Raport Sytuacja mieszkaniowa w Polsce 2012

Transkrypt

1 Raport Sytuacja mieszkaniowa w Polsce 2012 Polski Związek Firm Deweloperskich 1

2 Propozycje zmian legislacyjnych umożliwiających zwiększenie dostępności lokali mieszkalnych. Najważniejsze konkluzje Na tle Europy Polska sytuacja mieszkaniowa wypada alarmująco. W wielu wskaźnikach zajmujemy ostatnie miejsce spośród krajów Unii Europejskiej. W ciągu ostatnich lat, pomimo stosunkowo sporej produkcji mieszkań, nie zmieniła się liczba mieszkań w stosunku do liczby gospodarstw domowych. W krajach wysoko rozwiniętych gospodarczo występuje duży, wciąż rosnący, udział mieszkań wynajmowanych w ogólnym zasobie mieszkań. Umożliwia to zwiększenie dostępności mieszkania, ułatwia mobilność pracowników oraz stwarza warunki umożliwiające założenie rodziny. Polska, aby zapewnić swoim obywatelom warunki mieszkaniowe na minimalnym, europejskim poziomie, wobec słabnącej dostępności kredytowej, powinna niezwłocznie zacząć rozwijać rynek mieszkań na wynajem, uelastycznić przepisy dotyczące najmu i wprowadzić zachęty dla inwestorów, którzy obecnie, z powodu nadmiernego ryzyka związanego z nieruchomościami mieszkalnymi lokują środki jedynie w obiektach komercyjnych. Dotyczy to głównie środków zarządzanych przez fundusze inwestycyjne oraz otwarte fundusze emerytalne. Te ostatnie, po wyroku Trybunału Sprawiedliwości z końca 2011 r. nie mogą być ustawowo ograniczane w inwestowaniu środków za granicą). W braku niezwłocznego wprowadzenia odpowiednich rozwiązań, Polsce grozi odpływ kapitału z systemu emerytalnego i systemu funduszy inwestycyjnych i dalsze pogłębianie się niedoboru mieszkań. SYTUACJA MIESZKANIOWA W POLSCE 1. Wskaźnik liczby mieszkań do liczby gospodarstw domowych wynosi zaledwie 0,93 Według danych statystycznych oraz szacunków Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) na koniec 2011 roku w Polsce, liczba gospodarstw domowych to ok. 14,65 mln. Ogólna liczba mieszkań wynosi zaś ok. 13,59 mln. Wskaźnik liczby mieszkań do liczby gospodarstw to zaledwie 0,93. Jest to wynik tożsamy z uzyskanym w 2002 rok. Oznacza to, że w ciągu ostatnich 10 lat niedostatek mieszkań utrwalił się, a żeby zatrzymać ten niekorzystny trend konieczne jest istotne zwiększenie liczby budowanych mieszkań. Jako jeden z ostatnich krajów w Europie posiadamy mniejszą liczbę mieszkań niż gospodarstw domowych. 2. Niedobór oraz zły stan techniczny mieszkań Według empirycznych danych statystycznych w Polsce brakuje obecnie ok. 1,1 miliona mieszkań liczonych wskaźnikiem opisanym w pkt.1. Liczba ta nie obejmuje jednak mieszkań, które są w złym stanie technicznym i powinny być zastąpione nowym zasobem. Eurostat posługuje się w tym miejscu wskaźnikiem poważnej deprywacji mieszkaniowej, który definiuje się, jako odsetek osób zajmujących mieszkania uważane za przeludnione, a zarazem odznaczające się występowaniem, conajmniej jednego wyróżnika deprywacji mieszkaniowej, czyli np. brakiem toalety, nieszczelnym dachem czy niedoświetleniem. Polska, ze wskaźnikiem poważnej deprywacji mieszkaniowej wynoszącym ponad 15% plasuje się na końcu Europy. Poważna deprywacja mieszkaniowa, 2009 r. (% ludności) źródło: Eurostat (ilc_mdho06a) W sferze społecznej polityki mieszkaniowej należy zastąpić nieefektywny, nieuwzględniający poprawy ekonomicznej beneficjenta i korupcjogenny system budowy mieszkań komunalnych, na korzyść programu dodatków mieszkaniowych wspierającego zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku najmu. Nie sprawdził się również system towarzystw budownictwa społecznego (TBS), których wkład w budownictwo jest obecnie minimalny. Wobec niezwykle trudnej sytuacji budżetowej reformy należy rozpocząć od rozwiązań nieobciążających budżetu, to jest umożliwić rozwój prywatnego sektora czynszowego przez wyłączenie stosowania ustawy o ochronie praw lokatorów 1 dla nowych umów najmu zawieranych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej oraz umożliwienie szybszej amortyzacji mieszkań budowanych na wynajem. W powyższych szacunkach nie uwzględnia się także normalnego procesu zużywania się mieszkań i konieczności sukcesywnego zastępowania ich nowym zasobem. 1 Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 z późn. zm. (dalej ustawa o ochronie praw lokatorów ). 2 Polski Związek Firm Deweloperskich 3

3 Przy uwzględnieniu mieszkań będących w złym stanie technicznym wymagającym zastąpienia nowym zasobem (ok.3% zasobu mieszkaniowego, którego ekonomicznie nie opłaca się remontować) w Polsce może brakować na dzień dzisiejszy ponad 1,5 mln mieszkań, chociaż szacunki rządowe 2 z 2011 roku mówią nawet o deficycie sięgającym 2 mln mieszkań. Liczba izb mieszkalnych przypadających na osobę źródło: Eurostat. 3. Najmniejsza w Europie liczba mieszkań na 1000 mieszkańców Z szacowaną liczbą 351,1 mieszkań na 1000 mieszkańców jesteśmy na ostatnim miejscu w Europie. Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, Wrzesień 2011 r. 4. Polskie mieszkania są małe Według danych statystycznych, w Polsce na jedną osobę przypada jedna izba mieszkalna, co stawia nas na przedostatnim miejscu w Europie przed Rumunią. Co wymaga podkreślenia, sytuacja w tym zakresie w Polsce nie uległa poprawie od czasu wejścia do Unii Europejskiej, podczas gdy nasi sąsiedzi - Litwa, Łotwa, Estonia czy Czechy - skutecznie doprowadzili do poprawy tych wskaźników w ostatnich latach. 2 Dane zawarte w Projekcie założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, z 31 sierpnia 2011 r. 4 Polski Związek Firm Deweloperskich 5

4 Dyskomfort mieszkań potwierdzają badania na temat oceny warunków mieszkaniowych polskich gospodarstw domowych. Aż 20% respondentów uważa swoje mieszkania za zbyt małe, a 15,4% z nich zamieszkuje w lokalach, które mają przeciekający dach, zawilgocone ściany, podłogi, fundamenty, butwiejące okna lub podłogi. Źródło badania zespołu pod kierunkiem D. Rączki-Vargas naczelnika w Departamencie B.SiW.Ż. GUS Zmniejszenie powierzchni powstających mieszkań jest spowodowane spadkiem zdolności nabywczej ludności, która ma swoje główne przyczyny w zaostrzeniu warunków kredytowania mieszkaniowego oraz relacji cen mieszkań do przychodów ludności. Wskaźnik przeludnienia mieszkań w UE za 2010 rok. Polska posiada trzeci najwyższy wskaźnik przeludnienia mieszkań źródło: Eurostat 6. Struktura własnościowa mieszkań W Polsce, według danych Eurostatu za 2010 roku, aż 81,5% mieszkańców zamieszkiwało domy i mieszkania, do których posiadali tytuł własności. Średnia dla UE wyniosła 70,7%, a dla krajów starej unii udział ten wyniósł już tylko 66,9%. Na podobnym poziomie kształtuje się struktura własnościowa w Stanach Zjednoczonych, gdzie według danych za 2011 rok 66,2% mieszkań była zajmowanych przez ich właścicieli. Reszta mieszkań była zajmowana przez najemców. W Kanadzie, według ostatniego spisu powszechnego przeprowadzonego w 2006 roku, wskaźnik ten kształtował się na poziomie 68,4%. Największy udział mieszkań wynajmowanych w ogólnej liczbie mieszkań w UE posiada Austria ze wskaźnikiem 42,3% (przy czym brak jest potwierdzonych danych dla Niemiec, 5. Przeludnienie mieszkań Według wskaźnika przeludnienia mieszkań obliczanego przez Eurostat, Polska zajmuje 3 miejsce od końca wśród krajów UE. Przy obliczeniu wskaźnika przeludnienia uwzględnia się między innymi czy spełniono kryteria takie jak: jeden pokój na gospodarstwo domowe; jeden pokój na osobę dorosłą; jeden pokój na parę; jeden pokój na dwójkę dzieci tej samej płci w wieku lat itd. Wskaźnik pokazuje, że w Polsce nie tylko brakuje mieszkań, jako jednostek, ale również iż polskie mieszkania są zamieszkiwane przez zbyt dużą liczbę osób w stosunku do standardów krajów europejskich. Co prawda wskaźnik przeludnienia dla Polski spadał regularnie od 2004 roku, jednakże należy uwzględnić, iż działo się to przy zmniejszaniu powierzchni wprowadzanych na rynek izb oraz, że począwszy od 2010 roku liczba mieszkań wielopokojowych wprowadzanych na rynek uległa istotnemu zmniejszeniu, co może zatrzymać dalszy spadek wskaźnika przeludnienia. aczkolwiek są one szacowane na 44%, w tym wskaźnik ten dla dużych miast wynosi ok. 20%), najniższy zaś Rumunia ze wskaźnikiem 3,5%. Co ciekawe, w Austrii udział średni wydatków dwuosobowych gospodarstw domowych na najem mieszkania jest prawie o połowę niższy niż w Polsce w Polsce udział ten wynosi 30% wydatków, w Rumunii prawie 40%, podczas gdy w Austrii odpowiednio 16,5% (patrz pkt. 7 niniejszego opracowania). Porównując dane statystyczne krajów wysoko rozwiniętych gospodarczo na przestrzeni lat wyraźnie widać tendencję do wzrostu udziału mieszkań wynajmowanych w ogólnej strukturze mieszkań na przestrzeni lat. Jako przyczynę takiego stanu rzeczy można wskazać zmieniające się wymogi rynku pracy, który staje się coraz bardziej mobilny, a pracownicy w poszukiwaniu lepiej płatnej pracy oraz większego komfortu życia częściej zmieniają miejsce zamieszkania. Mieszkania posiadane na własność w naturalny sposób powodują osłabienie mobilności pracownika i prowadzą do utrwalania obszarów zwiększonego bezrobocia. 6 Polski Związek Firm Deweloperskich 7

5 Wzrost liczby mieszkań na wynajem prowadzi do spadku cen najmu, co umożliwia poprawę komfortu warunków mieszkaniowych zwłaszcza wśród osób młodych. Ta grupa społeczna, w obliczu braku pewności co do stabilności swoich dochodów stosunkowo niechętnie podejmuje zobowiązania o zaciągnięciu wieloletniego kredytu mieszkaniowego. Z drugiej strony, firmy jak i osoby posiadające znaczące zasoby kapitału, przy odpowiednich uwarunkowaniach prawnych, chętniej podejmowałyby decyzję o zakupie mieszkań na wynajem, traktując ją jako długoterminową i bezpieczną inwestycję. Trend taki widać w innych krajach europejskich, natomiast w Polsce jest znikomy ze względu na przepisy dotyczące ochrony lokatorów, zdecydowanie odstające od uregulowań występujących w innych krajach, powodując, iż ryzyko właścicielskie jest nieakceptowane. Udział wydatków na najem mieszkania w dwuosobowym gospodarstwie domowym - źródło: Eurostat, Home Broker, W krajach lepiej rozwiniętych gospodarczo niż Polska, widać zmieniające się podejście do zapewnienia dostępności mieszkań oraz ograniczania wzrostu cen nabycia oraz najmu mieszkań. Przykładem są choćby konkluzje kompleksowego raportu rządu angielskiego z 2005 roku pt. Budowanie stabilności zabezpieczenie naszych przyszłych potrzeb mieszkaniowych, gdzie wskazuje się na konieczność wspierania powstawania oferty mieszkań na wynajem, jako metodę uniknięcia kryzysu mieszkaniowego. Podobne wnioski zaprezentował Bank Światowy w 2006 roku wskazując na zalecany udział mieszkań przeznaczonych na wynajem na 40-50%. Zaskakującym jest, iż według danych Eurostatu jedynie 2,5% obywateli w Polsce najmowało mieszkania w cenie wolno-rynkowej. Takie dane nie pozostawiają wątpliwości, iż właściciele mieszkań zawierają umowy najmu na lewo, aby uniknąć paradoksalnych ograniczeń wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów. 7. Koszty najmu mieszkań Koszty najmu mieszkań w Polsce, liczone stosunkiem wydatków na najem mieszkania w ogólnej sumie wydatków dla dwuosobowego gospodarstwa domowego, należą do najwyższych w UE. Ze średnią na poziomie 30% wydatków, znajdujemy się na przedostatnim miejscu. Aż 37,5% populacji Polski najmujących mieszkania wydało na ten cel więcej niż 40% ogólnych wydatków, co jest znacznie powyżej średniej europejskiej wynoszącej 26,5%. Skrajnymi przypadkami w Europie w tym zakresie są Austria, gdzie jedynie 10,6% osób wynajmujących mieszkania przeznaczyło na ten cel więcej niż 40% ogólnych wydatków oraz Rumunia, ze wskaźnikiem 67%. 8 Polski Związek Firm Deweloperskich 9

6 Ciekawe efekty daje zestawienie powyższych danych ze strukturą własnościową mieszkań. W Austrii, aż 42,3% mieszkań jest zajmowanych przez najemców, podczas gdy w Rumunii, gdzie wydatki na najem są największe w UE, jedynie 3,5%. Prowadzi to konkluzji, że wraz ze wzrostem liczby mieszkań przeznaczonych na wynajem, spada ich cena i wzrasta ogólna dostępność mieszkań. Procent populacji, który przeznacza na najem mieszkania więcej niż 40% ogólnych wydatków źródło Eurostat. 8. Koszty utrzymania mieszkań według struktury właścicielskiej Najniższymi kosztami eksploatacji w Polsce za 2010 rok w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej obciążone były lokale wspólnot mieszkaniowych 32,6 zł., najwyższymi natomiast lokale znajdujące się w zasobach jednostek Skarbu Państwa 96,0 zł. 3 Dane te potwierdzają tezę, że największą wydajnością kosztową charakteryzują się mieszkania będące własnością osób prywatnych, natomiast mieszkania pozostające w publicznym zasobie są najdroższe oraz są zarządzane najsłabiej. Mieszkania pozostające w zasobie komunalnym ulegają również najszybszej degradacji technicznej, wobec braku przywiązania najemców do dbania o mieszkania otrzymane od Państwa oraz słabego nadzoru właścicielskiego. Powyższe dane potwierdzają twierdzenie, iż rozbudowywanie zasobu komunalnego jest nieekonomiczne, a system mieszkań komunalnych należy zastąpić system wspierającym zdolność osób o najniższych dochodach do wynajęcia mieszkania na wolnym rynku. wydaje się zawodzić. Proces inwestycyjny jest długotrwały, skomplikowany oraz jest dużym jednorazowym obciążeniem dla budżetów gmin. Ponadto, należy wskazać na obawę urzędników o potencjalne oskarżenia o korupcję przy wyborze wykonawców, a także na negatywny aspekt społeczny polegający na tworzeniu gett osób o niższych dochodach, co kreuje brak wzajemnej motywacji do poprawy ich sytuacji materialnej oraz zwiększa zagrożenia patologiczne, zwłaszcza wśród dzieci. Zastrzeżenia budzi także przyznawanie oraz umożliwianie wykupu mieszkań komunalnych konkretnym osobom. Często osoby podają nieprawdziwe dane o swoich dochodach, co pozwala im na możliwość zakupienia mieszkania w preferencyjnej cenie, za co oczywiście płacą podatnicy. Przy okazji procesu wykupu mieszkań, znane są również liczne postępowania prokuratury w związku z korupcją. System mieszkań komunalnych nie uwzględnia także ewentualnej poprawy sytuacji materialnej beneficjentów powodując, iż pomoc z pieniędzy podatników niekiedy nie trafia do najbardziej potrzebujących, a do osób dobrze sytuowanych. System dodatków mieszkaniowych jest natomiast bardziej elastyczny i wprowadza ciągłość monitorowania czy wsparcie Państwa rzeczywiście trafia do obywateli w okresie, kiedy takiej pomocy potrzebują. Instrument ten wzmacnia również mobilność pracowników, co staje się obecnie kluczowym aspektem w rozwiązywaniu problemów strukturalnego bezrobocia. Dodatki mieszkaniowe powodują także, iż większą część obywateli stać na wynajem mieszkania na wolnym rynku, co pozwala im na poszukiwanie najlepszych dla siebie rozwiązań w danym czasie. Konieczność ponoszenia części kosztu najmu sprawia, iż lokatorzy dostosowują wielkość oraz standard zamieszkiwanych lokali do swoich potrzeb. Taki wynajmowany zasób pozostaje również pod kontrolą wynajmującego, który lepiej zarządza swoją własnością niż Skarb Państwa czy gminy. Ogranicza to proces degradacji istniejącego zasobu mieszkaniowego, a także powoduje wzrost zainteresowania budową i zakupem mieszkań przeznaczonych na wynajem. 10. Zmiany demograficzno-społeczne w kontekście dostępności mieszkań Polacy podejmują decyzje o urodzeniu dziecka, w co raz późniejszym wieku. Młodzi ludzie odkładają decyzję o założeniu rodziny wobec braku pewności, co do pracy oraz z powodu złych warunków mieszkaniowych. Informacja o sytuacji społeczno-gospodarczej Polski 2011, GUS 9. Polityka mieszkaniowa Państwa Dane przedstawione w niniejszym Raporcie prowadzą do konkluzji, iż wskazane jest rozważenie zmiany polityki społecznej Państwa w zakresie wspierania zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o najniższych dochodach. W obecnej chwili polityka ta jest oparta o dwa główne instrumenty: mieszkania komunalne oraz dodatki mieszkaniowe. Bezsprzeczne pozostaje duże zapotrzebowanie społeczne na instrumenty wspierające zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Niestety, polityka budowy mieszkań komunalnych 3 Raport Głównego Urzędu Statystycznego Sytuacja Mieszkaniowa w Polsce, 2010 rok. 10 Polski Związek Firm Deweloperskich 11

7 Rynek najmu mieszkań jest bardzo mały, co powoduje z jednej strony wysokie ceny najmu, z drugiej zaś trudności ze znalezieniem mieszkania w poszukiwanym standardzie i lokalizacji. Aby wspierać politykę prorodzinną niezbędne jest zapewnienie dostępności mieszkań, w tym możliwości łatwej zmiany mieszkania na większe lub mniejsze w zależności od aktualnych potrzeb. Zmiana wielkości i lokalizacji mieszkania w przypadku posiadanych na własność mieszkań jest procesem długotrwałym i kosztownym. W przypadku krajów, gdzie rynek mieszkań na wynajem jest dobrze rozwinięty, młode małżeństwa nie muszą odkładać decyzji o powiększeniu rodzinny ze względu na brak odpowiedniej wielkości mieszkania. Do niezwykle ciekawych wniosków prowadzi porównanie liczby urodzeń do liczby mieszkań oddanych do użytku przy zachowaniu dwuletniego buforu czasowego. Okazuje się, że wraz ze wzrostem lub spadkiem liczby mieszkań oddanych do użytku, odpowiednio spada lub wzrasta liczba urodzeń. Wykres nr 1. Liczba wybudowanych mieszkań i liczba urodzonych w Polsce dzieci Źródła: GUS Niemiarodajne dane o ilości wybudowanych mieszkań w 2003 roku zastąpiono średnią z poprzedniego i następnego roku, Opracowanie Jacek Koziński, czerwiec 2009 Prowadzi to wniosku, że średnio każde nowo wybudowane mieszkanie owocuje urodzeniem średnio ponad 1,5 dziecka (współczynnik a); 11. Zachodzące zmiany na rynku pracy Polski, tak jak i cały światowy, rynek pracy wymusza, co raz większą mobilność pracowników i co za tym powinno iść kilkukrotną zmianę miejsca zamieszkania w trakcie aktywności zawodowej. Wzrasta udział osób, które pracują poza gminą miejsca zamieszkania. O ile w 2008 roku takich pracowników było 31,4%, w ,1%, to w 2010 aż 35,7% 4. Podczas gdy dojazdy w obrębie tej samej gminy nie stanowią nadmiernego problemu, dalsze dojazdy są kłopotliwe. Wiążą się z nimi szybko rosnące koszty transportu, problemy komunikacyjne oraz koszty społeczne, które odczuwa rodzina osoby spędzającej czas w podróży zamiast z rodziną. Eksperci wskazują, że dobrze by było, aby takie osoby przeprowadziły się bliżej miejsca pracy 5. W tym jednak celu konieczne jest zwiększenie dostępności mieszkań. 12. Spadek liczby mieszkań oddawanych do użytku Polski rynek mieszkaniowy zanotował chwilową poprawę wyników produkcji w połowie poprzedniej dekady, jednakże od 4 lat regularnie spada liczba mieszkań oddawanych do użytku. Trend ten widoczny jest zarówno wśród deweloperów, jak i w budownictwie indywidualnym. Liczba mieszkań oddanych do użytku w tys. - źródło: GUS Widać, iż krzywe ilustrujące zmiany tych liczb są podobne. Analizę tego zagadnienia przeprowadził matematyk dr Szczepan Hummel z Wydziału Matematyki, Informatyki i Mechaniki Uniwersytetu Warszawskiego. Opracował on prostą funkcję wiążącą liczbę urodzeń z liczbą wybudowanych mieszkań. Funkcja ta ma postać: D(r) = a*m(r-5) + b*r + c (model liniowy z trendem). Wykres nr 2. Relacja liczby faktycznych urodzeń (górna linia ciągła) do liczby wyliczonej na podstawie funkcji zależnej od liczby wybudowanych mieszkań (linia przerywana). Oznaczenia: r = rok ( ); D(r) = liczba dzieci urodzonych w danym roku; M(r) = liczba mieszkań wybudowanych w danym roku; a = 1,55727; b = -2,44563; c = 5131,23658; właściwości matematyczne modelu: wszystkie współczynniki są istotne na poziomie 0,001; współczynnik determinacji; R2 = 93,5%; współczynnik korelacji Pearsona = 94,1% 4 Dziennik Gazeta Prawna, artykuł Pół dnia w drodze do pracy, na podstawie danych GUS 29 grudnia 2011 roku. 5 Idem. 12 Polski Związek Firm Deweloperskich 13

8 13. Bariery rozwoju branży budowlanej W 2011 roku gwałtownie wzrosły bariery dla działalności budowlanej wynikające z braku pewności w odniesieniu do stabilności gospodarczej. Oznacza, że aby utrzymać wzrost gospodarczy, nadrzędnym celem rządu powinna być likwidacja barier dla prowadzenia działalności gospodarczej oraz tworzenie przepisów pozwalających na rozwój nowych rynków. Koniecznym jest podjęcie działań zwiększających możliwości inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe poprzez uelastycznienie przepisów dotyczących rynku najmu lokali mieszkalnych. Informacja o sytuacji społeczno-gospodarczej Polski 2011, GUS 14. Brak atrakcyjności inwestycyjnej mieszkań na wynajem Polska posiada niezwykle restrykcyjne prawo dotyczące rynku mieszkań przeznaczonych na wynajem. Ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza tak daleko idące dysproporcje pomiędzy uprawnieniami właścicieli mieszkań a lokatorów, że część właścicieli decyduje się na niewynajmowanie swoich mieszkań, aby uniknąć problemu jakim może się okazać lokator. Nawet w przypadku naruszenia podstawowego obowiązku lokatora, jakim jest płacenie czynszu, właściciel ma ograniczone możliwości odzyskania swojego mieszkania. W tym samym czasie to właściciel odpowiada za zobowiązania czynszowe i podatkowe, których brak uregulowania może doprowadzić nawet do utraty mieszkania. Podsumowanie Nadrzędnym celem rządu w zakresie polityki mieszkaniowej jest realizowanie prawa do mieszkania, które wypływa z gwarancji konstytucyjnych. Należy uwzględnić zachodzące zmiany gospodarcze oraz społeczne w Polsce i na świecie, a prawo do mieszkania nie może być dalej rozumiane tylko i wyłącznie, jako zapewnienie pełnej własności mieszkania. W krajach wysoko rozwiniętych gospodarczo, o niskim bezrobociu, wyraźnie widać tendencję do wzrostu udziału mieszkań wynajmowanych w ogólnej strukturze mieszkań. Ułatwia to mobilność pracowników oraz możliwość założenia rodziny, w obliczu łatwej i stosunkowo taniej możliwości najmu mieszkania. Polityka rządu w tym zakresie musi nadążać za zachodzącymi zmianami, aby dalej nie pogłębiać fatalnej dostępności mieszkań w Polsce. W obliczu ograniczenia zdolności do finansowania inwestycji mieszkaniowych osób fizycznych, konieczne jest wprowadzenie nowych rozwiązań umożliwiających utrzymanie produkcji mieszkań, aby nie dopuścić do pogorszenia się komfortu mieszkalnictwa w Polsce względem innych krajów. W tym celu konieczne są zmiany legislacyjne umożliwiające bezpieczne inwestowanie w mieszkania na wynajem przez przedsiębiorców. Widać ogromną dysproporcję w inwestycjach dokonywanych w ramach działalności gospodarczej w nieruchomości biurowe, magazynowe i handlowe, a właściwym brakiem inwestycji przedsiębiorców w mieszkania na wynajem. Zgodnie z raportem Banku Światowego z 2006 roku rządy powinny rozważyć oparcie mieszkalnictwa czynszowego na prywatnym formalnym i konkurencyjnym sektorze rynkowym, uzupełnionym tylko dobrze wycelowanym mieszkalnictwem socjalnym i non-profit. Przede wszystkim należy ograniczyć zakres zastosowania powszechnie krytykowanej ustawy o ochronie praw lokatorów. Kolejnym elementem łączącym wspieranie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niższych dochodach, rozwoju mieszkalnictwa oraz wspierania przedsiębiorczości jest zrezygnowanie z tworzenia komunalnego zasobu mieszkań na korzyść wzmocnienia systemu dodatków mieszkaniowych. System Towarzystw Budownictwa Społecznego nie sprawdził się, a prawie wszystkie istniejące TBS-y powstały przed 2001 rokiem i nie budują obecnie nowego zasobu system ten umiera 6. Powyższe powoduje, iż przedsiębiorcy nie inwestują w mieszkania na wynajem. Pomimo, iż w Polsce jest obecnych wielu międzynarodowych inwestorów na rynku nieruchomości, napływające środki nie są inwestowane w nieruchomości mieszkalne z powodu ogromnego ryzyka. Ta sama sytuacja dotyczy polskich inwestorów instytucjonalnych. Warto zwrócić uwagę, że zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości z końca 2011 r. Polska nie może ograniczać inwestowania otwartych funduszy emerytalnych w inwestycje zagraniczne. Grozi to istotnym odpływem kapitału zgromadzonego w systemie emerytalnym za granicę. Aby środki te zostały zainwestowane w Polsce należy niezwłocznie uelastycznić przepisy dotyczące najmu nieruchomości mieszkalnych. 6 Na podstawie danych zawartych w Projekcie założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, z 31 sierpnia 2011 r. 14 Polski Związek Firm Deweloperskich 15

9 Raport Sytuacja mieszkaniowa w Polsce 2012 Propozycje legislacyjne Dla zrealizowania dostępności mieszkaniowej wystarczające są dwie proste zmiany: wyłączenie stosowania ustawy o ochronie praw lokatorów dla najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej; oraz dopuszczenie 10-letniej amortyzacji dla mieszkań przeznaczonych na wynajem. Powyższe postulaty są niezwykle dopasowane do obecnej, napiętej sytuacji budżetowej i nie przewidują żadnego obciążenia budżetu. Proponowane rozwiązania wpłyną natomiast na zdecydowany wzrost dochodów (i) budżetowych w postaci wpływów z podatku VAT, (ii) gminnych w postaci podatku od nieruchomości oraz (iii) doprowadzą do powstania nowych miejsc pracy związanych z budową oraz zarządzeniem powstającego zasobu czynszowego. Należy podkreślić brak obciążenia budżetowego, w porównaniu do istotnych obciążeń, które generują dotychczas proponowane programy, jak np. towarzystwa budownictwa społecznego. Kontakt Wszelkie pytania prosimy kierować na: biuro@pzfd.pl tel