Due Diligence Farm Fotowoltaicznych Zagospodarowanie przestrzenne Pozwolenie na budowę Tytuł prawny do nieruchomości

Transkrypt

1 Due Diligence Farm Fotowoltaicznych Zagospodarowanie przestrzenne Pozwolenie na budowę Tytuł prawny do nieruchomości Dr Christian Schnell Seminarium p.t. Fotowoltaika Warszawa, 10 maja 2013 r.

2 Spis treści 01 > Studium 02 > Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - MPZP 03 > Decyzja o warunkach zabudowy - WZ 04 > Ocena oddziaływania na środowisko 05 > Pozwolenie na budowę 06 > Tytuł prawny do nieruchomości 07 > Kontakt

3 Studium

4 01 > Studium (I) 1. Podstawowe informacje - Studium sporządza się dla całego obszaru w granicach administracyjnych gminy. - Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. - Studium nie jest aktem prawa miejscowego - jego postanowienia w założeniu nie mogą wpływać na sytuację prawną mieszkańców gminy i inwestorów, treść studium w znacznym zakresie determinuje jednak ustalenia MPZP, dlatego oddziaływują -co najmniej pośrednio - na sferę uprawnień i obowiązków podmiotów działających na terenie gminy.

5 01 > Studium (II) 2. Studium a postanowienia dotyczące OZE Jeżeli na obszarze gminy przewiduje się: - wyznaczenie obszarów, na których rozmieszczone będą urządzenia wytwarzające energię z odnawialnych źródeł o mocy przekraczającej 100 kw, - wyznaczenie ich stref ochronnych związanych z ograniczeniami w zabudowie oraz zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu; -> w studium ustala się ich rozmieszczenie art. 10 ust. 2a ustawy z 27 marca 2003 r. o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym.

6 01 > Studium (III) Brak odpowiednich postanowień studium dot. rozmieszczenia urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kw, uniemożliwia uchwalenie MPZP przewidującego lokalizacje takich urządzeń. Konieczna jest (przed uchwaleniem MPZP) uprzednia odpowiednia zmiana studium. Prace nad zmianą studium mogą co najmniej w pewnym zakresie być prowadzone równolegle z pracami nad uchwaleniem lub zmianą MPZP. Postanowienia Studium nie mają natomiast formalnie wpływu na treść decyzji o warunkach zabudowy.

7 01 > Studium (IV) Niedopuszczalne jest uzgadnianie projektu decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy z treścią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Akt ten nie jest przepisem prawa miejscowego, a więc nie ma charakteru powszechnie obowiązującego i nie może być podstawą nakładania obowiązków lub uprawnień. Każda gmina musi obligatoryjnie uchwalić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, lecz akt ten wiąże jedynie organy planistyczne gminy przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. (wyrok WSA w Szczecinie z 11 kwietnia 2012, sygn. akt II SA/Sz 134/12)

8 Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - MPZP

9 02 > Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - MPZP (I) 1. Podstawowe informacje: - Podstawowy instrument planistyczny. - Akt prawa miejscowego zawierający wiążące dla jednostek ustalenia dotyczące przeznaczenia terenów oraz określenie sposobów ich zagospodarowania i zabudowy (cel publiczny). - Uchwalany przez radę gminy. Projekt przygotowuje wójt (burmistrz, prezydent) w praktyce uprawnieni urbaniści działający na zlecenie gminy.

10 02 > Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - MPZP (II) 2. W MPZP określa się granice terenów pod budowę urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kw, oraz granice ich stref ochronnych związanych z ograniczeniami w zabudowie, zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu oraz występowaniem znaczącego oddziaływania tych urządzeń na środowisko art. 15 ust.2 pkt. 3a) ustawy z 27 marca 2003 r. o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym.

11 Decyzja o warunkach zabudowy

12 03 > Decyzja o warunkach zabudowy (I) 1. W przypadku braku MPZP zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. 2. Uzyskanie decyzji WZ zezwalającej na budowę farmy fotowoltaicznej będzie możliwe jedynie wówczas, gdy na danym terenie nie obowiązuje MPZP. 3. W przypadku obowiązywania MPZP przeznaczającego dany teren na inne cele np. cele przemysłowe lub budowę infrastruktury technicznej (bez wyraźnego wskazania możliwości lokalizowania urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kw) - lokalizacja takich urządzeń wymaga przeprowadzenia procedury zmiany MPZP.

13 03 > Decyzja o warunkach zabudowy (II) 4. Warunki do uzyskania WZ: - decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. z zakresu ochrony środowiska, ochrony zabytków itp.); -istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; - teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; Przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów klas I-III o zwartym obszarze ponad 0,5 ha następuje wyłącznie w MPZP i wymaga zgody ministra rolnictwa. Przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów pozostałych klas (IV-VI) może nastąpić w WZ.

14 03 > Decyzja o warunkach zabudowy (III) 5. Instalacje fotowoltaiczne jako urządzenia infrastruktury technicznej Do obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej nie stosuje się tzw. zasady dobrego sąsiedztwa i wymogu dostępu do drogi publicznej. Z uwagi na specyfikę inwestycji polegającej na realizacji urządzeń infrastruktury technicznej, nie może być mowy o dostosowaniu cech zabudowy powstającej do cech zabudowy istniejącej. Pełnią one funkcje służebne wobec innych obiektów infrastruktury technicznej. Elektrownie wiatrowe należą do urządzeń wymienionych z art. 61 ust. 3 u.p.z.p. (wyrok WSA w Bydgoszczy z , sygn. II SA/Bd 533/09; por. też wyrok WSA w Poznaniu z i wyrok WSA w Łodzi z )

15 Ocena oddziaływania na środowisko

16 04 > Ocena oddziaływania na środowisko (I) Ocena oddziaływania na środowisko: instrument prawny umożliwiający określenie wpływu planowanego przedsięwzięcia na poszczególne komponenty środowiska (stan powietrza, wód i gruntów, stan fauny i flory, ukształtowanie powierzchni ziemi, zabytki i dobra materialne, krajobraz i ludzi) użytkowania. - cele: identyfikacja konkretnych oddziaływań, które planowane przedsięwzięcie może powodować w środowisku, ich skali, oraz sposobów zapobiegania, ograniczania lub minimalizowania skutków realizacji planowanej inwestycji wybór najkorzystniejszego dla środowiska wariantu Postępowanie w sprawie oceny oddziaływania na środowisko kończy się uzyskaniem przez Inwestora decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

17 04 > Ocena oddziaływania na środowisko (II) Zgodnie z ustawą z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku ( ) przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko wymagają następujące grupy planowanych inwestycji: - przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko, w tym: mogące zawsze znacząco oddziaływać na środowisko oraz mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, dla których właściwy organ stwierdził obowiązek przeprowadzenia tej oceny; - sklasyfikowane są w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko brak wyszczególnienia w nim farm fotowoltaicznych

18 04 > Ocena oddziaływania na środowisko (III) Zgodnie ze stanowiskiem Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska (RDOŚ) w Łodzi: - ( )gdy powierzchnia zabudowy farmy fotowoltaicznej (kwalifikowana jako zabudowa przemysłowa) równa się lub przekracza 1 ha ( m2) i jest planowana do usytuowania poza obszarami objętymi formami ochrony przyrody oznacza to konieczność wystąpienia z wnioskiem od wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla takiego przedsięwzięcia; - ( ) gdy budowa farmy fotowoltaicznej jest planowana na obszarach objętych formami ochrony przyrody, konieczność wystąpienia z wnioskiem od wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla takiego przedsięwzięcia występuje gdy powierzchnia zabudowy przemysłowej równa się lub przekracza 0,5 ha.

19 04 > Ocena oddziaływania na środowisko (IV) WNIOSEK: Zaliczenie farm fotowoltaicznych do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko nie wiąże się z obowiązkiem opracowania tzw. integrowanego raportu środowiskowego w zakresie zgodnym z opinią nt. potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko i zakresu raportu (opinia RDOŚ i inspektora sanitarnego). Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji środowiskowej nie będzie uwzględniało konsultacje społeczne oraz uzgodnienia RDOŚ i inspektora sanitarnego w zakresie przedstawionego przez Inwestora raportu.

20 Pozwolenie na budowę

21 05 > Pozwolenie na budowę (I) 1. Art. 28 Ustawy Prawo Budowlane (Dz. U r. Nr, 243 poz. 1623) stanowi, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyjątkiem robót zwolnionych z tego obowiązku na podstawie artykułów 29-31, wyżej wymienionej ustawy. Przepisy te zawierają zamknięty katalog budowli i robót budowlanych, których wykonywanie nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, wymagają one tylko zgłoszenia, bądź są zwolnione z obu tych obowiązków. 2. Art. 29 ustęp 2 punkt 16 Ustawy Prawo Budowlane Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywania robót budowlanych polegających na montażu wolno stojących kolektorów słonecznych.

22 05 > Pozwolenie na budowę (II) 3. Interpretacja prawna Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) (z ) 1) Ogniwa fotowoltaiczne należy traktować tak jak kolektory słoneczne. W związku z powyższym, montaż wolno stojących ogniw fotowoltaicznych również nie będzie wymagał uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. 2) Instalowanie na obiekcie budowlanym ogniw fotowoltaicznych wraz z konstrukcją mocującą nie wymaga dokonania zgłoszenia właściwemu organowi, ani uzyskania pozwolenia na budowę, o ile zainstalowana całość nie przekracza 3 m wysokości. Jeżeli natomiast wysokość ww. urządzenia przekroczy 3 m, wówczas inwestor będzie zobowiązany dokonać zgłoszenia. ( )

23 05 > Pozwolenie na budowę (III) ( ) 3) Jeśli przy instalacji dochodzi do wykonywania robót budowlanych na obiekcie budowlanym, na którym urządzenie jest instalowane (dochodzi do ingerencji w ten obiekt), taką sytuację należy zakwalifikować jako rozbudowę bądź nadbudowę obiektu budowlanego. Na takie roboty budowlane wymagane jest pozwolenie na budowę. ALE: Przewidywana zmiana Ustawy Prawo Budowlane w Ustawie Wprowadzającej tzw. Trójpak : Pozwolenie na budowę jest wymagane na wykonywanie robót budowlanych polegających na montażu ogniw fotowoltaicznych o mocy powyżej 40 kwp.

24 05 > Pozwolenie na budowę (IV) Wyłączenie z produkcji rolnej przed uzyskaniem pozwolenia na budowę Zgodnie z ustawą z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, wnioskujący o trwałe wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej zobowiązany jest uiścić dwa rodzaje opłat: I. Należność: jednorazowa opłata -płatna jednorazowo w ciągu 60 dni od daty, kiedy decyzja o wyłączeniu stała się ostateczna; - pobierana jest za 1 hektar gruntów rolnych i jest obliczana na podstawie klasyfikacji gruntu (wg tabeli). - klas IV-VI tylko dla gleb pochodzenia organicznego, klas I-III również pochodzenia mineralnego Klasa gruntu I II Należność (w zł) III a/ III b / IV a/ IV b / V VI

25 05 > Pozwolenie na budowę (V) ALE: należy pamiętać, że jednorazowa należność zostaje następnie pomniejszona o kwotę wartości gruntu, ustaloną według cen obowiązujących na rynku w danej miejscowości w dniu jej faktycznego wyłączenia z celów rolniczych; cenę podaje inwestor, niekiedy wycena. II. Opłata roczna: z tytułu użytkowania gruntów na cele nierolnicze - przez na okres 10 lat (trwałe wyłączenie) lub 20 lat (nietrwałe wyłączenie) od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji; - wynosi 10% opłaty jednorazowej; - uiszcza się do 30 czerwca każdego roku kalendarzowego od momentu faktycznego wyłączenia gruntów rolnych, to jest od rozpoczęcia pierwszych prac budowlanych farmy wiatrowej. ALE: ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie stosuje się do gruntów położonych w granicach administracyjnych miast brak konieczności uzyskania decyzji i poniesienia ww. opłat.

26 Tytuł prawny do nieruchomości

27 06 > Tytuł prawny do nieruchomości (I) 1. Zakup nieruchomości: - na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego; - na nabycie nieruchomości rolnej przez cudzoziemca wymagana zgoda ministra spraw wewnętrznych (przed uzyskaniem prawomocnej decyzji WZ lub uprawomocnieniem MPZP). Nieruchomość rolna: sklasyfikowana w rejestrze gruntów jako: grunty orne - R, pastwiska trwałe - Ps, łąki - Ł, sady S-R lub S-Ł, grunty rolne zabudowane B-R lub B-Łs, grunty pod stawami - Wsr, rowy W, oraz nieprzeznaczona na cele nierolnicze w MPZP, WZ, LICP (decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego).

28 06 > Tytuł prawny do nieruchomości (II) - opłaty są pobierane na podstawie obliczeń za 1 hektar ziemi; - w celu realizacji inwestycji gleby klasy IV-VI są preferowane dla realizacji tego typu przedsięwzięcia, chyba że w granicach miast; - w odniesieniu do gruntów klas I-III, których zwarty obszar projektowany przekracza 0,5 ha dla wyłączenia gruntów z celów rolniczych wymagane jest uzyskanie zgody Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi - w odniesieniu do gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wyłączenie gruntów z celów rolniczych wymaga uzyskania zgody Ministra Środowiska

29 06 > Tytuł prawny do nieruchomości (III) Cudzoziemiec: 1) osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego; 2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą; 3) nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych; 4) osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.

30 06 > Tytuł prawny do nieruchomości (IV) Za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50-cioma procentami głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów KSH.

31 06 > Tytuł prawny do nieruchomości (V) 2. Dzierżawa nieruchomości: - umowa cywilno-prawna na okres maksymalnie 30 lat (zwyczajnie przy inwestycjach w PV lub ); - zalecana forma pisemna z notarialnie poświadczonymi podpisami (data pewna, wpis do KW!), żeby uniknąć wypowiedzenia przez osobę nabywająca nieruchomość - pomimo zawarcia z datą pewną, umowa może być wypowiedziana przez nowego właściciela, który nabywa nieruchomość w drodze licytacji - służebność przesyłu (celem uzyskania bankowalności umowy)

32 06 > Tytuł prawny do nieruchomości (VI) Dzierżawa nieruchomości dalsze aspekty: - Dopłaty unijne: - współposiadanie w zakresie korzystania do momentu rozpoczęcia prac budowlanych, - programy: JPO (jednolitej płatności obszarowej)/ ONW (Plan Rozwoju Obszarów Wiejskich - na obszarach o niekorzystnych warunkach gospodarowania).

33 06 > Tytuł prawny do nieruchomości (VII) Dzierżawa nieruchomości dalsze aspekty: - Służebność przesyłu: - nieodwołalne pełnomocnictwo do ustanowienia, - ustanowienie na czas określony, - zakres: wykonywanie wszelkich czynności związanych z posadowieniem, eksploatacją, naprawą, konserwacją, modernizacją i rozbudową instalacji fotowoltaicznych znajdujących się na nieruchomości, wraz z wszelką niezbędną dodatkową infrastrukturą towarzyszącą farmy fotowoltaicznej, w tym linii kablowych, wymienników/inwerterów, złącz kablowych i dróg dojazdowych.

34 06 > Tytuł prawny do nieruchomości (VIII) Zagadnienie położenia kabli w pasie drogi publicznej: - istnieje możliwość położenia kabli w pasie gruntu drogi publicznej na podstawie decyzji administracyjnej zarządcy drogi; - obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu korzystania z drogi publicznej na rzecz zarządcy drogi (wójta/burmistrza, gdy chodzi o drogi gminne, zarządu powiatu drogi powiatowe, zarządu województwa drogi wojewódzkie, GDDKiA drogi krajowe); - wysokość opłat ustalana przez każdą gminę, powiat, województwo w odrębnej uchwale, w odn. do dróg krajowych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury; - wysokość stawki opłaty za każdy zajęty m 2 pasa drogi ok zł w terenie niezabudowanym, zł w zabudowanym, zł w obiektach inżynieryjnych (mostach, wiaduktach itp.).

35 06 > Tytuł prawny do nieruchomości (IX) Zagadnienie położenia kabli na gruntach leśnych: - dopuszczalne na podstawie umowy dzierżawy lub ustanowienia przez Lasy Państwowe służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstw energetycznych (nowelizacja ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach); - w praktyce na wstępnym etapie często proponowana umowa dzierżawy na czas nieokreślony, zaś służebność na dalszym etapie (dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub niekiedy wręcz po położeniu kabli) potencjalne problemy z finansowaniem przy umowie dzierżawy na czas nieokreślony z uwagi na łatwość wypowiedzenia;

36 06 > Tytuł prawny do nieruchomości (X) - stawki czynszu dzierżawy ustalone na podstawie negocjacji (niekiedy stawki minimalne określone w zarządzeniach wewn. właściwych dyrekcji regionalnych w oparciu o równowartość ustalonej części średniej ceny m 3 drewna); - służebność ustanawia nadleśniczy za zgodą dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych; - obowiązek uiszczenia Lasom Państwowym wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności w wysokości podatków i opłat ponoszonych przez Lasy Państwowe od części udostępnionego terenu lub ew. odszkodowania za usunięte drzewa lub krzewy jeśli konieczne do realizacji inwestycji.

37 06 > Tytuł prawny do nieruchomości (XI) Zagadnienie położenia kabli na gruntach prywatnych: - dopuszczalne na podstawie ustanowienia służebności przesyłu; - wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości negocjowane indywidualnie jako jednorazowe lub roczne; - w razie braku dobrowolnej zgody właściciela nieruchomości możliwość dochodzenia na drodze sądowej (niestety czasochłonna i kosztowna) lub na podstawie decyzji administracyjnej starosty jako ograniczenie w użytkowaniu nieruchomości (art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

38 07 > Kontakt Dr Christian Schnell specjalizuje się od ponad dekady w prawie energetycznym. Doradza przy licznych projektach inwestycyjnych i transakcyjnych, w tym z dziedziny project finance. Doradza przedsiębiorstwom energetycznym, deweloperom, instytucjom finansowym oraz funduszom Private Equity. Kształcił się na kierunkach prawniczych w Bonn i Kolonii. Tytuł doktora uzyskał w dziedzinie nauk ekonomicznych. Jest docentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. Dr Christian Schnell > transakcje, finansowanie > sektor energetyczny Kontakt T: E: cschnell@dms.net.pl M: Występuje jako mówca na licznych konferencjach. Jest autorem kilkudziesięciu artykułów o tematyce prawnej, głównie z zakresu energetyki, w tym energii odnawialnej oraz z zakresu ochrony środowiska. Jest ekspertem w dziedzinie energetyki odnawialnej działającym z ramienia PKPP Lewiatan i Polsko-Niemieckiej Izby Przemysłowo-Handlowej.

39 07 > Kontakt W Kancelarii DeBenedetti Majewski Szcześniak (DMS) ok. 30 prawników zapewnia obsługę podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą lub inwestycyjną, w tym doradztwo prawne w sprawach korporacyjnych, a także zastępstwo procesowe przed sądami wszystkich instancji oraz organami administracji. DMS świadczy usługi doradcze przy projektach związanych z inwestowaniem, budową oraz finansowaniem projektów energii odnawialnej, w tym lądowych i morskich farm wiatrowych, biogazowni i elektrowni fotowoltaicznych. Dzięki rozległej praktyce oraz ponad 10-letniemu doświadczeniu w pracy nad projektami energetycznymi dotyczącymi odnawialnych źródeł energii, doradzamy szerokiemu gronu uczestników tego sektora. Kancelaria specjalizuje się w doradztwie prawnym w zakresie: strukturyzowania inwestycji, umów joint venture, umów deweloperskich oraz umów budowlanych; w kwestiach dotyczących: planowania przestrzennego, problematyki związanej z ochroną środowiska, umów na sprzedaż energii i/lub certyfikatów, finansowania, nabywania i zbywania pojedynczych projektów lub portfolio projektów.