UMOWY BUDOWLANE Istotne i ogólne warunki umów

Transkrypt

1 Heliodor Jerzy Or³owski UMOWY BUDOWLANE Istotne i ogólne warunki umów Umów nale y dotrzymywaæ

2 Copyright by: Oficyna Wydawnicza POLCEN, Heliodor Jerzy Or³owski Warszawa 2012 Autor Heliodor Jerzy Or³owski Redaktor prowadz¹ cy Jacek Sobolewski Redakcja Danuta Merska Korekta Marta Saniewska Sk³ad i ³amanie W³odzimierz Dudziñski Stan prawny na dzieñ 1 kwietnia 2012 r. WSZELKI E PRAWA ZASTRZE ONE ISBN Wydawca POLCEN Sp. z o.o Warszawa, ul. Polna 40 fax , tel wydawnictwo@polcen.com.pl (ksiêgarnia internetowa) do pobrania bezp³atny miesiêcznik BUDOWNICTWO DZIŒI JUTRO on-line

3 Wprowadzenie Drogi Czytelniku! Oficyna Wydawnicza POLCEN przedstawia jedyny tego typu nowy poradnik pt. Umowy budowlane autorstwa Heliodora Jerzego Or³owskiego. Szczegó³owo przybli a on kluczowe aspekty: 1) ogólnych warunków umów budowlanych, 2) umów o robóty budowlane, 3) prac projektowych w budownictwie, 4) zastêpczego nadzoru inwestorskiego. Firmy budowlane, w tym inwestorzy, architekci i wykonawcy, aby z powodzeniem funkcjonowaæna polskim i unijnym rynku, musz¹, oprócz samego prawa budowlanego, bardzo dobrze znaæ zawi³oœci zawierania kontraktów budowlanych. Dlatego te, Umowy budowlane posiadaj¹ skondensowan¹ analizê najwa niejszych klauzul umów budowlanych opartych na obowi¹ zuj¹ cych w Polsce przepisach, a tak e orzecznictwie s¹ dowym. Uwzglêdniaj¹ one równie europejskie dyrektywy (FIDIC) oraz niemieckie wzorce (VOB). Poradnik zawiera liczne wzorce i przyk³ady praktyczne z komentarzem dotycz¹ ce zakresu budowlanego procesu inwestycyjnego. Autor publikacji Heliodor to doœwiadczony i znany prawnik z uprawnieniami budowlanymi, opracowa³ zbiór dokumentów, które ustalaj¹ zasady prawne, techniczne i ekonomiczne warunków umów dotycz¹cych realizacji przedsiêwziêæbudowlanych. Umowa jest to zgodne oœwiadczenie woli zamawiaj¹cego i wykonawcy w sprawie wykonania okreœlonej roboty lub us³ugi w ustalonym terminie i za uzgodnione (umówione) wynagrodzenie.

4 ę Wprowadzenie Umowa o wykonanie robót budowlanych jest dokumentem podstawowym o œwiadczenia wzajemne pomiêdzy inwestorem a wykonawc¹, w którym: wykonawca zobowi¹ zuje siê do wykonania przedmiotu umowy, zgodnie z dokumentacj¹ projektow¹, zasadami wiedzy technicznej, normami i obowi¹ zuj¹ cymi przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, zamawiaj¹ cy (inwestor) zobowi¹zuje siê do wykonania czynnoœci okreœlonych przez przepisy w³aœciwe i zwi¹zane z przygotowaniem robót, w szczególnoœci do: przekazania terenu budowy, dostarczenia dokumentacji projektowej oraz odebrania przedmiotu umowy i zap³aty umówionego wynagrodzenia. Poprawnie sporz¹ dzona umowa powinna uwzglêdniaæi przewidywaæ(w miarê mo liwoœci) wszystkie uwarunkowania i problemy, które mog¹ siê pojawiæw trakcie jej realizacji. Z tego powodu formu- ³owanie treœci umów budowlanych wymaga du ego doœwiadczenia, a tak e dobrej znajomoœci obowi¹zuj¹cych przepisów prawnych, ag³ównie: Kodeksu cywilnego, Prawa zamówieñ publicznych, Prawa budowlanego oraz norm i przepisów techniczno-budowlanych. W znacznej czêœci umów postanowienia powtarzaj¹ siê, dlatego te ze wzglêdów praktycznych jest zasadne podzielenie ich na dwie czêœci, tj.: 1) warunki ogólne, powtarzaj¹ ce siê w ka dej umowie (tzw. ogólne warunki umów ), 2) warunki szczegó³owe, zwi¹zane tylko z konkretn¹ umow¹. Warto podkreœliæ, e od zrealizowania zamierzonego zakresu rzeczowego i terminowego wykonania umowy jest uzale niony sukces lub pora ka finansowa inwestora, wykonawcy lub jednoczeœnie obu stron umowy. Poradnik Umowy budowlane ma na celu: ujednolicenie nazewnictwa treœci umów poprzez stosowanie wyra eñ jednoznacznych, zagwarantowanie kompleksowoœci i przejrzystoœci umów przez w³¹czenie do ich treœci ogólnych warunków, omówienie ocen prawnych umów wydanych przez s¹ dy powszechne. Warunki ekonomiczne i rynkowe przedsiêbiorstw budowlanych (z których wiêkszoœænie korzysta z us³ug prawnika i nie

5 Wprowadzenie é prowadzi ksiêgowoœci rodzajowej) oraz orzecznictwo s¹ dów powszechnych, spowodowa³y, e istnieje zapotrzebowanie na poradnik, który naœwietli i ujednoznaczni zamawiaj¹ cemu i wykonawcy problematykê prawn¹ dotycz¹c¹ treœci zawieranych umów. Ustawa Prawo zamówieñ publicznych zobowi¹zuje zamawiaj¹cego wydatkuj¹cego œrodki publiczne do okreœlonych zachowañ, które powinny mieœciæsiê w ramach swobody kontraktowania, przywróconej w polskim prawie, i zachowania zasady równego traktowania. Wybór wykonawcy (najkorzystniejszej oferty) w przetargu publicznym na wykonanie robót budowlanych, prac projektowych w budownictwie czy sprawowanie funkcji inwestora zastêpczego, nale y do wyzwañ wymagaj¹cych od zamawiaj¹cego umiejêtnoœci i wiedzy nie tylko prawnej, ale równie doœwiadczenia w realizacji robót budowlanych, prac projektowych w budownictwie, funkcji inwestora zastêpczego. Uwzglêdniaj¹c, e tylko niewielka grupa zamawiaj¹cych w sposób ci¹ g³y inwestuje w proces inwestycji budowlanych, zamawiaj¹cy formu³uj¹c treœæspecyfikacji istotnych warunków zamówienia (siwz), w tym ustalaj¹ c wa ne warunki umowy, bazuj¹ na cudzych doœwiadczeniach, które nie zawsze odpowiadaj¹ warunkom konkretnej inwestycji budowlanej. Umowy budowlane to propozycja autora dotycz¹ ca ustaleñ wzajemnych praw i obowi¹zków umawiaj¹cych siê stron w toku dzia³alnoœci inwestycyjnej, których przedmiotem jest wykonanie ró norodnych czynnoœci o du ej wartoœci materialnej realizowanych w d³u szym okresie czasu nawet przez kilka lat. Przeniesienie tych propozycji prawnych, ogólnych ustaleñ do warunków umów powinno usprawniæproces zawierania umów, a umowê uczyniæczyteln¹ i przejrzyst¹. Ma to na celu zapobiegniêcie ewentualnym sporom s¹ dowym, gdy z doœwiadczenia autora wynika, e wystêpuj¹ one czêsto i trwaj¹ nawet kilka lat. Oficyna Wydawnicza POLCEN poleca tak e inne pozycje zwi¹zane z tym tematem, a mianowicie: Kosztorysowanie obiektów i robót budowlanych B. Kacprzyk Zamówienia publiczne bez tajemnic J.A. Karczewski Przepisy techniczno-budowlane dla budynków R. W¹ chocki Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowanie komentarz W. Korzeniewski

6 č Wprowadzenie Kodeks postêpowania administracyjnego i Prawo zamówieñ publicznych A. Kaliñskiego Prawo autorskie i prawa pokrewne H. J. Or³owski, VOB Znormalizowane zasady zlecania i wykonawstwa robót budowlanych. CzêœæB: Ogólne warunki umowy o roboty budowlane. Autor i Wydawca tego poradnika pragn¹ przyczyniæsiê do wzbogacenia problematyki umów budowlanych na rynku polskim, maj¹ c na wzglêdzie dobro wspólne wykonawców i inwestorów. Stosowane wzorce niemieckie VOB oraz europejskie wskazówki FIDIC w tym zakresie s¹ nieodpowiednie, przez to ma³o przydatne do naszych polskich warunków. Tego typu poradnik (wzorce), jak i inne ww. opracowania maj¹ zazwyczaj charakter fakultatywny, tzn. obowi¹ zuj¹ tylko wtedy, gdy strony uzgodni¹ ich stosowanie w umowie. Zachêcam do zapoznania siê z naszymi pozycjami wydawniczymi na Autor Heliodor Jerzy Or³owski Z powa aniem Wydawca Ryszard Sobolewski

7 DZIA I Przygotowanie inwestycji budowlanych Przedmiot umowy (zamówienia), jakim s¹ roboty budowlane, nale y do: a) najkosztowniejszych przedmiotów obrotu gospodarczego, b) najbardziej skomplikowanych pod wzglêdem technicznym, c) o najd³u szym terminie realizacji. Jest on realizowany w szczególnych warunkach (poligonowych), niekiedy przy skrajnie niekorzystnych warunkach atmosferycznych, równoczeœnie przez wielu bran ystów. W minionym okresie roboty budowlane realizowa³o w Polsce setki tysiêcy polskich robotników, techników i in ynierów budownictwa wykorzystuj¹ c polskie materia³y, za pomoc¹ wyprodukowanego w Polsce sprzêtu i transportu technologicznego, co dawa³o zatrudnienie kolejnym setkom tysiêcy robotników. Gros potencja³u pañstwowych przedsiêbiorstw budowlanych by³o zaanga- owane przy odbudowie, a póÿniej rozbudowie polskiego przemys³u oraz w budownictwie mieszkaniowym, którego wtedy rocznie powstawa³o co najmniej dwukrotnie wiêcej ni obecnie. Inwestycje budowlane w Polsce realizowa³o wtedy kilkaset pañstwowych przedsiêbiorstw budowlanych, podzielonych na te, które realizowa³y roboty zwi¹ zane z budownictwem mieszkaniowym oraz te wykonuj¹ ce roboty w obiektach przemys³owych, w tym infrastruktury technicznej. Ma³ym prywatnym przedsiêbiorstwom zrzeszonym w izbach rzemieœlniczych pozostawiono drobne prace remontowe, realizowane dla jednostek gospodarki uspo³ecznionej oraz us³ugi realizowane na rzecz osób fizycznych i spó³dzielni. W okresie transformacji ekonomicznej w Polsce powsta³o kilkadziesi¹ t tysiêcy firm budowlanych, a z du ych pañstwowych na Okres tranformacji