Rynek kredytów hipotecznych

Transkrypt

1 Raport dr Andrzej Kuciński, mgr Monika Kotowicz-Śwital

2 1 SZANOWNI PAŃSTWO, Nowa ustawa o kredycie konsumenckim i rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego nałożyła na banki nowe obowiązki, a także zwiększone wymagania wobec kredytobiorców. Ponadto z uwagi na zróżnicowane warunki udzielania kredytów hipotecznych w poszczególnych instytucjach finansowych, analiza i ocena ofert kredytowych może sprawić wiele trudności. Celem sporządzenia raportu o rynku kredytów hipotecznych jest umożliwienie porównania oferowanych przez banki kredytów oraz podjęcia świadomej decyzji co do zawarcia umowy kredytowej. Zebrano w nim najważniejsze informacje mające wpływ na atrakcyjność ofert kilkunastu instytucji bankowych. Informacje te mogą stać się dla Państwa kryterium oceny i wyboru najbardziej korzystnego kredytu hipotecznego o określonych parametrach. Zapraszamy do zapoznania się z niniejszym raportem, mając nadzieję, że będzie stanowić dla Państwa cenne źródło informacji. Jednocześnie informujemy, iż planujemy przygotowanie kolejnego raportu na temat rynku kredytów hipotecznych w lipcu 2012 roku. Andrzej Kuciński, Monika Kotowicz-Śwital

3 2 Podsumowanie Rynek kredytów hipotecznych podlega dynamicznym przeobrażeniom. Nowa ustawa o kredycie konsumenckim nakłada na banki nowe obowiązki m.in. obowiązek wydania wystandaryzowanego formularza informacyjnego, który powinien zawierać kompleksową informację o kredycie, a to ma pozwolić na łatwiejsze porównanie ofert kredytowych różnych banków. Z drugiej strony nowe zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego, w tym rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie może utrudnić dostępność kredytów hipotecznych dla potencjalnych klientów. Z analizy rynku kredytów hipotecznych wynika, iż: na rynku kredytów hipotecznych istnieje tendencja do ograniczania poziomu ryzyka kredytowego poprzez nie udzielanie kredytów na więcej niż 100% wartości nieruchomości, przeciętna zdolność kredytowa dla zadanego profilu klienta spadła w stosunku do poprzedniego okresu z ,00 zł do ,00 zł; całkowity koszt kredytu powinien stanowić najważniejsze kryterium oceny atrakcyjności oferty kredytowej banku; jednakże banki nie zawsze uwzględniają wszystkie elementy przy jego ustalaniu. Z uwagi na to, najbardziej wiarygodną informacją, na której można oprzeć porównania kosztów kredytowania, wydają się być odsetki ustalone dla całego okresu; przeciętna banku dla kredytów hipotecznych przy LTV 100% wyniosła 1,73%, zaś przy LTV 80% 1,53%; ich poziom wzrósł w porównaniu z poprzednim badaniem, większość banków stosuje politykę 0% prowizji od udzielonego kredytu, przy czym nie oznacza to, że taka oferta jest atrakcyjniejsza od oferty zakładającej wyższy poziom prowizji; dodatkowe koszty kredytu mogą znacząco wpłynąć na zmianę poziomu marży kredytu, a zatem i na całkowite koszty kredytu hipotecznego. Przed zawarciem umowy klient powinien zapoznać się z ofertami dostępnymi na rynku, biorąc pod uwagę wszytskie koszty i korzyści z nich wynikające oraz mając na uwadze fakt, iż wybór najatrakcyjniejszej oferty kredytu hipotecznego pozwala niejednokrotnie zaoszczędzić znaczące kwoty w całym okresie kredytowania.

4 3 Spis treści Podsumowanie...2 Spis treści...3 Metodologia badań...4 Maksymalny poziom LTV...5 Zdolność kredytowa...6 Całkowity koszt kredytu...7 Oprocentowanie...9 Rata kredytu oraz prowizja za udzielenie kredytu...15 Jednorazowe oraz okresowe koszty kredytu...17

5 4 Metodologia badań Raport Rynek kredytów hipotecznych ma za zadanie przedstawić zbiorcze informacje na temat warunków kredytowych oferowanych przez instytucje bankowe, prowadzące swą działalność w Gorzowie Wielkopolskim. Raport został przygotowany na podstawie uzyskanych z banków formularzy informacyjnych dla kredytów hipotecznych zabezpieczonych hipoteką. Przedmiotem badania były oferty kredytu hipotecznego w walucie krajowej, o których informacje zbierano w okresie Cel kredytowy to zakup mieszkania na rynku pierwotnym o wartości ,00 zł. Z analizy rynku nieruchomości w Gorzowie Wielkopolskim wynika, iż kwota kredytu pozwoli na zakup mieszkania na rynku pierwotnym o powierzchni m 2 w stanie deweloperskim. Badaniem objęto 19 banków mających swe oddziały w Gorzowie Wielkopolskim. Z powodu przekroczenia terminu przesyłania odpowiedzi, niepełnych danych przedstawionych w formularzach nie uwzględniono danych z 3 banków, zaś jeden z nich nie nadesłał wymaganych do badania informacji. Ostatecznie uwzględniono 15 banków, przy czym w niniejszej po raz pierwszy wzięły udział dwa nowe banki Kredyt Bank oraz City Handlowy. Należy dodać, że bank Citi Handlowy nie był w stanie udzielić kredytu hipotecznego dla zadanego profilu klienta. Profil klienta stanowi trzyosobowa rodzina małżeństwo + dziecko. Dochód gospodarstwa domowego określono na poziomie 5 000,00 zł netto. Założono, iż małżeństwo uzyskuje dochody na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony. Wiek kredytobiorców określono na 30 lat. Zapytania kierowane do banków zakładały dwie sytuacje, a mianowicie udzielenie kredytu finansującego 100% wartości nieruchomości (LTV 100%) oraz sytuację z wkładem własnym na poziomie 20% (LTV 80%). Ponadto, założono dla obu sytuacji 30 letni okres kredytowania oraz sposób spłaty kredytu w równych ratach kredytowych. Do oceny zdolności kredytowej określonego profilu klienta starającego się o kredyt hipoteczny przyjęto miesięczne stałe wydatki mieszkaniowe na poziomie 500,00 zł, brak obciążeń z tytułu innych zobowiązań kredytowych, brak limitów kredytowych na kratach kredytowych oraz rachunkach bankowych.

6 5 Maksymalny poziom LTV Jednym z najistotniejszych parametrów kredytu hipotecznego jest stosunek kwoty kredytu do jego zabezpieczenia. Wskaźnik LTV (Loan to value) wyraża poziom kredytu do wartości zabezpieczenia. Wartość tego wskaźnika jest o tyle istotna, iż określa on maksymalną kwotę kredytu, o jaką może ubiegać się klient w banku w stosunku do wartości zabezpieczenia. Banki stosują różną politykę w tym zakresie. Większość z nich próbuje ograniczać poziom ryzyka kredytowego nie udzielając kredytów na więcej niż 100% wartości nieruchomości. TABELA 1 Maksymalny poziom LTV dla kredytów hipotecznych w PLN BANK LTV ALIOR BANK 120%* KREDYT BANK 110%** BANK MILLENIUM 100% PKO BP 100% BOŚ BANK 100% POLBANK 100% BANK PEKAO S.A. 100% BANK POCZTOWY 100% NORDEA BANK 100%*** PNB PARIBAS 90%**** BZWBK 90% ING BANK ŚLĄSKI 90% CITI HANDLOWY 90%***** CREDIT AGRICOLE 80% BANK BPH 80% * maksymalny poziom LTV dla kredytów hipotecznych w PLN od wynosi 95% ** w przypadku braku uiszczenia prowizji maksymalna kwota kredytu nie większa niż LTV 80% *** pod warunkiem ubezpieczenia brakującego wkładu własnego, osiągania dochodu netto 6000 zł jednosobowe gospodarstwo domowe, 8000 zł dwuosobowe gospodarstwo domowe, zł gospodarstwo powyżej dwóch osób **** LTV 90% możliwe do osiągnięcia przy podwyższonej marży o 1% do czasu osiągnięcia standardowego LTV 80% ***** poziom uzależniony od wielkości uzyskiwanego dochodu, LTV 90% przy dochodach powyżej zł

7 6 W praktyce banki udzielając kredytów hipotecznych, których wskaźnik LTV przekracza 80%, często wymagają dodatkowych zabezpieczeń w formie tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu lub też wprost żądają wyższej premii za ryzyko w postaci większej marży. A zatem im niższy współczynnik LTV, tym bank jest w stanie zaproponować klientom korzystniejsze. Z zamieszczonych informacji na temat maksymalnego LTV dla kredytów hipotecznych w PLN wynika, iż tylko Alior Bank oraz Kredyt Bank był skłonny udzielić kredytu, którego wartość przewyższała wielkość zabezpieczenia. Z kolei Credit Agricole oraz Bank BPH nie są skłonne udzielić kredytu bez wkładu własnego, którego minimalny poziom wynosi 20%. Poza tym należy podkreślić, iż te banki, które są skłonne udzielić kredytu przy LTV 90% i wyższym, często stosują podwyższone do czasu osiągnięcia standardowego LTV, albo wymagają zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu lub też uzależniają udzielenie kredytu od poziomu uzyskiwanych dochodów. Zdolność kredytowa Decyzja o udzieleniu kredytu hipotecznego jest uzależniona od oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy, tj. od jego zdolności do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminie i na warunkach określonych w umowie. Na podstawie wyniku tej oceny bank, nie tylko podejmuje decyzje o przyznaniu kredytu, czy też jego odmowie, ale także określa maksymalną dopuszczalną kwotę kredytu, którą jest w stanie udzielić kredytobiorcy. Wykres 1 Maksymalna kwota kredytu hipotecznego Bank Pocztowy Bank PKO BP Bank Millenium Alior Bank Nordea Bank Bank Pekao S.A. Bank BPH PNB Paribas Kredyt Bank BZWBK Credit Agricole Citi Handlowy

8 7 Banki przy ocenie zdolności kredytowej kierują się różnymi kryteriami, które wpływają na wielkość maksymalnej kwoty kredytu. Do najważniejszych z nich należą: średniomiesięczne dochody, forma zatrudnienia, wiek kredytobiorcy, zaciągnięte zobowiązania, historia kredytowa, karty kredytowe, liczba osób w gospodarstwie domowym, samochód itp. Z zamieszczonych informacji na temat maksymalnej kwoty kredytu wynika, iż najwyższą kwotę kredytu był w stanie udzielić Bank Pocztowy ,00 zł, Bank PKO BP ,00 zł, Bank Millenium ,00 zł oraz Alior Bank ,00 zł. Z kolei najmniejszą zdolność kredytową trzyosobowa rodzina uzyskałaby w banku Citi Handlowy, który był skłonny udzielić kredytu w maksymalnej wartości ,00 zł. Jest to znacznie mniej niż przeciętna zdolność kredytowa, która wynosiła dla badanego okresu ,00 zł. Porównania przeciętnej zdolności kredytowej bieżącego i poprzedniego okresu badawczego dostarcza informacji o nieznacznym spadku z ,00 zł do poziomu ,00 zł, tj. o 0,7%. W zestawieniu na temat zdolności kredytowej nie uwzględniono danych Polbanku ze względu na brak informacji na temat maksymalnej kwoty kredytu. Całkowity koszt kredytu Całkowity koszt kredytu stanowi jedno z najważniejszych kryteriów wyboru oferty kredytowej. Obowiązek jego podania wynika z przepisów ustawy o kredycie konsumenckim. Zgodnie z art. 5 pkt 6), całkowity koszt kredytu stanowi sumę wszelkich kosztów, które kredytobiorca jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt. W rozważanych przypadkach, wysokość całkowitego kosztu kredytu jest zależna od kredytowanego kapitału, a dominującą jego część stanowią odsetki. W tabelach przedstawiono całkowite koszty kredytów i zawarte w nich odsetki, przyjmując obie wersje kredytowania. Z podanych w tab. 2 informacji wynika, iż kredyt LTV 100% o najniższym koszcie całkowitym oferuje Kredyt Bank, a o najwyższym Polbank. Różnica między minimalnym a maksymalnym całkowitym kosztem kredytu wynosi ,99 zł, co stanowi 36,18% najniższego całkowitego kosztu kredytu. Jak już wspomniano, najistotniejszym składnikiem całkowitego kosztu kredytu są odsetki. Ich rozpiętość zawiera się w przedziale 92,54% 100 %. Ukształtowanie dolnej granicy wskazuje na konieczność ponoszenia przez kredytobiorcę innych dodatkowych kosztów, których wartość przekracza 7,5% całości kosztów kredytu. Z kolei górna granica przedziału rozpiętości wskazuje na ograniczenie wartości całkowitego kosztu kredytu tylko do odsetek, a zatem pominięcie innych ważnych elementów, które kredytobiorca musi sfinansować, aby móc skutecznie zawrzeć umowę z bankiem.

9 8 TABELA 2 Całkowity koszt kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 100% BANK Całkowity koszt kredytu Odsetki w zł w % Kredyt Bank , , PKO BP , ,80 94,00 Bank Millenium , ,79 93,48 Alior Bank SA ,98 * * Pekao S.A , ,94 100,00 BOŚ Bank , ,77 92,54 Polbank , ,49 93,13 * brak danych. Dane zawarte w tabeli 3 wskazują, iż kredyt LTV 80% o najniższym całkowitym koszcie oferuje PNB Paribas, a najwyższym Polbank. Różnica między minimalnym a maksymalnym całkowitym kosztem kredytu wynosi ,13 zł, stanowi 44,48% najniższego całkowitego kosztu kredytu. Rozpiętość odsetek zawiera się w przedziale 93,22 100%. Ukształtowanie dolnej granicy wskazuje na konieczność ponoszenia przez kredytobiorcę dodatkowych kosztów, których wartość przekracza 6% całości kosztów kredytu. Z kolei górna granica przedziału rozpiętości wskazuje na ograniczenie wartości całkowitego kosztu kredytu tylko do odsetek. W zestawieniu na temat całkowitego kosztu kredytu LTV 80% nie uwzględniono Banku Pocztowego oraz Credit Agricole ze względu na brak właściwych informacji.

10 9 TABELA 3 Całkowity koszt kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 80% BANK Całkowity koszt kredytu Odsetki w zł w % BNP Paribas , ,00 93,46 BZWBK , ,80 97,99 Nordea Bank , ,74 97,91 ING Bank Śląski , ,80 94,48 Kredyt Bank , ,01 100,00 BOŚ Bank , ,77 99,24 Bank Millenium , ,14 93,22 PKO BP , ,60 94,85 Alior Bank SA ,73 * * Bank BPH , ,00 97,73 Pekao S.A , ,27 100,00 Polbank , ,59 93,34 * brak danych. Oprocentowanie Oprocentowanie jest ceną kredytu, na którą to składa się stopa referencyjna i banku. To właśnie wysokość oprocentowania głownie decyduje o wysokości całkowitego kosztu kredytu. Zatem porównując oferty kredytowe różnych banków często w pierwszej kolejności sprawdzana jest wysokość oprocentowania kredytu. Stopa referencyjna to stopa, która obowiązuje na rynku międzybankowym, zmieniając się pod wypływem rynkowej gry popytu i podaży. Dla kredytów w polskich złotych jest to wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym WIBOR. Najczęściej są to stawki 3 lub 6 WIBOR. Z kolei banku jest tą częścią składową oprocentowania, która jest stała w całym okresie kredytowania i z reguły jest tym niższa, im wyższa jest kwota udzielanego kredytu oraz im wyższa jest wartość wkładu własnego.

11 10 Z analizy zebranych ofert wynika, iż kredytów hipotecznych w polskich złotych w zdecydowanej mierze opartych było na 3 miesięcznej stopie WIBOR. Z zachowania rynkowych stóp międzybankowych wynika, iż kredytów w polskich złotych opartych na WIBOR 3M oraz WIBOR 6M na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy dość istotnie wzrosło. W ostatnim czasie rynkowe stopy procentowe kształtują się na względnie stałym poziomie. Wykres 2 WIBOR 3M za okres Źródło: Wykres 3 WIBOR 6M za okres Źródło: Z przedstawionych danych dotyczących oprocentowania kredytów hipotecznych w polskich złotych bez wkładu własnego (tab. 4) wynika, iż najniższe można było uzyskać w Banku PKO BP 5,93%, Banku Pocztowym 6,20% oraz Banku Pekao S.A. 6,43%. Z kolei najwyższe dla 30 letniego kredytu w polskich złotych bez wkładu własnego oferował Polbank 7,94%.

12 11 TABELA 4 Oprocentowanie i kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 100% BANK OPROCENTOWANIE MARŻA WIBOR Bank PKO BP 5,93% 0,99%* 3M Bank Pocztowy 6,20% 1,25% 3M Bank Pekao S.A. 6,43% 1,49% 3M Bank Millenium 6,55% 1,59% 3M Kredyt Bank 6,56% 1,60% 3M BOŚ Bank 6,76% 1,80% 6M Alior Bank 7,05% 2,10% 3M Polbank 7,94% 3,00% 3M * 0,99% przez pierwsze 12 miesięcy lat, potem 1,49% Analizując kredytów hipotecznych w polskich złotych z wkładem własnym na poziomie 20% należy stwierdzić, iż najniższe można było uzyskać w Banku PKO BP 5,93%, BZWBK 5,94% oraz PNB Paribas 6,13%. Z kolei najwyższe dla 30 letniego kredytu w polskich złotych z wkładem własnym na poziomie 20% oferował Polbank 7,94%. Z zamieszczonych w tab. 5 informacji na temat marż dla kredytów hipotecznych bez wkładu własnego wynika, iż najniższą marżę był w stanie zaoferować bank PKO BP na poziomie 0,99%, przy czym oferowany poziom marży obejmuje okres 12 miesięcy. Po tym okresie promocyjna podlega podwyższeniu o 0,5% do poziomu 1,49%. Z kolei najwyższą marżę oferował Polbank 3,0%. Przeciętna w badanym okresie wyniosła 1,73%, i w stosunku do poprzedniego okresu wzrosła o 0,07%.

13 12 TABELA 5 Oprocentowanie i kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 80% BANK OPROCENTOWANIE MARŻA WIBOR Bank PKO BP 5,93% 0,99%* 3M BZWBK 5,94% 0,99% 3M PNB Paribas 6,13% 1,19% 3M Bank Pocztowy 6,20% 1,25% 3M ING Bank Śląski 6,23% 1,25% 6M Credit Agricole 6,27% 1,3% 3M Nordea Bank 6,34% 1,4% 3M Bank Millenium 6,35% 1,39% 3M Bank Pekao S.A. 6,43% 1,49% 3M Kredyt Bank 6,66% 1,70% 3M BOŚ Bank 6,66% 1,70% 6M Alior Bank 6,75% 1,80% 3M Bank BPH 6,84% 1,90% 3M Polbank 7,94% 3,00% 3M * 0,99% przez pierwsze 12 miesięcy lat, potem 1,46%

14 13 Wykres 4 Marża kredytu hipotecznego dla kredytów LTV 100% 3,00% 3,00% 1,00% 1,73% 0,99% 1,25% 1,49% 1,59% 1,60% 1,80% 2,10% PKO BP Bank Pocztowy Bank Pekao S.A Bank Millenium Kredyt Bankowy BOŚ Bank Alior Bank Polbank Z zamieszczonych informacji na temat marż dla kredytów hipotecznych w PLN z wkładem własnym na poziomie 20% najniższą marżę był w stanie zaoferować bank PKO BP 0,99% oraz BZWBK 0,99%. Z kolei najmniej korzystną marżę dla klientów stosował Polbank 3,0%. Wykres 5 Marża kredytu hipotecznego dla kredytów LTV 80% 3,00% 3,00% 1,00% 1,53% 0,99% 0,99% 1,19% 1,25% 1,25% 1,30% 1,39% 1,40% 1,49% 1,70% 1,70% 1,80% 1,90% Bank PKO BP BZWBK PNB Paribas Bank Pocztowy ING Bank Śląski Credit Agricole Bank Millenium Nordea Bank Bank Pekao S.A. Kredyt Bank BOŚ Bank Alior Bank Bank BPH Pobank

15 14 W tym miejscu należy zaznaczyć, iż poziom oferowanej marży uwarunkowany jest pewnymi obostrzeniami lub warunkami, które mogą doprowadzić do jej obniżenia, jak i podwyższenia. Najczęściej poziom marży jest obniżany, gdy klient zobowiązuje się do założenia konta osobistego i przelewania na nie swojego wynagrodzenia, a czasami także do aktywnego korzystania z innych produktów przypisanych do ROR, np. karty debetowej, karty kredytowej z góry określoną wymagalną minimalną wartością dokonanych transakcji. Również często jest tak, iż warunkiem obniżenia marży jest posiadanie polisy na życie lub też ubezpieczenia od utraty pracy. Jeżeli klient nie wywiązuje się należycie ze swych zobowiązań, które uprawniały go do obniżenia marży, to bank zastrzega sobie prawo do podwyższenia marży o konkretny, z góry określony, poziom lub o wcześniej udzieloną zniżkę. Na wykresie 6 przedstawiono zestawienia prezentujące różnice między poziomem oprocentowania oraz marży dla kredytu hipotecznego z wkładem własnym i bez wkładu własnego. Wykres 6 Poziom oprocentowania i marży dla kredytu hipotecznego LTV 100% i LTV 80% Kredyt Bank LTV 100% LTV 80% Bank BPH LTV 100% LTV 80% PNB Paribas LTV 100% LTV 80% BOŚ Bank LTV 100% LTV 80% Bank Millenium LTV 100% LTV 80% Bank Pocztowy LTV 100% LTV 80% Nordea Bank LTV 100% LTV 80% Pekao S.A. LTV 100% LTV 80%

16 15 BZWBK LTV 100% LTV 80% Credit Agricole LTV 100% LTV 80% ING Bank Śląski LTV 100% LTV 80% PKO BP LTV 100% LTV 80% Polbank LTV 100% LTV 80% Alior Bank LTV 100% LTV 80% Rata kredytu oraz prowizja za udzielenie kredytu Przyszłego kredytobiorcę szczególnie interesuje to, ile środków będzie musiał wyodrębnić w budżecie domowym na spłatę raty kredytowej. Rata kredytu składa się z dwóch zasadniczych części, a mianowicie części kapitałowej oraz odsetkowej. Na wysokość raty kredytowej wpływa nie tylko wysokość oprocentowania, ale także składki ubezpieczeniowe np. ubezpieczenie od utraty stałego źródła dochodu, ubezpieczenie niskiego wkładu, czy też ubezpieczenie pomostowe. Podstawowym zabezpieczeniem dla banku jest ustanowienie hipoteki dla księgi wieczystej prowadzonej przez właściwy sąd rejonowy. Często do czasu prawomocnego ustanowienia zabezpieczenia kredytu hipotecznego bank podwyższa marżę kredytu. W związku z powyższym, w celu bardziej obiektywnego porównania rat kredytów hipotecznych, zestawiono raty kredytów po uprawomocnieniu się wpisu hipoteki. Z zestawienia wynika, iż w przypadku finansowania zakupu nieruchomości bez wkładu własnego najniższą ratę uzyskamy w Banku Pocztowym 1286,18 zł. Na kolejnych pozycjach uplasowały się następujące banki: Bank PKO BP 1333,75 zł, Bank Millenium 1334,26 zł, Kredyt Bank 1337,17 zł. Z kolei najwyższą ratę zapłacimy w Polbanku 1535,55 zł, w banku Pekao S.A. 1458,30 zł, BOŚ Bank 1454,43 zł.

17 16 TABELA 6 Rata kredytu oraz wysokość prowizji za udzielenie kredytu przy LTV 100% - kwota kredytu ,00 zł BANK Rata kredytu Prowizja za udzielenie kredytu w % w zł Bank Pocztowy 1286,18 0,0% 0,00 Bank PKO BP 1333,75 0,0% 0,00 Bank Millenium 1334,26 0,0% 0,00 Kredyt Bank 1337,17 0,7% 1470,00 Alior Bank 1412,53 2,0% 4200,00 BOŚ Bank 1454,43 1,0% 2100,00 Bank Pekao S.A. 1458,30 0,0% 0,00 Polbank 1535,55 0,0% 0,00 Z analizy ofert banków wynika, iż większość banków stosuje zerową prowizję za udzielenie kredytu, choć i są takie, które stosują prowizje 2% udzielonego kredytu. Oznacza to, że przy kwocie kredytu ,00 zł kredytobiorca musi się liczyć z prowizją przekraczającą 4 000,00 zł. Ponadto należy zaznaczyć, iż często zerowa prowizja może być uwarunkowana koniecznością zakupu dodatkowych produktów. Odnosząc się do sytuacji kredytu hipotecznego z wkładem własnym na poziomie 20%, należy stwierdzić, iż najniższą ratę uzyskamy PNB Paribas 1021,00 zł, Banku Pocztowym 1028,95 zł, ING Banku Śląskim 1032,28 zł. Podobnie jak przy kredytach bez wkładu własnego banki stosują zróżnicowaną politykę w zakresie pobierania prowizji od udzielonego kredytu, która to kształtuje się od 0% do 2,9%.

18 17 TABELA 7 Rata kredytu oraz wysokość prowizji za udzielenie kredytu przy LTV 80% BANK Rata kredytu Prowizja za udzielenie kredytu w % w zł PNB Paribas 1021,00 0,0% 0,00 Bank Pocztowy 1028,95 0,0% 0,00 ING Bank Śląski 1032,28 2,9% 4872,00 BZWBK 1039,95 2,5% 4200,00 Bank Millenium 1045,36 0,0% 0,00 Nordea Bank 1045,50 2,0% 3360,00 Bank PKO BP 1063,72 0,0% 0,00 Kredyt Bank 1080,83 0,0% 0,00 Credit Agricole 1087,35 0,0% 0,00 Alior Bank 1096,08 2,0% 3360,00 Bank BPH 1101,00 0,0% 0,00 Bank Pekao S.A. 1166,64 0,0% 0,00 BOŚ Bank 1197,91 1,0% 1680,00 Polbank 1228,44 0,0% 0,00 Jednorazowe i okresowe koszty kredytu Oprócz odsetek i prowizji, wśród najważniejszych elementów całkowitego kosztu kredytu, wymienia się: opłaty, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy oraz koszty usług dodatkowych w przypadku, gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu. Z całkowitego kosztu kredytu wyłącza się koszty opłat notarialnych ponoszonych przez kredytobiorcę. Niektóre z nich ponoszone są przez kredytobiorcę jeden raz, tylko przed lub w trakcie uruchamiania kredytu. Inne mają charakter cykliczny, a ustawodawca określił je mianem

19 18 okresowych. Analiza treści informacji udostępnionych przez banki pozwoliła wyodrębnić ich charakterystyczne elementy, które zawarto w tabeli 8 i 9. TABELA 8 Jednorazowe i okresowe koszty kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 100% Banki Koszty jednorazowe Koszty okresowe ubezpieczenie Inne wycena inspekcja Ustanowienie zabezpieczenia administracja majątkowe pomostowe (lub prowizja z tyt. Podwyższonego ryzyka) osobowe niskiego wkładu (lub prowizja z tyt. Podwyższonego ryzyka) ROR/karta bankomatowopłatnicza Karta kredytowa Alior Bank, * Bank Millenium Bank Pocztowy BOŚ Bank Kredyt Bank Pekao S.A. PKO BP Polbank przyjęty dodatkowy element kosztu kredytu, * zaliczono do kosztów okresowych.

20 19 TABELA 9 Jednorazowe i okresowe koszty kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 80% Banki Koszty jednorazowe Koszty okresowe ubezpieczenie Inne wycena inspekcja Ustanowienie zabezpieczenia administracja majątkowe pomostowe (lub prowizja z tyt. Podwyższonego ryzyka) osobowe niskiego wkładu (lub prowizja z tyt. Podwyższonego ryzyka) ROR/karta bankomatowopłatnicza Karta kredytowa Alior Bank, * Bank BPH Bank Millenium Bank Pocztowy BNP Paribas BOŚ Bank BZWBK Credit Agricole * ING Bank Śląski Kredyt Bank Pekao S.A. PKO BP Polbank przyjęty dodatkowy element kosztu kredytu. Z przedstawionych zestawień wynika, że występuje duże zróżnicowanie w zakresie elementów dodatkowych kosztów kredytu. Jeden z nich ustanowienie hipoteki - występuje w każdym banku, a wynika to ze specyfiki kredytu. Koszt ten ma charakter kosztu jednorazowego.

21 20 Innymi ważnymi składnikami kosztów ponoszonych jednorazowo są wycena i administracja. Z kolei koszty inspekcji, taktowane zazwyczaj jako koszty jednorazowe, w jednym z banków mają charakter kosztów okresowych. Najważniejszym elementem dodatkowych kosztów okresowych są ubezpieczenia, za pomocą których bank przenosi ryzyko nie wywiązania się z umowy kredytowej przez kredytobiorcę na instytucję ubezpieczeniową. Koszty ubezpieczeń są czasami zastępowane wyższą marżą, która stanowi wynagrodzenie banku z tytułu ponoszenia wyższego ryzyka, związanego z przejściowymi okolicznościami. Wśród wymaganych ubezpieczeń prym wiodą ubezpieczenia majątkowe, do których stosuje się cesję wierzytelności na rzecz kredytodawcy. Częstym elementem dodatkowych kosztów kredytu są ubezpieczenia osobowe, w tym na życie lub od ryzyka utraty stałego źródła dochodu. Zastosowanie tego elementu jest często nagradzane możliwością obniżenia marży kredytu do poziomu znacznie korzystniejszego dla kredytobiorcy. Dodatkowy koszt kredytu wynika także z konieczności założenia rozliczeniowooszczędnościowego rachunku w banku. Innym, najrzadziej występującym, elementem jest konieczność zakupienia karty kredytowej. Warto podkreślić, że kredyty LTV 100% charakteryzują się wyższym ryzykiem niż LTV 80%, co wymaga większych zabezpieczeń. Banki dążąc do ich minimalizowania nakładają dodatkowe obowiązki na kredytobiorców w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu. Innym rozwiązaniem jest pobranie dodatkowego wynagrodzenia za ryzyko za pomocą podwyższonej marży, aż do czasu spłaty przez kredytobiorcę pożądanej części kapitału.

22 21 W badaniu wzięły udział następujące banki:

23 22 RAPORT PRZYGOTOWALI Dr ANDRZEJ KUCIŃSKI PAŃSTWOWA WYŻSZA SZKOŁA ZAWODOWA W GORZOWIE WIELKOPOLSKIM Mgr MONIKA KOTOWICZ-ŚWITAL PAŃSTOWA WYŻSZA SZKOŁA ZAWODOWA W GORZOWIE WIELKOPOLSKIM PAŃSTWOWA WYŻSZA SZKOŁA ZAWODOWA W GORZOWIE WIELKOPOLSKIM INSTYTUT EKONOMICZNY ZAKŁAD RACHUNKOWOŚCI I ZARZĄDZANIA FINANSAMI AKADEMICKIE CENTRUM BADAŃ EUROREGIONALNYCH PRZY PAŃSTOWEJ WYŻSZEJ SZKOLE ZAWODOWEJ W GORZOWIE WIELKOPOLSKIM P.P. INSTYTUTU SLAWISTYKI POLSKIEJ AKADEMII NAUK W WARSZAWIE PRACOWNIA ANALIZ GOSPODARCZYCH Kontakt: Telefon: (95) akucinski@pwsz.pl