Najwyższy w wyroku z 6 kwietnia 2004 r. ( sygn. akt I CK 513/03): Podstawowym obowiązkiem najemcy jest uiszczanie czynszu. Działania osoby trzeciej nie mogą tego obowiązku uchylić. Czynsz stanowi rzecz jasna przysporzenie majątkowe wynajmującego, a każde przysporzenie majątkowe przekłada się na skutki podatkowe. W przypadku umowy najmu problemów podatkowych pojawia się wiele i dotyczą one zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Najem to umowa konsensualna, która dochodzi do skutku w sytuacji, gdy obie strony złożą oświadczenia woli, i co należy podkreślić, skuteczność tej umowy nie zależy od wydania rzeczy najemcy. Zgodnie z art. 662 k.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do określonego w umowie użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania umowy najmu. Z kolei najemca jest obciążony drobnymi nakładami połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy. Należy jeszcze dodać, że gdyby rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, to w takiej sytuacji wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. WAŻNE Umowy najmu nie trzeba rejestrować w urzędzie skarbowym. Nie trzeba też od niej uiszczać opłaty skarbowej czy podatku od czynności cywilnoprawnych. Możemy być jednak poproszeni o przedstawienie takiej umowy w urzędzie skarbowym wówczas, gdy urząd ten będzie prowadził wobec nas czynności sprawdzające lub kontrolę (np. będzie sprawdzał, czy właściwie wyliczyliśmy płacone miesięcznie lub kwartalnie zaliczki albo ryczałt lub też czy prawidłowo wyliczyliśmy podatek w zeznaniu rocznym). W takim przypadku nie wolno nam odmówić przedstawienia takiej umowy. Zasady opłacania czynszu Najemca jest zobowiązany uiszczać czynsz w terminie ustalonym w umowie. Może to być dowolnie wybrany przez strony umowy dzień. Można też umówić się na zapłatę czynszu z góry za określony okres, np. za rok, za kwartał etc. Ustalenie takiego terminu to jeden z podstawowych elementów umowy. Gdyby jednak taki termin nie był wskazany wprost w umowie, czynsz trzeba płacić z góry. Oznacza to, że gdy najem ma trwać krócej niż miesiąc (rzadka sytuacja), czynsz płaci się za cały okres z góry. Gdy zaś ma trwać dłużej, czynsz trzeba płacić mie-

8 8 e-biblioteka Gazety Prawnej sięcznie do dziesiątego dnia miesiąca. Ta ostatnia reguła dotyczy także czynszu płaconego w przypadku umów zawartych na czas nieokreślony. Zwłoka z zapłatą czynszu przez co najmniej dwa okresy (czynsz może być w umowie ustalony nie tylko jako płatny co miesiąc, lecz także np. kwartalnie lub rocznie) powoduje, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. W przypadku wypowiedzenia umowy najemca musi zwrócić przedmiot najmu w nienaruszonym stanie. W przeciwnym przypadku wynajmujący może żądać naprawienia szkód. W przypadku innych rozliczeń, np. za media, strony umowy mogą dowolnie ustalić zasady rozliczeń. Może to wyglądać np. w ten sposób, że w przypadku rozliczeń za prąd najemca zwraca wynajmującemu ponoszone przez niego koszty zakupu energii elektrycznej według rzeczywistych wskazań licznika i po stawkach, według których opłacał on rachunki za wynajęte mieszkanie. Mogą też umówić się na zwrot takich kosztów według stawki zryczałtowanej lub też opłacanie rachunków bezpośrednio przez najemcę. Istnieje tu swoboda co do przyjętych przez strony zasad rozliczenia. Przyjęty sposób rozliczeń za media ma jednak znaczenie dla stosowania stawki VAT w przypadku refakturowania opłat za media, przez wynajmujących lokale użytkowe, którzy są podatnikami VAT. PRZYKŁAD Jaką stawkę VAT stosować przy refakturze mediów przy najmie lokalu użytkowego Usługi dostarczenia wody, wywozu śmieci czy odprowadzania ścieków są opodatkowane stawką 8%. Nie powinno budzić więc wątpliwości, że również w przypadku ich refakturowania powinno stosować się stawkę 8%. Tak jednak nie jest. Organy podatkowe powszechnie przyjmują, że jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu nieruchomości, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży. Obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy (woda, odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci itp.). Według organów zasadnicze znaczenie dla zastosowania stawki VAT ma podział na usługi zasadnicze i pomocnicze. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowane są taką samą stawką VAT. Bez usługi podstawowej (usługi najmu) odsprzedaż mediów utraciłaby swój sens. Nie ma zatem podstaw prawnych, aby sztucznie rozdzielać jedną usługę najmu na: usługę najmu i usługi dodatkowe (refakturowane) oraz stosować dla nich odrębne stawki VAT. Konsekwencje podatkowe powinny być przyporządkowane świadczeniu wiodącemu. Stąd zdaniem organów dla refakturowanych mediów przy najmie lokalu użytkowego należy stosować stawkę 23% VAT. Przykładem tego stanowiska jest interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 20 grudnia 2010 r. (nr IPPP /10-2/JF), interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 23 lutego 2012 r. ( nr IPTPP4/443-78/11-4/BM), czy interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 28 września 2012 r. ( nr IPPP1/ /12-4/MP).

9 Jak rozliczać najem za 2012 i 2013 r. 9 Organy podatkowe przyjmują, że najemca może uniknąć kompleksowego opodatkowania mediów stawką właściwą dla usługi najmu, jeżeli zawrze umowy o dostawę tych usług z ich bezpośrednim dostawcą. Przykładem jest interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 30 czerwca 2011 r. (nr ILPP2/ /11-4/SJ) czy przywoływana już interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 28 września 2012 r. ( nr IPPP1/ /12-4/MP). Natomiast sądy administracyjne zajmują stanowisko, że dostawa wody, odprowadzenie ścieków czy wywóz śmieci przy najmie lokalu użytkowego mogą być refakturowane ze stawką VAT 8% (tak m.in. wyrok WSA w Gdańsku z 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt I S/Gd 535/11 czy wyrok NSA z 31 maja 2011 r., sygn. akt I FSK 740/10). Przy czym najemca nie musi podpisywać odrębnych umów z dostawcami tych usług. Wystarczy, że w umowie najmu wprowadzone zostanie postanowienie, że opłaty za media będą regulowane przez najemcę w sposób odrębny od czynszu. Opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę: za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, chyba że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynika jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre) na podstawie art. 30 ust. 3 tej ustawy są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu. (wyrok NSA z 31 maja 2011 r., sygn. akt I FSK 740/10).

10

11 Rozdział 2 Jakie źródło przychodu Ustawa o PIT wśród źródeł przychodów wymienia pozarolniczą działalność gospodarczą oraz najem (z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą). Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT źródłem przychodów są m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Oznacza to, że wynajem składników majątkowych niezwiązanych z działalnością gospodarczą stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów. W konsekwencji wynajem takich składników majątkowych przez osobę fizyczną nie wiąże się z koniecznością rejestracji pozarolniczej działalności gospodarczej. Trzeba jednak podkreślić, że dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT objęty został tylko taki najem, który nie stanowi działalności gospodarczej wynajmującego. Na ten aspekt zwrócił uwagę NSA w wyroku z 26 września 2000 r. (sygn. akt III SA 2002/99; niepublikowany). W praktyce problematyczne często jest ustalenie kiedy najem opodatkować już w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a kiedy jeszcze w ramach odrębnego źródła przychodów. Przychody uzyskiwane z tytułu najmu można zaliczyć do odrębnego od pozarolniczej działalności gospodarczej źródła przychodów, jakim jest najem, dzierżawa, wyłącznie wtedy, gdy najem ten nie jest wykonywany w warunkach określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bądź gdy przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Wobec powyższego, nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że jedynie od woli podatnika zależy kwalifikacja przychodów z tytułu wynajmu do źródła przychodów najem, dzierżawa, bądź też do pozarolniczej działalności gospodarczej. Wskazane przez Wnioskodawcę czynniki, jak skala wynajmu rozumiana jako ilość lokali podlegających wynajmowi, czy też wysokość uzyskiwanego z tego tytułu przychodu, są jednymi z wielu parametrów, które przy spełnieniu pozostałych przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upoważniają do uznania uzyskanych w ich następstwie korzyści za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatnik uzyskujący przychody z tytułu najmu, dzierżawy, zobowiązany jest przede wszystkim uwzględnić warunki o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jedynie wówczas, gdy prawidłowo oceni, że jego aktywność zarobkowa nie spełnia przesłanek o których mowa ze wskazanym powyżej przepisie, oraz jeżeli przedmiotem najmu nie są składniki majątkowe związane z działalnością gospodarczą, podatnik ma prawo kwalifikacji przychodów z tytułu najmu, dzierżawy do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podat-

12 12 e-biblioteka Gazety Prawnej ku dochodowym od osób fizycznych. (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 26 września 2012 r., nr ITPB1/ /12/WM). W praktyce dla ustalenia właściwego dla celów podatkowych źródła przychodów istotna jest skala zjawiska. O konieczności rejestracji działalności gospodarczej w zakresie najmu decyduje ilość wynajmowanych lokali i okres, przez jaki podatnik zamierza uzyskiwać z tego tytułu przychody. PRZYKŁAD Możliwość uznania najmu za prowadzenie działalności gospodarczej Jako wspólnik spółki cywilnej osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług turystycznych oraz w zakresie wynajmu lokali użytkowych i mieszkalnych. Spółka jest podatnikiem podatku VAT. Wspólnicy opodatkowani są na zasadach ogólnych. Jednocześnie podatnik jest współwłaścicielem, we współwłasności łącznej z innymi osobami fizycznymi, 40 lokali mieszkalnych i 10 lokali użytkowych, które wynajmowane są instytucjom i osobom prywatnym. Przedmiotowy najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej jest to tzw. najem prywatny. Z tytułu najmu osoba jest podatnikiem VAT. Podstawowym źródłem dochodu podatnika jest dochód z prowadzonej działalności gospodarczej oraz wynagrodzenie ze stosunku pracy. W ramach najmu prywatnego osoba zamierza wraz z drugim współwłaścicielem, który jest także podatnikiem VAT z tytułu najmu prywatnego, dokonać inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku z lokalami użytkowymi i mieszkalnymi przeznaczonymi pod wynajem prywatny. Czy przychody z opisanego powyżej najmu prywatnego mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według jednolitej stawki 8,5 proc.? Zdaniem wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym przychody z najmu prywatnego będą mogły być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych. ODPOWIEDŹ IZBY W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko podatnika w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe. Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6: n pozarolnicza działalność gospodarcza, n najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

13 Jak rozliczać najem za 2012 i 2013 r. 13 Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4 9 ustawy. Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy daje podstawę, by przyjąć, iż dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: 1) prowadzenie w celu osiągnięcia dochodu przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu, 2) wykonywanie sposób ciągły jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości w przypadku najmu nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań. 3) prowadzenie w sposób zorganizowany co oznacza, iż podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym. W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.). Stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu poza działalnością gospodarczą w myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy wynosi 8,5 proc. ( ) Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis stanu faktycznego oraz przepisy prawne w tym zakresie, należy stwierdzić, że najem na tak szeroką skalę, tj. obecnie 40 lokali mieszkalnych i 10 lokali użytkowych oraz w przyszłości w większym rozmiarze, w związku z zamiarem podjęcia inwesty-

14 14 e-biblioteka Gazety Prawnej cji budowy kolejnego budynku z lokalami pod wynajem spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prowadząc opisany we wniosku najem we współwłasności łącznej, jako osoba fizyczna, podatnik we własnym imieniu, a podejmowane czynności rodzą bezpośrednio dla podatnika określone prawa i obowiązki. Niewątpliwie prowadzony przez podatnika najem ma zarobkowy charakter, czyli nastawiony jest na osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu. Szeroki zakres prowadzonego najmu (40 lokali mieszkalnych i 10 lokali użytkowych) wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Istotnym przejawem działania w sposób zorganizowany jest również to, że aktywność podatnika koncentruje się na podejmowaniu działań zmierzających zarówno do utrzymania źródła przychodu w zakresie najmu będących w jego posiadaniu nieruchomości, jak i do rozszerzenia tego źródła planowana jest bowiem inwestycja budowy nieruchomości z lokalami użytkowymi i mieszkalnymi pod wynajem. Planowana inwestycja niewątpliwie związana jest z koniecznością podejmowania szeregu czynności, np. nawiązywania kontaktów z wykonawcami na etapie budowy i wykończenia, następnie z klientami zarówno na etapie zawierania umów najmu, jak i w trakcie ich realizacji. O zorganizowanej działalności świadczy również konieczność pozyskiwania potencjalnego klienta (wynajmującego), poprzez udostępnianie informacji o posiadanych lokalach do wynajęcia, podejmowanie środków umożliwiających realizację przedmiotu umowy, zasadach dokonywania płatności za wynajem. Tego rodzaju działania, przy podanej ilości wynajmowanych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych działań i czynności. Ponadto cechą charakterystyczną działalności gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspokajanie potrzeb osób trzecich w opisanym przypadku osób wynajmujących lokale. Z wniosku wynika również, iż czynności związane z wynajmem pomieszczeń podejmowane są w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny. Istotne w analizowanym przypadku jest również to, że najem jest także przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika w formie spółki cywilnej. Bez znaczenia, dla stwierdzenia tego, czy opisany najem stanowi działalność gospodarczą, pozostaje natomiast fakt, że poza najmem podatnik uzyskuje przychody ze stosunku pracy. Reasumując, przychody z opisanego we wniosku najmu 40 lokali mieszkalnych i 10 lokali użytkowych ze względu na jego rozmiar, planowaną inwestycję budowy kolejnego budynku z lokalami użytkowymi i mieszkalnymi przeznaczonymi pod wynajem, a także na prowadzenie działalności

15 Jak rozliczać najem za 2012 i 2013 r. 15 gospodarczej w tożsamym zakresie nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko, należy stwierdzić, iż podejmowane przez podatnika czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wykonywany w tych warunkach najem uznaje się za działalność gospodarczą. Tym samym przychody z przedmiotowego najmu nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5 proc. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 30 kwietnia 2010 r. (nr ITPB1/ /10/HD). Przychód z działalności gospodarczej Za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Za datę powstania przychodu przy umowie najmu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku. PRZYKŁAD W którym momencie wykazać przychód z najmu w ramach działalności gospodarczej Przedsiębiorca zawarł umowę najmu w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Strony w umowie ustaliły, że czynsz będzie płatny z góry do 10 każdego miesiąca. Oznacza to, że przychód z tytułu należnego czynszu trzeba wykazać na koniec każdego miesiącu, bez względu na fakt otrzymania tego czynszu. Przychód z najmu poza działalnością gospodarczą Przychód z najmu, który nie jest działalnością gospodarczą, powstaje w momencie faktycznego otrzymania (postawienia do dyspozycji) przez najemcę zapłaty. Przychodami są bowiem otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Oznacza to, że w przypadku braku zapłaty czynszu przychód po stronie wynajmującego

16 16 e-biblioteka Gazety Prawnej nie powstanie. Przychodem z najmu jest tylko rzeczywisty przychód wynajmującego, czyli wartość uzyskanego przez niego faktycznego przysporzenia majątkowego. PRZYKŁAD Jak opodatkowany jest czynsz zapłacony z opóźnieniem Podatnik wynajął prywatne mieszkanie i wybrał ryczałt jako formę opodatkowania uzyskiwanych z tego tytułu przychodów. Czynsz ustalony został na 800 zł. Ustalono też, że czynsz płatny będzie do 15. dnia każdego miesiąca. Wynajmujący nie zapłacił jednak w terminie czynszu za pierwsze dwa miesiące najmu. Czynsz za lipiec i sierpień uregulował dopiero 15 września, płacąc za dwa zaległe miesiące oraz wrzesień. W tej sytuacji podatnik nie miał obowiązku zapłaty podatku za lipiec i sierpień, bo w miesiącach tych nie uzyskał przychodu. Przychód został uzyskany dopiero we wrześniu. Dlatego podatnik pierwszy podatek miał obowiązek zapłacić dopiero w październiku (do 20. dnia). Przy tym podatek ten powinien wyliczyć według stawki 8,5 proc. od 2400 zł (3 x 800 zł).

17 Rozdział 3 Formy opodatkowania najmu prywatnego Dochody uzyskiwane w ramach najmu prywatnego mogą być opodatkowane na dwa sposoby: ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, według skali podatkowej. Ryczałt Podatnik, który rozpoczyna świadczenie usług najmu, czyli wynajmie dom, mieszkanie czy np. garaż, a chciałby płacić podatek w formie ryczałtu ze stawką 8,5 proc., musi o tym zawiadomić właściwego według miejsca swojego zamieszkania naczelnika urzędu skarbowego. Jeśli tego nie zrobi, będzie zmuszony płacić podatek według skali podatkowej. Co ważne, aby móc opłacać ryczałt od przychodów z najmu, konieczne jest powiadomienie o tym naczelnika urzędu skarbowego we właściwym czasie. W tym celu należy złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego. Natomiast podatnik, który rozpoczyna uzyskiwanie przychodów z najmu prywatnego w trakcie roku podatkowego, pisemne oświadczenie składa nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód. Gdy zaś osiąganie przychodów z najmu prywatnego rozpoczyna w grudniu, ma czas do końca roku. PRZYKŁAD Wybór formy opodatkowania w trakcie roku Podatnik będzie uzyskiwał przychody z najmu, które chciałby opodatkować ryczałtem. Umówił się z najemcami, że zacznie im wynajmować mieszkanie od 15 marca. Strony umówiły się, że tego samego dnia podatnik otrzyma pierwszy czynsz. W związku z tym właściciel lokalu musi złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w urzędzie skarbowym nie później niż do 20 kwietnia. Jeżeli zapomni o tym obowiązku, to nie będzie miał prawa do opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Zmuszony będzie płacić podatek według skali podatkowej. Z ryczałtu będzie mógł skorzystać dopiero w kolejnym roku podatkowym, i to pod warunkiem, że złoży wymagane przez ustawę oświadczenie do 20 stycznia tego roku.

18 18 e-biblioteka Gazety Prawnej WAŻNE Wyboru ryczałtu na 2013 r. można dokonać do 21 stycznia 2013 r., ponieważ 20 stycznia przypada w niedzielę. I jeszcze jedna istotna informacja. Z ustawy o podatkach zryczałtowanych wynika, że jeżeli do 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił zakończenia najmu lub nie dokona wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal korzysta z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że gdy raz już złożyliśmy oświadczenie o wyborze formy opodatkowania i formy tej zmieniać nie chcemy, nie musimy ponownie składać oświadczenia. Zwyczajnie płacimy podatek dalej w takiej formie, w jakiej rozliczaliśmy go rok wcześniej. PRZYKŁAD Jak liczyć termin do zgłoszenia formy opodatkowania Podatnik zamierza od początku roku wynajmować należące do niego mieszkanie. Podatek chciałby płacić w formie ryczałtu. Dlatego musi pamiętać o tym, żeby najpóźniej do 20 stycznia złożyć na piśmie oświadczenie w urzędzie skarbowym, że wybiera opodatkowanie ryczałtem w tym roku. Nie zawsze jest tak, że terminem jest 20 stycznia. Czasem termin wypada w dzień wolny, sobotę lub niedzielę (tak jest w 2013 r.). Wówczas znajdzie zastosowanie przepis art. 12 Ordynacji podatkowej. Wynika z niego, że jeżeli ostatni dzień terminu przypada na sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, za ostatni dzień terminu uważa się następny dzień po dniu lub dniach wolnych od pracy.

19 Jak rozliczać najem za 2012 i 2013 r. 19 WZÓR OŚWIADCZENIA O WYBORZE OPODATKOWANIA W FORMIE RYCZAŁTU Jan Kowalski ul. Zwycięzców 758A Warszawa PESEL Warszawa, 18 stycznia 2013 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga ul. Jagiellońska Warszawa Oświadczenie Na podstawie art. 9 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) uprzejmie informuję, że jako osoba fizyczna osiągająca w 2013 roku przychody z najmu nieruchomości na cele mieszkalne w roku podatkowym 2013 wybieram opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Z poważaniem Jan Kowalski

20 20 e-biblioteka Gazety Prawnej WZÓR OŚWIADCZENIA O ZRZECZENIU SIĘ OPODATKOWANIA W FORMIE RYCZAŁTU Jan Kowalski ul. Zwycięzców 758A Warszawa PESEL Warszawa, 18 stycznia 2013 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga ul. Jagiellońska Warszawa Oświadczenie Na podstawie art. 9 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) uprzejmie informuję, że w roku podatkowym 2013 rezygnuję z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzyskiwanych przeze mnie przychodów z najmu nieruchomości na cele mieszkalne. Z poważaniem Jan Kowalski Stawka ryczałtu dla przychodów z najmu składników majątku prywatnego wynosi 8,5 proc. od całości przychodów. Podatnik w tej formie opodatkowania nie uwzględnia kosztów uzyskania przychodów, ryczałt płaci od przychodu. Obecnie obliczanie wpłat na ryczałt jest stosunkowo proste. Wystarczy kwotę czynszu przemnożyć przez 8,5 proc., by uzyskać kwotę wpłaty. I tak np. od czynszu w wysokości 1,6 tys. zł ryczałt wyniesie 136 zł (1600 x 8,5 proc. = 136). Przychody z tytułu najmu, dzierżawy podlegają opodatkowaniu ryczałtem w momencie otrzymania lub postawienia do dyspozycji podatnika pieniędzy czy innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu czynszu. Przychodem dla wynajmującego nie są świadczenia ponoszone przez najemcę, które są związane z użytkowaniem przedmiotu najmu. Ważny jest jednak warunek, aby najemca był zobowiązany umową najmu do ponoszenia tych świadczeń. Stanowisko takie potwierdzają również organy podatkowe m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 9 listopada 2012 r. (nr IPTPB1/ /12-4/AG): przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% będą otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast ponoszone opłaty eksploatacyjne skoro do ich ponoszenia zobowiązany będzie najemca nie będą stanowić przychodu ze źródła, jakim jest najem

21 Jak rozliczać najem za 2012 i 2013 r. 21 i tym samym nie będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, ani też nie będą powodować przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. PRZYKŁAD Ustalenie przychodu przy ryczałcie Podatnik wynajął od lipca mieszkanie i wybrał ryczałt jako formę opodatkowania uzyskiwanych z tego tytułu przychodów. Czynsz ustalony został na 1000 zł. Ustalono też, że czynsz płatny będzie do 10. dnia każdego miesiąca. Najemca nie zapłacił jednak w terminie czynszu za drugi miesiąc najmu, czyli sierpień. Czynsz za sierpień uregulował dopiero w październiku. W tej sytuacji podatnik miał obowiązek zapłaty podatku za lipiec (do 20 sierpnia), ponieważ przychód ten uzyskał terminowo. Natomiast przychód za sierpień został uzyskany dopiero w październiku. Dlatego podatnik we wrześniu nie płaci ryczałtu. W listopadzie płaci natomiast ryczałt od przychodu za sierpień (zapłacony z opóźnieniem) oraz przychodu za październik (zapłacony w terminie). W 2013 r. nic nie zmienia się w terminach rozliczania ryczałtu od najmu. Nadal uzyskiwanie przychodów z tego tytułu nie wymaga prowadzenia księgowości (wystarczy umowa z określoną kwotą czynszu), zaś ryczałt za miesiąc wpłacany jest bez konieczności składania jakichkolwiek deklaracji. Ryczałt opłacamy samodzielnie na rachunek tego urzędu skarbowego, który jest właściwy ze względu na miejsce naszego zamieszkania. Właściwym do wpłat rachunkiem jest rachunek przeznaczony do wpłat z tytułu PIT (w każdym urzędzie jest on inny, wymaga zatem sprawdzenia, np. na stronie internetowej urzędu lub telefonicznie). Sam podatek (ryczałt) może być opłacany w dwóch trybach: miesięcznie lub kwartalnie. Co do zasady podatnicy ryczałtu są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień w terminie złożenia zeznania. Oczywiście, tak jak ma to miejsce w przypadku wszystkich terminów podatkowych, również i tu, gdy data końcowa wypada w dzień wolny, sobotę lub niedzielę, termin ten upływa w najbliższym dniu roboczym. Oznacza to, że w przypadku opłacania ryczałtu miesięcznie terminy płatności ryczałtu wypadają w 2013 r. odpowiednio: za styczeń do środy 20 lutego 2013 r., za luty do środy 20 marca 2013 r., za marzec do poniedziałku 22 kwietnia 2013 r. (20 kwietnia to sobota), za kwiecień do poniedziałku 20 maja 2013 r., za maj do czwartku 20 czerwca 2013 r., za czerwiec do poniedziałku 22 lipca 2013 r. (20 lipca to sobota),

22 22 e-biblioteka Gazety Prawnej za lipiec do wtorku 20 sierpnia 2013 r., za sierpień do piątku 20 września 2013 r., za wrzesień do poniedziałku 21 października 2013 r. (20 października to niedziela), za październik do środy 20 listopada 2013 r., za listopad do piątku 20 grudnia 2013 r., za grudzień do piątku 31 stycznia 2014 r. Podatnicy mogą również obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego w terminie złożenia zeznania. Zasada ta ma zastosowanie także do opodatkowania najmu ryczałtem. W przypadku opłacania ryczałtu kwartalnie terminy płatności przypadać będą w 2013 r.: za I kwartał do poniedziałku 22 kwietnia 2013 r. (20 kwietnia to sobota), za II kwartał do poniedziałku 22 lipca 2013 r. (20 lipca to sobota), za III kwartał do poniedziałku 21 października 2013 r. (20 października to niedziela), za IV kwartał do piątku 31 stycznia 2014 r. Ryczałt kwartalnie mogą stosować wyłącznie podatnicy, których otrzymane przychody z najmu w roku poprzedzającym rok podatkowy nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość euro. A zatem gdy chcemy opłacać ryczałt kwartalnie w 2013 r., jest to limit przychodów z najmu uzyskanych w 2012 r. Oczywiście limit musi być przeliczony na złote. Przeliczenia dokonuje się według średniego kursu euro ogłaszanego przez NBP, obowiązującego 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy. W 2013 r. ryczałt kwartalnie mogą opłacać podatnicy, których przychody z najmu w 2012 r. nie przekroczyły zł. Aby limitu tego nie przekroczyć, czynsz miesięczny w 2012 r. nie powinien być wyższy niż zł. Warunkiem wpłacania ryczałtu kwartalnie jest zawiadomienie o tym do 20 stycznia roku podatkowego naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej, nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania lub nie zawiadomił naczelnika urzędu skarbowego o zaprzestaniu opłacania ryczałtu co kwartał, uważa się, że nadal opłaca ryczałt w ten sposób. Oznacza to, że zawiadomienie o wyborze kwartalnego rozliczenia ryczałtu złożone w latach wcześniejszych zachowuje swoją moc prawną. WAŻNE Dla zgłoszenia na 2013 r. termin na zawiadomienie o kwartalnym sposobie wpłaty zaliczek upływa w poniedziałek 21 stycznia 2013 r., ponieważ 20 stycznia to niedziela. Zawiadomienie o wyborze zaliczek kwartalnych należy złożyć na piśmie. Pismo takie trzeba napisać samodzielnie na zwykłej kartce papieru. W tym

23 Jak rozliczać najem za 2012 i 2013 r. 23 przypadku brak jest urzędowych formularzy. Część urzędów skarbowych udostępnia jednak wzory druków, z których podatnik może skorzystać. Zależy to jednak wyłącznie od praktyki przyjętej w danym urzędzie. Niezastosowanie się do takich druków i złożenie pisma na zwykłej kartce papieru ma w tym przypadku takie samo znaczenie jak złożenie go na druku. Złożenie zawiadomienia nie podlega żadnym opłatom. Podatnik może je złożyć osobiście w urzędzie skarbowym lub wysłać listem poleconym. W pierwszym roku, w którym wynajmujemy nieruchomość, nie ma możliwości odniesienia się do przychodów z roku poprzedniego. Wydawać by się zatem mogło, że w pierwszym roku wynajmowania nieruchomości w każdym przypadku można wybrać kwartalną metodę rozliczeń. W istocie jednak tak nie jest. Możliwe jest to tylko wówczas, gdy działalność rozpoczynamy przed 20 stycznia. Przepisy nie przewidują bowiem innego terminu zawiadomienia naczelnika urzędu skarbowego o wyborze tej formy rozliczeń. Zaś złożenie tego zawiadomienia jest niezbędnym warunkiem do tego, by z rozliczeń kwartalnych korzystać. A zatem przy rozpoczęciu wynajmu po 20 stycznia nie ma już możliwości wybrania w tym roku rozliczenia kwartalnego ryczałtu. WZÓR OŚWIADCZENIA O WYBORZE RYCZAŁTU OPŁACANEGO CO KWARTAŁ Jan Kowalski ul. Zwycięzców 758A Warszawa PESEL Warszawa, 18 stycznia 2013 r. Oświadczenie Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga ul. Jagiellońska Warszawa Na podstawie art. 21 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) informuję, że jako osoba fizyczna osiągająca w 2013 roku przychody z najmu nieruchomości na cele mieszkalne w roku podatkowym 2013 wybieram opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, opłacanego w systemie kwartalnym. Z poważaniem Jan Kowalski

24 24 e-biblioteka Gazety Prawnej WZÓR OŚWIADCZENIA O REZYGNACJI Z RYCZAŁTU OPŁACANEGO CO KWARTAŁ Jan Kowalski ul. Zwycięzców 758A Warszawa PESEL Oświadczenie Warszawa, 18 stycznia 2013 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga ul. Jagiellońska Warszawa Na podstawie art. 21 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) uprzejmie informuję, że jako osoba fizyczna osiągająca w 2013 roku przychody z najmu nieruchomości na cele mieszkalne rezygnuję, począwszy od roku podatkowego 2013, z kwartalnego rozliczania ryczałtu od uzyskiwanych z najmu przychodów. Z poważaniem Jan Kowalski PRZYKŁAD Utrata prawa do rozliczenia kwartalnego Podatnik wynajmuje dom na cele mieszkalne. W 2012 r. opłacał od przychodów z najmu podatek w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Czynsz, jaki pobiera od najemców, wynosi 10 tys. zł miesięcznie. Oznacza to, że przychody z najmu za cały 2012 r. wyniosły 120 tys. zł (12 x 10 tys. zł). Tymczasem limit uprawniający do rozliczania się w 2013 r. kwartalnie wynosi zł. Dlatego podatnik nie ma już prawa do opłacania w 2013 roku ryczałtu kwartalnie. Powinien opłacać go w okresach miesięcznych. Rocznego rozliczenia przychodów opodatkowanych ryczałtem należy dokonać w zeznaniu PIT-28. Zeznanie to powinno być złożone do urzędu skarbowego w terminie do 31 stycznia następnego roku podatkowego. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynikający z zeznania jest podatkiem należnym za dany rok podatkowy, chyba że naczelnik urzędu skarbowego wyda decyzję, w której określi inną wysokość podatku. W razie niezłożenia zeznania o wysokości osiągniętego przychodu, do-

25 Jak rozliczać najem za 2012 i 2013 r. 25 konanych odliczeniach i kwocie należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych naczelnik urzędu skarbowego wyda decyzję określającą wysokość zobowiązania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. PRZYKŁAD Wynajmowanie okazjonalne Podatniczka zgłosiła swoje dwupokojowe mieszkanie w celu jego wynajęcia. Są to sporadyczne przypadki na trzy lub cztery doby. W tym czasie podatniczka opuszcza swoje mieszkanie i nocuje u syna. Dochód z najmu traktuje jako sposób na dorobienie do emerytury. We wrześniu podatniczka spodziewa się gości na trzy doby. Ile procent podatku i w jaki sposób podatniczka ma odprowadzać do urzędu skarbowego za sporadyczne wynajęcie swojego mieszkania dla gości targowych? Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników m.in. z najmu są opodatkowane na zasadach określonych w tej ustawie, chyba że podatnicy złożą naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. W analizowanym przypadku osiągane z najmu przychody nie będą zaliczane do przychodów z działalności gospodarczej. Podatniczka ma prawo przychody z okazjonalnego najmu opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Aby skorzystać z ryczałtowej formy opodatkowania, należy złożyć pisemne oświadczenie o jej wyborze. Ulgi ryczałtowca Podatnik, który rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ma prawo do części odliczeń przewidzianych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatnicy uzyskujący przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej oraz z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, mogą odliczyć od przychodów stratę, a także wydatki określone w art. 26 ust. 1 ustawy PIT, jeżeli nie zostały odliczone od dochodu lub nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 grudnia 2002 r. (sygn. akt I SA/Ka 1559/01) wyjaśnił, że nie jest dopuszczalne rozliczanie należnych podatnikowi odpisów od podatku dochodowego od osób fizycznych w dwóch odrębnych postępowaniach podatkowych dotyczących różnych form opodatkowania podatkiem dochodowym. Zasada taka wynika wprost z samej istoty ulgi podatkowej, a wyrażona została w sposób jednoznaczny w art. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

26 26 e-biblioteka Gazety Prawnej W sytuacji gdy podatnik uzyskuje przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej oraz z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, opodatkowane różnymi stawkami, i dokonuje odliczeń od przychodów, odliczeń tych dokonuje od każdego rodzaju przychodu w takim stosunku, w jakim w roku podatkowym pozostają poszczególne przychody opodatkowane różnymi stawkami w ogólnej kwocie przychodów. Komplikuje to znacznie rozliczenia. Ale w przypadku rozliczania wyłącznie najmu problem ten nie istnieje z uwagi na to, że wszystkie przychody opodatkowane są tylko jedną stawką. Odliczenie straty Ze stratą mamy do czynienia w przypadku, gdy koszty przewyższają przychody uzyskane z danego źródła przychodu. W praktyce stratę podatnik ponosi z tych źródeł przychodów, z których koszty rozliczane są według klauzuli generalnej, tj. gdy za koszt uznaje się każdy wydatek poniesiony w celu uzyskania przychodu, z wyjątkiem wydatków wyraźnie wymienionych w przepisach jako niestanowiące takich kosztów. Źródłem tym jest np. działalność gospodarcza czy najem, dzierżawa, opodatkowane według skali podatkowej. Jak wiemy ryczałt rozlicza się od przychodów, bez możliwości potrącenia kosztów uzyskania przychodów. Stąd w okresie opodatkowania przychodów ryczałtem podatnik nie ma możliwości poniesienia straty w rozumieniu podatkowym. Od przychodu opodatkowanego ryczałtem podatnik może jednak odliczyć stratę, która powstała u niego w okresie, kiedy był opodatkowany z danego źródła na zasadach ogólnych. Przy czym odliczenie strat następuje w ramach tożsamego źródła przychodów. Oznacza to, że od przychodu z najmu opodatkowanego ryczałtem podatnik może odliczyć wyłącznie straty z najmu opodatkowanego według skali podatkowej. WAŻNE Podatnik nie może odliczyć straty poniesionej np. z najmu od przychodu osiągniętego z działalności gospodarczej. Poniesioną stratę odliczamy od dochodu uzyskanego z tożsamego źródła, tj. stratę z najmu odliczamy od przychodu z najmu. Ponosząc stratę z danego źródła przychodu, podatnik ma prawo ją odliczyć od przychodu z danego źródła w okresie następnych 5 lat. Wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty. Obowiązujące zasady odliczania strat pozwalają na odliczenie straty za dany rok już w dwa lata, pod warunkiem że pozwoli na to przychód podatnika. Podatnik, jeżeli pozwoli mu na to osiągnięty przychód w danym roku, może odliczać kilka strat poniesionych w poprzednich latach.

27 Jak rozliczać najem za 2012 i 2013 r. 27 PRZYKŁAD Jak rozliczyć stratę z kilku lat Podatnik wynajmuje dwa mieszkania od kilku lat. Od 1 stycznia 2012 r. wybrał opodatkowanie najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wcześniej najem opodatkowany był według skali podatkowej, w ramach odrębnego źródła przychodów, którym jest najem. Za lata 2010 i 2011 podatnik z najmu poniósł straty odpowiednio zł i 2000 zł. W 2012 r. przychód podatnika z najmu opodatkowanego ryczałtem wyniósł zł. Pozwala mu to na odliczenie w 2012 r. zarówno straty z 2010 r., jak i z 2011 r., maksymalnie po 50% tych strat. Oznacza to, że podatnik za 2012 r. tytułem strat z lat poprzednich odliczy kwotę zł ( zł x 50% zł x 50%). Odliczenia dokona w poz. 62 zeznania PIT-28. Składki na ubezpieczenia społeczne Podatnicy ryczałtu mogą odliczyć w zeznaniu składki ubezpieczeniowe. Od przychodu odlicza się: składki określone w ustawie o systemie ubezpieczeń społecznych zapłacone w roku podatkowym bezpośrednio na własne ubezpieczenia emerytalne, rentowe, chorobowe oraz wypadkowe podatnika oraz osób z nim współpracujących, składki zapłacone w roku podatkowym ze środków podatnika na obowiązkowe ubezpieczenie społeczne podatnika lub osób z nim współpracujących, zgodnie z przepisami dotyczącymi obowiązkowego ubezpieczenia społecznego obowiązującymi w innym niż Polska państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do EOG lub w Konfederacji Szwajcarskiej. Odliczenie polskich składek nie dotyczy składek, których podstawę wymiaru stanowi przychód zwolniony od podatku. Natomiast odliczenie składek zapłaconych za granicą nie dotyczy składek: których podstawę wymiaru stanowi przychód zwolniony od podatku na podstawie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, których stroną jest Polska, odliczonych w innym niż Polska państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do EOG lub w Konfederacji Szwajcarskiej od przychodu albo podatku osiągniętego w tym państwie. Co ważne, składki zagraniczne można odliczyć pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, w którym podatnik opłacał składki na obowiązkowe ubezpieczenia społeczne. Należy jednak podkreślić, że najem, jako odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów, nie jest tytułem ubezpieczeniowym w ro-