Spis treści. Wykaz skrótów... 9 Wprowadzenie... 11

Transkrypt

1

2

3 Spis treści Wykaz skrótów Wprowadzenie CZĘŚĆ PIERWSZA Zarządzanie nieruchomościami lokalowymi (także osiedlem domów jednorodzinnych) przez spółdzielnie mieszkaniowe ROZDZIAŁ I. Zagadnienia ogólne Uwagi wstępne Rys historyczny Stan aktualny A. Spółdzielnia jako obligatoryjny zarządca B. Przejście do reżimu okreś lonego w ustawie o włas ności lokali C. Charakterystyka powierniczego zarządu spółdzielni D. Przejście do stricte umownego zarządzania ROZDZIAŁ II. Zarządzanie lokalami w reżimie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art , art. 27 u.s.m., art. 46 pr.spółdz., regulacje statutowe) Zagadnienia wstępne Przymusowy zarząd spółdzielni A. Uwagi wprowadzające B. Prawa i obowiązki właś cicieli lokali członków spółdzielni i osób niebędących członkami (art u.s.m.) C. Wnoszenie opłat, zasada bezwynikowej gospodarki zasobami mieszkaniowymi, fundusz remontowy D. Zmiana wysokości opłat, kontrola wewnątrzspółdzielcza i sądowa 62 E. Odpowiedzialność innych osób niż właś ciciel z tytułu opłat za lokal F. Ukształtowanie kompetencji organów oraz uprawnień członków

4 Spis treści ROZDZIAŁ III. Wyjście z reżimu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art i 26 u.s.m.) Powstanie wspólnoty mieszkaniowej z mocy prawa (art. 26 ust. 1 u.s.m.) Przejście do reżimu okreś lonego w ustawie o włas ności lokali w trybie uchwały (art u.s.m.) ROZDZIAŁ IV. Spółdzielnia mieszkaniowa jako zarządca umowny we wspólnocie mieszkaniowej ROZDZIAŁ V. Zasady zarządu i administrowania osiedlem domów jednorodzinnych Rys historyczny Modele funkcjonowania osiedla Regulacja według ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych Teksty ustaw 1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222) wyciąg Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1443) wyciąg CZĘŚĆ DRUGA Wspólnota mieszkaniowa jako zarządca nieruchomości wielolokalowych ROZDZIAŁ I. Zasada swobody umów o zarządzanie. Prymat statutu umownego (art. 18 ust. 1 3, art. 33 u.w.l.) Uwagi ogólne Wspólnota mieszkaniowa Sposoby wprowadzenia i zmiany zarządzania umownego Zarząd zarządca umowny. Czynności zwyk łego zarządu Zarządzanie nieruchomościami przez osoby niebędące współwłaścicielami ROZDZIAŁ II. Prawa i obowiązki właś cicieli lokali. Regulacja materialnoprawna Korzystanie z lokalu i wspólnej nieruchomości, przychody, wydatki, różnicowanie obciążeń Utrzymanie lokalu, utrzymanie nieruchomości wspólnej, przestrzeganie porządku domowego Koszty zarządu nieruchomością wspólną Opłaty właś cicieli wymagalność, dochodzenie Przymusowa sprzedaż lokalu

5 Spis treści ROZDZIAŁ III. Funkcjonowanie w reżimie zarządzania ustawowego w małej wspólnocie mieszkaniowej (art. 19 u.w.l., art k.c., art k.p.c.) Mała i duża wspólnota mieszkaniowa Zarząd nieruchomością wspólną w regulacji Kodeksu cywilnego Zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową w regulacji kodeksowej uwagi ogólne Czynności zachowawcze właś ciciela lokalu Czynności zwyk łego zarządu Podział do użytkowania (quoad usum) Czynności przekraczające zwyk ły zarząd Ingerencja sądu w sposób zarządzania Zarządca umowny lub sądowy Postępowanie sądowe ROZDZIAŁ IV. Funkcjonowanie w reżimie zarządzania ustawowego w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art u.w.l.) Obowiązek powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej Zarządca przymusowy Reprezentacja i administrowanie wspólnotą mieszkaniową przez zarząd wspólnoty Obowiązki zarządu (zarządcy); kontrola właś cicieli Czynności przekraczające zwyk ły zarząd Podejmowanie uchwał przez właś cicieli lokali Zwoływanie zebrań właś cicieli Reprezentacja właś cicieli i współwłaś cicieli lokali podczas głosowania Zebranie właś cicieli, zwoływanie, procedowanie Zaskarżanie uchwał właś cicieli lokali Uchwały o charakterze majątkowym i niemajątkowym Brak uchwał rozstrzyganie przez sąd rejonowy Prawo właś ciciela do współzarządzania Teksty ustaw 1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) wyciąg Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 121) wyciąg Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 101) wyciąg Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) wyciąg

6 Spis treści CZĘŚĆ TRZECIA Wzory pozwów i wniosków sądowych Wzór nr 1. Pozew o uznanie, że wypowiedzenie wysokości opłat eksploatacyjnych jest niezasadne Wzór nr 2. Pozew o eksmisję z lokalu mieszkalnego Wzór nr 3. Pozew o przyjęcie w poczet członków Wzór nr 4. Pozew o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni Wzór nr 5. Pozew spółdzielni o zapłatę na podstawie art. 26 ust. 2 u.s.m Wzór nr 6. Pozew o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni Wzór nr 7. Wniosek o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd (zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego) Wzór nr 8. Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego (art. 203 k.c.) Wzór nr 9. Pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej Wzór nr 10. Wniosek (zarządu zarządcy) o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd (art. 24 u.w.l.) Wzór nr 11. Wniosek właściciela lokalu o wyrażenie zgody na podział (połączenie) lokalu

7 Wykaz skrótów I. Akty prawne k.c. ustawa z 23 kwiet nia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 121) Konstytucja RP ustawa z 2 kwiet nia 1997 r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) k.p.c. ustawa z 17 lis topada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 101 ze zm.) k.r.o. ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.) k.s.h. ustawa z 15 wrześ nia 2000 r. Kodeks spó łek hand lowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1030) pr.energ. ustawa z 10 kwiet nia 1997 r. Prawo energetyczne (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz ze zm.) pr.spółdz. ustawa z 16 wrześ nia 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1443) u.g.n. ustawa z 21 sierp nia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) u.k.s. ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) u.k.w.h. ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.) u.ochr.pr.lok. ustawa z 21 czerw ca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 150) u.p.d.o.p. ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.) u.s.m. ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222) u.w.l. stawa z 24 czerw ca 1994 r. o włas ności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) II. Czasopisma Biul.SAka Biul.SN Biuletyn Sądu Apelacja Katowicka Biuletyn Sądu Najwyższego 9

8 Wykaz skrótów Lexis.pl MoP ONSAiWSA OSA OSNC OSNCP OSNC-ZD OSNP OSP OSPiKA OSS OTK Prok.i Pr. SIP Serwis Prawniczy Lexis Nexis Polska Monitor Prawniczy Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna (od 1995 r.) Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna oraz Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych Orzecznictwo Sądu Najwyższego Zbiór Dodatkowy Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych (od 2003 r.) Orzecznictwo Sądów Polskich Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego Prokuratura i Prawo system informacji prawnej wydawnictwa Wolters Kluwer

9 Wprowadzenie Niniejsza książka w pierwotnej wersji powstała po serii wykładów, które prowadziłem w 2008 r. i w 2009 r. dla menedżerów spółdzielni mieszkaniowych, radców prawnych i zarządców nieruchomości wielolokalowych. Jednym z głównych zagadnień tego cyklu spotkań było omówienie roli spółdzielni mieszkaniowej jako przymusowego zarządcy zasobów mieszkaniowych częściowo przewłaszczonych na rzecz członków. Nastąpiła też wtedy z konieczności próba porównania praw i obowiązków właś cicieli oraz sposobu zarządzania wykonywanego według przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o włas ności lokali. Trzecie jej wydanie jest jednak przede wszystkim wynikiem refleksji nad obecną sytuacją spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych. Te pierwsze, oczekując podobnie jak inne spółdzielnie na wynik prac parlamentarnych nad docelowym kształtem prawnym spółdzielczości w Polsce, muszą odczytywać istniejące, niedoskonałe rozwiązania dla wypracowania optymalnych reguł zarządczych statutowych i regulaminowych, zgodnych z obowiązującym prawem. Temu służy prezentacja dorobku judykatury w szczególności orzecznictwa Sądu Najwyższego, Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz sądów apelacyjnych. Upowszechnienie własności wśród członków spółdzielni na skutek przewłaszczeń dotychczasowych lokali o statusie włas nościowego prawa do lokalu oraz inwestycyjnej działalności spółdzielni każe na nowo spojrzeć na rolę i funkcję spółdzielni mieszkaniowej korporacyjnego podmiotu, któremu ustawodawca powierzył obowiązek zarządzania nieruchomościami należącymi do spółdzielni i członków. Trzeba bowiem w tym miejscu zauważyć, że w tysiącach nieruchomości wielolokalowych w Polsce obowiązują zasadniczo dwa reżimy prawne zarządzania: jeden z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz drugi 11

10 Wprowadzenie z ustawy o włas ności lokali. Są one koherentne, tworzą spójny i szczelny system, ale zarazem są względem siebie konkurencyjne, przynajmniej tam, gdzie przewłaszczeni spółdzielcy mają zdecydować, czy przejść do reguł zarządzania właś ciwego dla wspólnoty mieszkaniowej, czy pozostać właścicielem w organizacyjnej formule spółdzielni. Publikacja odnotowuje pewną stabilizację poglądów judykatury w bezpiecznym spektrum nawiązującym do kodeksowych regulacji zarządzania. Ponadto dokonuje pogłębionej refleksji i krytycznej analizy stanu aktualnego omawianych zagadnień z uwzględnieniem praktycznych aspektów zarządzania oraz formułując wnios ki de lege ferenda zmierzające do wypracowania optymalnego modelu zarządzania odpowiadającego potrzebom właś cicieli i zabezpieczającego ich prawa i interesy. Książka omawia także reguły zarządzania nieruchomościami lokalowymi według przepisów Kodeksu cywilnego, które znajdą zastosowanie przede wszystkim do małych domów wielolokalowych, zawierających maksymalnie siedem lokali (por. art. 19 u.w.l.), a uzupełniająco zarówno do zarządzania wykonywanego przez spółdzielnie mieszkaniowe jak i wspólnoty mieszkaniowe. Książka ta prezentuje rzetelny obraz obu głównych rozwiązań prawnych. Uwypukla możliwości tkwiące w unormowaniach prawnych. Ponadto przedstawia prawa i obowiązki właś cicieli w tych reżimach z pożytkiem dla właś cicieli i zarządców spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych oraz kwalifikowanych zarządców nieruchomości. * * * I. Dwie zasadnicze części książki odnoszą się do dwóch najważniejszych ustaw: z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222) oraz z 24 czerw ca 1994 r. o włas ności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), w aspekcie praw i obowiązków właś cicieli oraz zarządzania nieruchomością wspólną. Wyciąg tych ustaw został umieszczony na końcu każdej z tych części. W części drugiej omówiono także regulacje dotyczące zarządzania w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych, do których wprost mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące współwłas ności nieruchomości (art. 19 u.w.l.). Te ostatnie przepisy znajdą też zastosowanie do reżimu zarządzania spółdzielczego i po- 12

11 Wprowadzenie wszechnego reżimu właś ciwego dla dużych wspólnot mieszkaniowych, ale tylko w zakresie odmiennie nieuregulowanym w ustawach dotyczących tych reżimów (art. 27 ust. 1 u.s.m., art. 1 ust. 2 u.w.l.). Publikacja uwzględnia bogaty dorobek orzeczniczy, starając się zarysować zasadnicze linie kształtujące prawidłowy obraz właś ciwego zarządzania wspólną włas nością. Ukazuje możliwe często twórcze odniesienia do unormowań ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o włas ności lokali do regulacji kodeksowych (Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego) oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto pokazuje wzajemne relacje sądowego orzecznictwa cywilnego i administracyjnego w tej dziedzinie. Nawiązuje także do orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego: m.in. wyroków z 15 lipca 2009 r., K 64/07 (OTK-A 2009, nr 7, poz. 110), w szczególności w zakresie istotnym dla niniejszej problematyki, odnoszącym się do art. 4, 6 i 26 u.s.m. przepisów wyznaczających granice uprawnień i obowiązków właś cicieli lokali wyodrębnionych z zasobów spółdzielczych i z 28 października 2010 r., SK 19/09 (OTK-A 2010, nr 8, poz. 83), nie do przecenienia w kształtowaniu się i postrzeganiu reżimu zarządzania spółdzielczego. Wzory pozwów i wnios ków sądowych wskazują na możliwe spory i sposoby rozstrzyg nięć. Zmierzają one jednak do pokazania systemu ochrony prawnej zainteresowanych (spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych i właś cicieli lokali), w różnorakich praktycznych konfiguracjach, jakie przynosi przymusowa współwłas ność związana z odrębną włas nością lokali. II. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła nowy obok wynikającego z ustawy o włas ności lokali oraz przepisów Kodeksu cywilnego ustawowy reżim zarządzania nieruchomościami zabudowanymi z odrębną włas nością lokali należących do członków (art. 27 ust. 2 u.s.m. w zw. z art. 1 ust. 3 u.s.m.). Organizacyjna formuła spółdzielni ma służyć jednak zarówno właś cicielom lokali, jak i osobom dysponującym spółdzielczymi (włas nościowymi i lokatorskimi) prawami do lokali. Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczące odrębnej włas ności lokali mają odpowiednie zastosowanie także do domów jednorodzinnych (art. 2 ust. 3 zd. 2 u.s.m.), w tym w zakresie zarządzania. Stąd w części pierwszej jeden rozdział został poświęcony zarządzaniu osiedlem domów jednorodzinnych. 13

12 Wprowadzenie Art. 1 ust. 3 u.s.m. przesądza o tym, że spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązkowym zarządcą zasobów włas nych oraz mienia członków nabytego na podstawie ustawy. Uzupełnia ją i rozwija regulacja art. 27 u.s.m., a wyjątki statuuje art. 26 i 24 1 u.s.m. (ten ostatni został dodany nowelą czerwcową z 2005 r. i obowiązuje od 22 lipca 2005 r.). Oznacza to, że uwłaszczenie członków dysponujących dotychczas spółdzielczymi prawami do lokali nie skutkuje przejściem pod reżim zarządzania nieruchomością wspólną według przepisów ustawy o włas ności lokali w przypadku nieruchomości siedmiolokalowych i większych (art. 20 i nast. u.w.l.) lub według przepisów kodeksowych (art. 19 u.w.l.). Spółdzielnia sprawuje zarząd (zarządzanie) i administrację włas nych i przewłaszczonych zasobów członków i osób niebędących członkami stosownie do przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, prawa spółdzielczego i regulacji statutowych. Z tym, że w przypadku czynności przekraczających zwyk ły zarząd, o ile przepisy spółdzielcze nie stanowią inaczej (por. art. 4 6 i art. 27 ust. 4 5 u.s.m.), znajdzie odpowiednie zastosowanie art. 199 i nast. k.c. W tak istniejących nieruchomościach wspólnych nie powstaje wspólnota mieszkaniowa (art. 27 ust. 3 u.s.m.). Zarządcą powierniczym jest spółdzielnia mieszkaniowa (art. 27 ust. 2 u.s.m.). To ona reprezentuje właś cicieli lokali w stosunkach zewnętrznych dotyczących nieruchomości wspólnej, a formuła spółdzielcza okreś la też zakres uprawnień po szczególnych organów w podejmowaniu uchwał dotyczących czynności zwyk łego zarządu oraz tych przekraczających zwykły zarząd, które znalazły autonomiczną regulację spółdzielczą (por. art. 27 ust. 4 i 5 u.s.m. oraz art. 6 ust. 4 u.s.m.). Mimo możliwie odmiennej wykładni uprawnień zarządczych spółdzielni mieszkaniowej, jako współwłaś ciciela nieruchomości zarządzanej w reżimie spółdzielczym, w uchwale składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 lis topada 2012 r., II OPS 2/2012 (ONSAiWSA 2013, nr 2, poz. 23) stwierdzono, że samodzielność spółdzielni jako współwłaś ciciela odnosi się do czynności związanych z eksploatacją i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej (co pozostaje w ścisłej korelacji z brzmieniem art. 4 u.s.m.). W pozostałych wypadkach o ile przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych lub umowa (por. art. 27 ust. 2 u.s.m. i art. 18 ust. 1 u.w.l.) nie stanowią inaczej należy odwoływać się do regulacji kodeksowej (por. art. 27 ust. 1 i 3 u.s.m. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l.). 14

13 Wprowadzenie Należy jednak odnotować, że odmienny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z 27 marca 2014 r., III CZP 122/13 (Lexis.pl nr ), stwierdzając, że: Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 u.s.m.). W ramach autonomii zarządczej przyznanej spółdzielniom mieszkaniowym jako współwłaś cicielom zasadnicze znaczenie mają unormowania dotyczące funkcjonowania organów (art. 38, art. 46 i art. 48 pr.spółdz.) oraz regulacje statutowe (por. art. 5 2 pr.spółdz. i art. 4 ust. 1 2, 4, 4¹ u.s.m.). W stosunkach zewnętrznych, w tym w postępowaniach sądowych i sądowo-administracyjnych, spółdzielnia mieszkaniowa jest stroną postępowania. Występuje ona w podwójnej roli: jako właś ciciel (współwłaściciel) nieruchomości i jako reprezentant współwłaś cicieli (właś cicieli poszczególnych lokali i jednocześ nie współwłaś cicieli współużytkowników wieczystych gruntu) zarządca powierniczy (zob. wyrok WSA w Rzeszowie z 15 stycznia 2013 r., II SA/Rz 885/12, SIP). Nie wyklucza to możliwości udziału w postępowaniu sądowym lub administracyjnym właś ciciela w charakterze strony, uczestnika postępowania lub interwenienta ubocznego, jeżeli wykaże włas ny, indywidualny interes prawny. Do zarządu spółdzielni należy podejmowanie decyzji niezastrzeżonych w ustawie lub statucie innym organom (art pr.spółdz.), Zarząd też kieruje działalnością spółdzielni i reprezentuje ją na zewnątrz (art pr.spółdz.). Powstanie wspólnoty mieszkaniowej i przejście do reguł zarządzania właściwego dla niej następuje, gdy: 1) w okreś lonym budynku lub budynkach została wyodrębniona własność wszystkich lokali wówczas stosuje się przepisy ustawy o własności lokali (art. 26 ust. 1 u.w.l.); 2) zgodnie z art u.s.m większość właś cicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Szczególnym przypadkiem tej ostatniej uchwały będzie umowa właś cicieli lokali, w tym właś ciciela lokali niewyodrębnionych, dotycząca przejścia 15

14 Wprowadzenie do sytemu powszechnego (wspólnotowego), z całą swobodą, jaką gwarantuje właś cicielom lokali art. 18 ust. 1 u.w.l. Od tej chwili, tj. wyodrębnienia ostatniego lokalu w danej nieruchomości albo podjęcia uchwały w myśl art u.s.m. (lub też zawarcia umowy dotyczącej zarządzania, w myśl art. 18 ust. 1 u.w.l.), właś ciciele lokali, w tym spółdzielnia mieszkaniowa (jeżeli jest także właś cicielem części lokali: wyodrębnionych art. 26 u.s.m. lub także niewyodrębnionych art u.s.m.), tworzą wspólnotę mieszkaniową. Członkowie wspólnoty powinni powołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej, stosownie do art. 20 i art. 23 u.w.l (w przypadku nieruchomości wielolokalowej większej, liczącej osiem i więcej lokali), lub powierzyć zarządzanie zarządcy, stosownie do art. 18 ust. 1 u.w.l. (umową w formie aktu notarialnego). Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 19 października 2012 r., V CSK 459/11 (OSNC 2013, nr B, poz. 44), na skutek zdarzeń, o których mowa w art. 24¹ i art. 26 ust. 1 u.s.m., wygasa uprawnienie spółdzielni do wykonywania zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłas ność spółdzielni i właś cicieli lokali jest wykonywane przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. (art. 27 ust. 2 u.s.m.). Innymi słowy, spółdzielnia jest przymusowym (art. 1 ust. 3 u.s.m.) quasi-zarządcą umownym, chociaż jest to zarząd wykonywany ex lege. (Notabene dobrze byłoby, aby zapis, będący powtórzeniem art. 27 ust. 2 zd. 1 u.s.m., pojawił się w każdym akcie przewłaszczenia lokalu, wraz z wnios kiem notariusza o wpis sposobu zarządu nieruchomością wspólną w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej). Właś ciciele lokali ponoszą koszty eksploatacji i utrzymania ich lokali, eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych oraz inne koszty stosownie do art. 4 6 u.s.m. i postanowień statutu. Kompetencje po szczególnych organów spółdzielni (zarządu, rady nadzorczej, walnego zgromadzenia, organów fakultatywnych) w zakresie zarządzania okreś la ustawa i statut (art. 8, art. 27 ust. 4 i 5 u.s.m. oraz art. 38, 46 i art pr.spółdz.). Wprowadzenie przez ustawodawcę obligatoryjnego modelu spółdzielczego (autonomicznego) zarządzania nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni i członków (osób niebędących członkami) nie oznacza o czym już wyżej wspomniano, że nie jest możliwe klasyczne zastosowanie zasady swobody umów okreś lonej w art. 18 ust. 1 u.w.l. do zarządzania 16