Analiza rynku nieruchomości miasta Gdańsk. Krzysztof Mikołajczuk

Transkrypt

1 Analiza rynku nieruchomości miasta Gdańsk Krzysztof Mikołajczuk

2 SPIS TREŚCI Wstęp Sytuacja społeczno - ekonomiczna miasta... 5 Podmioty gospodarcze w Gdańsku... 7 Bezrobocie 8 Transport lotniczy Gospodarka morska. 11 Komunikacja Turystyka Plany zagospodarowania przestrzennego Inwestycje miejskie Miasta Gdańsk 17 Sytuacja mieszkaniowa Miasta Gdańsk.. 17 Wnioski

3 WSTĘP Przedmiotowe opracowanie ma na celu przedstawienie sytuacji lokalnego rynku nieruchomości miasta Gdańsk. Miasto jest związane z Polską praktycznie od samego początku istnienia. Przyjmuje się, że miasto powstało w roku 980 i od razu znajdowało się w granicach państwa Mieszka I, który przejął kontrolę nad Pomorzem Wschodnim w roku 979. Nowy gród powstał praktycznie od razu po wcieleniu ziem do tworzącego się państwa Polan. Ze źródeł historycznych wynika, że gród od razu liczył dużo mieszkańców, w ilości około 1000 na 250 domów. Na owe czasy liczba ludności była wyjątkowo imponująca. Od samego początku Gdańsk był ważnym punktem strategicznym i handlowym. Miasto Gdańsk na przestrzeni wieków wpisywało się, jako lider gospodarki polskiej, dzięki położeniu na ważnym szlaku gospodarczym, zawsze stanowiło wyznacznik obrotu gospodarczego, a w konsekwencji obrotu gospodarczego na rozwój samego miasta i regionu oraz przede wszystkim na ceny nieruchomości, które przez stulecia należały do najwyższy w kraju. To w Gdańsku możemy zobaczyć niezmieniony układ urbanistyczny Starego Miasta. Wspaniałe zabytki architektoniczne wybudowane przez bogatych mieszczan stanowiące cel odwiedzających miasto licznych turystów z całego świata. Na uwagę zasługuje układ zabudowy spowodowany wysokimi cenami gruntów pod kamienicami, który wymusił bardzo zwartą zabudowę stanowiącą działki o szerokości kilku metrów w bezpośrednim styku z rynkiem i ulicami oraz bardzo długie w głąb posesji. Analogiczną zabudowę możemy zaobserwować w miastach polskich epoki odrodzenia takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, a także Rzeszów i Kazimierz Dolny nad Wisłą. W okresie II wojny światowej duża część mieszkańców Gdańska uciekała przed zbliżającym się frontem. Pozostała głównie ludność starsza, kobiety i dzieci. Nastąpiła prawie całkowita wymiana mieszkańców, na miejsce Niemców przyjeżdżali Polacy wypędzeni ze Wschodu oraz osiedleńcy z Pomorza i z Polski centralnej. Miasto szybko się rozrastało, w 1950 r. osiągnęło ok. 195 tys. mieszkańców, w 1960 r. 287 tys., a w 1980 r. ok. 457 tys. mieszkańców. Rozbudowywały się stocznie Gdańska, Północna i Remontowa; w latach 70-tych została wybudowana Rafineria Gdańska oraz Port Północny. Gdańsk ponownie stał się największym portem na Bałtyku. 3

4 Mogłoby się wydawać, że podnoszące się z ruin miasto, zasiedlone w większości przez nowych mieszkańców nie potrafi już odegrać tak wielkiej roli jak dawniej przed wiekami. Okazało się jednak, że to, co Gdańsk i Gdańszczanie uczynili po II wojnie światowej było może większym wkładem w dzieje niż ich dotychczasowe dokonania. Po krwawo stłumionych wypadkach grudniowych w 1970 r., w sierpniu 1980 r. strajki w Stoczni Gdańskiej i innych zakładach Trójmiasta doprowadziły do utworzenia pierwszego w imperium sowieckim wolnego związku zawodowego NSZZ Solidarność, co w dalszej konsekwencji doprowadziło w 1989 r. do obalenia komunizmu i odzyskania niezależności przez Polskę, a następnie przez pozostałe kraje satelickie Związku Radzieckiego. Rozbicie systemu komunistycznego trzymającego w strachu cały świat nie było oczywiście wyłączną zasługą Gdańszczan. Robotnicy i intelektualiści skupieni w Stoczni Gdańskiej latem 1980 r. znaleźli jednak sposób na neutralizację od wewnątrz, bez naruszenia zapalnika i bez eksplozji w Gdańsku rozpoczął się proces demontażu światowego systemu komunistycznego. Obecnie Gdańsk liczy 464 tys. mieszkańców. Jest siedzibą siedmiu wyższych uczelni w tym uniwersytetu i politechniki. Jest znacznym ośrodkiem gospodarczym, a także wielką atrakcją turystyczną w skali europejskiej. W 1994 r. na mocy zarządzenia Prezydenta RP Gdańsk został uznany za pomnik historii. Nowy system polityczno gospodarczy Polski, w tym akcesja w 2004 roku z krajami Unii Europejskiej otworzyła miastu Gdańsk oraz mieszkańcom nowe możliwości. Całość zasadniczo wpłynęła na rozwój miasta, który nierozerwalnie związany jest z sytuacją panującą na lokalnym rynku nieruchomości. Miasto Gdańsk można porównać do największych aglomeracji polskich. Jednak należy pamiętać, że każde miasto jest inne, niepowtarzalne i specyficzne. Każda aglomeracja ma indywidualne uwarunkowania wynikające z bardzo wielu czynników natury społecznej, ekonomiczne, gospodarczej i środowiskowej. Wszystkie pośrednie czynniki nie wyłączając politycznych wpływają na całościowy obraz miasta, jakim w przedmiotowej analizie jest miasto Gdańsk. 4

5 SYTUACJA SPOŁECZNO - EKONOMICZNA MIASTA Gdańsk, jako szóste miasto po Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu i Poznaniu należy do największych miast w Polsce. Liczba ludności na przestrzeni dekady utrzymuje się na podobnym poziomie. Gdańsk mimo trudności w przemyśle okrętowym jest niekwestionowanym potentatem polski branży stoczniowej. Na terenie miasta działalność gospodarczą prowadzi kilkadziesiąt tysięcy podmiotów. W mieście corocznie odbywa się kilkanaście imprez o charakterze targów branżowych oraz szereg festiwali o długoletnich tradycjach. Najstarszą, coroczną liczącą ponad 750 lat cykliczną imprezą handlowo - kulturalną jest Jarmark św. Dominika, który w 2007 roku odwiedziło 8,5 mln ludzi. Miasto Gdańsk na tle innych miast Polski Źródło: Referat Badań i Analiz Społeczno-Gospodarczych, WPG, www:gdańsk.pl/gospodarka 5

6 Liczba mieszkańców miasta Gdańsk w latach utrzymywała się na stałym poziomie i wynosiła średnio 456,5 tysiąca osób. W pierwszych dwóch latach XX wieku liczba mieszkańców wzrosła o pięć tysięcy, jednak w kolejnych latach, aż do 2008 roku systematycznie malała wyrównując poziom z roku W tym okresie utrzymywał się ujemny przyrost naturalny. Ostatni okres kilku lat to wzrost mieszkańców o około cztery tysiące z jednoczesnym zwiększeniem przyrostu naturalnego na dodatni, jednak w konsekwencji w 2011 roku odnotowujemy powolny nieznaczny spadek liczby mieszkańców z jednoczesnym bardzo gwałtownym spadkiem przyrostu naturalnego. Poniższy wykres przedstawia graficznie liczbę mieszkańców miasta Gdańsk i przyrost naturalny. Źródło: Opracowanie Urzędu Miasta w Gdańsku, www:gdansk.pl 6

7 PODMIOTY GOSPODARCZE W GDAŃSKU W Gdańsku zarejestrowanych jest blisko 67,7 tysiąca podmiotów gospodarczych. Ich liczba poczynając od 2004 r. utrzymuje stałą tendencję wzrostową. W 2012 roku w porównaniu z końcem 2011 roku liczba podmiotów w Gdańsku zwiększyła się o 3,6%. Blisko 96% podmiotów gospodarczych stanowią mikroprzedsiębiorstwa zatrudniające do 9 osób, małe przedsiębiorstwa stanowią 3,4%, średnie to 0,7%, a duże to 0,1% ogółu podmiotów gospodarczych zarejestrowanych w Gdańsku. W sektorze prywatnym działa 97,3% podmiotów gospodarczych, zaś sektor publiczny to 2,7% podmiotów. W 2012 r. przeważającą sekcją pod względem podmiotów gospodarczych zarejestrowanych była naprawa pojazdów samochodowych i handel (21%), a następnie: działalność profesjonalna, naukowa i techniczna (12,3%) oraz przetwórstwo przemysłowe (9,9%). W 2012 roku wskaźnik przedsiębiorczości dla Gdańska osiągnął wartość wyższą niż rok wcześniej i wyniósł 147. Obecnie jest on wyższy o 5,1 niż w 2011 r. i aż o 27,4 niż w 2000 roku. W Trójmieście PKB na 1 mieszkańca jest o ponad 40% wyższe niż w Polsce. W 2010 roku PKB na 1 mieszkańca w Trójmieście wzrosło w stosunku do roku ubiegłego o 4,9% i wyniosło ponad 52 tys. zł. Liczba podmiotów gospodarczych w Gdańsku w latach Liczba podmiotów gospodarczych Źródło: Opracowanie własne Urzędu Miasta w Gdańsku na podstawie Informatorów o sytuacji społeczno-gospodarczej za lata

8 BEZROBOCIE Od roku 2003 stopa bezrobocia w Gdańsku ulegała systematycznemu obniżeniu. Jeszcze w 2002 roku wynosiła ponad 13%, by na koniec 2008 roku spaść do poziomu 2,5%. Od początku 2009 roku, stopa bezrobocia zaczęła ponownie wzrastać, a pod koniec roku 2012 osiągnęła 6,4% czyli o 0,9% więcej niż w roku poprzednim. W IV kwartale 2012 roku aktywność zawodowa ludności województwa pomorskiego wyniosła 56,6% ogółu ludności. W stosunku do roku 2011 wskaźnik ten wzrósł o 1,4%. Wyraźnie wyższe wartości wystąpiły w populacji mężczyzn 65,0% niż u kobiet 48,9%; wartości te wzrosły adekwatnie o 1,4% i 0,4%. Liczba ofert pracy pod koniec grudnia 2012 roku wzrosła o blisko 70% w stosunku do 2011 roku. W 2011 roku na jedną ofertę pracy przypadało 81 bezrobotnych, natomiast już w 2012 roku 57 osób. Stopa bezrobocia. Gdańsk na tle woj. pomorskiego i Polski w latach ,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 22,4% 22,4% 21,4% 20,7% 19,3% 20,0% 20,0% 19,4% 15,5% 19,0% 17,6% 13,1% 12,7% 14,5% 11,5% 10,2% 9,6% 6,2% 15,5% 12,0% 12,3% 12,4% 14,9% 11,4% 9,5% 10,9% 6,2% 8,4% 3,7% 2,5% 11,9% 12,4% 12,5% 13,4% 12,8% 13,4% 13,0% 6,4% 6,8% 4,9% 5,4% 5,5% VIII.2013 Gdańsk województwo pomorskie Polska Źródło: Opracowanie własne Urzędu Miasta Gdańska na podstawie danych PUP/WUP w Gdańsku. Liczba pracujących w 2012 r. w Gdańsku wzrosła w stosunku do 2010 roku o 2554 osoby i wynosi 145,7 tys. osób. Udział pracujących w stosunku do ludności zdolnej do pracy od 2004 roku systematycznie wzrastał, aż w 2012 r. wyniósł 51,1%. 8

9 Liczba oraz udział pracujących w latach % 70% % ,2% 43,2% 40,3% 40,4% 40,3% 41,2% 42,8% 44,3% 44,9% 45,5% 46,7% 49,4% 51,1% 50% % % 20% 10% % pracujący udział pracujących Źródło: Opracowanie własne Urzędu Miasta Gdańska na podstawie Informatorów o sytuacji społeczno-gospodarczecj Gdańska za lata W 2012 r. w Gdańsku przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 4629,39 zł i było wyższe o 2,1% od notowanego przed rokiem oraz o 27,0% przewyższało średnią płacę w województwie. W stosunku do 2011 r. największy wzrost przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń brutto wystąpił w sektorach: zakwaterowanie i gastronomia (10,4%), obsługa nieruchomości firm (9,0%), handel i naprawy (6,5%) oraz administrowanie i działalność wspierająca (5,3%). Wyższe płace niż przeciętne wynagrodzenia w mieście miały miejsce m.in. w sektorze informacja i komunikacja - o 51% więcej oraz w przemyśle - o 11,6% więcej. Najgorzej wypadły: administrowanie i działalność wspierająca oraz zakwaterowanie i gastronomia (adekwatnie o 44,8% i 41,3% mniej niż średnia płaca w Gdańsku). 9

10 Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w latach (w zł) Źródło: Opracowanie własne na podstawie Informatorów o sytuacji społeczno-gospodarczej Gdańska za lata TRANSPORT LOTNICZY W roku 2012 ruch samolotów (przyloty i odloty) na lotnisku w Gdańsku - Rębiechowie był o 14,5% wyższy niż w roku poprzednim. Port Lotniczy Gdańsk obsłużył w 2012 roku blisko 2,9 miliona pasażerów, tj. o 18% więcej niż rok wcześniej. W komunikacji międzynarodowej obsłużono tys. osób, w komunikacji krajowej ponad 588 tys. osób. Liczba obsłużonych pasażerów w Porcie Lotniczym Gdańsk w latach wzrosła ponad 10-cio krotnie. Poniższy wykres wskazuje potencjał, jaki miasto Gdańsk wraz z całym regionem może wykorzystać w skutek zlokalizowania w tym regionie międzynarodowego portu lotniczego. Wzrost liczby pasażerów, to wzrost napływu dodatkowych środków finansowych zarówno w budżecie miasta, jak i indywidualnych osób fizycznych bezpośrednio obsługujących odwiedzających miasto turystów. 10

11 Ruch pasażerski w Porcie Lotniczym Gdańsk im. Lecha Wałęsy w latach tys pasażerowie na liniach krajowych pasażerowie na liniach zagranicznych Źródło: Dane Portu Lotniczego Gdańsk im. Lecha Wałęsy GOSPODARKA MORSKA W porcie gdańskim w 2012 roku przeładowano łącznie ponad 24,3 mln ton ładunków, co w porównaniu z rokiem poprzednim stanowiło wzrost o 3,7%. W 2012 roku do portu gdańskiego zawinęło 3127 statków, czyli o 125 statków mniej niż rok wcześniej. Również mimo recesji na rynkach światowych zaobserwować można wzrost obrotów ładunkowych w porcie gdańskim. Szczególnym okresem był przełom roku Obroty ładunkowe w porcie morskim w Gdańsku w latach mln ton ,7 17,9 17,5 21,6 24,1 24,2 24,2 21,2 17,1 18,8 26,4 23,5 24, Serie1 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z Informatorów o sytuacji społeczno-gospodarczej Gdańska za lata

12 KOMUNIKACJA W 2012 roku odnotowano wzrost liczby pojazdów zarejestrowanych w Gdańsku. Na koniec roku było ich 287,1 tys., czyli o 1,9% więcej niż w 2011 roku. Blisko 10% spadek odnotowano w grupie ciągniki rolnicze oraz 1% w grupie samochody ciężarowe. Pozostałe grupy ze wzrostem; na przestrzeni lat liczba pojazdów zarejestrowanych w Gdańsku wzrosła o ponad 45%. Liczba pojazdów zarejestrowanych w Gdańsku w latach wg typów pojazdów Rodzaj pojazdu Liczba pojazdów Dynamika 2012/2011 (%) Liczba pojazdów zarejestrowanych ,9 Samochody osobowe ,4 Samochody ciężarowe ,0 Motocykle i motorowery ,0 Ciągniki siodłowe ,2 Ciągniki rolnicze ,0 Autobusy ,1 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z Informatorów o sytuacji społeczno-gospodarczej Gdańska za lata Wskaźnik motoryzacji, czyli liczba samochodów osobowych zarejestrowanych w Gdańsku przypadających na 1000 mieszkańców w 2011 roku wzrósł w porównaniu do roku 2010 i wyniósł 489. Od roku 2000 liczba pojazdów przypadająca na 1000 mieszkańców wzrosła o 43,1%. Świadczy to o wzroście zamożności poszczególnych jednostek społecznych zamieszkujących na terenie miasta Gdańsk. 12

13 Liczba pojazdów zarejestrowanych w Gdańsku na 1000 mieszkańców w latach Wyszczególnienie Samochody osobowe na 1000 mieszkańców Ogółem na 1000 mieszkańców Liczba ludności Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z Informatorów o sytuacji społeczno-gospodarczej Gdańska za lata Komunikacja miejska w Gdańsku jest rozbudowana i różnorodna. Do dyspozycji mieszkańców i turystów oddana jest sieć linii autobusowych i tramwajowych, zapewniająca dojazd do większości miejsc na terenie Gdańska. Komunikacja miejska działa od godziny ok. 05:00 do 23:00. Dostępne są również autobusy nocne, które kursują średnio, co 1.5 godziny. Komunikacja jest prosta i przejrzysta. Autobusy i tramwaje kursują regularnie i punktualnie. Dodatkowo miejski system transportu publicznego wspomagany jest przez Szybką Kolej Miejską (SKM) łączącą Trójmiasto oraz okoliczne miasta, niezależną od ruchu drogowego, czyli korków i wszelkich utrudnień specyficznych dla transportu drogowego. Mieszkańcy miasta mając do dyspozycji sprawny system komunikacyjny mogą swobodnie przemieszczać się po całym terenie miasta Gdańska. Siatka połączeń komunikacyjnych w mieście zorientowana na potrzeby mieszkańców przyczynia się do podniesienia jakości życia społeczeństwa. 13

14 Mapa połączeń komunikacji autobusowej i tramwajowej w Gdańsku Źródło: Zakład Transportu Miejskiego Gdańsk 14

15 TURYSTYKA Według stanu w dniu 31 VII 2012 r. w Gdańsku funkcjonowało 107 turystycznych obiektów zbiorowego zakwaterowania dysponujących blisko 13 tys. miejsc noclegowych. W porównaniu z 2011 r. liczba tych obiektów zwiększyła się o 9 sztuk, a liczba miejsc noclegowych o 620 (4,8%). W 2012 r. z obiektów noclegowych turystyki skorzystało 574,4 tys. osób, w tym 210,1 tys. turystów zagranicznych - adekwatnie o 18% i 30,7% więcej niż w roku Turyści korzystali głównie z hoteli 67,5%, z innych obiektów hotelowych 10,4%, ze szkolnych schronisk młodzieżowych 5,6% oraz z ośrodków szkoleniowo-wypoczynkowych 4,1%. W gdańskich obiektach noclegowych, w 2012 r. udzielono łącznie 1.434,4 tys. noclegów, a w hotelach 825,7 tys. Według badań opinii turystów przyjeżdżających w sezonie letnim do Gdańska w 2013 roku najwięcej ankietowanych turystów przyjechało z Niemiec 30,8% oraz z Rosji 12,5%, następnie z Hiszpanii 9,6%, Szwecji 7,1%, Anglii 7,1%, Norwegii 6,3% i Włoch 4,6%. Turyści zagraniczni z pozostałych krajów stanowili 22%. Korzystający z noclegów w obiektach zbiorowego zakwaterowania w Gdańsku w latach Rok Korzystający z noclegów ogółem w tym turyści zagraniczni Źródło: Informator o sytuacji społeczno-gospodarczej Gdańska za lata

16 Tysiące Korzystający z noclegów ogółem w tym turyści zagraniczni Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z Informatora o sytuacji społeczno-gospodarczej Gdańska za lata Analizując powyższe dane należy zwrócić uwagę na fakt, iż ilość udzielanych turystom noclegów odwiedzających miasto Gdańsk nie jest adekwatna do ilości przekraczających w przyjazdach i wyjazdach na przejściach granicznych w Gdańsku w latach od 2000 do Sugeruje to odpowiedź, że większość odwiedzających miasto przebywa w nim tylko jeden dzień. Nie możemy jednoznacznie wskazać przyczyn, jednak nasuwa się wniosek, że jednodniowe odwiedziny turystyczne miasta spowodowane mogą być wysokimi cenami za miejsca noclegowe lub gastronomiczne, ale przede wszystkim jednodniowi turyści to osoby zakwaterowane w miejscowościach turystycznych polskiego wybrzeża morza bałtyckiego. 16

17 Źródło: Opracowanie własne Urzędu Miasta Gdańska podstawie sytuacji społeczno gospodarczej miasta oraz Straży Granicznej. PLANY ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO MIASTA GDAŃSK Tworzone przez biuro Rozwoju Miasta Gdańsk plany zagospodarowania przestrzennego, używane są przez Wydział Urbanistyki, Architektury i Ochrony Zabytków. Podstawą zapoczątkowanych w pierwszej połowie lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku planów miejskich jest System Informacji Przestrzennej (SIP lub z języka angielskiego GIS). Przez lata, konsekwentnie wdrażany i rozwijany jest wykorzystywany w poszczególnych wydziałach Urzędu Miasta, aż stał się podobnie jak w innych miastach niezbędnym narzędziem do zarządzania miastem. Stale rozbudowywane zasoby SIP objęły swym zasięgiem w praktyce niemal całe miasto Gdańsk. Na dzień dzisiejszy tworzą praktycznie kompletny cyfrowy obraz miasta. Miasto Gdańsk dysponuje planami zagospodarowania przestrzennego, które obejmują swym zasięgiem całe terytorium administracyjne miasta. Powyższe wpływa bardzo korzystnie na dalszy zrównoważony rozwój gospodarczy, a w szczególności infrastrukturalny i budowlany całego miasta. 17

18 INWESTYCJE MIEJSKIE MIASTA GDAŃSKA Miasto Gdańsk dysponuje powołaną w celu pełnienia zastępczej obsługi inwestorskiej dla inwestycji i remontów Gminy - Dyrekcją Rozbudowy Miasta Gdańsk. W jej kompetencjach jest bezpośrednie wykonywanie i nadzór nad wszelkimi pracami mającymi na celu przebudowę, rozbudowę, remont, modernizację i zagospodarowanie terenu wszystkich dróg, budynków oraz infrastruktury technicznej będącej w dyspozycji i stanowiącej własność Gminy Gdańsk. W chwili obecnej Dyrekcje oprócz modernizowania budynków w szczególności skupia się na rozbudowie istniejącej sieci dróg miejskich w celu usprawnienia ruchu kołowego oraz zapewnienia transportu i komunikacji dla nowobudowanych osiedli mieszkaniowych na terenach stanowiących własność Gminy, a będących w dzierżawie wieczystej firm deweloperskich, które realizują inwestycje mieszkaniowe zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. SYTUACJA MIESZKANIOWA MIASTA GDAŃSK W 2012 roku oddano do użytkowania 5,1 tys. mieszkań, czyli o 673 więcej niż w 2011 roku - 15,2%. Dominującą formą budownictwa była budowa mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem 84,1% ogólnej liczby przekazanych do użytkowania mieszkań w 2012 roku (w 2011 roku 88,3%). Łączna powierzchnia użytkowa mieszkań oddanych wyniosła 333,7 tys. m 2 i była o 6,5% większa niż rok wcześniej. Przeciętna powierzchnia 1 mieszkania zmniejszyła się o 5,4 m 2 w stosunku do 2011 roku i wyniosła 65,5 m 2. Tendencja wskazuje utrzymywanie się ilości mieszkań oddawanych do użytku z jednoczesnym zmniejszeniem ilość średniej powierzchni użytkowej jednego mieszkania liczonego w metrach kwadratowych. 18

19 Mieszkania oddane do użytkowania w Gdańsku w latach Mieszkania oddane do użytku Przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania (m2) Żródło: Opracowanie własne na podstawie Informatorów o sytuacji społeczno-gospodarczej za lata W 2012 roku wskaźnik liczby mieszkań oddanych do użytkowania na 1000 mieszkańców w stosunku do roku ubiegłego wzrósł o 1,5 i wyniósł 11,1. Mimo spadku przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania na przestrzeni ostatnich lat w Gdańsku zwiększyła się liczba nowych mieszkań oddanych do użytku. Mieszkania oddane do użytku w Gdańsku w latach Rok Ogółem na 1000 mieszkańców 1,7 2,4 6,4 6,5 4,6 5,8 6,8 7,2 9,98 9,4 7,7 9,6 11,1 Żródło: Opracowanie własne na podstawie Informatorów o sytuacji społeczno-gospodarczej za lata Liczba wydawanych pozwoleń na budowę w Gdańsku w 2012 roku zwiększyła się w stosunku do roku ubiegłego o blisko 1,1 tys. pozwoleń - 35%. Rozpoczęto budowę prawie 5,1 tys. mieszkań, czyli o 15% więcej niż w 2011 roku. 19

20 Początki XX wieku przyniosły wzrost w liczbie wydawanych przez Urząd Miasta w Gdańsku prawomocnych pozwoleń na budowę. Taka tendencja trwała do 2008 roku w chwili załamania się koniunktury na rynkach światowych. Po znacznej redukcji wydawanych pozwoleń na budowę w latach 2010 i Zaobserwowano zwiększenie wydanych pozwoleń w roku Liczba pozwoleń na budowę wydanych w Gdańsku w latach Źródło:Opracowanie własne na podstawie Informatorów o sytuacji społeczno-gospodarczej Gdańska Na koniec 2012 roku średnia cena transakcyjna metra kwadratowego w Gdańsku wynosiła zł. Na koniec IV kwartału 2012 roku ponad 6 tys. zł trzeba było zapłacić za metr kwadratowy mieszkania na Przymorzu, w Brzeźnie, Śródmieściu, Oliwie, Żabiance oraz na Zaspie. Na "Starym Mieście" wartość ta oscylowała w okolicy 9 tys. zł i pod koniec 2012 r. wyniosła 9100 zł. Najtańsze mieszkania w Gdańsku można było zakupić w Karczemkach, na Osowej i Oruni. W całym mieście możemy zaobserwować spadek cen transakcyjnych we wszystkich dzielnicach Gdańska. Dekoniunktura trwająca w sektorze polskiego budownictwa nie ominęła także Gdańska. Mimo zwiększonej liczbie wydanych pozwoleń na budowę odnotowujemy zwiększoną podaż mieszkań na lokalnym rynku nieruchomości. Popyt w dalszym ciągu utrzymuje się na niskim poziomie. 20

21 Średnia cena metra kwadratowego w wybranych osiedlach Gdańska (w zł) ceny transakcyjne Jednostka IV kwartał Gdańsk Stare Miasto Przymorze Brzeźno Śródmieście Oliwa Żabianka Zaspa Suchanino Kiełpinek Wrzeszcz Siedlce Piecki Chełm Ujeścisko Orunia Osowa Karczemki Matarnia b. d. b. d. atowego w wybranych osiedlach Gdańska (w zł) ceny transakcyjne wykres słupkowy Żród ło: Opr aco wani e włas ne na pods tawi e dany ch szyb ko.pl Śre dni a cen a met ra kw adr Żródło: Opracowanie własne na podstawie danych szybko.pl WNIOSKI 21

22 Według oceny działających w ilości 115 pośredników (według serwisu internetowego 50 proc. nieruchomości wystawionych na sprzedaż w całym Trójmieście ma hipotekę obciążoną kredytem. Jest to efekt wynikający swobodnym dostępem do kredytów, jaki można było zaobserwować w latach Zaostrzenie polityki kredytowej banków wynikające z recesji zapoczątkowanej w roku 2008 wpłynęło na ograniczenia w przyznawaniu kredytów na rynku ogólnopolskim. Branża budowlana w całym kraju odnotowuje powolny wzrost sprzedaży w sektorze lokali mieszkaniowych. Z uwagi na restrykcyjne warunki kredytowe ilość sprzedawanych i budowanych lokali pozostaje na niskim poziomie w porównaniu z latami Wzrost odnotowujemy w budownictwie jednorodzinnym prowadzonym systemem gospodarczym. W chwili obecnej oraz ostatnich kilku lat mając na uwadze ogólne koszta inwestycji pozostaje to przeważająca forma budownictwa na terenie miasta Gdańsk Potencjalni nabywcy na terenie Gdańska poszukują substancji mieszkaniowej w budownictwie wielorodzinnym o powierzchni użytkowej do m². Także nowe domy jednorodzinne z małym metrażem powierzchni użytkowej do 100 m² z niewielkim ogródkiem są w gestii zainteresowań potencjalnych kupujących. Firmy budujące zaczęły dostrzegać lukę na tym polu i powoli dostosowują ofertę nowo budowanych domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oraz nowo budowanych lokali mieszkalnych w budynkach wielolokalowych. Podyktowane jest to stosunkowo niską ceną finalną za prawo do nieruchomości, jaką potencjalni nabywcy muszą ponieść. Nabywcy substancji mieszkaniowych, osoby, które nabyły prawa do nieruchomości przy pomocy kredytu hipotecznego zaciąganego we frankach szwajcarskich kilka lat wstecz nie mają w chwili obecnej komfortowej sytuacji. Z uwagi na utrzymujący się obecnie wysoki względem pierwotnego, w dniu udzielania kredytów kursu franka szwajcarskiego z jednoczesnym obecnym spadkiem, zarówno cen transakcyjnych mieszkań na rynku nieruchomości, jak samego kursu powstała sytuacja, która może doprowadzić do nagłej podaży mieszkań będących z punktu widzenia kredytodawców niezabezpieczonymi finansowo. Poprzez spadek cen realnych powstała dysproporcja w kwotach, która wymuszona do zabezpieczenia przez kredytobiorcę w konsekwencji może doprowadzi do spadku cen realnych na rynku nieruchomości zarówno w Gdańsku, jak i całego kraju. 22

23 Wchodząca w życie od stycznia 2014 roku ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi nie rozwiąże całkowicie problemu mieszkaniowego. Zapisy ustawy preferują jedynie substancje nowe z rynku pierwotnego. Ustawodawca ograniczając zakres pomocy państwa w praktyce nie dopuszcza szerokiej części młodych osób, którzy mogliby skorzystać z programu pomocowego wybierając oferty lokali mieszkalnych znajdujących się na rynku wtórnym. Takie substancje mieszkaniowe z reguły są tańsze i mogą zaspokoić potrzeby mieszkaniowe znacznie większej części społeczeństwa. Ważnym aspektem ograniczającym w znacznym stopniu transfer praw jest poszerzająca się szara strefa gospodarki narodowej. Poprzez ukrywanie w całości lub części dochodów przed organami administracji państwowej, zwłaszcza podatkowej. Wpływa ograniczająco na zdolność kredytową poszczególnych podstawowych komórek społecznych i mimo posiadanych środków finansowych uniemożliwia nabywanie prawa do nieruchomości. Należy nadmienić, że bez pomocy legislacyjnej, adekwatnych do potrzeb ludności aktów normatywnych w przestrzeni budowlanej oraz kredytowej z jednoczesnym wsparciem dla osób młodych, a także dla firm zarówno w budownictwie jak również w innych sektorach gospodarki narodowej. Nie można liczyć na ożywienie całej branży związanej z budownictwem i nierozerwalnie jego kredytowaniem. Wszelkie próby ograniczania finansowania, nakładania nowych opłat i podatków oraz innych działań bezpośrednio wpływających na ceny i warunki sprzedaży na rynku nieruchomości. Zdecydowanie ograniczą rozwój całego sektora budowlanego. Nowelizacja od 1 stycznia 2014 roku ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami w kwestii deregulacji zawodów zarządcy nieruchomości i pośrednika w obrocie nieruchomościami, poprzez możliwe zajęcie się powyższymi profesjami przez osoby nie mające praktycznego i merytorycznego przygotowania zawodowego wpłynie na destabilizację nie tylko rynku nieruchomości w mieście Gdańsk, ale także na równi w całym kraju. 23