POCZĄTEK KORZYSTNEJ FAZY CYKLU NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI LOGISTYCZNYCH: DŁUGOTERMINOWY WZROST STAWEK CZYNSZÓW

Transkrypt

1 POCZĄTEK KORZYSTNEJ FAZY CYKLU NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI LOGISTYCZNYCH: DŁUGOTERMINOWY WZROST STAWEK CZYNSZÓW Pojawiły się pierwsze oznaki długoterminowego wzrostu stawek czynszów. Szacujemy, że ceny za wynajem obiektów logistycznych będą rosły na całym świecie w okresie o ponad 5% rocznie (Załącznik 1). Mamy podstawy do tego, by założyć, że po gwałtownym spadku spowodowanym światowym kryzysem finansowym nastąpi równie silne odbicie. Nasza prognoza opiera się jednak również na poprawie wskaźników strukturalnych wpływających na rynek obiektów logistycznych, a nie tylko na poprawie podstawowych wskaźników operacyjnych połączenie tych dwóch czynników wzmacnia pozycję podmiotów dyktujących ceny. Z perspektywy czasu widać, że wzrosty stawek czynszów obserwowane w połowie pierwszej dekady XXI wieku były ograniczane przez podaż w stosunkowo wczesnej fazie cyklu. Należy pamiętać o tym, że był to okres spadających stóp kapitalizacji. Nasza analiza wykazała, że stawki czynszów uzasadniające budowę nowych obiektów były w wyniku powyższego stałe w latach Po obniżeniu się wymagań dotyczących zysków deweloperzy byli w stanie uzasadnić potrzebę nowych obiektów pomimo wyższych kosztów budowy i cen gruntów. Dlatego też projekty spełniały kryteria oceny ryzyka finansowego, nie powodując wzrostu cen najmu. Spodziewamy się, że koszty odtworzenia wzrosną i ponownie zrównają się z trendem inflacyjnym, oraz że stopy kapitalizacji pozostaną stabilne na większości rynków, na których działamy. Załącznik 1: Trend rynkowych stawek czynszów globalnie Wskaźnik wyjściowy, = % % prognoza Uwaga: Prognoza na lata W oparciu o ważone średnie rynkowe Prologis dla Ameryk, Europy, Japonii i Chin. Stały kurs USD. PODEJŚCIE PROLOGIS DO SZACOWANIA STAWEK CZYNSZU Szacowanie stawek czynszu jest niezwykle trudne. Stawki te zależą od wielu czynników, co sprawia, że ich prognozowanie jest wielowątkowym, trudnym procesem. W przeszłości trudno było o dostęp do informacji. Badacze znali tylko stawki wywoławcze, a nie stawki netto pomniejszone o upusty. Co więcej, stawki wywoławcze nie są często aktualizowane, więc charakteryzują się delikatnym przyrostem, który nie odzwierciedla silnych wahań na rynkach najmu. Typowe podejście do prognozowania stawek czynszów uwzględnia wpływ wolnych powierzchni, ignorując trendy dotyczące czynników strukturalnych, takich jak koszty budowy, wartości gruntów oraz stopy kapitalizacji. Owe czynniki strukturalne stanowią fundament naszego podejścia 1

2 do prognozowania stawek czynszu, gdyż to one są siłą napędową sektora deweloperskiego i definiują finansowe podstawy do budowy nowych obiektów na rynku. My uwzględniamy wszystkie owe czynniki i szacujemy koszty najmu niezbędne do zagwarantowania nowych inwestycji, które nazywamy czynszami kosztów odtworzenia. Ponieważ owe kluczowe czynniki zmieniają się z roku na rok, czynsze kosztów odtworzenia wahają się stosownie do owych zmian. Zmiany te maja kluczowe znaczenie dla zrozumienia przyczyn powodujących wzrosty lub spadki stawek czynszów w branży. Podstawowe wskaźniki operacyjne i wolne powierzchnie również mają kluczowe znaczenie dla wysokości czynszów i stanowią drugi komponent naszych prognoz. W przeszłości czynsze rynkowe odpowiadały czynszom kosztów odtworzenia, lecz z odchyleniami wynikającymi z dostępności wolnych powierzchni. Dlatego też porównujemy czynsze rynkowe z czynszami kosztów odtworzenia i prognozujemy przyszłe współczynniki w oparciu o nasze prognozy wolnych powierzchni (Załącznik 2). Ta składowa prognozy jest ważna dla oddania krótkoterminowych wahań w czynszach rynkowych spowodo-wanych ewoluującymi warunkami operacyjnymi, i jest spójna z konwencjonalnym podejściem do prognozowania czynszów. Czynsze kosztów odtworzenia są głównie funkcją czterech składowych: 1) kosztów budowy; 2) wartości gruntów; 3) stóp kapitalizacji; oraz 4) marż dewelopera. Łączymy te czynniki, by obliczyć poziom czynszu gwarantujący budowę nowych obiektów. Koszty odtworzenia (koszty gruntu i budowy) są mnożone przez zwrot wymagany przez dewelopera (rynkowa stopa kapitalizacji oraz marża dewelopera). Na przestrzeni lat zauważyliśmy znaczące wahania w stopach kapitalizacji, kosztach budowy oraz wartości gruntów, zaś marże deweloperów wykazywały stabilniejsze poziomy. Uwzględniamy również inne założenia, które mają mniejszy wpływ na czynsze kosztów odtworzenia i nie wykazują tak znaczących wahań w czasie (patrz ilustracja poniżej). Należą do nich: 1) założony przez dewelopera współczynnik wolnych powierzchni pro forma; oraz 2) zgodne z trendem rynkowym założenia co do wielkości czynszu (np. szacowa- ny wzrost czynszu rynkowego od rozpoczęcia budowy do podpisania umowy dzierżawy, szczególnie ważny na szybko rosnących rynkach wschodzących). Im wyższy zakładany współczynnik wolnych powierzchni, tym wyższy wymagany czynsz kosztów odtworzenia. Natomiast im silniejszy trend wzrostowy czynszów rynkowych, tym niższe czynsze kosz- tów odtworzenia gwarantujące budowę nowych obiektów. Załącznik 2: Czynsz rynkowy a czynsz kosztów odtworzenia USA % Załącznik 3: Obliczanie czynszu kosztów odtworzenia Czynnik Założenie Wpływ na czynsz Koszt budowy 5 USD/bsf* + Wartość gruntu 22 USD/bsf* + Koszt odtworzenia 72 USD/bsf* Marża dewelopera 14% + Stopa kapitalizacji, ustabilizowana 6,% + Wymagany zwrot początkowy 6,84% Wstępny czynsz kosztu odtworzenia (st.kw/rok) 4,92 Współczynnik wolnych pow. 5% + Trend dot. czynszu 3% E Ostateczny czynsz kosztu odtworzenia (st.kw/rok) 5,3 *Stopa kwadratowa do zabudowy 2

3 CZYNSZE KOSZTÓW ODTWORZENIA WYJAŚNIAJĄ RYNKOWE TRENDY Identyfikowanie trendów dotyczących czynszu kosztów odtworzenia było historycznie utrudnione brakiem danych dotyczących wartości gruntów i kosztów budowy. Stworzyliśmy sięgającą do 1998 roku bazę danych opartą na własnych i zebranych z branży indeksów kosztowych oraz na danych dotyczących 11 wewnętrznych projektów Prologis zrealizowanych w ciągu 12 lat ( 213). Wykorzystano historyczne ceny gruntów i połączono je z danymi dotyczącymi wartości aktywów. Dane te dają łącznie koszty odtworzenia, które są porównywalne w czasie i uwzględniają wahania w udziale rynków związane z naszymi projektami wewnętrznymi. Załącznik 4: Koszty odtworzenia, USA USD/stopa E, Turner Construction, NCREIF Pomimo wzrostu kosztów, czynsze kosztów odtworzenia pozostawały stabilne w okresie 15 lat od roku 1998 do. Koszty budowy i gruntów wzrosły znacząco podczas poprzed- niego cyklu wzrostu gospodarczego, z poziomu 5 do 8 USD za stopę kwadratową. Jednak spadek stopy kapitalizacji zrównoważył niemal cały wzrost kosztów deweloperskich, które w przeciwnym razie doprowadziłyby do wyższych czynszów kosztu odtworzenia i niższej liczby budów. Ustabilizowane stopy kapitalizacji wynoszące 8,5 9,% były normą w latach 9-tych, i spadły do poziomu poniżej 6% do roku (i utrzymują się do dzisiaj) jest to spadek o ponad 33%. Po uwzględnieniu obydwu konkurujących czynników, czynsze kosztów odtworzenia można uznać za stabilne po roku 1998, za wyjątkiem gwałtownego wzrostu w latach / oraz krótkiego spadku w okresie /. Czynsze rynkowe nie wzrosły znacząco z powodu dynamiki czynszów kosztów odtworzenia. Uwzględnijmy dynamikę rynku deweloperskiego; koszty budowy rosły, lecz wymagane zyski początkowe spadały. Przez większą część okresu 1998 deweloperzy mogli realizować nowe projekty przy tym samym, a czasem niższym poziome czynszu rynkowego, pomimo wzrostu kosztów (Załącznik 6). W rezultacie, wyższe koszty nie musiały być przenoszone na rynek ze względu na niższe wymagania dotyczące początkowego zwrotu. Załącznik 6: Ukończone projekty i poziom czynszu USD/stopa/rok Załącznik 5: Czynsz kosztu odtworzenia, USA USD/stopa/rok 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, 1998 Czynsz rynkowy (L) Źródło: CBRE, Prologis Research Większość wartości mieści się w 1% od średniej 15-letniej E, Turner Construction, NCREIF W mln stóp kwadratowych Ukończone projekty (R) 213E

4 PROGNOZA WZROSTU CZYNSZÓW RYNKOWYCH NA ŚWIECIE Nasza metoda prognozowania oparta jest na kilku zależnych od regionu założeniach: 1. Wzrost kosztów odtworzenia, który jest funkcją ogólnego trendu inflacyjnego i zmian w poziomie kosztów specyficznych dla sektora, w tym kosztów pracy, towarów, gruntów oraz ogólnych cen podwykonawstwa 2. Trend stóp kapitalizacji, które spadając zmniejszają czynsze kosztów odtworzenia 3. Różnica pomiędzy czynszami rynkowymi i czynszami kosztów odtworzenia, jaką obserwujemy dzisiaj, oraz przyszłe trendy oparte na naszych prognozach dotyczących wolnych powierzchni Nasza prognoza wzrostu efektywnego czynszu rynkowego (stawki wywoławcze pomniejszone o upusty) wynosi 2 25% globalnie w okresie 4 lat od roku 214 do 217. Prognoza ta oparta jest na naszych, wyższych niż powszechne oczekiwaniach dotyczących warunków działalności w Europie i USA. Nasze oczekiwania dotyczące Ameryki Łacińskiej, Japonii i Chin są porównywalne z powszechnymi opiniami w tym zakresie. Prognoza dotycząca kosztów odtworzenia ma kluczowe znaczenie dla naszego podejścia, szczególnie na podlegających cyklicznej odbudowie rynkach Prologis (tj. USA i Europa), na których koszty są obecnie niskie. Nasza metoda poparta jest powrotem poziomu kosztów odtworzenia do wartości trendu inflacyjnego, co wykazano, dla USA, w Załączniku 7. Podczas poprzedniej hossy, koszty odtworzenia wzrosły ponad trend inflacyjny z powodu zdecydowanych podwyżek kosztów gruntu i towarów. Załamanie gospodarcze spowodowało następnie spadek kosztów odtworzenia poniżej trendu inflacyjnego. Dzisiaj są one na poziomie 1 15% poniżej owego trendu (zakładamy poziom 1% poniżej trendu na koniec roku 213). Oczekiwany powrót do wysokości trendu będzie miał miejsce w dużej mierze dzięki rosnącym zdolnościom wykonawców generalnych do dyktowania wyższych cen. Konkurencja cenowa pomiędzy nimi spowodowała, że podczas recesji oraz niedawnego odbicia działali na bardzo ograniczonych marżach. Wzrost kosztów odtworzenia do poziomu inflacji będzie w przyszłości wynikał w dużej mierze ze zdolności wykonawców do dyktowania wyższych cen oraz z ich wyższych marż. Załącznik 7: Koszty budowy oraz trend inflacyjny, USA USD/stopa Koszt odtworzenia Trend inflacyjny PROGNOZA Uwaga: Historyczne dane inflacyjne są połączeniem wskaźników cen konsumpcyjnych i cen produkcji sprzedanej. Założona inflacja dla okresów przyszłych wynosi 2% Źródło: Bank Centralny USA, Urząd Statystyczny USA, Prologis Research Spodziewamy się dużego wzrostu w USA. W ostatnim roku czynsze rynkowe wzrosły o 9% zaś od najniższego poziomu zanotowanego w roku o 15% (Załącznik 8). Spodziewamy się, że mogą wzrosnąć o 25% (5,7% CAGR) podczas 4 lat objętych naszą prognozą, która uzależniona jest od: Kosztów odtworzenia. Oczekujemy 2% wzrostu spowodowanego dwoma czynnikami. Po pierwsze, ogólny trend inflacyjny powinien podnieść koszty o 8% (2% rocznie). Po drugie, obecne koszty odtworzenia są 1% poniżej kosztów inflacji i wciąż nie odbiły się po globalnym kryzysie finansowym i recesji. Najważniejszym czynnikiem powodującym powrót do trendu inflacyjnego będzie normalizacja cen i marż wśród generalnych wykonawców, wraz ze wzrostem takich kluczowych składników jak ceny gruntów, stali oraz innych towarów. Stóp kapitalizacji. W odróżnieniu od wcześniejszego scenariusza, w którym znaczące spadki stóp kapitalizacji efektywnie wyeliminowały potencjał wzrostu czynszów rynkowych, spodziewamy się zmian nominalnych w obecnych poziomach stóp kapitalizacji. Jeśli miałyby one jednak wzrosnąć, odpowiednio zwiększyłaby się również nasza prognoza dotycząca wzrostu poziomu czynszów. 4

5 Relacji pomiędz y czynszami rynkowymi a czynszami kosztów odtworzenia. Czynsze rynkowe są o 5% niższe od czynszów kosztów odtworzenia i zakładamy, że się wyrównają. Ilość wolnych powierzchni spadła już do 7,7% wg CBRE i jesteśmy zdania, że dysproporcja pomiędzy podażą i popytem spowoduje ich spadek poniżej najniższego poziomu z poprzedniego cyklu (7,3%) w ciągu roku. Załącznik 8: Czynsz rynkowy i czynsz kosztów odtworzenia na rynku USA USD/stopa/rok 7 6 PROGNOZA Stopy kapitalizacji. W odróżnieniu od USA, w Europie nie nastąpiło odbicie, a różnice w zyskach są podwyższone w stosunku do norm historycznych. Oczekujemy, że ustabilizowane stopy kapitalizacji mogą zmniejszyć się o 5 1 punktów bazowych i uwzględniamy w naszych prognozach ich spadek o 75 punktów bazowych. Utrudni to wzrost czynszów o 12%, choć będzie korzystne dla wartości aktywów. Czynsze rynkowe a czynsze kosztów odtworzenia. Czynsze rynkowe są o 13% niższe od czynszów kosztów odtworzenia i zakładamy, że się wyrównają. Może to jednak trwać cały okres objęty prognozą, ze względu na to, że poprawa wskaźników podstawowych jest w Europie stopniowa w porównaniu z odbiciem w USA. Załącznik 9: Prognoza czynszu rynkowego i czynszu kosztów odtworzenia w Europie 5 EUR/m/rok 6, PROGNOZA 4 55, Czynsz kosztu odtworzenia Czynsz rynkowy 217 5, Oczekujemy również wyższego niż powszechnie spodziewany wzrostu w Europie, który wg naszych szacunków wyniesie do 2% w okresie (Załącznik 9). Czynsze realne odbiły się w zeszłym roku od dna i są obecnie o 3% wyższe niż rok wcześniej. Choć czynsze w Europie osiągnęły punkt zwrotny, to czynniki warunkujące ich wzrost oraz faza cyklu są zdecydowanie inne niż w przypadku USA. Nasze założenia są następujące: Koszty odtworzenia. Tak jak w USA, przewidujemy 2% wzrost kosztów odtworzenia wynikający z tych samych powodów; spodziewamy się, że ogólna inflacja przyczyni się do wzrostu o 8%, zaś reszta wynikać będzie ze wzrostu kosztów specyficznych dla branży, głównie ze wzrostu cen wykonawców. 45, 4, Czynsz rynkowy Czynsz kosztu odtworzenia W Załączniku 1 pokazano wszystkie nasze prognozy dla całego świata. W Japonii czynsze rynkowe są obecnie wyższe od czynszów kosztów odtworzenia, więc nasza prognoza opiera się na podwyżce kosztów budowy (które są obecnie wysokie ze względu na brak wykwalifikowanej siły roboczej i działek budowlanych). W Chinach i Brazylii czynsze rynkowe również są nieco wyższe od czynszów kosztów odtworzenia. Stopy kapitalizacji w tych regionach powinny być stabilne na obecnych poziomach, tak więc prognozy zależą również od ogólnych trendów inflacji

6 Jeśli chodzi o marże, spodziewamy się lepszej pozycji do dyktowania cen ze względu na bardzo wąski margines operacyjny w Chinach i wyższą stopę inflacji w Brazylii. Załącznik 1: Globalna prognoza dla rynku najmu CAGR 6/ 6/ Rosnąco Ameryki 9% 5,7% 25% Europa 3% 4,7% 2% Japonia 2% 2,% 8% Chiny 8% 5,7% 25% WNIOSKI Prognozowanie czynszów wymaga uwzględnienia wielu czynników. Czynsze na największych rynkach w USA i Europie nie wystarczają jeszcze na pokrycie kosztów budowy, w związku z czym będą rosnąć. Czynniki strukturalne, takie jak koszty budowy, ceny gruntów oraz stopy kapitalizacji muszą być rozważane w odniesieniu do cyklicznych trendów dotyczących wolnych powierzchni, w celu określenia poziomu wzrostu czynszów. Koszty odtworzenia rosną wraz z powrotem globalnej koniunktury gospodarczej, więc oczekujemy, że czynsze uzasadniające budowę nowych obiektów również wzrosną. Dynamika ta powinna spowolnić tempo nowych budów, prowadząc do przedłużonego okresu znacznych wzrostów czynszów, szczególnie na naszych cyklicznie odbudowujących się rynkach w USA i Europie. Spodziewamy się również silniejszej pozycji pr zy dyktowaniu cen ze względu na bardzo wąski margines operacyjny w Chinach i wyższą stopę inflacji w Brazylii.Oświadczenia dotyczące okresów przyszłych Oświadczenia dotyczące okresów przyszłych Copyright 213 by Prologis, Inc. Wszelkie prawa zastrzeżone. Niniejszy materiał nie może być traktowany jako oferta sprzedaży lub jako rekomendacja do nabycia jakichkolwiek papierów wartościowych. Za pomocą niniejszego materiału nie rekomendujemy podejmowania jakichkolwiek działań ma on charakter informacyjny i jest przeznaczony dla klientów Prologis. Niniejszy raport oparty jest częściowo na powszechnie dostępnych informacjach, które uważamy za wiarygodne, lecz co do których nie możemy zagwarantować, że są dokładne lub kompletne, w związku z czym nie można ich traktować jako takie. Nie składamy żadnych oświadczeń co do dokładności lub kompletności jakichkolwiek zawartych w niniejszym dokumencie informacji. Wyrażone w nim opinie są naszymi opiniami ważnymi wyłącznie na dzień sporządzenia dokumentu. Prologis zrzeka się jakiejkolwiek odpowiedzialności związanej z niniejszym raportem, w tym między innymi za wszelkie wyraźne lub dorozumiane oświadczenia lub gwarancje dotyczące przedstawionych w nim sformułowań, zawartych w nim błędów lub występujących w nim pominięć. Wszelkie zawarte w niniejszym raporcie oczekiwania, szacunki i prognozy mają wyłącznie charakter oświadczeń dotyczących okresów przyszłych. Choć uważamy, że oczekiwania przedstawione we wszelkich oświadczeniach dotyczących okresów przyszłych oparte są na rozsądnych i uzasadnionych założeniach, to nie możemy zagwarantować, że owe oczekiwania się spełnią. Szacunki takie uzależnione są od rzeczywistych ryzyk, zarówno znanych jak i nieznanych, od zmiennych oraz od innych czynników, które mogą sprawić, że rzeczywiste wyniki będą różnić się znacząco od przewidywanych. Oświadczenia dotyczące okresów przyszłych dotyczą wyłącznie stanu na dzień sporządzenia niniejszego raportu. W sposób wyraźny zrzekamy się jakiegokolwiek zobowiązania lub obowiązku do zaktualizowania lub zmiany dowolnego oświadczenia dotyczącego okresów przyszłych zawartego w niniejszym dokumencie tak, aby odzwierciedlało ono jakiekolwiek zmiany w naszych oczekiwaniach lub zmiany w okolicznościach, na jakich takie oświadczenie jest oparte. (i) Kopiowanie, wykonywanie fotokopii lub powielanie bez względu na formę lub metodę, lub (ii) rozpowszechnianie dowolnej części niniejszego materiału bez uprzedniej pisemnej zgody Prologis jest zabronione. O Prologis Prologis, Inc., jest wiodącym właścicielem, zarządcą i deweloperem nieruchomości przemysłowych, działającym na rynku globalnym oraz na rynkach regionalnych w obu Amerykach, Europie i Azji. Prologis jest właścicielem lub inwestorem (w ujęciu skonsolidowanym lub poprzez nieskonsolidowane spółki joint venture) nieruchomości i projektów deweloperskich o oczekiwanej łącznej powierzchni 52.3 miliona metrów kwadratowych w 21 krajach (stan na 3 czerwca 213 roku). Wśród ponad 4 5 klientów, którym firma wynajmuje nowoczesne obiekty dystrybucyjne, są między innymi przedsiębiorstwa produkcyjne, firmy z branży handlu detalicznego, firmy transportowe, zewnętrzni dostawcy usług logistycznych oraz inne przedsiębiorstwa. Autorzy raportu Chris Caton, Vice President Research Dave Twist, Vice President Research Audrey Symes, Manager Research Michael Steingold, Analyst Research 6 Pier 1, Bay 1, San Francisco, CA United States M