Jakie jest to opodatkowanie w praktyce? Klasyfikacja najmu jako źródła przychodu

Transkrypt

1 Jakie jest to opodatkowanie w praktyce? Klasyfikacja najmu jako źródła przychodu W art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. (dalej: updof") jako jedno ze źródeł przychodów wskazano najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W Kodeksie cywilnym zdefiniowana została również umowa dzierżawy; w myśl kodeksowej definicji zawierając taką umowę wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. 1 / 7

2 Poza wyżej wspomnianymi umową najmu i umową dzierżawy źródłem przychodu mogą być również inne umowy o podobnym charakterze do wyżej wskazanych. Najem prywatny a najem wykonywany w ramach działalności gospodarczej W niektórych przypadkach najem może być wykonywany w ramach działalności gospodarczej, zostanie wtedy zaliczony do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof pozarolnicza działalność gospodarcza". W konsekwencji należy uznać, że art. 10 ust. 1 pkt 6 znajduje zastosowanie tylko i wyłącznie do najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej. Wynika to również pośrednio z art. 14 ust. 2 pkt 11 updof, zgodnie z którym przychodami z działalności gospodarczej są przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Przepis ten został wprowadzony do updof w 2001 roku w celu usunięcia istniejących wcześniej wątpliwości co do kwalifikacji przychodów z najmu nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą. W praktyce wprowadzenie tego przepisu stanowiło tylko potwierdzenie utrwalonej już linii orzecznictwa w zakresie klasyfikowania przychodów z najmu. 2 / 7

3 A zatem rozliczać przychody z najmu na zasadzie art. 10 ust. 1 pkt 6 mogą przede wszystkim podatnicy, którzy nie są przedsiębiorcami. Osoba fizyczna będąca przedsiębiorcą może rozliczyć przychody z najmu na zasadzie art. 10 ust. 1 pkt 6 tylko i wyłącznie w odniesieniu do wynajmowanych nieruchomości, które nie są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. W sytuacji, gdy podatnik wynajmuje jedną nieruchomość, to co do zasady ma wybór, czy rozliczać przychód w myśl art. 10 ust. 6 czy założyć działalność gospodarczą i rozliczyć ten przychód jako przychód z działalności gospodarczej. Biorąc jednak pod uwagę orzecznictwo sądów, odpowiednia kwalifikacja przychodów zależy od skali zjawiska. Przykładowo jeżeli przedmiotem najmu jest jedno mieszkanie, które jest wynajmowane od czasu do czasu, zdaniem sądów administracyjnych przychodów z takiego najmu nie należy traktować jako przychodów osiągniętych z działalności gospodarczej. Natomiast osoby fizyczne zarejestrowane jako przedsiębiorcy, świadczący usługi wynajmu kilku lokali mogą rozliczać te przychody jako osiągnięte z pozarolniczej działalności gospodarczej, a konsekwencji mają możliwość wyboru stawki w stałej wysokości 19 proc., na podstawie art. 30c, albo opodatkowania według skali podatkowej. Opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego na zasadach ogólnych 3 / 7

4 Osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej mogą wybrać formę opodatkowania dochodów (przychodów) osiąganych z najmu. Dochody (przychody) te mogą być opodatkowane na zasadach ogólnych albo wg zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wybierając opodatkowanie na zasadach ogólnych dochody z najmu będą opodatkowane według skali podatkowej. Dochody z najmu nieruchomości łączy się z dochodami z innych źródeł, co może w znacznym stopniu wpłynąć na obciążenie podatkiem dochodowym, wyznaczenie odpowiedniej stawki podatku, jaką należy stosować do całości dochodów. Wybór takiej metody opodatkowania dochodów z najmu może być jednak korzystny, ze względu na fakt, iż podatnik będzie miał możliwość obniżenia podatku o koszty uzyskania przychodu. Kosztami uzyskania przychodu w przypadku najmu nieruchomości co do zasady mogą być wszystkie wydatki związane z nieruchomością będącą przedmiotem najmu. Przychodem z najmu jest przede wszystkim pobierany przez wynajmującego czynsz. W literaturze przedmiotu zwraca się uwagę na fakt, że czynsz nie musi mieć charakteru pieniężnego. 1 Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Momentem powstania takiego przychodu jest chwila otrzymania należności. W myśl przepisu art. 11 updof dla powstania przychodu nie jest wystarczające, aby upłynął termin płatności czynszu; konieczne jest, aby czynsz został faktycznie zapłacony. 4 / 7

5 Podstawą opodatkowania kwot uzyskanych przez podatnika z najmu na zasadach ogólnych jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Dochód ten należy rozliczyć wypełniając zeznanie roczne na formularzu PIT-36. Opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego zryczałtowanym podatkiem dochodowym Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne z 20 listopada 1998 r. (dalej: uzpdof") zryczałtowanym podatkiem mogą być opodatkowane dochody osiągane przez osoby fizyczne uzyskujące przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Możliwość opodatkowania przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym istnieje od 1 stycznia 2003 r., kiedy weszła w życie nowelizacja art. 1 uzpdof. Zgodnie art. 6 ust. 1a uzpdof, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych 5 / 7

6 świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym. Co do zasady przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Wysokość ryczałtu od przychodów z najmu wynosi 8,5%. Do końca 2009 roku obowiązywało jednak zastrzeżenie, że stawka ta jest stosowana jedynie do przychodów nie przekraczających euro. Wskaźnik ten jest każdego roku przeliczany na złotówki, według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, obowiązującego 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy (dla 2009 r. należy więc stosować kurs ogłoszony 1 października 2008 r., tj. 3,3775 zł. W przypadku przekroczenia tej kwoty stawka ryczałtu wynosiła 20%. Do końca 2009 roku istotna była kwestia prawidłowego wyliczenia należnego podatku zryczałtowanego, ponieważ do wskazanego wyżej limitu przychodu należało stosować stawkę 8,5%, natomiast po jego przekroczeniu wyższą stawkę - 20%. Ograniczenie to nie obowiązuje od 1 stycznia 2010 roku, od tego dnia obowiązuje jedna stawka ryczałtu z najmu 8,5% niezależnie od wysokości przychodu. Podatnicy, którzy wybrali zryczałtowaną formę opodatkowania, obowiązani są za każdy miesiąc obliczać ryczałt i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20 następnego miesiąca. Podatnicy rozliczający przychody ryczałtem zobowiązani są ponadto do rozliczenia przychodu za pomocą formularza PIT-28, który należy złożyć do 31 stycznia. 6 / 7

7 Rozliczenie straty z najmu nieruchomości Sposób rozliczenia straty powstałej w związku z wynajmem nieruchomości zależy od wybranego przez podatnika sposobu rozliczania podatku. Podatnik, który poniósł stratę z najmu ma możliwość zmniejszenia przychodu do opodatkowania, ale tylko w ramach tego samego źródła przychodu. W kolejnych pięciu latach podatkowych można obniżyć dochód uzyskany z najmu o stratę, jaką podatnik poniósł na najmie, natomiast w jednym roku podatkowym można odliczyć maksymalnie 50% tej straty. Również podatnik, który rozlicza się z przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 11 uzpdof może odliczyć od przychodów stratę, jeżeli nie została ona odliczona od dochodu lub nie została zaliczona do kosztów uzyskania przychodów na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym. 1. Komentarz do art. 10, art. 16(a) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U ), [w:] A. Bartosiewicz, R. Kubacki, PIT. Komentarz, Lex, / 7