Analiza rynku nieruchomości miasta SOCHACZEW

Transkrypt

1 Analiza rynku nieruchomości miasta SOCHACZEW

2 1. Informacje ogólne Sochaczew to miasto powiatowe usytuowane w zachodniej części województwa mazowieckiego, w powiecie sochaczewskim. Położony jest w pobliżu trzech większych aglomeracji - Warszawy (ok. 50 km), Płocka ( ok. 60 km) i Łodzi (ok. 70 km). Miasto leży w niedalekiej odległości od Puszczy Kampinoskiej, Puszczy Bolimowskiej i leśnych terenów Gminy Młodzieszyn. To jedna z najstarszych miejscowości na Mazowszu o ponad 700-letniej historii. Układ przestrzenny Sochaczewa potwierdza jego średniowieczne korzenie. Wyraźnie wyróżnić można wzgórze zamkowe, stanowiące dawniej ośrodek administracyjny książąt mazowieckich. Miasto rozwijało się wokoło prostokątnego rynku, który przez stulecia pełnił funkcje targowe. Obecnie jest to część reprezentacyjna i rekreacyjna miasta. W jego pobliżu powstał skwer miejski z punktami gastronomicznymi, ławeczkami i fontanną. Tam też zlokalizowany jest budynek dawnego ratusza i kościół parafialny. Struktura budowlana Sochaczewa tworzy dość dobrze rozbudowaną geometryczną siatkę ulic. Obecnie miasto ma nieco nietypowy wydłużony i wąski kształt. Powierzchnia miasta wynosi 2613 ha. 2. Zaludnienie Wybrane dane statystyczne: Dane 2010 r r r. Ludność Ludność na 1km Urodzenia żywe na 1000 ludności 11,4 10,4 9,6 Zgony na 1000 ludności 10,4 11,4 13,3 Przyrost naturalny na 1000 ludności 1,0-1,0 0,1 Ludność w % ogółu ludności w wieku: * przedprodukcyjnym * produkcyjnym * poprodukcyjnym Ludność w wieku nieprodukcyjnym na 100 osób 52,1 52,9 54,2 w wieku produkcyjnym Kobiety na 100 mężczyzn Małżeństwa zawarte ogółem ,6 64,1 16,3 19,4 64,0 16,6 17,4 64,8 17,8

3 3. Zatrudnienie ZAROBKI Zarobki w powiecie sochaczewskim ( w tym w mieście Sochaczew) wynoszą 3370 PLN brutto. Stanowią one 78 % przeciętnych zarobków w województwie mazowieckim i 98 % przeciętnego wynagrodzenia w Polsce. Dla porównania w pobliskich miejscowościach zarobki wynoszą od 3264 PLN brutto ( powiat grójecki) do 4024 PLN brutto ( powiat pruszkowski). Pracujących ogółem w 2012r. było 9417 osób.

4 BEZROBOCIE Liczba zarejestrowanych bezrobotnych na przełomie lat wzrosła. W 2010 r. wynosiła 1625 (6,5 % ludności w wieku produkcyjnym), a w 2012r. do 1889 osób. Według danych z r. liczba bezrobotnych wynosi 4031 osób. Liczba kobiet i mężczyzn bez pracy jest porównywalna. Obecnie stopa bezrobocia w Sochaczewie wynosi 11,6 %. Dla porównania w województwie mazowieckim jest to wartość 11%. Istotny wpływ na rynek pracy ma obecna sytuacja gospodarcza. W styczniu 2013r. w PUP Sochaczew zarejestrowało się blisko 700 osób. Jedną z przyczyn były zwolnienia w zakładach pracy. Pracodawcy nie są w stanie utrzymać dotychczasowego stanu zatrudnienia, ponieważ zmniejszają produkcję ze względu na spadek zapotrzebowania na produkty i usługi. Pracownicy nie zawsze są też w stanie dostosować się do rynku pracy i przekwalifikować się. PODMIOTY GOSPODARCZE

5 Liczba podmiotów gospodarki narodowej zarejestrowanych w rejestrze REGON w 2012r. wyniosła Charakterystyczne miejsca miasta i komunikacja Najbardziej charakterystyczne miejsca w Sochaczewie: Ruiny zamku Książąt Mazowieckich Najstarszy zabytek w Sochaczewie; wzniesiony na początku XIII w. Do czasów dzisiejszych przetrwało zachodnie skrzydło z dużymi otworami okiennymi skierowanymi ku rzece. Zaś w skrzydle wschodnim pozostały jedynie szczątki wieży, przy której znajdował się wjazd na dziedziniec zamku. Dosyć czytelnie zachowała się również fosa, odcinająca zbocza wzgórza od reszty otoczenia. Ratusz Wzniesiony w latach ; wielokrotnie ulegał zniszczeniu, w trakcie powstania listopadowego oraz I i II wojny światowej. Obiekt zachowany jest w stylu klasycystycznym i ściśle nawiązuje do swojego pierwowzoru. Obecnie jest siedzibą Muzeum Ziemi Sochaczewskiej i Pola Bitwy nad Bzurą Kramnice To hale targowe wybudowane w latach , w stylu klasycystycznym. Początkowo budynek był jednokondygnacyjny, a po I wojnie światowej został powiększony poprzez nadbudowane piętro. To jeden z nielicznych ocalałych i zachowanych w dobrym stanie zabytków Sochaczewa. Dworzec PKP z Wieżą Ciśnień Dworzec PKP zbudowany został w końcu XIX stulecia i swoim stylem architektonicznym nawiązuje do bardzo popularnej w owym czasie na terenie Mazowsza, architektury dworkowej. Wieża Ciśnień została wzniesiona w 1921 roku w stylu typowym dla takich budowli. Głównym zamierzeniem dla tego typu budowli było zasilanie parowozów znajdujących się na stacji kolejowej, a także pełniły funkcję zbiornika przeciwpożarowego. Rzeka Bzura

6 Większa część miasta położona jest na prawym brzegu Bzury, której dolinę uznano w sieci ekologicznej ECONET - POLSKA za korytarz ekologiczny o znaczeniu krajowym. W bezpośrednim sąsiedztwie miasta znajduje się Puszcza Kampinoska uznana za Światowy Rezerwat Biosfery oraz Dolina Środkowej Wisły stanowiąca paneuropejski korytarz ekologiczny, ważny z punktu widzenia ochrony różnorodności gatunkowe. Komunikacja

7 Sochaczew jest ważnym węzłem komunikacyjnym. W mieście lub jego bliskiej okolicy krzyżują się drogi o znaczeniu regionalnym, krajowym i międzynarodowym: Autostrada A2 (Berlin Warszawa Moskwa), część autostrady europejskiej E30 Droga krajowa nr 2 (Świecko Terespol ) Droga krajowa nr 50 (Ciechanów Płońsk Sochaczew Grójec Ostrów Mazowiecka), stanowiącej część wielkiej obwodnicy Warszawy i międzynarodowej drogi VIA BALTICA między Republiką Czeską a państwami bałtyckimi Droga wojewódzka nr 705 (Wyszogród Śladów Sochaczew Skierniewice) Droga wojewódzka nr 580 (Sochaczew Żelazowa Wola Warszawa). Ponadto miasto charakteryzuje się bardzo dobrą komunikacją kolejową na poziomie krajowym i europejskim. Sochaczew leży na trasie linii kolejowej E20 (Berlin Warszawa Moskwa). Z Sochaczewa odjeżdżają pociągi m.in. do Warszawy, Kutna, Poznania, Bydgoszczy, Torunia i Szczecina. W obrębie miasta znajduje się także dworzec PKS, z którego kursują autobusy na liniach lokalnych i dalekobieżnych. Na terenie miasta i okolic funkcjonuje komunikacja miejska prowadzona przez Zakład Komunikacji Miejskiej w Sochaczewie. Najbliższe lotnisko to Port Lotniczy im. F. Chopina w Warszawie. W 2011 r. w Sochaczewie oficjalnie otworzono sanitarne lądowisko, przy ul. Batalionów Chłopskich. 5. Dostępność do sytemu kredytów na zakup i rozwój nieruchomości Banki oferują różne opcje kredytu na zakup i rozwój nieruchomości. Kredyt hipoteczny to standardowy, długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Udzielany jest najczęściej na zakup domu, mieszkania własnościowego, spółdzielczego lub innej nieruchomości. Istnieje również (jako opcja tego kredytu) kredyt budowlano-hipoteczny, który udzielany jest na budowę domu przez osobę fizyczną, spółdzielnię lub dewelopera.

8 W Sochaczewie znajduje się wiele oddziałów bankowych oferujących różne opcje kredytowe. Przykładowo Bank Spółdzielczy w Sochaczewie oferuje kredyty: 1) Kredyt z dotacją na zakup kolektorów słonecznych- może być udzielony osobom fizycznym posiadającym prawo do dysponowania budynkiem mieszkalnym albo prawo do dysponowania budynkiem mieszkalnym w budowie; wspólnotom mieszkaniowym instalującym kolektory słoneczne na własnych budynkach wielolokalowych, z wyłączeniem odbiorców ciepła z miejskiej sieci cieplnej do podgrzewania ciepłej wody użytkowej. *Kwota kredytu: od PLN *Okres kredytowania: do 120 miesięcy *Spłata rat: miesięcznie / w ratach malejących 2) Kredyt termomodernizacyjny - przeznaczony jest dla Spółdzielni mieszkaniowych, gmin, TBS-ów, spółek z o.o., spółek akcyjnych, przedsiębiorstw państwowych i właścicieli domów jednorodzinnych. *Wysokość kredytu: do 80 % kosztu realizacji przedsięwzięcia *Ostateczny termin spłaty: max 10 lat *Spłata kredytu: miesięczne spłaty kredytu wraz z odsetkami nie większe niż 1/12 równowartości kwoty rocznych kosztów oszczędności energii, uzyskanych w wyniku realizacji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego obliczonej na podstawie zweryfikowanego audytu energetycznego 3) Kredyt mieszkaniowy MÓJ DOM - kredyt, który można przeznaczyć na zakup działki budowlanej; zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkaniowego; nabycie własnościowego prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej ; przekształcenie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub w prawo odrębnej własności lokalu; inwestycje mieszkaniowe realizowane przez inwestora zastępczego( spółdzielnie mieszkaniowa lub dewelopera)- np. budowę, rozbudowę wykończenie domu jednorodzinnego, generalny remont i modernizację domu jednorodzinnego; wykup mieszkania zakładowego lub komunalnego. *minimalna kwota kredytu : PLN *okres kredytowania : do 30 lat ( do 15 lat na zakup działki) *raty: malejące/stałe 4) Uniwersalny kredyt hipoteczny * minimalna kwota kredytu: PLN * maksymalna kwota kredytu: 60 % wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie * okres kredytowania : do 15 lat

9 6. Wysokość czynszów Stawki czynszów miasta Sochaczew: SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA LOKATORSKO-WŁASNOŚCIOWA: Stawki od r.: - dla lokatorskich praw-członkowie: 2,15 zł/m 2 - dla lokatorskich praw- nie członkowie: 2,32 zł/m 2 - dla własnościowych praw członkowie: 1,85 zł/m 2 - dla własnościowych praw nie członkowie: 2,32 zł/m 2 - dla wyodrębnionych lokali- członkowie: 1,64 zł/m 2 - dla wyodrębnionych lokali nie członkowie: 2,23 zł/m 2 TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO: Wysokość czynszu nie może w skali roku przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu. Maksymalna stawka czynszu w województwie mazowieckim w 2013r. wynosi: 10,68 zł/m Ogólna charakterystyka rynku nieruchomości na terenie Sochaczewa Zdecydowana większość zasobów mieszkaniowych znajduje się na terenach budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Jednak od kilkunastu lat obserwuje się zdecydowanie większy przyrost mieszkań w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym. Wszystko na to wskazuje, że niedługo ilość mieszkań w obu w/wym. podstawowych formach zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wyrówna się. ZASOBY MIESZKANIOWE: ( 2012r.) Ilość budynków mieszkalnych: 5198 Ilość mieszkań: Ilość mieszkań socjalnych: 281 Powierzchnia użytkowa mieszkań: m 2 Powierzchnia użytkowa mieszkań socjalnych: 7834 m 2 Przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania: 64,6 m 2 Przeciętna powierzchnia użytkowa na 1 osobę: 24,0 m 2 Ilość mieszkań w nowych budynkach mieszkalnych oddanych do użytkowania ogółem: 233 (łączna powierzchnia użytkowa: m 2 ) ilość mieszkań przeznaczonych na sprzedaż /wynajem:184 ilość mieszkań indywidualnych: 49 Ilość budynków nowych oddanych do użytkowania ogółem: 66 mieszkalne: 49 budynki jednorodzinne: 47 (łączna powierzchnia użytkowa: 7432 m 2 ; łączna kubatura: m 3 ) budynki o 3 i więcej mieszkaniach: 2 budynki niemieszkalne: 17

10 Większość mieszkań jest w dobrym stanie i wyposażona w istotne techniczno-sanitarne. 97,3 % mieszkań wyposażonych jest w 93,5% mieszkań w łazienkę i 86,1 % mieszkań w centralne ogrzewanie. W porównaniu z latami ubiegłymi poprawiła się jakość pod względem wyposażenia w centralne ogrzewanie. W 2010r. taką miało 85,7 5 ogółu mieszkań, a w 2011r. - 85,8 % mieszkań. instalacje wodociąg, mieszkań instalację Nieruchomości w Sochaczewie należą do zasobów: - gminnych; - spółdzielczych; - wspólnot mieszkaniowych; - prywatnych; - Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). 8. Pośrednictwo i wycena nieruchomości W Sochaczewie znajduje się ok. 15 biur pośrednictwa nieruchomości. Większość z nich zlokalizowanych jest w miasta. Ponadto na terenie Sochaczewa działa 2 licencjonowanych rzeczoznawców majątkowych. centrum 9. Ceny nieruchomości Miasto posiada bogatą i atrakcyjną cenowo ofertę mieszkaniową, zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. Obecnie na terenie miasta prowadzone są trzy inwestycje mieszkaniowe, a cena mieszkania na rynku wtórnym wynosi około zł m 2. Wśród ostatnich inwestycji deweloperskich w mieście warto wymienić: 1. Osiedle segmentów jednorodzinnych - Słoneczna Kalina 10 domów mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej bez podpiwniczenia z garażami dostępnymi od drogi wewnętrznej. Szeregi oraz wewnętrzna droga ułożone są równolegle do ul. Żołnierskiej. 2. Osiedle Kochanowskiego w centrum Miasta Prestiżowe i kameralne osiedle w centrum Sochaczewa (u zbiegu ulic: Polnej i Kochanowskiego). Dwa pięciopiętrowe budynki posiadają zróżnicowana gamę komfortowych i funkcjonalnych mieszkań od 32 m 2 do 85 m 2, z balkonami lub obszernymi tarasami na parterze, wyposażone w garaże i miejsca postojowe w terenie.

11 3. Osiedle Akacjowe w dzielnicy Boryszew Osiedle 33 domów jednorodzinnych. Osiedle akacjowe zagospodarowane będzie kilkoma rodzajami domów o podobnej architekturze i zróżnicowanej powierzchni użytkowej( do 84 do 183 m 2 ). Ogólne ceny nieruchomości w Sochaczewie i województwie przedstawia niżej zamieszczony wykres. Ceny sprzedaży nieruchomości Ceny się na sierpnia do za metr sprzedawanych nieruchomości utrzymują podobnym poziomie, od grudnia 2013r. można zaobserwować wzrost cen kwadratowy.

12 Średnia cena za mieszkanie w Sochaczewie wynosi zł, czyli 3885 zł/m 2. Za dom jednorodzinny trzeba zapłacić ponad zł, natomiast za działkę prawie zł. Większość ogłoszeń dla tych dwóch typów nieruchomości dotyczy rynku wtórnego. Na rynku wtórnym cena mieszkania w Sochaczewie wynosi 3700 zł/m 2. To jedna z najtańszych miejscowości w województwie mazowieckim. Ceny wg lokalizacji w mieście:

13 Na podstawie powyższej mapki można zauważyć, że średnia cena ze sprzedaży mieszkania waha się w zależności od lokalizacji. Najwięcej za mieszkanie trzeba zapłacić w centrum i wschodniej części miasta ( im bliżej stolicy ceny są wyższe).najtańsze mieszkania znajdziemy na zachodnich i północnych obrzeżach miasta. Ceny tam wahają się od zł/ m 2. Dla porównania, w województwie mazowieckim ceny/m 2 sprzedanych nieruchomości ( w tym samym okresie czasu) kształtowały się od 5844 do 5731 zł. Najdroższe nieruchomości zostały sprzedane w Warszawie, w dzielnicy Mokotów i Żoliborz ( ponad 9000 zł/m 2 ). Najtaniej w województwie mazowieckim można kupić nieruchomości w miejscowości Poświętne (ok. 100 km na wschód od Sochaczewa). Cena za metr kwadratowy wynosi tam 146 zł. Nieruchomości w cenie powyżej 200 zł/m 2 można kupić w Załuskach ( ok. 80 km na południe od Sochaczewa) i w Jakubowie (ok. 120 km na południe od Sochaczewa).

14 Ceny wynajmu nieruchomości Za wynajem nieruchomości w Sochaczewie trzeba średnio zapłacić 20,59 zł/m 2. Od lipca do grudnia 2013r. ceny te nieznacznie wzrosły. W lipcu średnio można było wynająć nieruchomość za 19,52 zł za metr kwadratowy. W grudniu koszt ten wynosił prawie 21,50 zł. Średnie ceny w województwie za wynajem nieruchomości wynoszą dwa razy więcej. W lipcu trzeba było zapłacić ok. 43,83 zł/m 2, a w grudniu 44,35 zł/ m 2. Jak widać na poniższym wykresie ceny te utrzymywały się na podobnym poziomie. Nie zaobserwowano tak dużego wzrostu cen za wynajem w województwie jak w samym Sochaczewie.

15 Najwięcej za wynajem nieruchomości w województwie trzeba zapłaciś w Warszawie Śródmieście i w dzielnicy Wola. Ceny za metr kwadratowy wahają się od 49,81 zł do prawie 60 zł. Najtańsze nieruchomości do wynajmu można znaleźć w miejscowości Łochów( ok. 140 km na północny-wschód od Sochaczewa). Zapłacimy tam niecałe 10 zł za m 2 nieruchomości. Natomiast w Prażmowie ( ok. 85 km na południowy-wschód od Sochaczewa) koszt ten wynosi 11,3 zł/ m Podsumowanie

16 Sochaczew to miasto, które cały czas się rozwija. Jego lokalizacja i rozwinięty system komunikacyjny, zabytki oraz bliskość innych ciekawych obiektów historycznych i przyrodniczych zachęca do inwestowania. Zaledwie cztery kilometry od granic miasta leży Żelazowa Wola, miejsce gdzie urodził się Fryderyk Chopin. Sochaczew ma ponad 100-letnie tradycje przemysłowe. W mieście działa blisko cztery tysiące firm. Większość to firmy jednoosobowe, ale nie brakuje wielkich przedsiębiorstw. Miasto stwarza dogodne warunki dla rozwoju własnej firmy, a także turystki i odpoczynku. W Sochaczewie znajduje się wiele atrakcyjnych ze względu na położenie, cenę i konieczną infrastrukturę terenów inwestycyjnych o różnym areale. Miasto Sochaczew z myślą o inwestorach uruchomiło Katalog Ofert Inwestycyjnych Miasta Sochaczew, w którym można zapoznać się z aktualną ofertą sprzedaży lub wynajmu miejskich nieruchomości. Ponadto od r. część terenów inwestycyjnych w Sochaczewie stanowi podstrefę Łódzkiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Sochaczewska podstrefa ŁSSE to jedyne niezagospodarowane i przeznaczone na sprzedaż grunty objęte statusem ŁSSE na terenie województwa mazowieckiego (łącznie 6 ha). Tereny te mają być przeznaczone na działalność usługową. Miasto nie tylko jest interesującym miejscem do inwestowania, ale również do zamieszkania. Sochaczew posiada ciekawą ofertę mieszkaniową. Ceny tych nieruchomości nie są takie wysokie jak w miastach ościennych. Powstaje tu również dużo nowych domów jednorodzinnych. Ze względu na bliskość dużych miast takich jak Warszawa, Płock i Łódź oraz ceny nieruchomości dwukrotnie niższe, Sochaczew powinien być ciekawą propozycją dla wielu osób. Źródła: Opracowała: Gabriela Myszura