Spółdzielnie mieszkaniowe

Transkrypt

1

2 Spółdzielnie mieszkaniowe Komentarz Wzory pozwów i wniosków sądowych Roman Dziczek 7. wydanie Stan prawny na 1 listopada 2014 roku Warszawa 2014

3 Spis treści Spis treści Spis treści Wykaz skrótów Wprowadzenie CZĘŚĆ PIERWSZA Spółdzielnia mieszkaniowa uwagi ogólne 1. Powstanie spółdzielni Mienie spółdzielni Gospodarcza działalność spółdzielni Statut Powstanie i ustanie członkostwa Organy spółdzielni Postępowanie wewnątrzspółdzielcze Ustanie spółdzielni mieszkaniowej Podział spółdzielni Związki spółdzielcze. Krajowa Rada Spółdzielcza Odpowiedzialność odszkodowawcza i karna członków władz spółdzielni CZĘŚĆ DRUGA Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222) ROZDZIAŁ 1. Przepisy ogólne (art. 1 8) ROZDZIAŁ 1 1. Prawa członków spółdzielni mieszkaniowej (art ). 218 ROZDZIAŁ 2. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (art. 9 17) ROZDZIAŁ 2 1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art ) ROZDZIAŁ 3. Prawo odrębnej własności lokalu (art )

4 Spis treści ROZDZIAŁ 3 1. Przepisy karne (art ) ROZDZIAŁ 4. Zmiany w przepisach obowiązujących (art ) ROZDZIAŁ 5. Przepisy przejściowe i końcowe (art ) CZĘŚĆ TRZECIA Wybrane ustawy zmieniające 1. Ustawa z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz ze zm.) wyciąg Ustawa z dnia 3 czerwca 2005 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 122, poz. 1024) wyciąg Ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873 ze zm.) wyciąg Ustawa z dnia 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 223, poz. 1779) wyciąg Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz ze zm.) wyciąg * * * Aneks nr 1. Obligatoryjne i fakultatywne postanowienia statutu Aneks nr 2. Zasady zarządu i administrowania osiedlem domów jednorodzinnych CZĘŚĆ CZWARTA Wzory pozwów i wniosków sądowych Wzór nr 1. Pozew o uznanie, że wypowiedzenie wysokości opłat eksploatacyjnych jest niezasadne Wzór nr 2. Pozew o eksmisję z lokalu mieszkalnego Wzór nr 3. Pozew o zobowiązanie spółdzielni do ustanowienia odrębnej własności lokalu Wzór nr 4. Pozew o przyjęcie w poczet członków Wzór nr 5. Pozew o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni Wzór nr 6. Pozew o przeniesienie własności gruntu Wzór nr 7. Wniosek o zasiedzenie własności nieruchomości Wzór nr 8. Pozew spółdzielni o zapłatę na podstawie art. 26 ust. 2 ustawy

5 Spis treści Wzór nr 9. Pozew o uznanie za bezskuteczne wypowiedzenia umowy o budowę lokalu Wzór nr 10. Pozew o zawarcie umowy o lokatorskie prawo do mieszkania Wzór nr 11. Pozew o zawarcie umowy o budowę lokalu Wzór nr 12. Pozew o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni Teksty przepisów 1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) wyciąg Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 150) wyciąg Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1443) wyciąg Skorowidz

6 Wykaz skrótów Wykaz skrótów Wykaz skrótów BGK Bank Gospodarstwa Krajowego Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego Dz.U. Dziennik Ustaw IC. Biul. SN Izba Cywilna. Biuletyn Sądu Najwyższego k.c. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) KFM Krajowy Fundusz Mieszkaniowy Konstytucja Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i zm.) k.p.c. ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 101 ze zm.) k.r.o. ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.) LexPolonica Serwis Prawniczy LexisNexis MoP Monitor Prawniczy nowela czerwcowa ustawa z 3 czerwca 2005 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2005 r. oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 122, poz. 1024) nowela czerwcowa z 2007 r. nowela grudniowa z 2002 r. nowela grudniowa z 2009 r. ustawa z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873 ze zm.) ustawa z 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz ze zm.) ustawa z 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 223, poz. 1779) NP Nowe Prawo ONSAiWSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych (od 2004 r.) OSA Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych OSAiSN Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych i Sądu Najwyższego OSN Orzecznictwo Sądu Najwyższego (do 1963 r.) OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna (od 1995 r.) 9

7 Wykaz skrótów OSNCP Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna oraz Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (od 1963 do 1995 r.) OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OSPiKA Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych OTK-A Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Zbiór Urzędowy, seria A POG Przegląd Orzecznictwa Gospodarczego Pr. Gosp. Prawo Gospodarcze Prok. i Pr. Prokuratura i Prawo pr.bud. ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz ze zm.) pr.rzecz. dekret z 11 października 1946 r. Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 uchylony) pr.spółdz. ustawa z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2013 r., poz. 1443) pr.wiecz. dekret z 11 października 1946 r. Prawo o księgach wieczystych (Dz.U. Nr 57, poz. 320 uchylony) PUG Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego u.g.n. ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) u.k.w.h. ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.) u.s.d.g. ustawa z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 672 ze zm.) ustawa, u.s.m. ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222) ustawa o KRS ustawa z 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz ze zm.) u.ochr.lok. ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 150 ze zm.) u.w.l. ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) Zb.U. Zbiór Urzędowy Orzeczeń Sądu Najwyższego Uwaga: Artykuły bez bliższego oznaczenia są artykułami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

8 Wprowadzenie Wprowadzenie Siódme wydanie Komentarza do ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222) jest wydaniem szczególnym. Po okresie przewłaszczeniowym na skutek nowelizacji ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873 ze zm. dalej: nowela czerwcowa z 2007 r.) oraz kolejnej, obowiązującej od 30 grudnia 2009 r. ustawy z 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 223, poz dalej: nowela grudniowa z 2009 r.) i nieudanych próbach radykalnej modyfikacji funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych z lat 2011 i 2012, zmierzających w trybie tzw. jednostkowego przewłaszczenia lokalu do wprowadzenia zarządzania właściwego dla wspólnot mieszkaniowych i podziału majątku spółdzielni (ze wszystkimi tego konsekwencjami dla spółdzielni, w szczególności chaosem organizacyjno -prawnym), nadszedł okres pewnej stabilizacji tego segmentu rzeczywistości społeczno -gospodarczej i prawnej. Sprzyja temu tryb pracy Komisji Nadzwyczajnej Sejmu RP VI Kadencji ds. rozpatrzenia projektów ustaw z zakresu prawa spółdzielczego, który nie gwarantuje wypracowania w tej kadencji prac parlamentarnych docelowego kształtu spółdzielczości mieszkaniowej na najbliższe lata. Mimo to, a może właśnie dzięki temu, doszło począwszy od 2012 r. do imponującego wysiłku jurysprudencji polskiej oraz znacznego wysiłku orzeczniczego Sądu Najwyższego i innych sądów, które zaowocowały sformułowaniem znaczących tez rozwojowych, pozwalających, 11

9 mimo niedoskonałości wielokrotnie zmienianych przepisów, na posługiwanie się dość stabilnym instrumentarium prawnym we wszystkich aspektach związanych z funkcjonowaniem spółdzielni mieszkaniowych oraz odkodowywaniem praw i obowiązków członków i osób niebędących członkami, którzy dysponują spółdzielczymi prawami do lokalu lub pozostają w autonomicznym zarządzaniu spółdzielczym jako właściciele lokali. Por. m.in. Podstawowe konstrukcje i tendencje rozwojowe prawa spółdzielczego, red. A Herbet, P. Zakrzewski, Lublin 2014 publikację stanowiącą zwieńczenie Konferencji pod tym samym tytułem, która odbyła się na WPPiK KUL w kwietniu 2013 r. Nie oznacza to, że dokonywana wykładnia sądowa stworzyła w pełni spójny model odczytywania zasadniczych instytucji właściwych dla spółdzielni mieszkaniowych w Polsce. Przykładem kontrowersji o rudymentarnym znaczeniu dla przyszłości i sposobu funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych jest kwestia odczytywania wynikającego z art. 27 ust. 2 ustawy tzw. autonomicznego zarządzania spółdzielczego, wykonywanego przez spółdzielnie mieszkaniowe w nieruchomościach wielolokalowych, z których choćby jeden lokal należy do innej osoby niż spółdzielnia. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 27 marca 2014 r., III CZP 122/13 (Biul. SN 2014, nr 3, s. 7): Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222). Tymczasem niespełna półtora roku wcześniej 13 listopada 2012 r. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale składu 7 sędziów, II OPS 2/12 (ONSAiWSA 2013, nr 2, poz. 23), stwierdził, że: Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.), zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz ze zm.), bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. Innymi słowy, Na- 12

10 czelny Sąd Administracyjny określił tę kompetencję spółdzielni w granicach zwykłego zarządu, odsyłając w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd do odpowiedniego stosowania art. 199 k.c. Ta ostatnia kwestia ma zasadnicze znaczenie dla funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych oraz praw i obowiązków właścicieli lokali i optymalna byłaby korekta stanowiska zaprezentowanego przez Naczelny Sąd Administracyjny w powołanej uchwale albo szybka nowela ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przez ustawodawcę w tym zakresie. Do tego czasu dualizm poglądów sądownictwa cywilnego i administracyjnego sytuuje kompromis w bezpiecznym spektrum nawiązującym do formuły kodeksowej, nakazującej w przypadkach czynności przekraczających zwykły zarząd, a nieuregulowanych w przepisach szczególnych (art. 4 6 i art. 27 ust. 4 i 5 ustawy), w przypadku nieuzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli, uzyskiwanie każdorazowej zgody sądu rejonowego (art. 199 k.c.). Przykładem pełnej zgodności odczytywania prawa przez orzecznictwo sądów administracyjnych z postulatami stricte cywilistycznymi jest odczytywanie do celów podatkowych pojęcia gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Pozostałe kwestie mogą i powinny być rozwiązywane przez wyważony dorobek judykatury oraz z wykorzystaniem m.in. zasady swobody umów (art k.c.), która może być inkorporowana w rozwiązaniach statutowych jako remedium unormowań prawnych, w szczególności tych związanych z przejściem do zarządzania właściwego dla wspólnot mieszkaniowych, bez wyczerpania procedury podziałowej, a także w drodze skutecznej egzekucji prawa. Dorobek judykatury wydaje się dostatecznym panaceum na lakoniczność, niejasność lub niespójność prawa. Tym bardziej, że taki sposób rozwiązywania kontrowersji wydaje się najwłaściwszy w naszym kręgu kulturowym, a nieprzemyślana zmiana prawa może przynieść więcej szkody niż pożytku. Rewolucja uwłaszczeniowa, jaka miała miejsce począwszy od 31 lipca 2007 r., zachwiała w pewnym stopniu stabilnością systemową spółdzielczości mieszkaniowej. Przede wszystkim dlatego, że wprowadziła do jednorodnej własności spółdzielczej odrębną własność lokali, a tym 13

11 samym współwłasność spółdzielni i członków (osób niebędących członkami). Wbrew założeniom ustawodawcy pojawiły się poglądy i judykaty, które zakwestionowały model zarządzania spółdzielczego ukształtowany w regulacjach art. 1 ust. 3 i art. 27 ust. 2 ustawy. Mimo możliwej odmiennej wykładni uprawnień zarządczych spółdzielni mieszkaniowej jako współwłaściciela nieruchomości zarządzanej w reżimie spółdzielczym tak jak uczynił to Sąd Najwyższy w uchwale z 27 marca 2014 r., III CZP 122/13 w uchwale składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Admini stracyjnego z 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12, przesądzono na gruncie orzecznictwa sądowoadministracyjnego, że samodzielność spółdzielni jako współwłaściciela odnosi się do czynności związanych z eksploatacją i utrzymaniem zarządzanej nieruchomości wspólnej (co pozostaje w ścisłej korelacji z brzmieniem art. 4 ustawy). W pozostałych wypadkach o ile ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, inny przepis ustawy lub umowa (por. art. 27 ust. 2 ustawy i art. 18 ust. 1 u.w.l.) nie stanowią inaczej należy odwoływać się do regulacji kodeksowej (por. art. 199 k.c. w zw. z art. 27 ust. 1 i 3 ustawy i w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l.). W tej formule, w ramach przyznanej spółdzielniom mieszkaniowym jako współwłaścicielom autonomii zarządczej, zasadnicze znaczenie mają unormowania dotyczące funkcjonowania organów (art. 38, 46 i 48 pr.spółdz.) oraz regulacje statutowe (por. art. 5 2 in fine i art. 4 ust. 1 2, 4, 41 ustawy). W stosunkach zewnętrznych, w tym w postępowaniach sądowych i sądowoadministracyjnych dotyczących nieruchomości wspólnej, spółdzielnia mieszkaniowa może być stroną postępowania, występując niejako w podwójnej roli: jako współwłaściciel nieruchomości, a zarazem reprezentant wszystkich pozostałych współwłaścicieli (właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych) zarządca powierniczy (zob. wyrok WSA w Rzeszowie z 15 stycznia 2013 r., II SA/Rz 885/12, Lex nr ). Nie wyklucza to możliwości udziału w postępowaniu sądowym lub administracyjnym właściciela lokalu w charakterze strony, uczestnika postępowania lub interwenienta ubocznego, jeżeli wykaże własny, indywidualny interes prawny. 14

12 Do zarządu spółdzielni należy podejmowanie decyzji niezastrzeżonych w ustawie lub statucie innym organom (art pr.spółdz.); on też reprezentuje spółdzielnię na zewnątrz (art pr.spółdz.). Siódme wydanie Komentarza uznaje za fakt przesądzony jurydycznie trwałe wyposażenie dotychczasowych praw spółdzielczych oraz prawa najmu (w zakresie wskazanym w art. 39 i art. 48 ustawy) w ustawową ekspektatywę odrębnej własności lokalu (domu jednorodzinnego) na warunkach kosztowych, z zastrzeżeniem wyjątku, o którym mowa w art. 12 ust. 1 3 ustawy. Komentarz odnotowuje konsekwencje orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego z lat oraz dokonuje przeglądu orzecznictwa Sądu Najwyższego i sądów apelacyjnych w zakresie związanym z roszczeniami przewłaszczeniowymi spółdzielców (oraz osób niebędących członkami), należącymi do nich lokalami i domami jednorodzinnymi i ich wpływ zarówno na systemowe odczytywanie poszczególnych rozwiązań i instytucji, jak i na prawo do przewłaszczeń lokali. Dokonuje odniesień unormowań niniejszej ustawy do przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 150). Wzory pozwów i wniosków sądowych zamieszczone w tej publikacji wskazują możliwe, często nowatorskie, sposoby dochodzenia roszczeń wynikających z ustawy i innych przepisów ściśle z nią związanych. Nowela czerwcowa z 2007 r. powróciła zasadniczo do rozwiązań zaprojektowanych w pierwotnym tekście ustawy z 15 grudnia 2000 r., wzmacniając mechanizmy ich stosowania w praktyce, m.in. w zakresie: 1) podziału większych spółdzielni na wniosek zainteresowanych grup członków, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo częścią majątku spółdzielni (art. 108b pr.spółdz.); 2) wzmocnienia demokracji wewnątrzspółdzielczej przez poszerzenie dostępu członków do wglądu w dokumenty spółdzielni (art. 8 1 ), ograniczenia zasiadania pracowni- 15

13 ków spółdzielni mieszkaniowych w radzie nadzorczej oraz ograniczenia nieprzerwanego czasu zasiadania w niej do dwóch kolejnych kadencji (art. 8 2 ), czy stworzenie mechanizmu wyeliminowania na przyszłość zebrań przedstawicieli na rzecz walnych zgromadzeń z możliwością ich przeprowadzania w częściach (art. 8 3 ); 3) zasadniczego wzmocnienia procesu przewłaszczeń członków dysponujących spółdzielczymi lokatorskimi prawami do lokali mieszkalnych, z zastrzeżeniem wyjątków (por. art ) przez uwarunkowanie ich tylko spłatą bieżącego zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych, uzupełnieniem wkładów mieszkaniowych i spłatą nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na dany lokal (jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub innych środków) oraz usunięciem kategorii wkładu modernizacyjnego (art. 12 ust. 1); 4) wyeliminowania na przyszłość możliwości ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali (z czasowo ograniczonym wyjątkiem dla procesów przewłaszczeń z mocy ustawy praw lokatorskich do mieszkań w przypadkach nieruchomości o nieuregulowanym tytule własności lub wieczystego użytkowania do gruntów) i przekształcenia ekspektatywy takich praw w ekspektatywę odrębnej własności lokali (art. 7 noweli czerwcowej z 2007 r.); 5) wzmocnienia mechanizmów pozwalających spółdzielniom mieszkaniowym na uzyskanie tytułu prawnego do gruntu (art. 35 ust. 4 1 i ust. 4 2 obecnie uchylonych). Nowela grudniowa z 2009 r. ugruntowała te zmiany, korygując w części wadliwości legislacyjne, natomiast zakwestionowany wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r., P 16/08 (Dz.U. Nr 235, poz. 1617), model przewłaszczania lokali spółdzielczych pozostawiła zasadniczo bez zmian, sanując go systemowo zmianą art. 1 ustawy, przez dodanie do niego ust. 1 1 zabraniającego uzyskiwania przez spółdzielnie mieszkaniowe korzyści kosztem swoich członków. Podział większych spółdzielni na mniejsze organizmy na wniosek m.in. zainteresowanych członków nieruchomości jedno- lub wielobudynkowej (osiedla), wyłączony z dniem 15 stycznia 2003 r. nowelizacją ustawy z 19 grudnia 2002 r. (Dz.U. Nr 240, poz dalej: nowela grudniowa z 2002 r.), stał się trwałym elementem funkcjonowania 16

14 spółdzielczości na skutek uznania przez Trybunał Konstytucyjny (wyrokiem z 20 kwietnia 2005 r., K 42/02, Dz.U. Nr 72, poz. 643) zmiany w tym przedmiocie, tj. uchylenia art. 108a pr.spółdz., za niekonstytucyjną. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła nowy obok wynikającego z ustawy o własności lokali oraz przepisów Kodeksu cywilnego ustawowy reżim zarządzania nieruchomościami zabudowanymi z odrębną własnością lokali należących do członków (art. 27 ust. 2 ustawy). Objął on z dniem 24 kwietnia 2001 r. dotychczasowe wspólnoty mieszkaniowe powstałe w nieruchomościach spółdzielni w części przewłaszczonych na rzecz członków i osób niebędących członkami (por. uchwałę SN z 9 lutego 2012 r., III CZP 89/11, OSNC 2012, nr 7 8, poz. 86). Organizacyjna formuła spółdzielni ma jednak służyć zarówno właścicielom lokali, jak i osobom dysponującym spółdzielczymi (własnościowymi i lokatorskimi) prawami do lokali. Jest to szczególnie istotne w sytuacji, gdy spółdzielcze własnościowe prawa do lokali na długie lata pozostaną jeszcze w obrocie prawnym. Szczególnie wnikliwej analizie poddano w komentarzu przepisy odnoszące się bieżącego ustalania opłat eksploatacyjnych (art. 4 6) oraz te odnoszące się do regulacji art (odrębna własność lokali), mających zastosowanie wprost lub odpowiednio także do domów jednorodzinnych (por. szerzej aneks nr 2), ze szczególnym uwzględnieniem autonomicznego zarządzania spółdzielczego oraz zasad rządzących przejściem na system zarządzania właściwego dla wspólnot mieszkaniowych. Pochylono się także nad kondycją jurydycznie wzmocnionego uchwałą Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r., III CZP 104/12 (OSNC 2013, nr 10, poz. 113), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które od 31 lipca 2007 r. co do zasady, a od końca 2012 r. bez żadnych wyjątków, nie może być ustanawiane. Zmiany wprowadzone w ustawie nowelami grudniowymi z 2002 i 2009 r. oraz czerwcowymi z 2005 i 2007 r. oraz pozostałe, jak również prawotwórcze ingerencje Trybunału Konstytucyjnego zostały uwzględnione w ujednoliconym tekście ustawy i omówione w komentarzu do 17

15 poszczególnych przepisów, natomiast samodzielne przepisy tych nowel, przepisy przejściowe i końcowe wraz ze zmianami innych ustaw i zmiany wprowadzone ustawą z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz ze zm.) zostały zamieszczone w części trzeciej wraz z komentarzem do nich. 18 * * * I. Dnia 24 kwietnia 2001 r. weszła w życie ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222). Była ona zwieńczeniem dwuletnich prac Sejmu RP III Kadencji nad dostosowaniem spółdzielczości mieszkaniowej do wymagań gospodarki rynkowej. Przede wszystkim jako zasadniczą formę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków wprowadziła ustanawianie na ich rzecz w procesie budowy lub obrotu wtórnego, wewnętrznego i zewnętrznego odrębnej własności lokali. Zlikwidowała (mocą art. 37 ustawy uchylonego nowelą grudniową) możliwość ustanawiania, począwszy od 24 kwietnia 2001 r., spółdzielczych własnościowych praw do lokali na rzecz odrębnej własności, zastępując dotychczasową ekspektatywę takich praw ekspektatywą pełnej własności lokali. Umożliwiła dotychczasowym posiadaczom spółdzielczych własnościowych oraz lokatorskich praw do lokali uzyskanie (przeniesienie na ich rzecz) własności zajmowanych mieszkań. Dotyczyło to również najemców pracowni istniejących w dniu wejścia w życie ustawy, wykorzystywanych przez twórcę do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki oraz najemców garaży lub lokali o innym przeznaczeniu, jeżeli ponieśli na ich budowę nakłady w pełnym zakresie, choćby nawet nie byli członkami spółdzielni. Umożliwiła spółdzielniom mieszkaniowym, które nie mają uregulowanego tytułu prawnego do gruntu zabudowanego w dniu 5 grudnia 1990 r. budynkami lub innymi urządzeniami, nabycie własności lub wieczystego użytkowania w trybie quasi -zasiedzenia lub przyznanego przez ustawę roszczenia o odpłatne nabycie gruntu. Rozszerzyła i uporządkowała przedmiot działania spółdzielni mieszkaniowych, umożliwiając im konkurencję na rynku prywatnych deweloperów oraz zarządców nieruchomości zabudowanych osób trzecich gmin, Skarbu Państwa, wspólnot mieszkaniowych i innych. Umożliwiła podział spółdzielni na wniosek członków zamieszkujących

16 w określonym budynku lub budynkach (osiedlu) wraz z możnością sądowej egzekucji takiego obowiązku (wobec braku pozytywnej uchwały walnego zgromadzenia członków spółdzielni). 15 stycznia 2003 r. weszła w życie ustawa z 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058). Modyfikowała ona zasadniczy kierunek zmian zaprojektowany ustawą z 15 grudnia 2000 r. przez przywrócenie możliwości ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali (mieszkalnych, użytkowych i garaży) oraz wyłączenie na przyszłość (od 15 stycznia 2003 r.) uprawnień członków do żądania podziału spółdzielni w trybie szczególnym, wynikającym z uchylonego nowelą grudniową art. 108a pr.spółdz. Ta ostatnia zmiana została zakwestionowana przez Trybunał Konstytucyjny. Tym samym ten szczególny tryb podziału spółdzielni powrócił jako trwała regulacja dotycząca zasad podziału spółdzielni. Równocześnie nowela grudniowa z 2002 r. i uzupełniająca ją nowela czerwcowa z 2005 r., która weszła w życie 22 lipca 2005 r., pozostawiły, rozwinęły i doprecyzowały te rozwiązania dotychczasowej ustawy, które były jej zasadniczym osiągnięciem, a które dotyczyły: odrębnej własności lokali, praw organizacyjnych członków i praw osób uprawnionych do przewłaszczeń lokali o statusie lokatorskim i własnościowym w prawo odrębnej własności lokalu, porządkowania praw spółdzielni mieszkaniowej do gruntów przez nią zabudowanych przed 5 grudnia 1990 r., upodmiotowienia członków w procesie budowy ich lokali i zarządzania nimi przez spółdzielnię, w szczególności przez gwarancyjne regulacje art. 4, 6, 10, , 18 i 19 ustawy, zapewniające skuteczniejszą wewnątrzspółdzielczą i sądową kontrolę kosztów budowy, eksploatacji i utrzymania lokali członków i osób niebędących członkami oraz związanych z nimi kosztów odnoszących się do nieruchomości wspólnych i nieruchomości spółdzielni. Część rozwiązań noweli grudniowej z 2002 r., np. zwiększających uprawnienia członków dysponujących lokatorskimi prawami do mieszkań do swobodnego wynajęcia lub oddania w bezpłatne używanie całości lub części lokalu (art. 9 ust. 7 ustawy), była niewątpliwie potrzebna i pożyteczna. Inne jej unormowania, wzorowane na modelu dotychczasowych 19

17 spółdzielczych własnościowych praw do lokali oraz rozwiązaniach organizacyjnych właściwych dla scentralizowanego modelu spółdzielni, zostały wyeliminowane zarówno wskutek orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, jak i przez regulacje noweli czerwcowej z 2005 r., a ostatecznie w drodze noweli czerwcowej z 2007 r. i noweli grudniowej z 2009 r. W gwałtownych sporach, jakie towarzyszyły uchwalaniu ustawy i początkom jej obowiązywania, na pierwszy plan wysuwano kwestie uwłaszczeniowe, przede wszystkim w zakresie możliwości uzyskania odrębnej własności lokalu w procesie przekształcania dotychczasowych lokatorskich praw do mieszkania za 3% ich wartości rynkowej. Ten istotny aspekt społeczny przybrał ostatecznie za sprawą noweli czerwcowej z 2007 r., a następnie noweli grudniowej z 2009 r. nową postać realizującą tę ideę według czysto kosztowych reguł spółdzielczości mieszkaniowej, i osiągnął, także za sprawą wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r., praktyczny walor pozwalający na pełną konsumpcję tego procesu uwłaszczeniowego (szerzej patrz uwagi do art. 1, nieobowiązującego już art. 11 1, a także do art. 12, 48 i 48 1 ). Rozwiązania ustawy są w wielu miejscach nowatorskie. Ustawa przeszła egzaminy przed Trybunałem Konstytucyjnym (wyroki z 29 maja 2001 r., K 5/01, Dz.U. Nr 57, poz. 601; z 30 marca 2004 r., K 32/03, Dz.U. Nr 63, poz. 591; z 20 kwietnia 2005 r., K 42/02, Dz.U. Nr 72, poz. 643; z 21 grudnia 2005 r., SK 10/05, Dz.U. Nr 260, poz. 2184; z 5 września 2006 r., K 51/05, Dz.U. Nr 165, poz. 1180; z 17 grudnia 2008 r., P 16/08, Dz.U. Nr 235, poz. 1617; z 15 lipca 2009 r., K 64/07, Dz.U. Nr 117, poz. 988; z 14 lutego 2012 r., P 17/10, Dz.U. z 2012 r., poz. 201; z 19 czerwca 2012 r., P 27/10, Dz.U. z 2012 r., poz. 721). Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 29 maja 2001 r. zablokował pierwotne rozwiązania uwłaszczeniowe, natomiast ingerencja Trybunału z 17 grudnia 2008 r. okazała się bezskuteczna. Odsunięcie w czasie utraty mocy obowiązującej niekonstytucyjnych regulacji uczyniło proces uwłaszczeniowy, z przyczyn tkwiących w charakterze rozstrzygnięcia, nieodwracalnym. Trybunał Konstytucyjny usunął z noweli grudniowej z 2002 r. te przepisy, które nie dały się pogodzić z nowym kształtem spółdzielczości 20

18 mieszkaniowej; usunął ograniczenia praw członków i innych osób dysponujących własnościowymi prawami do lokali spółdzielczych w zakresie rozporządzania (przyjęcie nabywcy w poczet członków nie jest warunkiem nabycia prawa, fizyczny podział lokalu jest dopuszczalny, a zbycie jego samodzielnej, dającej się wyodrębnić części jest zasadniczo również możliwe) i trwania samego prawa (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie wygasa z wyjątkiem konfuzji nie jest nierozerwalnie związane z członkostwem). Usunięto też bariery przy przekształceniach (przewłaszczeniach) dotychczasowych praw oraz w dostępie do kontroli sądowej. Nowela czerwcowa z 2005 r. zwiększyła prawa członków przez wzmocnienie samego członkostwa (zmiany art. 24 pr.spółdz.), m.in. przez gwarancyjne regulacje procesu wykluczania lub wykreślania członka, przesunięcia momentu skuteczności ustania członkostwa z powyższych przyczyn do chwili uprawomocnienia się uchwał, z uwzględnieniem prawa do sądowej kontroli w tym przedmiocie. Nowelizacja poszerzyła prawa członków przez wprowadzenie ustawowego katalogu praw i obowiązków, w tym w zakresie kontroli władz spółdzielni (art. 18, art pr.spółdz.), jak również poszerzyła podstawy zaskarżania uchwał walnego zgromadzenia (obok naruszeń statutu, także sprzeczność z dobrymi obyczajami, naruszenie interesów spółdzielni albo pokrzywdzenie członka), wprowadziła dla uchwał naruszających ustawę sankcję nieważności bezwzględnej (zmiana art. 42 pr.spółdz.). Przedmiotowa nowela usankcjonowała także fakt, że część uchwał może w istocie nie istnieć lub być nieważna (por. typy powództw art. 42 ust. 2, 3 i 9 pr.spółdz.). Nowela czerwcowa z 2007 r. jak już wskazano na wstępie powróciła w udoskonalonej formule do rozwiązań zaprojektowanych w pierwotnym tekście ustawy. Zasadnicza idea o charakterze uwłaszczeniowym powróciła w postaci rozwiązania najkorzystniejszego z możliwych dla zainteresowanych członków, przy czym sama idea przybrała postać właściwą dla budownictwa spółdzielczego, tj. sprowadzenie kosztów przewłaszczenia do rzeczywistych kosztów budowy (wkładu budowlanego w sensie ścisłym) jako punktu odniesienia. Koszt przekształcenia został sprowadzony do uzupełnienia koniecznego (wymaganego) 21

19 wkładu mieszkaniowego oraz spłaty udzielonej pomocy ze środków publicznych w wysokości nominalnej. Innymi słowy, koszt przewłaszczenia przybrał postać takiego tylko uzupełnienia wkładu, który był konieczny, aby sprostać formule kosztowej. Ten aspekt został poddany 17 grudnia 2008 r. kontroli konstytucyjnej i okazał się interesującą konfrontacją nominalnej ochrony własności spółdzielni mieszkaniowych z ideą kosztowej formuły budowy mieszkań w kontekście historycznego porządkowania i weryfikacji wsparcia finansowego państwa okresu PRL na rzecz spółdzielni mieszkaniowych. Zwyciężyła swoiście kompromisowa formuła, pozwalająca na dokończenie procesu uwłaszczenia. Finałem batalii o kształt uwłaszczenia była nowela z 18 grudnia 2009 r., która przeforsowała model uwłaszczenia zaprojektowany w noweli czerwcowej z 2007 r., wbrew linii orzeczniczej Trybunału Konstytucyjnego, dokonując systemowej korekty celów spółdzielczości mieszkaniowej (nowy ust. 11 w art. 1 ustawy). Patrz szerzej uwagi do art. 1 i do art. 12. Okres po 30 grudnia 2009 r. to czas dostosowywania funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych do obecnych ram ustawowych z jednej strony w aspekcie sprawnego przeprowadzania przewłaszczeń lokali na podstawie przyznanych przez ustawodawcę roszczeń, z drugiej zaś dostosowania mechanizmów zarządczych do nowej sytuacji spowodowanej wzrastającą liczbą przewłaszczonych lokali. II. Zmieniony ustawą (art. 29 pkt 2) art. 108 pr.spółdz. zastąpił dotychczasowe wymaganie kwalifikowanej większości dwóch trzecich głosów, koniecznej do podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały o podziale spółdzielni, zwykłą większością głosów. Wskutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 20 kwietnia 2005 r., K 42/02 (Dz.U. Nr 72, poz. 643), powrócił art. 108a (po epizodzie wyłączenia wskutek noweli grudniowej z 2002 r.), który z dniem 31 lipca 2007 r. został zastąpiony przez art. 108b (w myśl zasady lex posteriori derogat legi priori). Jest to unormowanie, którego praźródło tkwi w art. 9 ustawy z 20 stycznia 1990 r. o zmianach w organizacji i działalności spółdzielczości (Dz.U. Nr 6, poz. 36 ze zm.) i wykorzystuje do- 22

20 robek Sądu Najwyższego powstały na jego tle. Umożliwia on podział spółdzielni mieszkaniowej na wniosek członków, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, tj. członków zamieszkujących w budynku lub zespole budynków albo osiedlu domów jednorodzinnych. Jego stałe obowiązywanie (w odróżnieniu od epizodycznej ustawy z 20 stycznia 1990 r.) ma służyć łatwiejszej decentralizacji dotychczasowych dużych organizacji spółdzielczych, umożliwiając powrót do samorządności spółdzielni jako zasady art. 1 pr.spółdz., a ponadto zapewniać członkom możliwość zarządzania swoją własnością. Tym samym w ostateczności ma służyć realizacji praw właścicielskich. Z żądaniem podziału może wystąpić także organ spółdzielni powołany do reprezentowania członków, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni, tj. zebranie grupy członkowskiej, rada osiedla, rada mieszkańców lub inny fakultatywny organ spółdzielni przewidziany w statucie do reprezentowania danej grupy członkowskiej. Również właściciele lokali (domów) będący członkami spółdzielni, stanowiący większość w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, mogą podjąć uchwałę o utworzeniu nowej spółdzielni. Do takiej uchwały i jej skutków prawnych stosuje się przepisy art. 108a (obecnie art. 108b) pr.spółdz. i pozostałe dotyczące podziału spółdzielni, z wyjątkiem art pr.spółdz. Każde z wymienionych żądań uprawnionych członków lub organów ich reprezentujących oznacza powstanie obowiązku zwołania przez zarząd spółdzielni walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o podziale w taki sposób, że na bazie określonej nieruchomości jedno- lub wielobudynkowej zostanie utworzona nowa spółdzielnia. Uprawnionych członków reprezentuje przed organami spółdzielni i przed sądem powołana przez nich komisja organizacyjna, a w przypadku wniosku rady mieszkańców lub innego organu fakultatywnego także ten organ. Zarząd jest zobowiązany niezwłocznie przygotować dokumenty niezbędne do podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały o podziale oraz udostępnić je zainteresowanym członkom. Walne zgromadzenie może 23

21 odmówić podziału tylko ze względu na ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni lub istotne interesy jej członków. W razie niepodjęcia żądanej uchwały przez walne zgromadzenie albo gdy żądanie podziału nie zostało rozpatrzone w terminie trzech miesięcy, a także gdy uchwała o podziale naruszała istotne interesy członków występujących z żądaniem podziału lub nie zawierała wszystkich elementów określonych w art pr.spółdz., zainteresowani członkowie mogą w terminie sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia (lub upływu terminu do jego zwołania) wystąpić do sądu okręgowego o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę o podziale. Uchwała o podziale spółdzielni, zawierająca wszystkie niezbędne składniki, albo prawomocne orzeczenie sądu zastępujące uchwałę stanowią podstawę do dokonania wpisu w rejestrze (Krajowym Rejestrze Sądowym) i w księdze wieczystej. Chodzi w szczególności o wpis nowej spółdzielni, która w ten sposób nabywa osobowość prawną, oraz ujawnienie jej jako właściciela (współwłaściciela) nieruchomości należących do dotychczasowej spółdzielni, które przeszły na rzecz spółdzielni nowo powstającej. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 29 maja 2001 r., K 5/01 (Dz.U. Nr 57, poz. 601), uznał konstytucyjność przepisów art. 25 ust. 2 i art. 29 pkt 2 i 3 ustawy. Podstawą przedmiotową podziału spółdzielni mieszkaniowej w trybie art. 108b pr.spółdz. (przed 31 lipca 2007 r. art. 108a) jest przynależność (choćby potencjalna) budynku lub zespołu budynków do określonej, wyodrębnionej lub mogącej zostać wyodrębnioną, nieruchomości. Chodzi tu o nieruchomość zabudowaną, w której może zostać wyodrębniona własność poszczególnych lokali, choćby nawet w dacie wystąpienia z żądaniem podziału żaden członek nie dysponował odrębną własnością lokalu. Może ona bowiem zostać zrealizowana już w ramach nowej spółdzielni, stosownie do dyspozycji zainteresowanych członków. Nowela czerwcowa z 2007 r. dodała art. 108b pr.spółdz., który jest nieco zmienioną kopią art. 108a. Żądanie zwołania walnego zgromadzenia przyjęte przez daną grupę członków zastąpiono uchwałą o podziale (która nie jest uchwałą o podziale w sensie ścisłym, lecz jedynie żądaniem dokonania podziału), a sama procedura zwoływa- 24

22 nia walnego zgromadzenia i podejmowania uchwał w tym przedmiocie oraz sądowa procedura zastępczego uzyskiwania odpowiednika uchwały została jedynie uściślona terminami i doprecyzowana. Legislacyjne racje stworzenia tego bliźniaczego unormowania są wynikiem precedensu konstytucyjnego wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 20 kwietnia 2005 r., który przywrócił z dniem 28 kwietnia 2005 r. przepis art. 108a (K 42/02, Dz.U. Nr 72, poz. 643). Można przyjąć, stosując odpowiednio wykładnię przyjętą przez Sąd Najwyższy w wyroku z 10 grudnia 2009 r. na tle unormowań art. 49 i 491 ustawy (II CSK 110/09, Lex nr ) i stosując zasadę lex posterior derogat legi priori, że z dniem 31 lipca 2007 r. zastosowanie znajdzie tryb przewidziany w art. 108b pr.spółdz. III. W uchylonym art. 25 ust. 2 ustawy ustawodawca godził interesy właścicieli lokali i spółdzielni. Przyjmując zasadę, że spółdzielnia zarządza własnością swoich członków (art. 1 ust. 3), należało stworzyć mechanizm zapewniający właścicielom rzeczywisty wpływ na zarządzanie wspólną własnością. W małej spółdzielni struktura organizacyjna przekłada się w sposób bezpośredni na zarządzanie przez właścicieli swoją własnością. Również członkowie niebędący właścicielami mogli zostać upodmiotowieni zgodnie z celami art. 1 i 108b pr.spółdz. Nowela grudniowa z 2002 r. uchyliła art. 25 ustawy. Jednakże nowela czerwcowa z 2005 r., niewątpliwie w nawiązaniu do orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, wprowadziła w dodanym art oraz przez zmianę art. 27 ust. 2 i 3 unormowanie nawiązujące do poprzedniej regulacji, lecz bardziej precyzyjne i niewywołujące istotnych kontrowersji interpretacyjnych. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Innymi słowy, od chwili podjęcia uchwały właściciele lokali (w tym spółdzielnia mieszkaniowa jako właściciel lokali wyodrębnionych lub niewyodrębnionych) 25

23 funkcjonują w zakresie dotyczącym danej nieruchomości jak wspólnota mieszkaniowa i jako wspólnota mieszkaniowa. Ta uchwała nie narusza praw przysługujących członkom z tytułu spółdzielczych praw do lokali. Od tej chwili, tj. wyodrębnienia ostatniego lokalu w danej nieruchomości albo podjęcia uchwały w myśl art ustawy (lub też zawarcia umowy dotyczącej zarządzania, w myśl art. 18 ust. 1 u.w.l.), właściciele lokali, w tym spółdzielnia mieszkaniowa (jeżeli jest także właścicielem części lokali: wyodrębnionych art. 26 ustawy, lub niewyodrębnionych art ustawy), tworzą wspólnotę mieszkaniową. Członkowie wspólnoty powinni powołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej, stosownie do art. 20 i 23 u.w.l. (w przypadku nieruchomości wielolokalowej większej, liczącej osiem i więcej lokali), lub powierzyć zarządzanie zarządcy, stosownie do art. 18 ust. 1 u.w.l. (umową w formie aktu notarialnego). Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 19 października 2012 r., V CSK 459/11 (Lex nr ), na skutek zdarzeń, o których mowa w art. 241 i 26 ust. 1 ustawy, wygasa uprawnienie spółdzielni do wykonywania zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy. Wyjście z reżimu zarządzania spółdzielczego nie jest równoznaczne z quasi -podziałem spółdzielni, nie rodzi także podstaw jak przesądziła judykatura do eliminowania właścicieli lokali z grona członków dotychczasowej spółdzielni. IV. Od 24 kwietnia 2001 r. do 14 stycznia 2003 r. spółdzielnie nie mogły ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży ani praw do miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych. Ekspektatywa tych praw przekształcała się w ekspektatywę odrębnej własności lokali ze wszystkimi skutkami wynikającymi z art. 18 i nast. ustawy. Była więc zbywalna, podlegała dziedziczeniu i egzekucji. Począwszy od 15 stycznia 2003 r., na skutek uchylenia dotychczasowego art. 37 (z którego wynikał zakaz ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali), członek mógł (do 30 lipca 2007 r.) zarówno realizować swe prawa do odrębnej własności, jak i poprzestać 26

24 na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (por. uchwałę SN z 16 listopada 2004 r., III CZP 68/04, OSNC 2005, nr 11, poz. 183). Po dotychczasowym rozdziale 2 dodano nowelą grudniową z 2002 r. rozdział 2 1 zatytułowany Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w którym całościowo, w dziewiętnastu artykułach (art ), uregulowano zagadnienia związane z tym prawem, eliminując dotychczasowe unormowania zamieszczone w dziale IV części I tytułu II ustawy Prawo spółdzielcze. Prawo to mogło powstać z chwilą zawarcia między spółdzielnią a członkiem umowy w formie pisemnej pod rygorem nieważności o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które mogło być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. Może należeć do jednej lub kilku osób, przy czym członkiem może być tylko jedna osoba, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. Jest to prawo zbywalne, dziedziczne i podlegające egzekucji, z którym nierozerwalnie jest związane prawo do wkładu budowlanego. Umowa zbycia tego prawa wymaga formy aktu notarialnego. Skuteczność nabycia nie zależy od przyjęcia nabywcy w poczet członków (por. wyrok TK z 30 marca 2004 r., K 32/03, Dz.U. Nr 63, poz. 591). Jeżeli jednak prawo to jest ujawnione w księdze wieczystej (ma założoną księgę wieczystą), to dla skutecznego przeniesienia prawa potrzebny jest wpis w księdze wieczystej (art k.c.). W wypadku gdy prawo to należy do kilku osób, zbycie jego ułamkowej części zostało obciążone prawem pierwokupu na rzecz pozostałych współuprawnionych, a umowa bezwarunkowa albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna. Z członkiem ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia mogła zawrzeć w okresie od 15 stycznia 2003 r. do 30 lipca 2007 r. umowę o budowę lokalu. Umowa taka, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu, 27

25 a ponadto zawierać zobowiązanie członka do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal (przez wniesienie wkładu budowlanego i partycypowanie w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową) zgodnie z postanowieniami statutu, określać zakres rzeczowy robót realizowanego zadania inwestycyjnego, zasady ustalania wysokości kosztów budowy oraz zawierać pozostałe postanowienia określone w statucie, określające w szczególności inne zobowiązania związane z budową ciążące na członku spółdzielni. Mimo usunięcia z ustawowego modelu umowy (nieobowiązujący art ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy), na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 20 kwietnia 2005 r., K 42/02 (Dz.U. Nr 72, poz. 643), przepisu o obowiązku wniesienia przez członka pełnych kosztów budowy przypadających na dany lokal taki obowiązek zasadniczo wynika z treści art. 4 ust. 3 i art ustawy. Oczywiście, statut mógł przewidywać rodzaj zmniejszenia kosztów budowy lokalu o statusie własnościowym w stosunku do odrębnej własności i można znaleźć ku temu podstawy w obecnym stanie prawnym (art. 5 ust. 2 ustawy). Postulat de lege ferenda w tym zakresie, zamieszczony w uzasadnieniu przywołanego wyroku Trybunału Konstytucyjnego i leżący u podstaw orzeczenia o niekonstytucyjności przepisów przesądzających, że członek musi ponieść pełne koszty budowy lokalu mimo braku pełnej własności, został zrealizowany w noweli czerwcowej z 2007 r. w sposób radykalny. Po jej wejściu w życie (31 lipca 2007 r.) i skreśleniu m.in. całego art. 173 spółdzielnie mieszkaniowe nie mogą co do zasady ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub wieczystego użytkowania. Umowa zawarta na podstawie nieobowiązującego już art stała się umową o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 ust. 1, a ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stała się ekspektatywą odrębnej własności lokalu (art. 7 noweli czerwcowej z 2007 r.). Z dniem 30 grudnia 2009 r. nowela grudniowa z 2009 r. uchyliła art. 7 ust. 2 6 noweli czerwcowej, ale jednocześnie w nowej regulacji art. 5 i 6 tej noweli powtórzyła w zmodyfikowanej i bardziej poprawnej formie dotychczasowe rozwiązania, poszerzając zarazem czasowo i przedmio- 28

26 towo wyjątki umożliwiające ustanawianie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Sanowała też wadliwe sporządzone w formie pisemnej w okresie od 31 lipca 2007 r. do 29 grudnia 2009 r. umowy między spółdzielnią a członkiem o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 7 noweli grudniowej z 2009 r.). Sąd Najwyższy w uchwale z 24 maja 2013 r., III CZP 104/12 (OSNC 2013, nr 10, poz. 113), zakwestionował skuteczność prawną ustanowienia spółdzielczych własnościowych praw do lokali w budynkach na gruncie o nieuregulowanym tytule własnościowym lub takim, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje użytkowanie wieczyste. W orzecznictwie Sądu Najwyższego w okresie przed wejściem w życie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszczano możliwość ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nawet w razie braku uregulowania tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do nieruchomości, na której znajduje się budynek należący do spółdzielni np. uchwała SN z 28 września 1994 r., III CZP 121/94 ( Glosa 1996, nr 7, s. 30). Wskazywano jednak także na to, że w tym okresie w czasie obowiązywania art. 204 i 213 pr.spółdz. członek spółdzielni mieszkaniowej mógł uzyskać spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego tylko w budynkach stanowiących własność spółdzielni wyrok SN z 21 lipca 2004 r., V CSK 676/03 (niepubl.). Ostatecznie jednak uznano, że jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje własnością (współwłasnością) gruntu lub jego użytkowaniem wieczystym, to zarówno na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy z 14 czerwca 2007 r. i art. 6 ustawy z 18 grudnia 2009 r., jak i bezpośrednio w umowie członka ze spółdzielnią nie może dojść do skutecznego ustanowienia definitywnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego (art k.c.). W takiej sytuacji powstaje jedynie ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako prawo dziedziczne, podlegające obrotowi i egzekucji, ale dla którego nie może zostać założona księga wieczysta. W warunkach dopuszczalnej wielopodmiotowości tego prawa i możliwych komplikacji związanych z pozbyciem się niesolidnych lub niesubordynowanych współuprawnionych do korzystania z lokalu albo choćby jednego z nich wyposażono spółdzielnię w prawo wystąpienia 29