Wytyczne do sporządzenia studium wykonalności dla miejskich projektów rewitalizacyjnych w ramach inicjatywy JESSICA. jessica.bzwbk.

Transkrypt

1 Wytyczne do sporządzenia studium wykonalności dla miejskich projektów rewitalizacyjnych w ramach inicjatywy JESSICA jessica.bzwbk.pl

2 Niniejsza prezentacja została stworzona na podstawie dokumentu przygotowanego przez Komisję Europejską: Przewodnik do ANALIZY KOSZTÓW I KORZYŚCI projektów inwestycyjnych Str. 2

3 Cele studium wykonalności projektu miejskiego w ramach inicjatywy JESSICA Potwierdzenie, iż projekt jest zasadny w kontekście lokalnym (np. brak występowania ograniczeń społecznych, fizycznych, środowiskowych) Uwiarygodnienie realizowanej w ramach projektu sprzedaży produktów/usług, z uwzględnieniem długoterminowych prognoz popytu oraz obecnych i spodziewanych działań ze strony konkurencji Udowodnienie, iż podmiot realizujący projekt ma odpowiedni dostęp do zasobów ludzkich Uzasadnienie projektu, jego celów, skali i spodziewanych efektów (w tym społecznych) Określenie wartości nakładów inwestycyjnych Uwiarygodnienie możliwości spłaty zaciągniętej pożyczki z przepływów pieniężnych generowanych przez projekt Ocenienie ryzyka realizacji projektu Str. 3

4 Podstawowe wytyczne studium wykonalności Prognozy finansowe powinny być szczegółowo udokumentowane Projekt realizowany przez podmiot, który już prowadzi działalność operacyjną, będzie traktowany i oceniany jako odrębne źródło przychodów, jednak zdolność kredytowa będzie badana dla całej działalności podmiotu Str. 4

5 Studium wykonalności spis treści Zawartość studium powinna być podzielona na następujące rozdziały: Analiza kontekstowa i cele projektu Identyfikacja projektu Analiza wykonalności i rozwiązań alternatywnych Analiza finansowa Analiza ekonomiczna Ocena ryzyka Str. 5

6 Rozdział 1 - Analiza kontekstowa i cele projektu W kontekście społeczno gospodarczym Definicja celów projektów (powinny potwierdzać, iż dana inwestycja ma wartość społeczną) Spójność z programami UE i krajowymi Cele projektu: Cele komercyjne charakteryzujące rodzaje produktów bądź usług, jakie zostaną przeznaczone do sprzedaży w wyniku realizacji projektu Cele społeczne planowane po zakończeniu projektu, które będą podstawą do analizy społecznych kosztów i korzyści projektu Str. 6

7 Rozdział 2 - Identyfikacja projektu Nieruchomość będąca przedmiotem rewitalizacji szczegółowy opis, zawierający poniższe kwestie: Dokładna lokalizacja Powierzchnia oraz kubatura poszczególnych budynków Dotychczasowa działalność prowadzona w budynkach Ewentualne zagrożenia środowiskowe wynikające z przeszłego, obecnego oraz przyszłego wykorzystania Str. 7

8 Rozdział 2 - Identyfikacja projektu Podmiot realizujący projekt szczegółowy opis podmiotu realizującego projekt, który jednocześnie będzie pożyczkobiorcą w ramach inicjatywy Jessica. Rodzaj osoby prawnej realizującej projekt Opis dotychczasowej działalności Wyniki finansowe za ostatnie 3 lata obrotowe Tytuł prawny do nieruchomości należy przedstawić uprawnienia, jakie posiada wnioskodawca do nieruchomości będącą podstawą projektu. Niezbędne są informacje dotyczące sposobu nabycia praw do nieruchomości Str. 8

9 Rozdział 2 - Identyfikacja projektu Partnerstwo publiczno prywatne realizacja projektu w ramach tego wariantu wymaga szczegółowego opisu, uwzględniającego poniższe kwestie: Podstawa prawna użytkowania nieruchomości Podział kosztów prowadzenia projektu pomiędzy partnera publicznego i inwestora prywatnego Podział ryzyka projektu pomiędzy partnera publicznego i inwestora prywatnego Czas realizacji projektu oraz czas inwestycji Sposób zakończenia inwestycji Zdolność instytucjonalna do realizacji projektu koncepcje realizacji projektu z uwzględnieniem poniższych kwestii: Sposób prowadzenia inwestycji Przewidywane zasady wyboru wykonawców i dostawców Opis zasobów ludzkich podmiotu prowadzącego projekt z uwzględnieniem ich kwalifikacji i ról w projekcie Str. 9

10 Rozdział 3 Analiza wykonalności i rozwiązań alternatywnych Analiza popytu (oszacowanie istniejącego popytu na dany produkt/usługę oraz przygotowanie prognoz jego utrzymania) Obszar oddziaływania projektu; ustalenie popytu w sytuacji bez projektu oraz jego oszacowanie przy wykonaniu projektu Sposoby kalkulacji obecnego popytu oraz przyszłego popytu Opis konkurencyjnych produktów/usług Analiza rozwiązań alternatywnych Wariant opisujący brak podjęcia działań rewitalizacyjnych Wariant określający minimalny zakres projektu uzasadniony ekonomicznie Inne możliwe warianty projektu Rekomendacja wyboru wariantu wraz z uzasadnieniem Należy dokonać wyboru najkorzystniejszego rozwiązania w oparciu o przeprowadzoną analizę wariantową Str. 10

11 Rozdział 3 Analiza wykonalności i rozwiązań alternatywnych Analiza wykonalności (określenie potencjalnych ograniczeń oraz możliwości ich zniwelowania) powinna składać się z poniższych rozdziałów: Analiza dostępnych technologii Plan produkcyjny Wymogi wobec pracowników Skala projektu, lokalizacja, nakłady inwestycyjne, organizacja czasu i realizacji, etapy rozwoju i planu finansowego Zagadnienia ochrony środowiska Str. 11

12 Rozdział 4 Analiza finansowa Podstawowym celem niniejszej analizy jest wykorzystanie prognoz przepływów finansowych projektu do obliczenia odpowiednich wskaźników stopy zwrotu Rozdział Całkowite koszty inwestycji szacując ich wysokość należy pamiętać o inwestycjach początkowych oraz niezbędnych nakładach na odtworzenie poszczególnych składników majątku w całym okresie prognozy. Całkowite koszty inwestycji powinny być sumą: Nakładów na środki trwałe Kosztów rozruchu (studia przygotowawcze, usługi konsultingowe itd.) Zmian w kapitale obrotowym Str. 12

13 Rozdział Nakłady na środki trwałe Nakłady inwestycyjne podnoszące wartość nieruchomości jako środka trwałego Nakłady na nowe budynki stanowiące oddzielne nieruchomości, jeśli projekt przewiduje powstanie takich budynków Nakłady na budowle z podziałem według przeznaczenia (m.in. infrastruktura drogowa) Wykaz pozostałych środków trwałych nabywanych w projekcie (wraz z informacją na temat poszczególnych składników oraz ich związek z projektem) Nakłady na zakup wyposażenia i drobnych przedmiotów nie stanowiących środków trwałych, a niezbędnych do wyposażenia obiektu Nakłady na zakup wartości niematerialnych i prawnych niezbędnych do realizacji projektu (m.in. programy komputerowe) Inne koszty związane z projektem (m.in. prace projektowe, nadzór właścicielski, koszty pozwoleń) Str. 13

14 Rozdział Kapitał obrotowy Wybrane składniki majątku obrotowego: Zapasy Produkcja w toku Należności Zobowiązania bieżące obejmują zobowiązania wobec dostawców Różnica pomiędzy sumą składników majątku obrotowego i bieżącymi zobowiązaniami stanowi niezbędny dla prowadzenia działalności kapitał obrotowy Str. 14

15 Rozdział Kapitał obrotowy - przykład Przedsiębiorca posiadający fabrykę zamierza zakupić niezbędne do produkcji materiały, które wystarczą na 45 dni. Roczny zapas materiałów jest wart zł K / 45 Poziom kapitału niezbędnego do sfinansowania wartości materiałów niezbędnych do produkcji na 45 dni wynosi 3 698,63 zł Str. 15

16 Rozdział Całkowite koszty i przychody operacyjne Całkowite koszty operacyjne i przychody operacyjne: Bezpośrednie koszty produkcji Wydatki administracyjne i ogólne Koszty sprzedaży Przychody operacyjne W kalkulacji kosztów operacyjnych nie należy uwzględniać pozycji, które nie stanowią efektywnego wydatku pieniężnego (m.in. amortyzacja, rezerwy na przyszłe wydatki). Do kategorii przychodów nie należy zaliczać transferów i subsydiów oraz podatków pośrednich (m.in. VAT). Str. 16

17 Rozdział Koszty eksploatacji Koszty związane z eksploatacją nieruchomości Media: ogrzewanie, energia elektryczna, woda, odbiór ścieków (należy prognozować przewidywane zużycie w jednostkach oraz cenę w oparciu o bieżące cenniki) Podatki i opłaty, ubezpieczenia Utrzymanie infrastruktury technicznej Usługi porządkowe, ochrona Zużycie mediów należy podawać całościowo dla nieruchomości, nawet w sytuacji, gdy część kosztów ponoszona będzie przez najemców Str. 17

18 Rozdział Koszty eksploatacji Koszty osobowe należy przedstawić strukturę zatrudnienia wg grup pracowników oraz planowane miesięczne wynagrodzenie brutto wraz z ZUS pracodawcy Koszty związane z prowadzoną sprzedażą (m.in. usługi transportowe) Koszty promocji i sprzedaży Koszty ogólne - brak bezpośredniego powiązania ze prowadzoną sprzedażą: (m.in. usługi telekomunikacyjne, ubezpieczenia, doradztwo kancelarii prawnej) Str. 18

19 Rozdział Przychody operacyjne Przychody ze sprzedaży produktów/usług powinny być szczegółowo opisane, z uwzględnieniem: wolumenu sprzedaży ceny jednostkowej produktu/usługi Prezentacja przychodów operacyjnych powinna obejmować przychody w podziale na rodzaj prowadzonej działalności Str. 19

20 Rozdział Ocena opłacalności projektu W celu obliczenia wskaźników FNPV(C) i FRR(C), w każdym roku prognozy należy oszacować wolny strumień pieniężny zgodnie z poniższym schematem (w cenach stałych): Finansowa ocena opłacalności projektu Wyznaczenie przepływów do dyskontowania Zysk (strata) z działalności operacyjnej + Wartość redydualna + Amortyzacja - Nakłady inwestycyjne poniesione w danym roku +/- Zmiana kapitału obrotowego netto Przepływ do oceny finansowej efektywności odrębnie za lata 1, 2, 3. n *wzrost zapotrzebowania na kapitał obrotowy powoduje zmniejszenie wolnego strumienia pieniężnego (-), zmniejszenie zapotrzebowania na kapitał obrotowy powoduje zwiększenie wolnego strumienia pieniężnego (+) W przypadku okresu programowania Komisja Europejska zaleca, aby stopa realna w wysokości 5% była uważana za parametr referencyjny dla szacunków alternatywnego kosztu kapitału w długim okresie Str. 20

21 Rozdział Finansowy zwrot z inwestycji Podstawowe wskaźniki służące sprawdzeniu efektywności finansowej projektu: Finansowa zaktualizowana wartość netto (FNPV) Finansowa wewnętrzna stopa zwrotu (FRR) FNPV t n a S t 0 t S0 (1 i) 0 S0 (1 i) 1... Sn (1 i) n S t saldo przepływów pieniężnych w czasie t a t - współczynnik dyskontowy w roku t FNPV [ S t /(1 FRR) t ] 0 Str. 21

22 Rozdział Źródła finansowania Celem niniejszego podrozdziału jest identyfikacja różnych źródeł finansowania w celu obliczenia całkowitych zasobów finansowych projektu W ramach projektów współfinansowanych przez UE głównymi źródłami finansowania są: Źródła finansowania projektu odrębnie za lata 1, 2, 3. n Wkład własny inwestora + Pożyczka Jessica + Kredyty + Dotacja + Inne źródła finansowania Całkowite zasoby finansowe Str. 22

23 Rozdział Trwałość finansowa Dany projekt jest trwały finansowo w sytuacji, gdy nie generuje ryzyka wyczerpania środków finansowych w przyszłości. Suma przepływów netto w ramach skumulowanych strumieni pieniężnych generowanych przez projekt powinna być dodatnia we wszystkich rozpatrywanych latach Trwałość finansowa projektu Całkowite zasoby finansowe + Zysk z działalności operacyjnej + Amortyzacja - Podatek dochodowy wg skali 19% - Nakłady inwestycyjne - Odsetki od kredytów i pożyczek - Spłata kredytów i pożyczek Całkowite przepływy pieniężne Skumulowane przepływy pieniężne netto odrębnie za lata 1, 2, 3. n Str. 23

24 Rozdział Finansowy zwrot z kapitału własnego W celu obliczenia wskaźników FNPV(K) i FRR(K), w każdym roku prognozy należy oszacować wolny strumień pieniężny zgodnie z poniższym schematem (w cenach stałych): Finansowa ocena opłacalności kapitałów własnych inwestora Wyznaczenie przepływów do dyskontowania Zysk (strata) z działalności operacyjnej + Wartość rezydualna + Amortyzacja - Nakłady inwestycyjne poniesione w danym roku +/- Zmiana kapitału obrotowego netto - Odsetki zapłacone od pożyczki Jessica w danym roku - Rata spłaty pożyczki Jessica w danym roku + Transza pożyczki Jessica w danym roku Przepływ do oceny finansowej efektywności odrębnie za lata 1, 2, 3. n Na zakończenie należy porównać wskaźnik FRR(K) ze wskaźnikiem FRR(C) wskazując jaki efekt dla opłacalności projektu przyniosło udzielenie pożyczki ze środków JESSICA. Str. 24

25 Rozdział Finansowy zwrot z kapitału własnego W ostatnim roku projekcji należy dodać wartość rezydualną, czyli kwotę, za którą można zbyć aktywa netto po zakończeniu projektu (sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej do działalności operacyjnej, sprzedaż zapasów itd.) Do szacowania zdyskontowanej wartości projektu wykorzystywany jest poziom dyskonta rekomendowany przez Komisję Europejską (5%) Do obliczenia wartości netto projektu oraz wewnętrznej stopy zwrotu można wykorzystać funkcję NPV i IRR w Microsoft Excel Str. 25

26 Rozdział 5 - Analiza ekonomiczna Celem analizy ekonomicznej jest obliczenie podstawowych wskaźników opłacalności projektu: ENPV ekonomiczna wartość netto projektu ERR ekonomiczna wewnętrzna stopa zwrotu B/C współczynnik korzyści oraz omówienie pozostałych kosztów i korzyści, które nie podlegają kwalifikacji i nie mogą być uwzględnione w ww. wskaźnikach. Obliczenie wskaźników dokonywane jest poprzez dyskontowanie wolnego przepływu pieniężnego z uwzględnieniem m.in. poniższych korekt: VAT i/lub opłaty celne wyłączenie omawianych wartości z cen dóbr inwestycyjnych, składników aktywów obrotowych oraz pozostałych Zastosowanie cen rozrachunkowych (tzw. shadow prices), w przypadku, gdy ceny przyjęte w analizie mogą być zniekształcone Wyceny zewnętrznych w stosunku do projektu kosztów i korzyści, które z nimi są związane i nie powodują skutków finansowych dla projektu Str. 26

27 Rozdział 5 - Analiza ekonomiczna Do obliczenia wskaźnika ENPV i B/C należy zastosowań społeczną stopę dyskonta (SDR) w wysokości 5,5%. Obliczeń należy dokonać w cenach stałych Obliczenie wskaźnika B/C należy wykonać według poniższego wzoru: B C PV ( B) PV ( C) PV(B) zdyskontowana wartość korzyści ekonomicznych związanych z projektem PV(C) zdyskontowana wartość kosztów ekonomicznych związanych z projektem Str. 27

28 Rozdział 6 - Analiza ryzyka Opisywana analiza ma na celu określenie ryzyka związanego z projektem pod kątem jego opłacalności oraz jego zdolności do spłaty pożyczki ze środków inicjatywy Jessica Zalecane jest wykorzystanie poniższych narzędzi: Analiza progu rentowności niezbędne jest jej dokonanie dla roku, w którym nastąpi osiągnięcie docelowego poziomu sprzedaży. Analiza powinna jasno definiować oraz rozdzielać poszczególne koszty na stałe i zmienne. Wyniki obliczeń powinny być przedstawione w wartościach monetarnych oraz procentowych w stosunku do maksymalnego poziomu sprzedaży. Dodatkowo należy zamieścić obrazujący obliczenia wykres Analiza wrażliwości wewnętrznej stopy FRR Analiza wskaźnikowa zdolności obsługi zadłużenia Str. 28

29 Rozdział 6 - Analiza ryzyka Etapy analizy wrażliwości: Identyfikacja kluczowych parametrów obciążonych ryzykiem w stosunku do założeń projektu Obliczenie zmian poziomu FNPV oraz FRR w momencie zmiany kluczowych parametrów Opisanie ryzyk zmiany kluczowych parametrów Ocena możliwości podjęcia działań niwelujących efekty występujących ryzyk oraz ich negatywnego wpływu na opłacalność projektu Obliczenie zmian FNPV i FRR należy przeprowadzać dla poszczególnych parametrów analizując oddzielnie zmiany każdego z nich Analizę zdolności do spłaty pożyczki ze środków inicjatywy Jessica należy przedstawić za pomocą poniższego wzoru WP D n amortyzacja w roku n OE zysk operacyjny w roku n Dn OEn ( RJ n Rn ) ( OJ n On ) RJ n rata pożyczki w ramach inicjatywy Jessica w roku n R n raty innych kredytów i pożyczek w roku n OJ n odsetki od pożyczki w ramach inicjatywy Jessica w roku n O n odsetki od innych kredytów i pożyczek w roku n Str. 29

30 Niniejsza prezentacja (dalej Prezentacja) została przygotowana w oparciu o Przewodnik do analizy kosztów i korzyści projektów inwestycyjnych (Fundusze strukturalne, Fundusz Spójności oraz Instrument Przedakcesyjny) wydane przez Komisję Europejską (dalej Regulacje Unijne). Informacje wykorzystane w Prezentacji zostały zaczerpnięte z publicznie dostępnych źródeł w tym w szczególności z Regulacji Unijnych, przy czym Bank Zachodni WBK S.A. nie gwarantuje prawdziwości, kompletności i poprawności wykorzystanych informacji. Prezentacja stanowi jedynie materiał pomocniczy oraz poglądowy dla podmiotów zainteresowanych ubieganiem się o pozyskanie pożyczki Jessica i może zawierać subiektywne opinie autorów, rozbieżne ze stanowiskiem lub interpretacjami organów i organizacji działających w zakresie procesów związanych z inicjatywą Jessica. Wiążącym źródłem informacji na temat studium wykonalności dla miejskich projektów rewitalizacyjnych w ramach inicjatywy Jessica są wskazane powyżej Regulacje Unijne oraz inne wytyczne krajowe i Komisji Europejskiej związane z przygotowaniem projektów inwestycyjnych, w tym projektów generujących dochód. Podmioty zainteresowane ubieganiem się o pozyskanie pożyczki Jessica - niezależnie od lektury niniejszej Prezentacji - powinny zapoznać się z Regulacjami Unijnymi. W zakresie w jakim jest to dopuszczalne na gruncie obowiązującego prawa, Bank Zachodni WBK S.A., autorzy Prezentacji, członkowie organów Banku Zachodniego WBK S.A., jego pracownicy i doradcy nie ponoszą odpowiedzialności za jakiekolwiek skutki, szkody, koszty, straty itp. wynikające z polegania na niniejszej Prezentacji przez jej odbiorców oraz jakikolwiek podmiot trzeci. Bank Zachodni WBK S.A. zachowuje prawa autorskie i wszelkie inne prawa własności intelektualnej związane pośrednio lub bezpośrednio z Prezentacją. Niniejsza Prezentacja nie może być utożsamiana ze świadczeniem jakichkolwiek usług doradczych, w tym usług doradztwa prawnego, podatkowego lub finansowego na rzecz jakichkolwiek osób lub podmiotów. Str. 30